中海苏州湖滨一号别墅项目二期产品定位报告52PPT

4、地下室
虽然市面上有不带地下室的做法，但 79％的客户还是认为地下室是一个必 要的空间
地下室 相城 园区 古城区 其他市区 合计
需要 不需要
24
7
27
8
14
2
12
3
77
20
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4、地下室用途
客户对地下室的三个主要用途为 储物间 车库 个性化空间（影音厅、健身房、酒窖等）
合计
客户数量
46
427
373
106
72
23
1047
客户比例
4%
对应房型
40%
36%
A1 ~200m2
A2 ~250m2
17%
A3 ~300m2
3% 100%
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户型面积控制——客群层次划分（问卷调查）
根据客户的年收入水平，其置业能力分为 三个档次:100万元、150万元、200万元， 各自对应的物业类型、面积如下表：
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1、园区——半岛华府
项目名称 基本情况 主力户型
销售价格 销售速度 主力客户 产品特征
中海.半岛华府 总占地面积7.2万平米，建筑面积5.9万平米，容积率0.8，分两期开发。主力物业 类型为4－6联排及双拼，共156套 主力联排户型面积238-260平米
279.5 12/22=55%
246.6 36/38=95%
188.7 20/24=83%
71/100=71%
房型 A4 A2 B2 C上
北向花园 面积
选房率
294.3
2/18=11%
270.3
2/28=7%
241.3
5/50=10%
185.7
5/24=21%
14/120=12%
客户偏好： 花园朝向----南向；面积区间----190~280m2 ；产品类别----亲地住宅
30以下 30～50
50～80 80～100
3
9
17
4
10
12
0
4
9
0
6
4
7
29
42
100以上
6
3
8
1
1
4
2
0
17
8
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1、花园朝向
南花园的价值得到大多数客 户认同，67％的客户愿意为南 花园支付较高的价格
愿意为南花园支付较高价格 相城 园区 古城区 其他市区 合计
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2、露台面积
大部分客户对露台面积有明确要求， 42％客户要求露台面积10～20平米， 45％客户要求露台面积20平米以上
露台面积 相城 园区 古城区 其他市区 合计
普通
10～20
超过20
2
11
11
2
12
13
4
5
5
1
3
4
9
31
33
中海苏州湖滨一号别墅项目二期产品 定位报告52PPT
年收入 相城 园区 古城区 其他市区 合计
置业总价 与月收入 单价预期 面积控制 物业类型
5-8万元 8-12万元 12-18万元
18-25万元
25-40万元
40万元以上
合计
3
11
8
3
4
2
31
3
9
8
1
5
1
27
3
3
2
5
4
1
18
3
5
3
2
2
1
16
12
28
21
11
15
5
92
100万元
150万元
4830/30%=16000 7245/30%=24000
2人
3人
4人
5人
5人以上
2
18
7
1
2
2
13
9
3
1
0
9
3
2
0
2
8
4
1
0
6
48
23
7
3
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8、产品意向综合
花园 停车 地下室 露台 双主卧 卧室数量 楼层设置
南向，~50m2 各种停车方式均可接受，可引导；车位比1：2 赠送，50~60m2，采光，1储物间+1个性化空间+1工人房 客厅考虑设计20平米左右的大露台 尽可能双主卧设计；次主卧带淋浴间即可 A1~200m2三卧，A2~250m2四卧，A3~300m2五卧 老人房1F，儿童房2F，主人房3F
66
44
34
63
58 1047
客户 比例
16%
35%
24%
25%
100%
中海苏州湖滨一号别墅项目二期产品 定位报告52PPT
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客户身份（问卷调查）
客户的职业特性与首次定位基本符 合，以私营业主、企业公务员及园区 的外企管理层为主
行业/职业 相城 园区 古城区 其他市区 合计
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不同收入客层的物业意向（问卷调查）
联排是有效需求（指能承受150~200万总价的客户）的绝对主流， 占该类客层的82%。而其中，又以选择双拼的比例最高，占该类客群 的42%。
从总体样本来看，26%的客户有叠加的购买意向。这类客户又主要 集中在置业能力在100万以内的客层中间，占该部分客层的34%。这说 明，100万以内的叠加还是有一定的市场需求。这类需求主要来自园 区，相比园区70~80万/套的高层公寓，叠加有较强的替代性。
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竞争区域代表性产品
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我们选取经济别墅五个主要区域的标志性楼盘进行深入的产品研究
区域 园区
古城区 沧浪新城 吴中
代表楼盘 半岛华府 枫情水岸 庭园 博雅苑 开元碧水湾
产品特性
半地下车库 地上户内停车库 集中大型地下车库 组团集中地下车库 半地下车库
问卷的结果显示私家半地下停车 库接受度最高，但结合市场，各类 型的停车方式在销售时并无明显阻 力，在停车库方面能引导客户消费
停车方式 相城 园区 古城区 其他市区 合计
私家地下车库 24 24 12 12 72
私家地上室内车库 7 8 4 3 22
近宅小型集中地下车库 1 3 2 3 9
远宅大型集中地下车库 0 2 2 0 4
6、儿童房楼层设置
楼层设置 相城 园区 古城区 其他市区 合计
儿童房的楼层设置，客户意向也较一 致，71％的客户认为儿童房设置在二 楼较为适宜
1F
2F
3F
2
27
7
7
20
6
1
14
3
2
11
1
12
70
17
中海苏州湖滨一号别墅项目二期产品 定位报告52PPT
6、主人房楼层设置
楼层设置 相城 园区 古城区 其他市区 合计
200万元及以上 9660/30%=32000
6500元/㎡
7500元/㎡
8000元/㎡
150～160㎡
200㎡
250/㎡
叠加
小联中排海苏州湖滨一号别墅大项目联二排期、产品双拼
定位报告52PPT
3、客户来源与市场竞争
区域 相城 市区 园区 新区 吴中 上海 周边 其他 合计
客户
数量
167
362
253
愿意
不愿意 25 18 9 13 65
9 13 7 3 32
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2、露台
60％的客户认为在主活动区域（如客 厅）需要一个大的露台
是否需要大露台 相城 园区 古城区 其他市区 合计
客厅等需要
有花园，不需要 21 22 8 6 57
11 11 7 8 37
大多数客户（61％）希望地下室能够 赠送
地下室层高 相城 园区 古城区 其他市区 合计
2.2以下
2.5～2.8
21
9
13
11
11
4
5
8
50
32
中海苏州湖滨一号别墅项目二期产品 定位报告52PPT
5、双主卧
明确需要双主卧的客户占受访客户的 60％
次主卧独立洗手间及淋浴即可
双主卧需求 相城 园区 古城区 其他市区 合计
行政事业单位 12 2 5 3 22
私营业主/合伙人 6 6 7 1 20
外资企业 4 14 0 3 21
企业骨干 8 5 4 4 21
其他专业人士 4 2 2 4 12
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4、一期反应的两个主要问题
• 花园朝向 • 客厅尺度
中海苏州湖滨一号别墅项目二期产品 定位报告52PPT
均价超过9000元/平米（含地下室面积），不含地下室面积均价超过1.1万元/平 米
极快，创造市场奇迹，在7、8月份苏州全市别墅销售不超过60套的情况下，半岛 华府9月17日第一批推出66套，开盘即销售61套 苏州私营业主，园区高管等
花园南向与北向各半，面积约50平米 地上停车位与私家半地下停车位结合（每户一个半地下车位），其余地上停车位 解决 半地下室层高2.8米，舒适性较强，面积约80～100平米 7.8米的客厅大开间，大露台设计
中海-苏州湖滨一号别墅 项目二期产品定位报告-
52PPT
2020/11/10
中海苏州湖滨一号别墅项目二期产品 定位报告52PPT
一期市场反馈意见
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1、中海会客户意向房号分布
房型 A3 A1 B1 C下 合计
南向花园 面积
选房率
303.3
3/16=18%
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3、目前市场采用的停车方式
区域 园区 古城区 沧浪新城 吴中 相城
代表楼盘
产品特性
半岛华府/枫情水岸 庭园 博雅苑 开元碧水湾 苏州知音
半地下车库/地上户内停车库 集中大型地下车库 组团集中地下车库 半地下车库 地上户内停车位
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产品细节补充调研
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1、花园 2、露台 3、停车 4、地下室 5、双主卧 6、卧室楼层安排 7、卧室数量 8、产品综合建议
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1、花园面积
大多数客户认为花园面积在 50 平米左右较为经济实用
花园面积 相城 园区 古城区 其他市区 合计
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1、园区——枫情水岸
项目名称 基本情况 主力户型
销售价格 销售速度 主力客户 产品特征
栖霞.枫情水岸 占地面积152000平米，建筑面积275000平米，容积率1.8。其中叠加别墅88套
叠加别墅主力户型面积220平米
单价8000－10000元/平米 起价170万元/套，最高价240万元/套，均价约200万元/套 销售速度较慢，销售单价略有下降
主人房的楼层设置没有公认的标准， 54％的客户喜欢在二喽，42％的客户 喜欢在三楼
1F
2F
0
19
2
23
0
7
1
6
3
55
3F 16
9 11
7 43
中海苏州湖滨一号别墅项目二期产品 定位报告52PPT
7、卧室数量
卧室的需求数量与客户的居家人口一 致，四卧需求占60％ （主卧、次主卧 、儿童房房及客房），三卧及五卧需求 各占20%。
相城区客户对地下室面积需求略大， 为50－80平米
80平米以上的地下面积对目标客户来 说显得不够实用
地下室面积 相城 园区 古城区 其他市区 合计
30以下 30～50
50～80 80～120
4
12
16
5
3
21
7
4
1
11
3
3
1
8
4
2
9
52
30
14
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4、地下室层高
年收入 花园洋房 叠加别墅 联排别墅 双拼别墅 合计
5-12 7 17 9 10
12-18 7 9 8 10
77
18－25 2 2 7 4 15
25-40 1 2 5 8
40以上 0 0 3 4
23
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2、来访客户面积区间
面积区间 〈180m2 180~220 220~250 260~290 290~310 其他
需要
不需要 17 23
9 11 60
不在意
9
6
3
5
1
8
2
3
15
22
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6、老人房楼层设置
出于行动方面的考虑，86％的客户要 求老人房在一楼且南向
楼层设置
1F

2F
相城
29
6
园区
30
4
古城区
17
1
其他市区
12
2
合计
88
13
3F 1 0 0 0 1
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地下室用途 相城 园区 古城区 其他市区 合计
储物间 工人房
车库 影音厅 健身房 酒窖等
23
2
13
5
9
12
23
6
13
4
8
7
11
4
4
2
6
5
5
1
4
3
4
3
62
13
34
14
27
27
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4、地下室面积
针对上述地下室的用途，对地下室面 积的主流需求在50平米左右
卧室数量 相城 园区 古城区 其他市区 合计
三卧 7 7 4 3
21
四卧 23 21 10 9 63
五卧 5 7 4 4
20
其他 1
0 0 1
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7、家庭人口与卧室数量
三口、四口之家为主，对应的卧室 需求为三卧、四卧（不含书房等）
家庭人口 相城 园区 古城区 其他市区 合计
3、停车数量
目标客户大多数现今拥有一 辆车，处于对未来的考虑，81 ％的客户需求两个停车位
需求停车位 相城 园区 古城区 其他市区 合计
1个 5 7 2 4 18
两个
两个以上
31
0
27
1
16
0
11
1
85
2
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