假设开发法案例分析

假设开发法案例分析
案例：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000平方米，且土地形状规则；规划许可证可用途为商业和居住，容积率为5，建筑覆盖率为50%；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起共计50年。

需要评估该地块于2004年10月出让时的正常购买价格。

估价过程如下：
（1）通过市场调查研究，得知该地块最佳开发方式为如：商业与居住混合；容积率最大为5，故总建筑面积为50000平方米；建筑覆盖率适宜为30%；建筑楼层确定为18层，其中1~2层的建面相同，均为3000平方米，适宜为商业用途；3~18层建面相同，均为2750平方米，适宜为居住用途，故商业用途建面为6000平方米，居住用途建面为44000平方米。

（2）预计开发期。

预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。

（3）预计开发完成后的房地产价值。

根据市场的调查分析，预计商业建成后可全部售出，居住建成后可售出30%，半年后再可售50%，其余20%需一年后才能售出。

商业部分在出售时平均价格为45000元/平方米，居住部分售价为2500元/平方米。

（4）测算有关税费和折现率。

建筑安装工程费预计为1200元/平方米；勘测设计费和前期工程费及管理费等预计500元/平方米；估计在未来3年的开发期内，开发建设费用的投入情况第1年需投入20%，第2年需投入50%，第3年需投入余下的30%，销售费用和销售税费预计为售价的9%，其中广告宣传和销售代理费为售价的3%，两税一费和交易手续费等为售价的6%，折现率为选取14%。

据了解如果得到该地块，还需按取得价款的3%缴纳有关手续费。

（5）求取地价。

计算的基准时间定为该地块出让时间，即2004年10月。

假设该地块的出让总价V为。

建成后在总价值=【4500×6000/（1+14%）3】+2500×44000×【30%/（1+14%）3+50%/（1+14%）3.5+ 20%/（1+14%）4】=8829.33 （万元）
开发建设费用总额=（1200+500）×50000×【20%/（1+14%）0.5+50%/（1+14%）1.5+30%/（1+14%）2.5】=6921.57（万元）
销售费用和销售税费总额=建成后的总价值×9%=8829.33×9%=794.64（万元）
购地税费总额=V×3%=0.03V(万元)
V=8829.33-6921.57-794.64-0.03V 解V=1080.70（万元）
故单位地价=1080.70万元/10000平方米=1080元/平方米
楼面地价=1080/5=216元/平方米
备注：红色的小字体0.5，1.5，2.5，3，3.5，4 均为括号前的次方。

某城市定于2003年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为20000平方米，出让年限为70年，规划要求的建筑容积率为1.20。

如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元／平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的5.5%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。

那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。

假设银行贷款利率为5.49%。

设购买土地的最高报价为X。

计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。

(一)用现金流折现法进行估价
因折现率就是预期收益率，所以，其折现率为15%。

(1)开发完成后价值现值＝20000×1.2×3500／(1+15%)2＝63516068
元＝6351.61万元
(2)销售税金与附加现值＝6351.61×5.5%＝349.34万元
(3)土地开发、房屋建安、管理费和销售费现值＝20000×1.2×1500×(1＋3%＋6%)／(1＋15%)＝3412.17万元
(4)购买土地应缴纳税费现值＝0.03X
(5)所以用现金流折现法估价的土地价格Ｘ＝6351.61－349.34－341217－0.03X
X＝2514.66万元
(二)用传统方法进行估价
(1)开发完成后价值＝20000×1.2×3500＝84000000元＝8400.00万元
(2)销售税金与附加＝8400.00×5.5%＝462.00万元
(3)土地开发、房屋建安、管理费和销售费＝20000×1.2×1500× (1＋3%＋6%)＝39240000元＝3924.00万元
(4)购买土地应缴纳税费＝0.03X
(5)投资利息。

地价和购买土地应缴纳税费的占用期为2年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为1年。

投资利息＝1.03Ｘ×(1＋5.49%)2＋3924.00×(1＋5.49%)－3924.00－1.03Ｘ＝215.43＋0.1162Ｘ
(6)开发利润。

与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为9.51%(近似值)
开发利润＝1.03Ｘ×(1+9.51%)2＋3924.00×(1＋9.51%)－3924.00－1.03Ｘ＝373.17＋0.2052Ｘ
(7)土地价格。

Ｘ＝8400.00－462.00－3924.00－(215.43＋0.1162Ｘ)－(373.17＋0.2052Ｘ)－0.03Ｘ
Ｘ＝2537.70万元。