2015年下半年内蒙古房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务机构管理考试题1

2015年下半年内蒙古房地产估价师《制度与政策》: 房地产中介服务机构管理考试题
本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。

一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）
1、决定某一房地产价格水平高低的供求状况主要是房地产的供求状况。

A: 全国本类
B: 本地区本类
C: 全国
D: 本地区
E: 工业用地的监测点评估价格
2、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段, 调查评估的各地价区段在某一时点的．【2004年考题】
A：最低价格
B：平均价格
C：出让地价
D：标定地价
E: 工业用地的监测点评估价格
3、建筑物的等规模因素影响到建筑物的形象、使用性, 对房地产价格有所影响。

A：体量
B：结构
C：设施
D：层高
E: 工业用地的监测点评估价格
4、《注册房地产估价师管理办法》规定, 注册房地产估价师继续教育分为必修课和选修课, 每一注册有效期各为学时。

A：10
B：30
C：60
D：90
E: 执行层的组织协调
5、某房地产的报酬率为8%, 收益期限为30年时的价格为4000元/m2。

若报酬率为6%, 收益期限为50年时, 则该房地产的价格为（）元/m2。

A．3800
B．4500
C．5200
D. 5600
6、关于房地产交易的概念, 说法不正确的是__。

A．城镇房地产交易, 包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押、城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动, 均属房地产交易活动管理的范围, 其交易活动应通过交易所进行
B．房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段, 对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能
C．房地产交易包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁三种形式
D. 房地产交易活动可以在任何场合进行
7、__表示在商品价格与消费者预期用于购买商品的支出既定时候, 消费者购买到的商品的所有可能数量组合的集合。

A．无差异曲线
B．消费者预算线
C．产品需求曲线
D. 效用曲线
8、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后, 负责组织有关单位进行验收的单位是。

A：开发商
B：承包商
C：相关的政府部门
D：监理单位
E: 借款合同
9、下列估价中, 估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是。

A：因解决估价结果异议的需要, 对原估价结果进行复核的估价
B：因保险理赔需要, 对投保房地产的价值损失进行评估
C：因抵押贷款的需要, 对作为抵押物的在建工程进行估价
D：因房屋征收补偿需要, 对用于产权调换的期房进行估价
E: 工业用地的监测点评估价格
10、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和。

A：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B：价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C：价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D：价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
E：工业用地的监测点评估价格
11、资本化率构成中, 流动性补偿的流动性是指__。

A．房地产开发企业自有资金周转的速度
B．估价对象房地产变为现金的速度
C．估价对象房地产带来净收益的速度
D．房地产开发企业流动资金周转的速度
12、房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅之日起计算。

A: 竣工
B: 竣工验收
C: 入住
D: 交付
E: 执行层的组织协调
13、房地产长期贷款利率上调, 导致__。

A．新开发量增加, 存量增加, 租金下降
B．新开发量减少, 存量减少, 租金增加
C．租金增加, 开发成本增加, 存量减少
D. 开发成本增加, 存量减少, 租金增加
14、关于城市规划审批的下列说法中, 不正确的是。

A：城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前, 需经同级人民代表大会或其常委会审查同意
B：城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后, 报城市人民政府审批
C：城市详细规划由城市人民政府审批
D：县级人民政府所在地城镇总体规划, 报所在地市人民政府审批
E: 执行层的组织协调
15、某宗房地产规划用途为商业, 现状为超市, 年净收益为18万元, 预计改为服装店后的年净收益为20万元, 除此无其他更好的用途, 则根据应按服装店用途进行估价。

A：合法原则
B：最高最佳使用原则
C：估价时点原则
D：替代原则
E: 工业用地的监测点评估价格
16、土地增值税以__为计税依据。

A. 纳税人继承房地产所取得的土地增值额
B. 纳税人出租房地产所取得的土地增值额
C. 纳税人赠与房地产所取得的土地增值额
D. 纳税人转让房地产所取得的土地增值额
17、甲与乙签订商品房买卖合同, 如甲有侵权行为, 依据《民法通则》, 诉讼时效期间从__时起计算。

A．合同签订
B．合同生效
C．权利被侵害
D. 乙知道或者应当知道权利被侵害
18、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅, 一年后该住宅交付使用时, 现房价格涨到了120万元, 那么, 张先生预付款的收益率为__。

A．10%
B．20%
C．50%
D. 200%
19、房地产估价机构由自然人出资, 主要由发起设立。

A：自然人
B：政府
C：政府房地产管理部门
D：房地产估价师个人
E: 执行层的组织协调
20、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益, 经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元, 从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右, 在该区域酒店类房地产的报酬率为12％, 则此宗估价对象房地产的价格为万元。

A：992．06
B：983．10
C：1 080
D：832
E: 工业用地的监测点评估价格
21、《注册房地产估价师管理办法》规定, 申请人因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚, 自刑事处罚执行完毕之曰起至申请注册之日止不满年的, 不予注册。

A：1
B：3
C：5
D：7
E: 执行层的组织协调
22、按照公司法的规定, 可以发行股票的公司是__。

A．投资公司
B．股份有限公司
C．有限公司
D. 股份公司
23、可见光污染中, 城市中五颜六色的广告和招贴等, 属于。

A：灯光污染
B：其他可见光污染
C：视觉污染
D：眩光污染
E：执行层的组织协调
24、注册房地产估价师继续教育由组织。

A: 住房和城乡建设部
B: 人力资源和社会保障部
C: 省级政府建设主管部门
D: 中国房地产估价师与房地产经纪人学会
E: 执行层的组织协调
25、属于直接房地产金融形式的是。

(2008年试题)
A: 房地产开发企业流动资金贷款
B: 商品房开发贷款
C: 居民住房消费贷款
D: 房地产开发企业发行股票
E: 执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 有2个或2个以上符合题意, 至少有1个错项。

错选, 本题不得分；少选, 所选的每个选项得0.5 分）1、根据工程量清单计价法, 建筑安装工程费中的间接费包括。

A：人工费
B：材料费
C：企业管理费
D：施工机械使用费
E: 规费
2、2006年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地, 土地使用权年限为该类用地
的法定最高年限, 出让年限从2006年4月起计。

甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。

2007年5月6日, 经评估, 在建工程的市场价值为8000万元, 其中在建工程拖欠工程款2000万元。

2009年10月, 人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债, 并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。

如果拍卖最终应价为6500万元, 则该应价为。

A：无效应价
B：有效应价
C：可以成交的价格
D：不确定
E: 个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务, 其住房抵押权转让具有特殊性。

房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时, 只对抵押权人作变更处理, 其他登记事项不作变更
3、对于共有房地产的转让, 需要其共有人的__。

A．全部同意
B．超过50%同意
C．超过2/3同意
D．有人同意就行
4、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。

A. 意愿
B. 途径
C. 能力
D. 动机
5、下列属于物业管理服务的基本内容的是。

A: 物业共用设备设施的运行、维护和管理
B: 环境卫生、绿化管理服务
C: 业主自用部位的维护与管理
D: 物业档案资料的管理
E: 物业装饰装修管理服务
6、建筑安装工程费用中的财务费, 属于。

A：措施费
B：规费
C：间接费
D：直接工程费
E：执行层的组织协调
7、负责二、三级房地产估价机构资质许可。

A: 国务院
B: 国务院建设行政主管部门
C: 省人民政府建设行政主管部门
D: 自治区人民政府建设行政主管部门
E: 直辖市人民政府房地产行政主管部门
8、不属于房地产估价资料的是。

A: 反映估价对象状况的资料
B: 反映当地经济状况的资料
C: 相关实例资料
D: 对房地产价格有普遍影响的资料
E: 可长期发展项目的资料
9、当出现下列情形时, 买受人主张瑕疵请求权遇到障碍。

A：委托人、拍卖人无过错
B：委托人、拍卖人有过错
C：买受人过错
D：声明不保证
E: 声明保证
10、某宗房地产交易中, 买方支付给卖方29万元, 买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉, 该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%, 则该宗房地产交易的正常成交价格为__万元。

A．27.6
B．28.2
C．29.0
D．29.9
11、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2, 2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2, 2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2。

那么, 该市房屋的平均建设周期为（）年。

A．0.5
B．1.5
C．2
D．3
12、物业管理企业在确定写字楼租金时, 一般要考虑的主要因素有__。

A．可出租或可使用面积
B．出租方的商业信誉
C．基础租金与市场租金
D．出租单元的面积规划和室内装修
E. 物业管理企业的经营业绩
13、《开发经营条例》第二十一条规定, 转让房地产开发项目, 转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内, 持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门__。

A．30, 报备
B．30, 登记
C．20, 备案
D. 30, 备案
14、征收集体土地应遵守的原则包括__。

A．珍惜耕地, 合理利用和保护土地的原则
B．保证国家建设用地的原则
C．妥善安置被征地单位和农民的原则
D．有偿使用土地的原则
E．依法征地的原则
15、商品房买卖合同属于。

A: 单务合同
B: 无名合同
C: 实践合同
D: 要式合同
E: 执行层的组织协调
16、下列物业中, 属于特殊物业的是。

A：在建工程
B：车站
C：购物中心
D：科技产业园区
E: 借款合同
17、价值工程中, 提高价值的方法包括等。

A：功能提高, 费用不变
B：功能不变, 费用降低
C：功能提高, 费用下降
D：功能提高小于费用提高
E: 功能下降小于费用下降
18、根据变量的取值是否连续划分, 变量可分为。

A：确定性变量
B：不确定性变量
C：离散型变量
D：连续型变量
E: 随机变量
19、2006年10月, 张某在B房地产开发公司开发的住宅小区购买了一套住宅, 该套商品房价格25万元。

按照B房地产开发公司要求, 张某交付购房定金5万元。

如B房地产开发公司违约, 根据定金罚则, 张某可得到返还定金万元。

A：2．5
B：5
C：10
D：15
E: 执行层的组织协调
20、保险合同的客体为__。

A. 保险人
B. 保险标的
C. 保险金额
D. 被保险人
21、城市房屋拆迁估价中, 房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于（）。

A．被拆迁房屋的权属证书记载的面积
B．拆迁人提供的被拆迁房屋的面积
C．拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果
D．具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果
E. 房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积
22、下列有关法律的效力问题, 表述正确的是。

A：宪法具有最高的法律效力
B：一切其他法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得与宪法相抵触
C：法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章
D：行政法规的效力高于地方性法规、规章
E: 地方性法规的效力等同于本级地方政府规章, 但高于其下级地方政府规章23、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元, 空置和收租损失为5％, 经营费用为潜在毛收入的30％, 抵押贷款还本付息为200万元, 所得税和准备金共计120万元, 则2006年的净经营收入为万元。

A：330
B：450
C：650
D：700
E: 借款合同
24、就收益性而言, 为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值, 往往要求估价师对其净收益同时给出。

A：较乐观的估计值
B：较保守的估计值
C：过高的估计值
D：过低的估计值
E：可能的估计值
25、房地产是三者的结合物。

A: 实物
B: 权益
C: 区位
D: 价值
E: 用途。