洛阳正大置业有限公司、刘庆文商品房销售合同纠纷二审民事判决书

洛阳正大置业有限公司、刘庆文商品房销售合同纠纷二审民
事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】河南省高级人民法院
【审理法院】河南省高级人民法院
【审结日期】2020.09.08
【案件字号】(2020)豫民终679号
【审理程序】二审
【审理法官】李慧娟陈红云金悦
【审理法官】李慧娟陈红云金悦
【文书类型】判决书
【当事人】洛阳正大置业有限公司;刘庆文
【当事人】洛阳正大置业有限公司刘庆文
【当事人-个人】刘庆文
【当事人-公司】洛阳正大置业有限公司
【代理律师/律所】周卫东河南永晖律师事务所;王志光河南永晖律师事务所;杨琳河南先律师事务所;宋恒河南先律师事务所
【代理律师/律所】周卫东河南永晖律师事务所王志光河南永晖律师事务所杨琳河南先律师事务所宋恒河南先律师事务所
【代理律师】周卫东王志光杨琳宋恒
【代理律所】河南永晖律师事务所河南先律师事务所
【法院级别】高级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】洛阳正大置业有限公司
【被告】刘庆文
【本院观点】一、关于正大公司交付的房屋是否符合合同约定的问题。

【权责关键词】无效显失公平撤销违约金过错恢复原状支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则物证质证诉讼请求发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】另查明：刘庆文与正大公司签订的六份《商品房预售合同》附件一均系房屋平面图，该平面图分为一层和二层两部分内容。

以上六份《商品房预售合同》的附件四为补充协议，其中第二十七条约定“买受人声明1、在签订买卖合同前，出卖人特别就补充条款提请买受人特别注意，并就上述条款内容对买受人可能产生的影响予以说明，买受人已注意到上述条款中部分内容涉及免除、限制出卖人的责任或者限制买受人的权利，但买受人均认可。

2、同时出卖人已按买受人要求就本合同的相关条款做出了解释和说明，双方已就上述所有条款进行过协商及确认。

因此，买受人是在完全注意到、理解并认可买卖合同条款，特别是上述条款的前提下才自愿签订买卖合同。

本人已全部阅读并已充分理解本公司所约定的所有条款，包括其中限制本人权利或增加本人义务的条款。

本人均无异议，同时出卖人已向本人解释说明了本合同条款"。

二、正大公司在原审中提交的机械工业第四设计研究院2011年10月14日制作的房屋立面图、剖面图载明案涉房屋为两层，局部挑空、部分二层，总体高度为6.5m，其中一层地面水泥垫层0.15m，一层地面至二层地面3.25m（含二层楼板厚度0.3m）、二层地面至二层上楼板3.1m（含二层上部楼板厚度）。

正大公司主张该设
计图载明的总体高度即为合同约定的6.5m层高。

三、2013年9月13日刘庆文与正大公司就案涉六房屋签订正大国际广场合同确认表，该确认表载明房号、面积、价款等。

四、正大公司在原审中提交了洛阳市城市建设档案馆存档的建设工程竣工验收意见书载明，案涉工程开工时间为2011年10月10日。

此外，该档案馆存档的监理公司的监理月报载明，至2014年1月25日商铺女儿墙混凝土浇筑完毕、变更增加零星砌体全部完成、部分公共部分及大堂正在进行装修。

五、2015年5月13日，刘庆文对案涉商铺进行了收房验收，根据《正大国际城市广场商业收房查验表》载明内容，刘庆文提出二层卫生间天窗未封、消防立管倾斜、二层南墙上方有钢筋头等问题。

同日，刘庆文与正大公司就106号房屋签订结算协议，该协议第二条载明“房屋预售面积为279.18㎡，经测绘单位实测，实测产权面积为284.06㎡"，第四条载明“本补充协议作为合同履行之房屋面积、逾期交房的确认性文件，自双方签章之日起生效"。

刘庆文与正大公司就其余5套房屋亦签订了结算协议，除房屋面积、结算款项不同外，其余内容一致。

【本院认为】本院认为，一、关于正大公司交付的房屋是否符合合同约定的问题。

刘庆文与正大公司签订的《商品房预售合同》载明案涉房屋层高为6.5m、面积279.18㎡（以106号房屋为例）。

1、关于交付的房屋层高是否符合合同约定的问题。

（1）关于合同约定的6.5m是否是一、二层整体层高的问题。

案涉《商品房预售合同》第二条关于“所购商品房的基本情况"表述为“第1幢106号房，房屋平面图见合同附件一，该商品房用途为商业用房，层高6.5m，该商品房预测建筑面积279.18㎡"。

案涉房屋结构为挑空跃层、局部二层，虽然该合同未明确载明房屋一、二层整体层高为6.5m，但是一、二层共同构成106号房屋并作为一间商品房整体进行销售，因此，对“该商品房层高6.5m"的约定，理解为106号房屋的整体层高为6.5m而非每层均为6.5m更符合合同文意。

（2）关于层高测量标准的问题。

根据《住宅设计规范》2.0.9以及《民用建筑设计统一标准》关于层高的定义，层高是指“上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离"。

正大公司主张合同约定的层高为案涉房屋剖面图所载明的设计层高，即包括一层地面下0.15m水泥垫层，该主张与建筑规范关于层高的
定义不符，不能成立。

因此，案涉合同所载明的层高6.5m应系一层地板面至二层上部楼板（包括二层上部楼板）的距离。

（3）天基检测公司出具的鉴定结论为，案涉房屋挑空部分层高为6.28m、一层层高3.3m、二层层高2.98m，未包括0.15m的水泥垫层，包括二层楼板厚度，该测量方法符合层高的测量要求。

根据该鉴定结论案涉房屋层高未达到6.5m。

（4）补充协议第一条载明“层高为该商品房的设计标准层高，本合同中的该房屋的层高非净高，如该商品房局部高于或低于该层高，买受人确认知晓差异并不追究出卖人的违约责任，该房屋层高以实际交付为准，买受人对此不持异议"，该约定的层高与建筑规范中的层高不同，降低了房屋交付标准。

同时约定层高以实际交付为准、如有差异刘庆文不能提出异议。

该协议为格式合同，以上约定排除了刘庆文的权利、免除了正大公司的责任，即使补充协议载明了买受人声明，但亦为格式条款，正大公司未能证明其就以上内容向刘庆文尽到了特别提示、充分解释说明义务，因此，以上约定对刘庆文没有约束力。

综上，《商品房预售合同》约定的房屋一、二整体层高为6.5m，正大公司交付的房屋层高为6.28米，与合同约定不符。

2、关于交付的房屋结构以及房屋面积是否符合约定的问题。

由于交付的房屋结构系挑空跃层、局部二层，因此，房屋结构直接影响房屋二层面积是否计入房屋建筑面积，双方关于房屋结构和房屋面积的争议存在关联。

首先，关于房屋结构的问题，（1）《商品房预售合同》对房屋的表述未载明系挑空跃层、局部二层。

然而案涉预售合同附有房屋平面图，即使因字迹小不能清晰看出所标注的“一层平面图、二层平面图"字迹，但是该页绘有两个平面图，而非一个平面图，且每层中绘有楼梯，凭日常生活经验应当能够知晓该房屋设计为两层。

（2）案涉工程于2011年10月开始施工，至2014年1月前商铺已施工完毕，2014年10月22日工程通过竣工验收。

而刘庆文于2013年9月13日签订正大广场合同确认表，于2014年3月8日至2014年6月27日期间先后三次签订《商品房预售合同》，在工程建设、刘庆文购买案涉房屋过程中，刘庆文有充分的时间及途径了解案涉房屋结构。

刘庆文关于其不知晓该商铺结构的主张不符合常理。

（3）刘庆文于2015年5月13日收房查验时，仅对二层卫生间天窗未封、二层楼梯口空鼓、消防立管倾斜等问题提出异议，根据刘庆文所提异议内容其当时应当
知晓房屋结构，但是刘庆文对房屋结构、房屋面积该明显且重大事项未提出异议，对此，刘庆文未能作出合理解释。

此外，从刘庆文接收房屋至其2017年3月第一次提起解除案涉合同诉讼，其未提供证据证明其在近两年中曾对房屋结构、房屋面积向正大公司提出异议。

其次，关于房屋面积的问题，即房屋建筑面积是否是一、二层面积之和。

（1）根据《建筑设计防火规范》第2.1.4条关于商业服务网点的定义“设置在住宅建筑的首层或首层及二层，每个分隔单元建筑面积不大于300㎡的商店、邮政所、储蓄所、理发店等小型营业性用房"，案涉房屋位于高层住宅的一、二层，面积均未超过300㎡，属于商业服务网点。

该规范所附条文解释亦载明“本术语解释中的建筑面积是指设置在住宅建筑首层或一层及二层，且相互完全分隔后的每一个小型商业用房的总建筑面积。

比如，一个上、下两层室内直接相通的商业服务网点，该建筑面积为该商业服务网点一层和二层之和"。

此外，《洛阳市容积率指标计算规则》第六条规定“当普通商业建筑层高大于6.1m时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算"，《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.2规定“结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积"，而案涉房屋设计高度为6.5m，一、二层结构层高度均超过2.2m，因此，将一、二层面积均计入房屋建筑面积符合相应建筑规范。

（2）2015年5月13日刘庆文与正大公司签订结算协议，其已对交付房屋面积予以确认并补足房款差价。

即使按照刘庆文所述双方系先签订结算协议再查验房屋，结算协议内容不是其真实意思表示，但是刘庆文并未因房屋面积不符、结算价款错误而在法定期限内主张撤销该结算协议。

综上，刘庆文在签订合同时应当知晓房屋结构以及合同约定的房屋面积系一、二层面积之和，其收房查验、结算时亦予以确认。

故，正大公司关于交付的房屋结构及房屋面积符合约定的上诉理由成立，本院予以支持。

二、关于案涉合同是否符合解除条件的问题。

1、刘庆文签订《商品房预售合同》，其合同目的是购买能够用于商业经营的房屋。

如上所述，正大公司交付的房屋层高不符合合同约定，正大公司存在违约，但是刘庆文未能举证证明二者0.22m的差异足以影响房屋的经营使用。

2、刘庆文主张根据《商店建筑设计规范》4.2.3关于营业厅净高不低于3.2米的要求，案涉房屋净高不符合国家标准，亦属于合同解除条件。

《商店建筑设计规范》第1.0.2规定“本规范适用于新建、扩建和改建的从事零售业的有店铺的商品建筑设计。

"然而，如前文所述，案涉房屋属于商业服务网点，其用途除从事零售业商店外，还可用于其他商业经营。

因此，案涉房屋并不当然适用《商品建筑设计规定》。

此外，根据住房和城乡建设部于2014年发布的第444号公告，《商品建筑设计规定》为行业标准，其中仅5项强制性条文中并不包括4.2.3，在合同未约定适用该规范4.2.3标准时，该标准对合同当事人无约束力。

因此，刘庆文以此为由主张解除合同依据不足。

综上，正大公司关于案涉合同不符合解除条件的上诉理由成立，本院予以支持，原审判决解除刘庆文与正大公司之间的《商品房预售合同》并判决正大公司返还房款及利息的处理不当，本院予以纠正。

另外，关于正大公司交付的房屋层高不符合合同约定的问题，刘庆文可以另行向正大公司主张违约责任。

综上，正大公司的上诉请求成立，部分上诉理由应予采纳，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、撤销河南省洛阳市中级人民法院（2018）豫03民初887号民事判决；
二、驳回刘庆文的诉讼请求。

一审案件受理费252783元、二审案件受理费232783元、鉴定费60000元均由刘庆文负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-24 03:02:15
【一审法院查明】原审法院认定事实：一、2014年3月8日刘庆文与正大公司签订合同编号分别为YS0240818、YS0240822的《商品房预售合同》，2014年4月22日刘庆文与正大公司签订合同编号分别为YS0246507、YS0246504、的《商品房预售合同》，2014年6月27日刘庆文与正大公司签订合同编号分别为YS0251005、YS0250998的《商品房预售合同》，上述六份《商品房预售合同》主要约定：刘庆文作为买受人，购买正大公司位于洛阳××××大道以南正大国际城市广场暨市民中心项目东地块1幢109、110、108、111、106、107的商品房，商品房的用途均为商业用房，属钢筋混凝土结构，层高为6.5米，建筑层数地上26层，，地下两层合同具体约定：合同编号签订时间房号预测建筑面积（㎡）单价（元/㎡）总价（万元）YS0240818 2014.03.08 109 184.47
28820.73 531.656 YS0240822 2014.03.08 110 149.79 29029.98 434.84 YS0246507 2014.04.22 111 186.89 29632.69 553.2126 YS0246504 2014.04.22 108 192.97 28610.87 552.104 YS0251005 2014.06.27 106 279.18 31838.36 888.8634 YS0250998
2014.06.27 107 275.21 28504.88 784.4827 上述六份《商品房预售合同》约定总价款3745.1587万元。

《商品房预售合同》第八条交付期限。

出卖人应当在2014年7月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房工程竣工经建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于该合同项下商品房建造工地临近的市政工程建设使该商品房的建造不得不停止和/或非出卖人所能控制的市政配套设施不能按时提供配套的；3、该合同签订之日后颁发新的法律法规或行政规章，导致出卖人为了遵守该等新的法律法规或行政规章而不能按时将商品房交付使用的；除双方同意终止合同外，出卖人就上述第2项及第3项可凭政府主管部门或相关市政配套部门出具的证明文件，据实予以延期交付。

第九条出卖人逾期交房的违约责任。

除该合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹(该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

第十条规划、设计变更的约定。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列
影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。

买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。

出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。

买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。

上述范围之外的其他变更，以相关施工图纸和政府批准文件为准，买受人接受该商品房配套设施交付时的最终安排、设置状况；如有变动，出卖人无需另行通知和承担责任。

六份《商品房预售合同》所附的补充协议第l条约定“层高为设计标准层高，在符合相关规范的前提下，该合同中房屋的层高非净高，如该商品房局部高于或低于该层高，买受人确认知晓差异成因并不追究出卖人的违约责任，该房屋层高以实际交付为准，买受人对此不持异议"；第6条(3)款“出卖人向买受人交付商品房的条件是买受人已付清全部房价款(包括逾期付款的违约金等)，若买受人未在第八条约定日期前付清全部房价款，出卖人有权推迟交付该商品房，商品房交付期限自动变更为买受人付清全部房价款之日起15个工作日内"，第9条约定日期为《商品房预售合同》第八条约定的交房日期；第10条约定“商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未约定的，以商品房交付现状为准"、“合同双方的权利义务责任及出卖人有关该项目的一切承诺均以本合同约定为准，出卖人向买受人通过口头、书面、实物及其他形式(包括但不限于口头讲解、楼书、广告、沙盘、示范单位、模型等)对商品房的介绍仅供参考，不作为该商品房交付的标准和条件，不构成合同的组成部分，所表达的信息不作为双方权利义务、责任及出卖人有关该项目的一切承诺的依据"；第l9条“商品房交付使用后，非法定原因或双方另有约定之外，不得解除本合同，不得退房"。

二、刘庆文向正大公司支付购房款情况为：2013年8月18日59.9001万元、2013年9月13日940万元、2013年12月28日100万元、2014年3月8日566.496万元、2014年4月22日805.9166万元、2014年5月31日688.8634万元、2014年5月31日584.4827万元、2015年5月13
日38万元，以上共计3783.6588万元。

三、2015年5月13日刘庆文与正大公司签订了六份结算补充协议（以下简称结算协议），约定：商铺已于2014年10月31日交付。

正大公司支付刘庆文逾期交房违约金，违约金计算截止至2014年11月5日，刘庆文向正大公司补交面积差价款。

109号商铺逾期交房违约金与补交面积差价款相抵后刘庆文再向正大公司支付4.1232万元，110号商铺逾期交房违约金与补交面积差价款相抵后正大公司再向刘庆文支付1.2568万元，108号商铺逾期交房违约金与补交面积差价款相抵后刘庆文再向正大公司支付4.2865万元，111号商铺逾期交房违约金与补交面积差价款相抵后刘庆文再向正大公司支付4.3533万元，106号商铺逾期交房违约金与补交面积差价款相抵后刘庆文再向正大公司支付6.9151万元，107号商铺逾期交房违约金与补交面积差价款相抵后刘庆文再向正大公司支付19.7522万元。

结算协议签订后，刘庆文、正大公司双方均认可刘庆文已经按《商品房预售合同》约定付清了全部购房款共计3819.6633万元，2015年5月13日正大公司向刘庆文开具了3819.6633万元的销售不动产统一发票。

2015年5月13日刘庆文与正大公司签订了《业主临时管理规约》，2015年5月13日刘庆文与北京仲量联行物业管理服务有限公司签订了《前期物业服务协议》。

四、根据正大公司所提供的商铺剖面图，正大公司在施工过程中将商铺内部建设为部分二层，局部一层层高为3.25m，局部二层层高为3.10m。

刘庆文所购商铺的工程于2014年10月22日竣工验收，2014年10月28日正大公司在洛阳晚报刊登《洛阳正大国际广场项目交房公告》，主要内容为：正大公司定于2014年10月31日至11月5日办理正大国际广场项目东地块1号、2号、3号楼及1号、2号、3号楼底商交房手续。

正大公司于2015年9月15日办理竣工备案证书。

五、在原审法院审理过程中，刘庆文申请对以下内容委托司法鉴定：1、本案所涉6套商铺每套的建筑面积；2、每套商铺层高未达到6.5m部分的建筑面积；3、每套商铺的净高；4、每套商铺层高未达到6.5m部分对该套商铺造成的价值损失；5、该6套商铺室内净高是否符合JGJ48-2014标准。

经原审法院技术处委托，河南天基建设工程质量检测有限公司（以下简称天基检测公司）于2019年7月23日作出“天基（2019）质鉴字06号"司法鉴定报告，结论为：1、六套商铺建筑总面积
为1312.65㎡；2、六套商铺的层高均未达到6.5m，其中挑空部分层高6.28m，分层下层高3.3m，分层上层高2.98m；3、六套商铺净高分别为挑空部分5.67-5.83m，分层下2.41-
2.75m，分层上2.34-2.43m；4、六套商铺室内净高除了每套挑空部分符合《商店建筑设计规范》（JGJ48-2014）第4.2.3条，分层部分净高小于
3.00m不符合《商店建筑设计规范》（JGJ48-2014）第
4.2.3条的规定。

刘庆文质证认为：司法鉴定程序合法，鉴定报告所适用的依据准确。

对鉴定结论基本认可，其中对钢制楼梯面积重复计算，应以房产证登记为准。

对其他鉴定结论均认可，案涉房屋层高均未达到合同约定的6.5m，大部分面积的层高甚至连约定层高的一半都没有达到，证明正大公司根本违约。

80%以上的面积净高在2.4m左右，远未达到国家最低标准，铺设地板砖吊顶后普通人伸手就可以摸到天花板，根本无法正常使用，合同目的根本无法实现。

该鉴定报告的结论能够客观反映案涉房屋的面积、层高、净高，能够作为认定事实的依据，应予采纳。

正大公司质证认为：1、鉴定结论认定的建筑面积错误，案涉商铺属于正大广场东地块1号楼的附属商店，鉴定结论未将住宅部分纳入一并计算公摊，不符合《房产测量规范》的规定。

双方通过结算协议已经确定建筑面积，建筑面积属于无争议事项，不具备鉴定前提条件。

2、鉴定结论认定的层高、净高与实际不符，认定的各项数据均没有提供基础测量数据和计算方法，测量仪器、测量方法不合规，测量数据不真实。

3、《商店建筑设计规范》不适用于附属商店，而案涉商铺属于高层住宅的商业服务网点，即附属商店。

案涉商铺属于住宅，不属于公共建筑。

且该规范只是行业标准，不是国家强制性标准。

住房和城乡建设部仅批准其中部分条文为强制性条文，不涉及4.2.3条。

4、鉴定结论未附鉴定机构资质、鉴定人资质证明。

鉴定文书应当加盖司法鉴定专用章，写明鉴定人员的执业证号。

鉴定机构人员李一帆、张中华到庭对当事人异议作出答复：除法医、物证、声像资料鉴定之外，其他行业的司法鉴定人除了有明确法律规定之外，不再实行登记管理制度，工程鉴定的鉴定人员不再要求资格证书，之前有资格证书的到期后也不再换发新证。

关于刘庆文申请的“因层高未达到6.5m造成的损失"一项鉴定内容，经原审法院技术处咨询，多家机构均表示评估无相关依据无法受理。

刘庆文撤回对该事项进行司法鉴。