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2021年上半年房地产企业拿地策略分析报告2021年上半年重点企业拿地表现
1：重点企业拿地总量明显增多，新增土地储躲相比09年有较大增长
〔1〕排行榜：2021年1-6月万科、保利拿地总量高居全国前两名。

2021年1-6月企业拿地金额排行榜
2021年1-6月全国房地产企业拿地金额排行中，拿地金额超过200亿的企业有两家，其中万科以261.74亿居首，保利地产以205.91亿排名第二。

拿地金额超过100亿有5家企业。

其中中铁建凭借5-6月份的几次积极进市，最终以132.55亿的金额排名第三。

中海、绿地分不支付127.88亿和112.18亿，排名4-5位。

前十名中，非上市企业有3家，分不是中铁建、绿地和证大房产。

2021年1-6月企业拿地面积排行榜
2021年1-6月全国房地产企业拿地面积排行中，万科仍然以1276.43万平米的新增土地面积居首，成为第一家超过1000万平米的企业。

前7月新增土地面积超过500万平米的还有2家，分不是保利地产677.67万平米、世茂518.53万平米。

前十名中，非上市企业有3家，分不是绿地、万达和中铁建。

〔2〕2021年上半年多数重点企业拿地总量超09年的50%
2021年企业拿地总量比照
企业猎取土地储躲属于企业的开展战略，房地产企业会依据自己销售量、开工量和竣工量的现状，同时结合土地市场和房地产市场的表现，综合考虑自己的拿地策略。

2021年新政尽管妨碍了房地产市场，但对重点企业拿地策略的妨碍不大。

但通过比照2021年上半年和2021年全年重点企业的拿地表现后发觉：各企业拿地仍受到多种因素的综合妨碍，表现各不相同。

企业也没有做出明显的扩张或收缩趋势。

2021-2021年拿地总面积比照
通过比照2021年上半年和2021年全年企业拿地总面积，2021年万科、绿地、万达、和世茂4家企业在土地市场表现出积极扩张的态势，上半年拿地面积均超过2021年的一半，分不占比为92.72%、62.99%、81.50%和79.89%。

而华侨城、中海、绿城和龙湖那么在拿地点面明显放缓，上半年新增土地面积分不仅占09年的16.09%、16.55%、39.71%和26.41%，拿地步伐明显放缓。

另外，保利地产那么连续了之前的积极拿地的风格，上半年新增土地面积达677.67万平米，接近09年的一半。

2021-2021年拿地总金额比照
比照2021年上半年和2021年全年拿地金额发觉，上半年持重金进进土地市场的企业有万科、华侨城和万达，拿地金额均超过2021年的一半，分不占比86.87%、135.85%和75.30%，其中华侨城2021年因新增土地楼面地价远高于09年平均水平，因此新增面积相比09年大幅下滑。

而绿城、世茂地产和富力地产那么表现慎重，上半年用于猎取土地的资金明显少于09年，仅占09年全年的39.66%、30.03%和24.78%。

2：重点房企对将来市场更加慎重，企业风险意识明显提高、支出更加理性
〔1〕2021年重点企业拿地收进比普遍下落，万科逆势上涨
2021-2021拿地收进比
2021-2021年拿地收进比照
支付新增土地出让金，是房地产企业的最大开支之一，因此通过比照房企期内拿地本钞票和销售收进，能够瞧出企业对将来的预期是否乐瞧。

通过比照2021年上半年和2021年企业拿地本钞票与销售收进的比值发觉，2021年企业拿地更加慎重，几乎所有企业都在收进承受范围内安排拿地策略。

2021年金地、富力、碧桂园和保利香港拿地收进比均超过100%，而进进2021年，该比值超过100%仅剩下保利香港一家，重点企业均趋于理性，风险意识明显提高。

〔2〕房地产新政出台后，重点房企拿地趋向慎重、理性、科学
2021年上半年品牌房企每月新增土地储躲面积及金额
从品牌房企2021年每个月的拿地情况瞧，2021年一季度，万科、中海地产、保利地产、绿城集团等品牌房企拿地热情高涨。

但在2021年4月中旬房地产新政出台后，品牌房企拿地数量和金额都有所下落，拿地趋向慎重。

中海地产5~6月均没有拿地，万科拿地策略也出现明显调整，企业5~6月仅用43亿元新增土地规划建筑面积210万平方米，5~6月拿地面积与拿地金额占上半年的比例分不为20.1%和17.1%。

3：2021上半年，重点房企加大二三线都市土地储躲力度
2021年4月房地产新政出台后，土地市场渐趋理性，土地溢价明显下落。

然而，2021上半年，多数品牌房企拿地金额接近或超过2021年企业拿地金额的50%，企业的投资热情不减。

从拿地区域分布瞧，由于一线都市楼面地价有所提升，而二三线都市楼面地价变化相对较小，品牌房企加大了在二三线都市土地储躲力度，拿地面积占企业新增土地储躲均接近或超过7成。

房企应依据自身的资金实力，制定有效地拿地策略，为持续健康开展蓄力。

2021~2021上半年品牌房企在一线及二三线都市拿地楼面均价
从拿地楼面均价瞧，重点房企2021上半年在一线都市的拿地本钞票较2021年均有提高，其中，保利地产、绿城房产2021年上半年在一线都市的拿地本钞票较2021年提高了100%以上；相比一线都市，重点房企在二三线都市拿地的楼面均价对比稳定，万科、保利地产、绿城房产还出现了不同程度的下落，企业通过不同区域、不同产品的有效组合，落低了拿地本钞票，其中万科、保利、龙湖地产在2021和2021上半年拿地的平均楼面地价均低于3000元/平方米。

2021~2021上半年品牌房企二三线都市新增土地储躲比例
从重点房企拿地趋势瞧，受一线都市拿地本钞票较高、销售价格处于高位等因素的妨碍，企业加强二三线都市的土地储躲成为主流，万科2021年共新增工
程45个，其中37个位于二三线都市，二三线都市拿地面积占新增土地建筑面积比重从2021年的89.36%增加至2021年上半年的94.71%，保利地产从2021年的86.50%增加至2021年上半年的91.46%，华润置地2021年上半年新增土地储躲更是全部来自二三线都市。

中海地产、龙湖地产受产品定位的妨碍，尽管2021年上半年在二三线拿地面积占比与2021年相比略有下落，但仍然到达80%左右。

可见，重点房企对布局二三线都市特不重视，将二三线都市作为企业业绩增长的新支点。

房地产新政前后，品牌房企在一线、二三线都市拿地金额比例
房地产新政出台后，品牌房企拿地策略的另一个特征是更加科学。

从拿地区域分布瞧，2021年1~3月，万科一线都市的拿地金额占比为21.2%，4~6月一线都市拿地金额占比下落至17%；绿城房产1~3月一线都市拿地金额占比为24%，4-6月新增地块皆位于二三线都市；中海1~3月拿地金额到达134亿元，其中一线都市占比为56.1%，4月份以后除在香港和澳门新增两幅地块外，未在内地拿地。

四大房企土地储躲往化速度分析
〔1〕万科：土地储躲可供使用年限创新高，下半年拿地将更加沉着。

万科在年初就声明自己"不捂盘、不囤地、不拿地王"。

但2021年土地市场上的低落表现使得万科的土地储躲明显趋紧，因此2021年上半年万科再次迎头赶上，土地储躲总量也增加到3201万平米。

按照万科的销售速度算，可供销售的年限差不多到达4.02年，按照竣工速度算，万科的可供开发的年限也到达6.35年，均创出历史新高。

从这点我们能够估计，下半年万科的拿地压力明显减小，这将使得万科在拿地策略方面更加沉着。

〔2〕保利地产：销售增长推动拿地需求，保利地产积极的拿地步伐短期难以放缓。

保利地产09年在土地市场上表现颇为抢眼，进进2021年后，保利并没有放
缓拿地的步伐。

从保利土地储躲的可供销售年限瞧，该周期近四年来始终维持在7年左右，而可供开发年限也始终维持在10年左右。

即便是大幅扩张一年半以后，这两个值也没有出现明显的增长。

因此能够判定，在销售增长的推动下，保利地产的拿地步伐短期难以放缓。

〔3〕金地集团：可供销售存量土地日益减少，金地正在面临存货短缺的挑战。

金地集团2021年的每月销售业绩均低迷不振，销售差不多开始受到存货缺乏的妨碍。

比照近四年金地的土地储躲，可供销售的年限从9.19年一路跌至6.09年，土地储躲的增长速度明显落后于销售增长的速度。

为此，金地集团有意调整了开工竣工速度，因此可供开发年限仍维持在11.99年，但差不多明显制约到了金地的销售增长。

因此，只有尽快补充土地储躲总量，才能从全然上解决金地的存货危机。

〔4〕中国海外：土地储躲增长远落后于销售增长，可供销售年限一路下滑，被动拿地的压力增大。

中海地产近4年的土地储躲总量始终维持在2500-3000万平米之间，但销售却一路提高。

按照测算，2021年中海地产土地储躲可供销售的年限为5.13年，比2007年的10.97年下跌接近一半。

土地储躲的增速明显赶不上销售的速度，中海地产也将面临越来越大的被动拿地压力。

注：标红的数据为估算数据。

其中土地储躲为中房指数的监测数据，竣工面积和销售面积均为09年根底上按20%的增速计算所得。