江苏徐州项目市调分析报告133P
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铁路方面：始建于风雨飘摇的20世界初叶（1910 年）。京沪铁路、陇海铁路、新长铁路（哈三铁路） 交点，及在建京沪高铁，徐兰高铁和规划的京福高 铁交点。徐州通，则全国通”。作为“中国铁路之 咽喉”，徐州站历经百年于今仍然是全国第二大铁 路枢纽和中国第八大火车站。南来北往徐州，乘火 车极为方便.
公路方面：全国地级城市罕见的22条主干、四环 线和90条县乡公路格局（在所有的地级市只有徐州 一个城市）
徐州概况
区位交通
徐州交通便捷发达，陇海、京沪两大铁路干线纵横交会，已经开工建设的京沪高铁、徐兰高铁和规 划中的京福高铁在徐州贯通；5条国道、20条省道、5条高速公路在徐州纵横成网，高速公路通车里程 达350公里，在中国地级市中位居前列；市区距离连云港国际港口只有200公里，并与高速公路相连， 运河及海上运输均较为便利；徐州观音机场已开通北京、上海、广州、深圳、香港等国内20多条航线； 鲁宁地下输油管道纵贯境内，已经形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的现代化立体交 通体系。
回顾2011年上半年，CPI的增幅高至历史警戒位，人民币升值等不绝于 耳。随着下半年的宏观调控，CPI已经稳步回落，整体经济环境依然存在很多 不稳定因素，对外贸易压力和国内通货膨胀依旧是考验市场主要问题。纵观近 10年经济发展速度，我国经济增长速度基本都高于8%，十二五期间，国家有 意识的将规划增长速度放缓至7%，对此，结合环境不难看出未来经济形式还 持续保持高位增长，但增幅相对以往将有所放缓，以扩大内需的方针也将会随 着政策调整有所小幅波动。
徐州概况 徐州都市圈交通图
区位交通
航空方面：徐州观音机场是淮海经济区最大的民用机场，航站楼 建筑面积为2.3万平方米，可满足年旅客吞吐量100万人次，高峰小 时客流量800人次的需要。飞行区技术等级4D级，拥有全天候航管、 导航、气象、通讯、灯光等配套设施。在全国142个营运机场中，可 起降747大型客机以上的空港只有17个，观音机场就是其中之一排 名约12。 观音机场现已开通北京、上海、香港、深圳、广州、昆明、 海口、成都、大连、太原、厦门 、温州等城市的航班。 航运方面： 1：徐州京杭大运河港口是全国内河十大港口之一 2：万寨港是国家级内港 3：邳州港、双楼港、孟家沟港担负国家北煤南运的中转重任，是华 东能源的重要集散地，年吞吐能力为2000万吨 4：徐州城内有河流213条，其中已定级航道51条， 总里程1065.2公 里，其中国家级、省级航道各1 条 管道运输：徐州市区内的华东输油管理局是鲁宁石油管道的经由 地，管道运输在徐州境内长128公里，是国家石油命脉组成部分。
宏观分析
2011年房地产宏观调控政策回顾
伴随中国经济的增长，扩大内需的战略实施，中国经济已高速迈向世界行列。 也正是因为经济的高速增长，城市化进程加快，中国房地产行业释放出了极大需 求空间。近年外部经济环境的转变，人民币持续升值，欧债危机影响，国内通货 膨胀等不利因素，未来中国经济依旧保持高速增长，但相比以往增速有所下降， 以扩大内需为根本的国内投资也将同比有所降低，房地产未来发展很难再有过去 10年的辉煌。
1月26日：国务院办公厅发布“国八条”，购买二套住房首付提高至六成
1月28日： 财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通 知规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全额征收营业税。
2月8日： 中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷 款基准利率0.25个百分点。
务工现象明显。
徐州历年城市人口及城市化率
885
52.00%
880 50.00%
875
870
48.00%
865
46.00%
860
855
44.00%
850
42.00%
845 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 40.00%
常住人口
城市化率
城市化率沿S型曲线变动
起步阶段 加速阶段 后期阶段
今后徐州作为淮海经济圈核心城市的地位将进一步加强，徐州与淮海经济 圈、长三角经济区的合作，朝着多层次、多渠道、多领域、全方位的方向发展， 将会极大地促进徐州经济的发展和扩大在区域内的影响力。
徐州城市化进程的加快，目前徐州市区人口200万，在十年之后将达到300 万，增长速度在全国同类城市中是相当罕见的，这些均已成为推动徐州市房地 产发展的积极因素。
此番调控剑指过热性住宅投资，抑制投资购买，挤压房地产投资群体，保障 实体经济有序发展，保障需求性购买，同时也使市场本体也多了更多观望气息。 综合上述，目前全国房地产受宏观调控影响整体遇冷，大调控方向还将持续进行， 局部适时适当微调，整体外部宏观环境不容乐观。
市场调研
思维导图
宏观市场分析 微观市场分析 专业市场调研
对此，未来房地产调控的方向不会发生大变化，局部微调将是未来宏 观政策调控的主要形式。
宏观分析
2011年房地产宏观调控政策回顾
宏观调控政策的手段主要手段有：土地政策（地根）;金融政策（银根）;税 收政策（税根）;供应结构硬性限制（行政管理手段）;“社会保障体系”的 完善（经济廉租房）。 1月20日： 中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构 人民币存款准备金率0.5个百分点。
回顾2008年经济危机后的调控反弹，中央目前坚定不移的对房地产经行宏观 调控，截至目前，从市面上看，房地产过热、过高以得到适当遏制，一二线房价 有所回落，整体市场同时也出现很多观望者，整体交易遇冷，面对经济的稳定增 长，10月后，宏观政策一改以往，提出适时适当的局部微调稳定市场，就目前 北京、上海等一线城市出现明显价格下跌。
宏观分析
2011年房地产宏观调控政策回顾
5月18日：上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 6月14日：央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5百分点 7月5日：中央对外消息成将扩大二三线限购范围，具体名单还未出炉。 7月6日：央行上调金融机构存贷款利率0.25个百分点 9月1日：财政部、国家税务总局公布“婚后房产加名不征税”。 9月26日：将在重庆和上海试行房产税。 9月10日：两部委，中央财政资金不得投向房地产。 10月26日：继建行、光大等银行首套房贷款利率提高之后，中国银行、中信银 行等商业银行的首套房贷款利率也在基准利率基础上有所上浮 10月29日：多地住房公积金贷款限额松绑，一二线京沪未见松动 11月6日：2012保障房任务放松 保底投资7000亿。
3月10日：住房和城乡建设部副部长齐骥9日表示，今年保障房总量将首次超 过商品房，建经济适用房时市县政府要无偿划拨土地
宏观分析
2011年房地产宏观调控政策回顾
3月6日：温家宝表示我们提出，今年再建保障性住房１０００万套，明年 再建１０００万套，也就是在今后五年能够建设３６００万套。 3月15日：收益保障房建设，今年可显牛市曙光。一、今年的通胀压力是货 币泛滥推动的结果，并非真实需要的体现，二是、中央提出“十二五”要 投资建设3600万套保障房，其中今年要完成1000万套的建设，着即能抑制 房价的上涨、又能重启中国经济发展的引擎。 4月6日：央行再加息0.25个百分点，从4月6日施行，调整后一年期存款利 率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31% 4月21日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服 务收费
宏观分析
2011年房地产宏观调控政策回顾
点评：2011年针对房地产市场，政府出台了一系列调控政策，对房地产市 场给予大幅调控，在一定程度上抑制了房价过快上涨，但从目前形势来看， 政府调控已取得明显的效果，市场也做出松动反应，各利益方也正处于博 弈的关键时期，而且从目前看来，中央政府对房地产市场调控不会动摇， 适时适当采取宏观微调还将持续；但是对于三、四线城市来说受宏观政策 的影响较小，未来仍有较大发展空间。
42.7
14
/
360
8
1446
110.2
15
/
324
57
1349
120.3
22
/
338
7
1999.6
129.2
16
/
386
15
1767
131.8
16
/
254
18
1571
96.5
24
/
462
22
2088
161.4
114
43
2280
395
11258.3
957.61
徐州概况
常驻人口规模
城市化水平提升速度加快，人口外出
思维导图
市场调研
宏观市场分析 微观市场分析 专业市场调研
全国经济形势分析 宏观政策调控
宏观分析
2011年房地产宏观调控政策回顾
2011年中央针对房地产的组合拳频频出击，各地一系列的相关政策和 实施细则也相继出台并开始执行。从中央到地方，调控的决心和力度可 谓空前。
吸取2008年金融危机后宏观调控的反弹经验，2011年上半年政策频频 出手，截至目前11月份，以住宅为主的房地产市场一二线已出现价格回 落趋势，房地产市场整体（一、二、三级）遇冷，各类观望气氛较为严 重，局部降价楼盘也都遭到前期客户的滋扰，但从政策调控方面未有放 松迹象，下半年适时适当微调较为频繁。
徐州是江苏省重点规划建设的三大都市圈核心城市和四个 特大城市之一，也是新亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一和 淮海经济区的中心城市，现已成为第二亚欧大陆桥东端人口超 过百万的特大城市。
徐州概况
行政区划
徐州市现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县， 邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪 区、泉山区、九里区五区。2009年年末统计数据： 面积11258.3平方千米（其中市辖区1037.7平方千 米），人口约960万（其中市辖区178万），辖5个 市辖区、2个县级市、4个县43个街道、114个镇， 395个居委会、2280个村委会，其中市辖区共计43 个街道、7个镇，268个居委会、156个村委会。
江苏徐州项目 市调分析报告
思维导图
市场调研
宏观市场分析 微观市场分析 专业市场调研
思维导图
市场调研
宏观市场分析 微观市场分析 专业市场调研
全国经济形势分析 宏观政策调控
宏观分析
2011年中国经济形势
2011年即将过去，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情 况新问题，中央、国务院实施积极的财政调控政策和稳健的货币调控政策，不 断加强和改善宏观调控。上半年国内生产总值204459亿元，同比增长9.6%， 城镇居民人均可支配收入11041元，同比增长13.2%； 2011年上半年中国经济 总体趋势较为稳定，继续朝着宏观调控预期方向发展。
徐州市概况 经济发展水平 产业结构分析 城市规划解读 徐州市房地产市场分析
徐州概况
地理位置
徐州是苏北最大城市，古称彭城，中国历史文化名城。位 于江苏省西北部，北邻山东省，西接安徽省、河南省，东连连 云港市，南邻宿迁市。为华夏九州之一。地处南北过渡地带， 为北国锁钥，南国门户，向来为兵家必争之战略要地和商贾云 集中心。
徐州概况
区、市、县 鼓楼区 云龙区 九里区 贾汪区 泉山区 丰县 沛县 铜山县 睢宁县 新沂市 邳州市 总计
行政区划
镇
街道办事处
村民委员会
居民委员会
面积 （平方公里））
人 口（万人）
/
8
8
57
69
27.9
/
9
24
44
118
28.7
பைடு நூலகம்
/
14
26
36
98
19.6
7
2
98
54
690
48.6
/
10
/
77
62.7
徐州概况
小结
徐州是苏北最大的城市，凭借得天独厚的自然与区位资源优势，占据天时 地利，成为淮海经济圈的核心城市，具有很强的辐射能力，将吸引河南、安徽、 山东等周边城市到徐州旅游、购物、消费、投资，为项目带来大量的消费群体。
同时徐州与长三角地缘相近、人缘相亲、山水相连、文化相融，可广泛参 与长三角合作，实现与长三角城市信息资源互通共享，承接长三角地区产业转 移，实现发展互赢。
徐州概况
城市名片
徐州涌现出一批项目创造或打破了中国世界纪录协会多项中国之最、 世界之最! 亚洲第二大编组站（徐州北站） 中国四大家居物流建材中心之一（徐州八里） 国家级经济技术开发区（徐州经济技术开发区） 江苏省重点规划建设的四个特大城市和三大都市圈核心城市之一 新亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一 跨国公司眼中中国最具投资价值城市 2009中国民营经济最具活力城市 2009中国十大品牌经济城市 2009中国大陆最佳商业城市 2009中国投资环境百佳城市 ……
公路方面：全国地级城市罕见的22条主干、四环 线和90条县乡公路格局（在所有的地级市只有徐州 一个城市）
徐州概况
区位交通
徐州交通便捷发达，陇海、京沪两大铁路干线纵横交会，已经开工建设的京沪高铁、徐兰高铁和规 划中的京福高铁在徐州贯通；5条国道、20条省道、5条高速公路在徐州纵横成网，高速公路通车里程 达350公里，在中国地级市中位居前列；市区距离连云港国际港口只有200公里，并与高速公路相连， 运河及海上运输均较为便利；徐州观音机场已开通北京、上海、广州、深圳、香港等国内20多条航线； 鲁宁地下输油管道纵贯境内，已经形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的现代化立体交 通体系。
回顾2011年上半年，CPI的增幅高至历史警戒位，人民币升值等不绝于 耳。随着下半年的宏观调控，CPI已经稳步回落，整体经济环境依然存在很多 不稳定因素，对外贸易压力和国内通货膨胀依旧是考验市场主要问题。纵观近 10年经济发展速度，我国经济增长速度基本都高于8%，十二五期间，国家有 意识的将规划增长速度放缓至7%，对此，结合环境不难看出未来经济形式还 持续保持高位增长，但增幅相对以往将有所放缓，以扩大内需的方针也将会随 着政策调整有所小幅波动。
徐州概况 徐州都市圈交通图
区位交通
航空方面：徐州观音机场是淮海经济区最大的民用机场，航站楼 建筑面积为2.3万平方米，可满足年旅客吞吐量100万人次，高峰小 时客流量800人次的需要。飞行区技术等级4D级，拥有全天候航管、 导航、气象、通讯、灯光等配套设施。在全国142个营运机场中，可 起降747大型客机以上的空港只有17个，观音机场就是其中之一排 名约12。 观音机场现已开通北京、上海、香港、深圳、广州、昆明、 海口、成都、大连、太原、厦门 、温州等城市的航班。 航运方面： 1：徐州京杭大运河港口是全国内河十大港口之一 2：万寨港是国家级内港 3：邳州港、双楼港、孟家沟港担负国家北煤南运的中转重任，是华 东能源的重要集散地，年吞吐能力为2000万吨 4：徐州城内有河流213条，其中已定级航道51条， 总里程1065.2公 里，其中国家级、省级航道各1 条 管道运输：徐州市区内的华东输油管理局是鲁宁石油管道的经由 地，管道运输在徐州境内长128公里，是国家石油命脉组成部分。
宏观分析
2011年房地产宏观调控政策回顾
伴随中国经济的增长，扩大内需的战略实施，中国经济已高速迈向世界行列。 也正是因为经济的高速增长，城市化进程加快，中国房地产行业释放出了极大需 求空间。近年外部经济环境的转变，人民币持续升值，欧债危机影响，国内通货 膨胀等不利因素，未来中国经济依旧保持高速增长，但相比以往增速有所下降， 以扩大内需为根本的国内投资也将同比有所降低，房地产未来发展很难再有过去 10年的辉煌。
1月26日：国务院办公厅发布“国八条”，购买二套住房首付提高至六成
1月28日： 财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通 知规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全额征收营业税。
2月8日： 中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷 款基准利率0.25个百分点。
务工现象明显。
徐州历年城市人口及城市化率
885
52.00%
880 50.00%
875
870
48.00%
865
46.00%
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44.00%
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42.00%
845 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 40.00%
常住人口
城市化率
城市化率沿S型曲线变动
起步阶段 加速阶段 后期阶段
今后徐州作为淮海经济圈核心城市的地位将进一步加强，徐州与淮海经济 圈、长三角经济区的合作，朝着多层次、多渠道、多领域、全方位的方向发展， 将会极大地促进徐州经济的发展和扩大在区域内的影响力。
徐州城市化进程的加快，目前徐州市区人口200万，在十年之后将达到300 万，增长速度在全国同类城市中是相当罕见的，这些均已成为推动徐州市房地 产发展的积极因素。
此番调控剑指过热性住宅投资，抑制投资购买，挤压房地产投资群体，保障 实体经济有序发展，保障需求性购买，同时也使市场本体也多了更多观望气息。 综合上述，目前全国房地产受宏观调控影响整体遇冷，大调控方向还将持续进行， 局部适时适当微调，整体外部宏观环境不容乐观。
市场调研
思维导图
宏观市场分析 微观市场分析 专业市场调研
对此，未来房地产调控的方向不会发生大变化，局部微调将是未来宏 观政策调控的主要形式。
宏观分析
2011年房地产宏观调控政策回顾
宏观调控政策的手段主要手段有：土地政策（地根）;金融政策（银根）;税 收政策（税根）;供应结构硬性限制（行政管理手段）;“社会保障体系”的 完善（经济廉租房）。 1月20日： 中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构 人民币存款准备金率0.5个百分点。
回顾2008年经济危机后的调控反弹，中央目前坚定不移的对房地产经行宏观 调控，截至目前，从市面上看，房地产过热、过高以得到适当遏制，一二线房价 有所回落，整体市场同时也出现很多观望者，整体交易遇冷，面对经济的稳定增 长，10月后，宏观政策一改以往，提出适时适当的局部微调稳定市场，就目前 北京、上海等一线城市出现明显价格下跌。
宏观分析
2011年房地产宏观调控政策回顾
5月18日：上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 6月14日：央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5百分点 7月5日：中央对外消息成将扩大二三线限购范围，具体名单还未出炉。 7月6日：央行上调金融机构存贷款利率0.25个百分点 9月1日：财政部、国家税务总局公布“婚后房产加名不征税”。 9月26日：将在重庆和上海试行房产税。 9月10日：两部委，中央财政资金不得投向房地产。 10月26日：继建行、光大等银行首套房贷款利率提高之后，中国银行、中信银 行等商业银行的首套房贷款利率也在基准利率基础上有所上浮 10月29日：多地住房公积金贷款限额松绑，一二线京沪未见松动 11月6日：2012保障房任务放松 保底投资7000亿。
3月10日：住房和城乡建设部副部长齐骥9日表示，今年保障房总量将首次超 过商品房，建经济适用房时市县政府要无偿划拨土地
宏观分析
2011年房地产宏观调控政策回顾
3月6日：温家宝表示我们提出，今年再建保障性住房１０００万套，明年 再建１０００万套，也就是在今后五年能够建设３６００万套。 3月15日：收益保障房建设，今年可显牛市曙光。一、今年的通胀压力是货 币泛滥推动的结果，并非真实需要的体现，二是、中央提出“十二五”要 投资建设3600万套保障房，其中今年要完成1000万套的建设，着即能抑制 房价的上涨、又能重启中国经济发展的引擎。 4月6日：央行再加息0.25个百分点，从4月6日施行，调整后一年期存款利 率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31% 4月21日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服 务收费
宏观分析
2011年房地产宏观调控政策回顾
点评：2011年针对房地产市场，政府出台了一系列调控政策，对房地产市 场给予大幅调控，在一定程度上抑制了房价过快上涨，但从目前形势来看， 政府调控已取得明显的效果，市场也做出松动反应，各利益方也正处于博 弈的关键时期，而且从目前看来，中央政府对房地产市场调控不会动摇， 适时适当采取宏观微调还将持续；但是对于三、四线城市来说受宏观政策 的影响较小，未来仍有较大发展空间。
42.7
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徐州概况
常驻人口规模
城市化水平提升速度加快，人口外出
思维导图
市场调研
宏观市场分析 微观市场分析 专业市场调研
全国经济形势分析 宏观政策调控
宏观分析
2011年房地产宏观调控政策回顾
2011年中央针对房地产的组合拳频频出击，各地一系列的相关政策和 实施细则也相继出台并开始执行。从中央到地方，调控的决心和力度可 谓空前。
吸取2008年金融危机后宏观调控的反弹经验，2011年上半年政策频频 出手，截至目前11月份，以住宅为主的房地产市场一二线已出现价格回 落趋势，房地产市场整体（一、二、三级）遇冷，各类观望气氛较为严 重，局部降价楼盘也都遭到前期客户的滋扰，但从政策调控方面未有放 松迹象，下半年适时适当微调较为频繁。
徐州是江苏省重点规划建设的三大都市圈核心城市和四个 特大城市之一，也是新亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一和 淮海经济区的中心城市，现已成为第二亚欧大陆桥东端人口超 过百万的特大城市。
徐州概况
行政区划
徐州市现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县， 邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪 区、泉山区、九里区五区。2009年年末统计数据： 面积11258.3平方千米（其中市辖区1037.7平方千 米），人口约960万（其中市辖区178万），辖5个 市辖区、2个县级市、4个县43个街道、114个镇， 395个居委会、2280个村委会，其中市辖区共计43 个街道、7个镇，268个居委会、156个村委会。
江苏徐州项目 市调分析报告
思维导图
市场调研
宏观市场分析 微观市场分析 专业市场调研
思维导图
市场调研
宏观市场分析 微观市场分析 专业市场调研
全国经济形势分析 宏观政策调控
宏观分析
2011年中国经济形势
2011年即将过去，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情 况新问题，中央、国务院实施积极的财政调控政策和稳健的货币调控政策，不 断加强和改善宏观调控。上半年国内生产总值204459亿元，同比增长9.6%， 城镇居民人均可支配收入11041元，同比增长13.2%； 2011年上半年中国经济 总体趋势较为稳定，继续朝着宏观调控预期方向发展。
徐州市概况 经济发展水平 产业结构分析 城市规划解读 徐州市房地产市场分析
徐州概况
地理位置
徐州是苏北最大城市，古称彭城，中国历史文化名城。位 于江苏省西北部，北邻山东省，西接安徽省、河南省，东连连 云港市，南邻宿迁市。为华夏九州之一。地处南北过渡地带， 为北国锁钥，南国门户，向来为兵家必争之战略要地和商贾云 集中心。
徐州概况
区、市、县 鼓楼区 云龙区 九里区 贾汪区 泉山区 丰县 沛县 铜山县 睢宁县 新沂市 邳州市 总计
行政区划
镇
街道办事处
村民委员会
居民委员会
面积 （平方公里））
人 口（万人）
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徐州概况
小结
徐州是苏北最大的城市，凭借得天独厚的自然与区位资源优势，占据天时 地利，成为淮海经济圈的核心城市，具有很强的辐射能力，将吸引河南、安徽、 山东等周边城市到徐州旅游、购物、消费、投资，为项目带来大量的消费群体。
同时徐州与长三角地缘相近、人缘相亲、山水相连、文化相融，可广泛参 与长三角合作，实现与长三角城市信息资源互通共享，承接长三角地区产业转 移，实现发展互赢。
徐州概况
城市名片
徐州涌现出一批项目创造或打破了中国世界纪录协会多项中国之最、 世界之最! 亚洲第二大编组站（徐州北站） 中国四大家居物流建材中心之一（徐州八里） 国家级经济技术开发区（徐州经济技术开发区） 江苏省重点规划建设的四个特大城市和三大都市圈核心城市之一 新亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一 跨国公司眼中中国最具投资价值城市 2009中国民营经济最具活力城市 2009中国十大品牌经济城市 2009中国大陆最佳商业城市 2009中国投资环境百佳城市 ……