房地产金融市场优秀课件

上面讲的筹资故事是一个虚构的假设，然而它又是现实中的一个抽象。这样的事情每天都在发生，只是故事的主人公不同而已。
第一章 金融市场概述
一、什么是金融市场 （一）概念 资金供求双方借助金融工具进行各种货币资金交易活动的市场。 ＊狭义上讲，限定在以票据和有价证券为对象的金融活动。如金融机构的拆借、债券市场、股票市场、黄金外汇交易等。 ＊广义上讲，泛指资金供求双方运用各种金融工具，通过各种形式进行的以货币为对象的金融交易活动。除了狭义的金融市场还包括保险市场、存贷款市场。
我将如何筹资？
比如说有一些公司和个人表示愿意投资
我没有采纳
谢谢你，我不要。
因为我只需要50万元资金，找私人借钱的成本太高，这样会把我自己的信誉押进去了。我是做教育工作的，如果用这样的方式筹集到这笔钱，我还能搞教学吗?我的手机铃声从此就会不绝于耳。我要回答所有给我投资人的询问，我对他们都得有个交代，这不是很费我的时间吗?
金融市场分为两部分： 一部分是货币市场：如果企业需要筹措短期的现金，可以到货币市场去借钱。只经营一年以下信用的叫货币市场， 一部分是资本市场：经营一年以上信用的叫资本市场。资本市场又分为证券市场和长期借贷市场，而证券市场又分为股票市场和债券市场等。
在现代社会，有人有钱，但他们不想投资；有人没有钱，但他们有好的投资计划。正是大家有了不同的需求，他们才一起来到金融市场。也正是金融机构具备了这样的一些职能，帮助人们融资，使资金成本最低、监督债务人成本最低，还可以分担风险，创造资金的流动性，促进经济发展，因此才发展得如此之快。
什么是金融市场? 它有什么作用?
首先让我们来了解
资金的融通，叫做金融。
为金融活动提供的场所， 叫金融市场。
怎样理解这些抽象的概念呢?
假设我想办一个公司，把我的经济学课件制作成光盘，我的公司规模不大，所需要的资金也不多，有50万元就可以了。但是我没有钱，我需要
举例
筹集资金
你去银行存钱时你就知道，当你把钱存进银行时，原则上是不必担心到时钱取不出来的。银行把钱贷出去的时候，也会有抵押，它不是随便就把钱贷出去。银行做了存贷的中介，完成存贷双方的间接融资，这件事由银行来承担。 但是，如果一个国家所有的融资行为都由银行体系去完成的话，那银行的负担就太重了，融资的速度也太慢，而且银行的风险也会变大。因此，随着经济的发展，出现了股票市场、债券市场等。
我想了想最终还是没要这笔贷款。
因为我在想，找银行贷款还不是最经济的，对我来说也不是负担最轻的。不管我企业经营如何，是盈是亏，银行都坐地收银，风险由我一个人承担，我的负担仍然重，这包括我的心理负担、利息负担，我要兑现所有承诺。
又是为什么呢?
所以，我要继续寻找更பைடு நூலகம்适的借钱途径。
我决定去找银行借钱
于是我就来到银行，准备多借一点，先借100万吧。银行经理听了我的介绍，看了我的项目评估报告，对我的信誉和实力了解之后，愿意借钱给我经营，当然要履行正规的贷款原则和法律程序。于是银行真的答应借钱给我了100万元人民币。银行相信我，是看好了我的项目。 我不必付给银行更高的利息，只要贷款到期，能够还本付息就行。
货币市场 大额定期存单市场
1. 可转让大额定期存单是上世纪60年代商业银行的金融创新产品。 存单金额为整数，到期之前不可提款，但可转让。 2. 在发达市场经济国家，它已经是货币市场的主要交易品种之一。
大额定期存单市场
含义：大额可转让定期存单，简称存单（CD)，是商业银行出售的一种债务工具，它每年支付固定利息，到期按照购买价格还本，最大的特点是可以转让，它兼有定期存款和有价证券的特性。 特点： 1、不记名，所以不能挂失； 2、可自由转让买卖，但不能要求银行提前偿付； 3、期限短，一般为14天—1年； 4、面额固定，且金额较大； 5、既有活期存款流动性强的特点，又有定期存款收益较高的特点。
Contents
房地产金融市场的构成要素
1
房地产金融市场的分类
2
我国金融市场的特点
3
Hot Tip
房地产金融市场的构成要素 一、房地产金融市场的构成要素 （一）融资主体 1、企业 向金融机构存款或者贷款 发行或者出售股票和债券 2、居民个人 3、特定主体—政府部门 公积金管理中心
（二）融资中介 1、房地产金融专营机构 住房储蓄银行；住房资金管理中心、住房信用合作社；房地产开发财团 2、房地产兼营机构 商业银行的房地产信贷部；保险公司；信托投资公司 发放房地产贷款；购进有价证券和其他金融工具 提供咨询，代理发型证券
我又找到了股市，我想去股市融资。
假设我经营了一个企业，达到了一定的规模，我们做好一个特别详细的上市公司报告，说明公司市场前景、经营状况、利润状况、融资用途等，并找到相关证券商的支持和协助，再到证监会去申请，争取到上市公司的资格，然后到股市上去融资。我发行的股票面值是1元钱1股，计划发行5000万股。通过股市去融资，一旦发行成功，我就可以融到数以千万计的资金。
（三）金融工具 商业票据、房地产抵押债券、房地产金融债券、房地产机构发行的股票、债券以及各种未到期的住房存款单和住房抵押贷款契约。 二、房地产金融市场的功能 （一）融通资金的功能 表现为对资源的配置功能： 从利用效率低的部门流向收益率高的部门
（二）转移和分散风险的功能 市场上的风险偏好 信用中介机构的分担风险 （三）调节和反映经济的功能 1、自发的调节功能 2、政府通过市场的宏观调控 “货币政策”“财政政策”
我国大额可转让定期存单
业务始于1986年，最初由交通银行和中国银行发行。1989年后，其他商业银行也相继办理。 投资者主要是个人，面额为500元及其整数倍，对单位发行的不多， 期限有1个月、3个月、6个月、9个月和1年，不分段计息，逾期不计利息，利率水平通常是在同期定期储蓄存款的利率基础上再加上1个－2个百分点。 1996年12月14日这项业务被取消。
为什么呢?
缺点：1、融资成本相对高2、信息不对称3、有高额时间的成本、机会成本等。
换个角度说，你要是公司的老板，你应当不应当把钱直接借给我？
不应该。因为你监督债务人的成本太高了。如果你有100万，都借给自己的熟人，你得监督100个人，你忙得过来吗?你的监督成本不是太高了吗?你把钱存入银行，银行作为中介帮你往外贷款，我可能不还钱给你，但是银行保证会把钱还给你。所以你的效率、你的收益、你的资金安全，都由银行来帮你完成了。
回购/逆回购协议
资金融入方在出售证券的同时和证券购买者签定的在一定期限内按约定价格购回所卖证券的协议。
特点： 安全(本质上是一种质押贷款协议)； 期限短，流动性强； 收益稳定且超过银行存款收益， 商业银行利用回购协议融入的资金不用交纳存款准备金。
债券回购协议市场
●回购协议是一份合约，可分为两种： 正回购：同一内容的资产先卖出再买进的合约。 逆回购：同一内容的资产先买进再卖出的合约。 ●特征： 期限短，隔夜-7天，超过30天称为定期回购。 买卖的资产都是流通量大、质量最好的金融工具，如国库券； 回购的实质是一种有抵押品的短期借贷，最初目的是融资，后发展为货币政策手段。 回购协议买卖价格是一致的，但卖方（融入方）要付息给买方。 回购市场的参与者主要是金融机构、企业和中央银行。
我到股市去融资，我的资金成本最低，除了上市费用外，关键是我不必归还本金。但是一个企业经营出现问题，投资者要风险共担的。你是自愿来买我的股票，我们风险共担，一荣俱荣、一损俱损。
如果有人在一级市场上买了我这只股票之后，他们就变成了我的股东，这个企业就是我们大家共同拥有了。如果投资者在一级市场买了之后，不想要这张股票了，他不能退还给我，那他到哪儿才能变回现钱呢?他必须要到二级市场去卖。这就是我们大家非常熟悉的证券交易所，比如深圳证券交易所、上海证券交易所、美国纽约证券交易所、纳斯达克市场、日本证券交易所、伦敦证券交易所等，全都在那儿交换着股票。
现在金融机构之所以发展如此之快，第一是它使获得资本的成本最小，第二是它监督债务人的成本最小，第三是它分摊风险。比如一个银行贷款100笔，如果有90笔可以收回来，有10笔收回不来，这个银行不仅能运转，甚至还能赚钱。但是，如果你自己借出去一笔钱收不回来，那你就百分之百地损失了。因为你没有火眼金睛，很难分辨出谁不能还钱，这不是你的专长。
（四）商业票据
最古老的金融工具之一； 特点： 低成本；可靠性高； 资金来源多元化； 资金使用的灵活性；
种类
商业承兑汇票
银行承兑汇票
承兑
本票
汇票(期票)
贴现
背书转让
流通
（五）银行承兑汇票
由银行承诺在商业汇票到期日支付汇票金额给收款人或持票人的一种票据。 业务特点： 1、经过银行承兑，付款有保障； 2、票据可背书转让，流通性强； 3、出票人需要签发时，不必要准备全部货款，可取得银行授信支持； 4、持票人可向银行贴现。 申请条件： 1、在承兑银行开立帐户的法人或其他组织； 2、与承兑银行具有真实的委托付款关系； 3、资信良好，具有支付汇票金额的可靠资金来源
三、健康房地产金融市场的必备条件 1、又完整的对称信息。 2、市场供求决定价格机制 3、有完善的市场机制、管理手段和交易方法 第二节 房地产金融市场的分类 （一）按金融市场层次分 一级市场 指借款人通过金融中介机构货直接从资本市场金融资金融通的过程。 二级市场 二级市场指房地产融资工具的再交易和再流通市场。
（二）按房地产金融服务对象分 房产金融市场 房产金融市场是指银行及其他非银行金融机构为房屋再生产所进行资金融通的市场。 地产金融市场 地产金融市场是指以土地作抵押向金融机构融通资金的活动的总称。 （三）按金融交易工具的期限分 货币市场： 融通短期资金，包括同业拆借市场、回购协议市场、商业票据市场、银行承兑汇票市场、短期政府债券市场、大面额可转让存单市场。
同业拆借（Inter-bank offered credit market）； 国库券（Treasury bills）； 商业票据（Commercial paper ）； 银行承兑汇票（Bankers acceptances ）； 大额可转让存单CDs （Negotiable certificates of deposit）； 回购/逆回购协议 Repurchase Agreements (RPs) 欧洲货币 Eurocurrencies
３．发行方式
拍卖分竞争性和非竞争性投标，非竞争性投标主要是用于对市场了解不够的中、小投资者，并规定了购买限额; 拍卖时投资者可以直接或通过交易商将标书送给联邦储备银行或财政部 ; 在拍卖中，财政部将投标的收益从低向高排列。每个竞争性投标中标者以与其所投利率或收益相应的价格购买国债，支付的是不同的价格；非竞争性投标者则以竞争性投标中标的加权平均价格或收益购买国债。
我国同业拆借市场
从2001年开始，银行间拆借市场成员已经包括银行、证券公司、基金管理公司、保险公司等13类金融机构。 2006年,上海同业拆借利率拟成为基准利率
（二）国库券Treasury bills
“金边证券”
１．特点 流动性最高；风险最小；交易量大； 以贴现形式发行 ２．品种(以美国为例) 期限一般在1年以内，主要有13周、26周、52周和现金管理国库券几种。 每周出售一次13周和26周国库券；每四周出售一次52周国库券； 最小购买额为10,000美元，并以1000美元的整数倍递增。
（一）同业拆借
产生：法定存款准备金制度 发展： 市场参与者队伍在扩大 目的已不再局限于补足银行存款准备金和扎平票据交换头寸 已成为银行实施资产负债管理的有效工具。 组织形式：多以电话电传等方式进行
起步(1984); 治理整顿; 二级网络(1996); 统一拆借市场形成(1998)