《房地产经济学》复习提纲

《不动产经济学》总复习题
第二章
1、分别说一下政府在资本主义制度、社会主义制度下的作用。

（P9）
在一种“纯粹”的市场经济或资本主义社会，政府仅仅提供国防需要和用以保护个人权利的司法体系，以及培育竞争市场。

在一种“纯粹”的计划经济或社会主义社会中，政府掌握大部分资源，充当了人民的托管人角色。

政府按照其对公民需求的理解进行商品和服务的生产和分配。

2、资本主义原理有哪些？（P10）
3、名词解释：完全竞争市场和非完全竞争市场（P14）
完全竞争市场： 非完全竞争市场：
4、阐述需求规律和供给规律。

（P15-16）
第三章
1、主张政府要干预经济的理由有哪些？(P27-28)
2、名词解释：不动产长期趋势和短期趋势（P34）
不动产长期趋势：通过回顾美国经济史，直到20世纪40年代，不动产建设活动存在着强烈的波动，平均来说，一个经历了繁荣、栓退、萧条和复苏四个阶段循环历时18年的周期就被称为不动产长周期。

不动产长期趋势受人口、年龄结构、结婚率、收入水平、建筑成本、税负和交通模式逐渐变化的影响。

不动产短期趋势：自从20世纪40年代以来，不动产长周期被一种可能在3-6年中经历所有四个阶段的较短的不动产周期替代。

这种新的周期及其上升和下降，被称为不动产短周期。

不动产短期趋势受抵押贷款的成本和可得性以及国名经济和地方经济现有状况的强烈影响。

3、阐述政府对抗经济问题的两个主要的工具（P35-38）？？？
首先是财政政策，它是指政府通过税收政策与财政支出等手段，扼制衰退、失业和通货膨胀。

在财政政策之外，政府还可以采用货币政策，增加或减少货币的供给，阻止衰退、失业和通货膨胀。

4、经济衰退的时候政府如何去刺激经济的增长？（P35）
第四章
1、名词解释：联邦存款保险公司（P49）联邦基金利率（P54）
联邦存款保险公司：简称FDIC，是一家联邦机构，有银行资金紫竹并完全由美国政府信誉做担保。

如果一家银行或贷款机构破产了，FDIC将付给保了险的存款人最高可达10万美元的赔付，以弥补它们的损失。

联邦基金利率：一家银行向另一家银行借款时支付的隔夜拆解利率。

2、货币发行过多是怎么造成通货膨胀的，这对不动产市场有什么影响？
（P49-50）
3、讨论联邦储备政策对不动产活动的影响（P55-57）
第五章
1、为什么不动产市场是不完全竞争市场？（P65）
2、为什么在短期内土地的供给和利用是固定的？（P66）
土地的供给是固定的，因为土地的表面积不会因需求的变化增加或减少。

短期内土地的利用也是固定的，因为任何土地利用强度的改变都是需要时间的。

即使对住房或其他不动产项目的需求突然增加，不动产开发商也需要相当长的时间去获得土地以及得到建筑许可和资金支持。

州和地方当局的审批过程往往要花费好几年，并且环境保护组织和反对变化的该区域居民也会阻碍不动产的进一步开发。

一旦建筑物建设完成，便可能长时间存在，并不受不动产市场短期变化的影响。

3、当需求发生变化时不动产市场会有什么反应？（P66-67）
4、引起不动产需求变化的因素有哪些？（P67）
人口、收入、抵押信贷的可得性、个人的生活方式和政府行为的变化
第六章
1、 商贸市镇的三种形式（P86）
中心市镇：是为周围得去提供各种服务的社区，主要提供商贸、社会、宗教和政府等方面。

均匀分布于以生活为主的郊区，社区周围是服务腹地。

交通运输服务市镇：在交通运输眼线提供服务的市镇，形成与节点处。

（包括货物集散点、服务站等）
特殊功能市镇：提供某种特殊功能，如：采矿、政府或休闲。

（休闲型市镇、大学城等）
2、 现阶段影响区域经济的两个主要因素（P90）
第一，该区域基本产业（出口产业和服务业）的增长率。

第二，产业的区域间转移。

主要原因是摆阔技术，人口基数和可利用资源的变化。

3、 名词解释：
基本就业（P92） ：对社区人口和就业有着最重要的长期影响的是社区基本就业或叫出口就业。

特殊功能市镇（P86）：商贸市镇集中于提供某种特殊功能或服务，如：采矿、政府或休闲的地区。

4、 阐述区域经济研究的两种主要技术手段（P93）
（1）经济基础分析：通过预测基本就业来预测人口增长，其实数据位该地区现阶段的就业数量，被分为基本产业和刺激产业两类。

第一步：通过分派全国范围内该产业增长的一部分至该区域，或是通过了解该区域过去的就业区域，来预测该区域各基本产业的就业变化趋势。

第二步：利用基本就业对次级就业职位的比率或是乘数，将总就业预测转化为整个社区的人口预测。

评价：此种研究需要大量的数据和分析，因此成本很高。

对于小型社区这些研究既不太世纪也并不十分可信，但是对于大的社区和区域，这些研究是十分有用的。

（2）投入-产出分析：研究人员首先确定社区经济活动使用的资源（投入）。

然后，在社区生产部门分配和运输的基础上，计算商品和服务（产出）。

作为社区内其他生产者投入的那部分产出，必须分开计算。

评价：需要相当大量的数据，这些数据往往很难得到。

如果这些数据是可利用的，那么这种方法将有利于对该区域经济状况的透彻认识。

5、 名词解释：“门禁”综合征（P94）
（1）在迅速发展的地区，由于各种变化或是增长带来的环境影响，使得总是存在一种资格老的人拒绝新来者的倾向。

一旦新来者进入成功，又会对新的新来者产生排斥。

（2）联邦政府拥有西部的大部分地区，而环境保护者视图使这片土地的大部分开发最小化，用以保护自然环境，阻碍当地发展。

第七章
1、影响土地利用模式的最主要的三个社区力量是什么？（P102）
经济（土地最终归于愿意付出最高价格的使用者）、政治（通过州和地方权力机构执行法律的形式影响土地利用）、社会（通过群众的压力来起作用）
2、影响社区增长模式的四种主要力量是什么？（P115）
可达性、交通运输、地貌、社区起源
3、列出土地使用分配的五条规则，并对每一条加以解释。

（P101-P102）
（1）使用上的竞争：当一定数量的潜在使用者寻求用不同的方式利用同一块土地时，竞争会太高土地的价格，知道最高出价者获胜。

通常认为最高出价者的价格是基于不动产产生租金和获得纯利润收入的能力的预期。

（2）土地用途掩体的经济学原理：如果一个地点是控制的且可用于任何合法用途，通常来说开发类型取决于获利最高的使用方式。

然而，如果该地已经有一座建筑，那么能使用现有建筑的使用者将比其他使用者更有优势。

只有在一种新的用途带来的利益足够支付低价、旧建筑价格、查出费用以及新建筑的成本的情况下，旧建筑才会被拆除。

（3）比较优势：每一个地点对于特定的用途都有独特的优势和劣势。

一些位置可能拥有自然优势，其他位置可能更接近消费者或者副产品原料，还有一些位置可能有好的学校、供应商、有利的政府管制或者其他制度上的优势。

能够从这些特定的优势和劣势中获得最大净收益的任何一种用途都是具有比较优势的用途，而这种比较优势是由这些特定的优缺点所赋予的。

（4）不完全的规则：由于做出完善决策所需的信息通畅难以取得，因此土地使用的理想模式很少存在。

不明智的不动产开发或者不正常的社会或政治状况，也将阻碍最高最佳使用。

优势社区将对市场进行干涉仪避免市场力量给社区带来破坏。

因而，土地使用模式不可能是完全完善的或完全可预测的。

（5）变化的原理：没有任何事物是固定不变的，因此，最高最佳使用一直处在变化中。

技术的、社会的合经济的变化不断改变着社区的结构和理想的土地利用模式。

4、列出社区形状的4种支配因素，并举例说明。

（P104-P106）
（1）可达性：如果将市镇简化成一个被农地包围的平原市镇，他将呈现为一个圆形。

它的中心是人人会需要使用的场所，围绕这些中心的场所是由村落居民组成的一个简单的圆，市镇之外的土地使用将分步在相似的圆圈或环中。

最靠近市政的一圈，是种植不易保鲜并且需要农民细心经常照料的作物的农场；较远的一圈是是种植需要较少照料和运输的作物的农场；最远的土地是用作畜牧业和林业。

（2）地形：当一个市镇所在地不是平坦的，圆周的模式就开始变动，
地形可以解释市镇的选址。

Eg：如果一个市政最初最为防守地点，坐落于山脉的顶部，他两侧陡峭的山坡上是极少有经济活动的。

地形的特点可以促进或阻碍增长。

引起增长的特点包括舒适的湖滨、平地，以及平缓的山地。

阻碍增长的特点则包括陡峭的山地、峡谷、沼泽、湿地以及河岸。

（3）运输：每一种运输体系对城市的形状的影响不同。

以汽车为主要交通工具的城市是趋于圆形的，不过她的范围更广，人口密度更低。

电车和地铁必须沿着铁轨线移动，呈现“线形的”或“轴形的”的运输体系，且极易受地形的影响。

高速公路是这两种运输形式的结合产物，它带来了一系列线性扩张。

（4）社区的起源：历史也影响社区结构。

由于各种土地使用类型在某个特定位置都有着区位优势，且每位使用者都期望得到现在的使用者所拥有的相同区位优势，所以新建筑区域在接近现有建筑的地方建设，且起源地将很快拥有吸引不同土地利用方式的经济和文化特点的能力。

只有很高的土地价格或者拥堵的交通，才会阻止新的土地利用方式寻求这些现有区位优势的持续压力。

5、名词解释：临近性与可达性（P107）
临近性：空间领域的一种位置关系，形容地理或空间上的距离尽可能接近。

可达性：交通网络中各节点相互作用的机会大小。

" 简单地说" 指从一个地方到另一个地方的容易程度。

6、解释高收入人群的住房选址偏好如何影响市镇的形状和布局。

（P108-P109）
高档住房占用了城市外围最好的土地，这些住房趋向于聚集在外圈的某一部分。

随着社区的成长，郊区新建住房时，新的高档住房刚好在原有高档住房外面，按照这样的规律，高档住房去就是形成了一个扇形。

市镇的零售业也追随着高档住房区。

随着这些高档住房集中在了城镇的一边并以一种扇形的形式向外移动到郊区，较好的居民区商店也移动到那一侧的市中心。

而批发商业和制造业的土地一般来说是远离这些高档商业用地的。

另外，高档住房区的扇形会维持很长一段时间。

它向地形较高的地区移动，但会远离不可能建房的地方或者有一面不通的地方，并且住房移动方向的改变是非常缓慢的，这是因为不动产的使用期限很长。

7 、政治因素和社会因素是如何影响市镇形状和布局？（P110）
政治因素影响着社区的位置和增长的方向。

在某些情况下，城镇的政治边界是增长的绝对边界，因为城镇范围之外的建设遭到了禁止，因此若某个城镇或社区朝那个方向发展时会受到阻碍。

政治因素不仅限于边界的问题。

社区制定总体规划来表明社区对土地的使用、土地使用模式和增长模式的意见。

这些规划的决策产生了土地管制，限制或引导增长的模式。

一些社会因素会影响社区增长模式和土地利用模式。

其中之一是社区对交通运输系统的选择及其改变的态度会对市镇形状和布局产生影响。

在一个人口密集的都市地区，选民拒绝批准快速公共交通系统的融资可能意味着比起这项融资被通过，交通运输系统将更多的是随机的，而具有较少线形或轴形的特点。

这将影响这个区域的人口总密度，以及二级中心区在大区域中的出现。

另外，有时，个人的决定也会影响社区的成长模式。

第八章
1、名词解释：邻里与邻里的边界（P130-P131）
邻里：指有着相对类似的土地利用和土地价值的物业集合，因相似的用途将会接受相似的影响并趋于集聚在一起而产生。

邻里内的土地使用者通常有着相似特征。

邻里的边界：邻里的界限出现在区位特征开始改变的地方，通常由地理特征、某种行政边界或者现有土地利用模式的转变所定义，但这些边界往往比较模糊。

不同类型的邻里的界限通常是不同的。

2、列出四种导致邻里变化的因素，每个因素并举出一个例子说明。

（P132-P133）
物理因素（气候变化、地震、泥石流或环境污染等）
政治因素（具体税收政策、教育设施、城市土地管制等）eg：邻里要建立一所中学，并为此收税，可能会让一些不需要教育设施并不愿为此纳税的家庭，如老年人家庭离开
社会因素（种族冲突、住户年龄与生活方式异同、宗教信仰等）eg：年轻夫妇搬入一个老年人为主的社区时会面临冲突，体现在儿童玩耍、吵人的音乐等，会摧毁社区稳定
经济因素（社区老化而转向低收入阶层使用；区位好坏受制于邻里经济的稳定性或多样性；交通运输条件的变化）如一个公交公司的关闭会迫使低收入的使用公共交通通勤的居民离开。

3、列出邻里变化的五个直观结果。

（P134-P135）
邻里老化、所有权转让、用途变化、使用密度增加、保养和维修的增减
4、邻里的生命周期过程，复苏时期经历哪些阶段（P136-P137）
邻里的生命周期过程：一个新的维护良好的邻里—邻里的逐渐衰败，建筑物老化，房价下降—邻里的复苏，后又逐步进入成熟、衰退过程，周而复始。

复苏时期：首先它会吸引新的占有者进入邻里的某一侧（区位更好的某些地段），他们往往与原占有者在收入水平、居住密度上都有很多不同；新的占有者将对房子进行修复或改造；吸引更多其他的购买者；房价回升，投资增多，社区复兴。

5、为什么复兴阶段对于美国城市的未来如此重要？（P137-P138）
美国的城市远比世界上其他地区的城市年轻且没有经验。

并且在美国，许多城市的复兴周期十分不稳定，具有非常大的波动幅度，需要美国对此问题的更深入的理解与对策。

第九章
1、影响住房需求的三个主要因素是什么?(P145-P147)
人口数量及人口统计特征；有效收入和相关信用状况；消费者偏好和生活方式
2、关于住房供给，必须从哪两个角度进行研究？(P149)
住房单元的总数量；住房单元的质量或适宜度
3、拆除和拆毁、改造、新增建筑对住房供给的影响是什么？（P149-P150） 拆除和拆毁会减少住房供给，一些建筑会达到物理寿命的终点，一些会因达到经济寿命的终点而建造新建筑，其他的还会被新的非居住性建筑替代，即因公共目的产生的拆除率也必须考虑。

需要综合这三者来考虑拆除和拆毁最终对住房供给的影响；
改造同样会影响住房存量。

一方面可以通过将住房和其他建筑改造为公寓、单元住房，可以增加住房单元数量；另一方面，一些改造可能会将居住单元改造为办公室、医疗中心或其他非居住用途，这样会减少住房供给；
新增建筑会增加住房存量，但只有当需要的资源可以获得时才会产生新增建筑。

成本的变化、资本的可得性与地方经济的现状是影响新增建筑变化的主要因素。

4、存量住房如何判断是否适用？（P153-P154）
考虑现存住房条件如何（因为住房建筑的寿命很长）
考虑住房特点（房龄、设备、品位、居住密度及未来预测等）如何；
考虑住房区位如何；
考虑对居住者是否适用，住房能否有足够的弹性来满足长期住户或者一系列居住者变化的要求；
考虑住房的过滤情况；
5、政府干预不动产市场的两条途径是什么？（P155）
住房管制与无条件财政支持
6、名词解释：可支付性指数(P148) 信贷可得性(P147) 过滤(P154) 租金管制（P156）
可支付性指数：获得住房价格中位数并通过现行利率、政策支持推算中等房价所需的个人月收入，将符合月收入条件的家庭数除以总户数得到可支付性指数。

它意味着区域内有能力购买中位数价格的住房的家庭数。

信贷可得性：信贷可得性是指借款人从金融机构获得不动产抵押贷款的难易程度，反映了购房的融资条件。

过滤：家庭根据住宅质量和收入水平的变化来选择自己的住宅而使房地产市场出现的一种房屋筛选现象。

即当住宅质量下降或家庭收入水平上升时，现居住宅将会被原居住者转让“过滤”到下一收入水平的家庭。

租金管制：即政府对现存租赁市场的房屋租赁价格进行管制，人为地压低租金水平，保障中低收入者的住房需求。

7、列举两个政府限制住房供给的行为，以及两种政府帮助增加住房供给的方式。

（P155-P156）
限制供给：土地细分规划管制、无增长或低增长政策
增加供给：聚集土地用于城市更新、为低收入者提供住房
第十章
1、 租赁不动产的三种风险是什么？（P165）
（1）租赁者可能违约（2）通货膨胀会降低按租约所受的额货币租金的购买力（3）政府机构利用国家征用权接受私人财产所造成的问题
2、 为什么购买性融资对于工商业不动产是重要的。

（P165）
由于工商业不动产通常很昂贵，因此购买者大都会借钱去购买。

当某人寻求杠杆效应和所得税避税收益时，借款也是一种标准的投资工具。

融资的可得性和成本会影响不动产投资的获利性和价值。

在严重的信贷危机之气，很多计划开发方案都由于缺少自己而被迫搁浅。

3、 对商业不动产价值产生重要影响的四种力量是什么？（P166）
当地社区力量、比较优势力量、顾客便利力量、特殊类型工商业不动产所独有的力量 4、 名词解释：关联性与易达性（P167）
关联性：是一个工商业和另一个工商业的相互关系。

易达性：雇员、顾客和供货商大道某个商店货工商业的容易程度。

5、 影响商业不动产区位的三个主要因素是什么？（P169）
交通运输、服务、消费者偏好的改变
6、 做一个简单的商业市场研究，需要考虑的因素有哪些？（P171-P172）
第十一章
1、列举并说明影响农业价值的五个主要因素。

（P181-P189）
土壤生产力：由地下岩石的相互作用而形成，并受当地的气候以及地形的影响，土壤在像许多方面不同，有薄有厚、有干有湿。

降雨量：可提供的水分的总量、时间和性质。

在土壤发展成现状的过程中发挥了重要作用。

具备各种农业发展要素但缺乏自然降水的农业区域也只有发展低附加值的畜牧业。

美国大部分农田依赖降水，每年农产品产量的大部分变化都是油合适何地降雨以及降雨量的多少引起的。

生长季节的长度：日照量影响农场的生产季节。

在阿拉斯加，作物一年生长一次；在阳关地带，全年都可以进行农业生产。

还有一些作物偏好于特殊的气候和生长季节，如橘子。

地貌：一块土地的坡度以及沟渠、岩层露头、沼泽等，影响土地能够生产什么或怎样
耕种。

土地的坡度尤其重要，因为陡坡通常土壤层较薄，难以用机械耕作，也很难在不影响土壤侵蚀的状态下进行灌溉。

形状大小与布局：都会影响农业生产，由所涉及的作物和使用的耕作技术决定。

如在日本，由于价格高昂，在几英亩大的陡坡上手工种植大米是经济的。

2、列举当前农场经营的三种趋势。

（P189）
使用自然肥料反对化肥和杀虫药以及环境保护要求的增加
20世纪80年代的市场危机时代，有大量农场取消抵押品赎回权，其中有许多事70、80年代初农地价格上涨的结果。

数量相对有限、有效率的大生产者和大量规模小、无效率的维持生计的农民之间的分化不断加深。

中型规模的农场不断减少。

（P196）
3、列举影响资源土地使用的五种关键因素。

（P193-P195）
对土地的需求、交通运输条件、资源地块本身的性质、环境保护和污染管制的约束、特殊收入和财产税以及所有权法律和程序
4、列举资源土地使用的四个最近趋势。

（P195-P196）
利用新的加工技术重新开发利用旧矿区
资源（土地）价格的普遍提高
重视勘探技术以寻求新资源区位
资源开发者直接支付的环境保护和污染控制成本的迅速增加
+ P197：最近的趋势是技术的进步和资源存量的不断衰竭而导致对有吸引力的旧资源地区的探测和进一步开发
5、解释传统乡村住房的购买者可能面临的城市住房一般少有或者没有的四个问题。

（P192）
1)一些基础设施在城市里认为是理所当然的，在乡村会成为主要问题，如：下水道干
线、污水处理厂、可利用的水等。

2)购买者可能面临弄清边界的麻烦，这迫使他们要为测量付费或承担日后的风险。

3)购买者也可能面临住房条件的问题，较旧的乡村住房可能是在没有建筑许可或监督
法规的情况下建造的，或者它们的实际占有者已经做了大量的质量层次不齐的变动。

即使是新住房，在供热、供电和管道系统上 ，往往地不能符合大多是城市家庭所希望的标准。

4)购买风险大，因为乡村地区就业基础较弱，特别是依靠单一的产业的地区，一旦产
业达到零利润点关闭或工厂搬迁就会面临严重的衰退和停滞。

第十二章
1、列举美国两种基本的税收哲理。

（P204）
第一种：税收应当建立在一个人的支付能力的基础上。

换句话说，夫人支付的税收占其收入的比例应该高于穷人。

联邦所得税就是“按支付能力征收”的一个例子。

第二种：税收应该依据个人从政府获得的利益的多少来支付。

桥梁使用费就是按获利多少来交税的一个例子。

如果一个人使用了这座桥，他支付使用费，如果没有使用这座桥就不用支付使用费。

2、各级政府主要的税收和支出分别是什么？（P205）
3、地方政府继续使用不动产税的理由是什么？（P207）
首先，如果不继续征收不动产税，就需要用一个新税种来代替它。

任何新税的征收都会带来大量政治和行政问题。

所以，不管先行税体系好坏，都有一种坚持现存税收体系的趋势。

其次，不动产税有其他税种所没有的优势。

不动产是可见的和不可移动的，不动产不可能对征税人隐藏。

而且，和销售税、所得税不同，政府征收的不动产税并不会随着商业周期的短期变动而大幅度波动。

人们倾向于支付不动产税，因为拒绝支付睡熟的惩罚是丧失不动产，对于大多数人来说，这代价太高了。

4、不动产税增加如何影响不动产的价值？它怎样影响土地利用（P211）在土地所有者市场的环境下，有着强大的承租需求和有限的租房供给，不动产税的增加很容易被土地所有者以高租金的形式转嫁给承租人。

而在一个疲软的出租市场，有很多空置的不动产，不动产税的增加往往由土地所有者自己承担，因为他们害怕较高的租金会使承租人流失。

此时不动产税增加会减少不动产的价值，损失的不动产价值并不是税收的年增加额，而是增加的税收在多年中的资本化额。

另外，经济衰退期时的高不动产税，由于不动产所有者无力支付税款，造成私人不动产所有权转变为政府所有。

较高的不动产税也会引起高强度的土地利用，不动产所有者会出租多余的房间和车库、跟中更多的土地、使用更多的肥料等等来提高收入以抵消税收的增加。

5、不动产税具有累退性的原因有哪两个？（P209）
（1） 涉及税收的评估过程。

由于富裕的不动产所有者通常会雇佣专家质疑评估师的评估价值，且由于对高价格的不动产的交易是不频繁的，所以评估师对高档不。