物业多种经营方案

物业多种经营方案
作为物业服务企业，随着环境的不断变化，业主对于物业服务的要求标准不断提升，物业公司管理成本的不断增加，特别是住宅项目，随着入住率的减少，物业公司经营的压力越来越大，所以，物业公司要达到自我积累、自我发展、良性运营的目标，就要在多种经营和创收方面不断创新和不断提升，目前，大多数企业都实行“一业为主、多种经营”的经营策略，组织创收，积极开发内容丰富的与物业服务相关的多种经营，创造尽可能多的利润。

下面就多种经营方面的思路与大家分享，希望可以提供帮助，在多种经营招商工作中，应该划定阶段性招商方向，对涉及种类进行划分，明确职责及管控流程，计划实施，资金预算；以便于此项工作顺利推动，多种经营的设想如下：
一、阶段性的多种经营和招商方向：
仁业主入伙前的阶段性招商【家装类招商、信号覆盖等】；
2、业主入伙后的阶段性招商和多经【广告宣传、信息咨询服务、生活配套设施类的
招商与多种经营等】；
3、业主常住达50%以上的多种经营与服务【家政服务、社区文化、信息宣传类的多
种经营招商等】；
二、多种经营招商种类划分：
在物业公司前期介入到交房完成转入正常管理多种经营招商可分为以下几种形式;
1、场地外包：
自有可使用资源的对外承包经营，以收取租金或场地费等方式经营管理；
包含但不限于以下【小区户外广告位的广告招商、电梯轿厢广告的招商、楼体广告的招商、园区内灯杆吊旗的制作与宣传、园区内停车场的灯箱广告的制作与宣传、园区内大垃圾桶处的灯箱广告的制作与宣传、信报箱的广告制作与宣传】等2、合作经营：
物业公司利用自身资源和合作方共同经营管理；
包含但不限于以下种类【自有房屋联合经营、会所联合经营、装修、家政、培训等或信息资源的互动合作经营、手机信号覆盖、供暖返还、儿童游乐健身等设备设施互管、租售房屋信息发布中介、家政保洁维修、水站建设、桶装水代办】等3、自营管理：
利用自身或外部资源进行自我经营管理的特约型服务；
(1) 客服手册建立信息采集
(2) 家政特约服务：
合作业务：
衣：代办干洗；水洗业务；
食：代订送桶装水；代订送牛奶；代订喜丧酒宴；代订美食小吃;
住：开展代办水、电、气、暖、电话、电视等代扣代缴业务；房屋中介代租赁买卖
业务服务；小区内幼儿园代接小孩；代订酒店客房；
行：代叫出租车；代寄代领邮件、包裹、行李托运；代售洗车卡、联系修车；代订飞机、火车票；待联系搬家公司；家庭装修；
游：旅游咨询、代办旅游手续、代联系市区景点导游
购：代租影碟、；代办订报刊杂志服务；代购送生日鲜花
教：代联系家教；代联系宠物喂养；代联系各种儿童、学生培训班；代联系举办
健康知识讲座、义诊活动；代联系专家提供上门/电话心理咨询辅导；代联系电脑维修、查毒、杀毒；代联系电脑软件安装
自管业务：
室内保洁：清洁开荒；家居日常清洁；清洗空调过滤网；清洗抽油烟机；清洗排风扇；地毯清洁；地面清洁；擦试玻璃；厨卫消杀
维修：普通日光灯、灯泡更换；修理、更换水阀/水龙头/各类软管等；更换门铃、门锁、信箱锁；修理、更换开关/插座/电话盒；疏通下水管；修理防盗门；维修洗脸盆、洗菜盆、马桶浮球；修理窗帘、拉窗；维修更换整流器；安装抽油烟机；安装空调；安装灯具；安装窗帘、拉帘、毛巾架；安装热水器；安装洗手间洁具等；代联系空调加氟里昂
养护：家庭绿植设计、租摆、养护；庭园绿化养护；宠物短期（24 小时内）代管;
设备经营：文件打印；打字；复印等。

三、职责分工与管控流程
总责
1、总经理负责监督招商工作的计划及实施全过程。

2、公司分管领导负责招商工作策划、组织实施、指导和监督与租赁商户洽谈和签约工作。

3、各分公司负责人、项目招商负责人，负责招商工作的具体实施，与租赁商户的洽谈，以及业主与商户的对接工作；市场部招商专员督促及协助，重要的洽谈工作与实施。

市场经营部职责：
1、市场经营管理部负责公司的招商，对各分公司、各客户服务中心的招商工作指
导和监督，定期组织检查，协助各个项目对重大招商项目投诉的处理；
2、市场经营管理部为各分公司/客户服务中心提供管理建议及支持；
3、市场经营管理部按照月度对各分公司/客户服务中心进行检查；
4、市场经营管理部担任公司层面的招商工作、协助并指导各项目集中交房入伙期间的集中招商工作；各项目大型广告等招商（如地下车库、园区灯箱）及信号覆盖工作；
分公司职责：
1、分公司负责所辖项目招商项目的谈判，合同签订，后期管理；处
理合作过程中的各种投诉；
2、各分公司督导项目的日常招商工作的实施；
3、各分公司配合市场经营管理部完成公司层面各种招商工作；
4、各分公司督促所属项目做好招商管理工作，实行周检、月检制度;
5、各分公司招商管理工作列入周报；
6、各分公司负责人为招商第一负责人，根据分公司的情况，分配与公司签订的招商指标，监督指标的落实与完成；
7、各分公司负责所属辖区内（例如洛阳分公司负责洛阳地区）大型
招商和顾问项目信息的收集，配合公司进行谈判；
8、各分公司负责招商相关费用的收取工作，并有义务监督、协助客户服务中心进行费用催收；
9、各分公司及客户服务中心需确定一名招商对接人员负责本项目招
商工作的日常处理及上报；
10、各分公司负责项目的招商和多种经营工作的开展和推动。

各服务中心职责
1、各客户服务中心负责所辖区域招商接待及初步洽谈、多经活动工
作及投诉处理；
2、客户服务中心负责招商的（公司招商项目、各分公司招商项目、物业服务中心招商项目）日常管理，给已签约的合作方提供力所能及的帮助，并提供不影响公司利益的便利条件；
3、各客户服务中心负责人，督导项目日常招商管理工作的推动；
4、各客户服务中心秩序维护部是经营秩序维护的责任部门；
5、各客户服务中心负责招商基础工作开展，多经基础工作推进，商户的日常管理工作；
程序管理：
1、经营的单位和个人，必须按规定办理进场手续，办理手续时需携带合同或协议明确的法人有效证件、居民身份证、营业执照、稅务登记证、卫生许可证等法定手续证件，管理方要复印留存归档；
2、凡是经营的商户需要遵守小区的管理规定，在合同或协议签定的范围内经营，并自觉维护经营区划内的卫生和经营秩序；要遵守国家相关法规规定；
3、各类促销活动必须至少提前2个工作日向分公司或者客户服务中心提出申请并通过批准；
4、2天以内的促销类项目由客户服务中心进行洽谈，超过7天同类
经营项目则由分公司进行洽谈；
多种经营招商报审批流程：
1、公司：
市场经营部——部门经理——市场经营部分管副总——总经理一一财务经理2、项目：
多经招商负责人——项目负责人——分总——市场经营部经理一
一市场经营部分管副总——总经理-------- 财务经理
工作规范：
1、日常的招商工作，积累商户资源，建立商源资料库；
2、各分公司或客户服务中心在市场调查的基础上，评估筛选有吸引力符合本小区及周边消费人群，消费能力的品牌及经营户，并填写《商源储备登记表》。

3、各分公司与客户服务中心负责建立《租赁状态一览表》，列明信息；
4、租赁实施
5、正常运营期间，需要开展工作的时机包括：
a）租赁合同到期不再续签，租赁方提出终止现有租赁合同；
b）因租赁方经营不符合整体经营要求或违规而劝其离场；
6、各分公司与客户服务中心根据具体要求开展招商洽谈工作，并优先在储备商源库中选择商户。

7、针对准备引进的商户应进行合理评估，备选（商户）选择2〜3家商户与之对接洽谈。

8、经洽谈达成共识后，各分公司与客户服务中心负责完成以下租赁签约工作：
a）与租户签订《租赁合同》；
b）与经营方签订书面的《消防安全责任书》及签订物业相关约定；
c）明确需要本公司配合、协助的事项。

9、租赁签约工作结束后，各分公司与客户服务中心应及时更新《租赁合同台账》
10、各分公司非交房集中的二装招商、废品收购由各分公司负责该区域的市场调研、内部招标、初步洽谈上报，市场经营部负责评估指导, 公司总经理审批。

签约期限原则上不得超过一年；
多种经营及招商费用收缴：
k招商对接人员在洽谈过程中，如遇临时性展位、设施租摆期限不
超过2个月，建议一次性收取费用；
2、应按照经营类别及特殊性收取一定比例的经营质量保证金，结束
经营并无经营纠纷时予以退还；
3、水电等能耗费以发生数额收取；
4、低利润经营项目按照经营面积确定（费用标准控制在三十元以上/ 每平方或每日）；各分公司可根据经营的品种适当予以调整，水电等能耗费以发生数额收取；
5、大型多种经营项目由市场经营管理部招商专员协助分公司负责人洽谈，并由主管副总审核、总经理审批后按双方约定收取；
其他招商工作：
社区文化活动开展过程中，各分公司洽谈赞助商家提供的物品、
礼品的费用，记入分公司招商收入总额；
多种经营协议、合同格式如下：
综合管理及考核：
1、市场经营管理部及财务部协助公司，凭借各项目的历史经营数据及目前经验地段的实际情况考评分析后，预定各分公司下年度的招商和多种经营的收入指标；
2、公司对各分公司、客户服务中心的招商和多种经营工作，开展状况及收入指标完成情况进行考核。

四、2021年适合实施的多种经营及招商：
根据公司工作纲要内容及部门年度工作计划，2021年多种经营
及招商工作可分为公司及项目两个方面分别进行。

公司:
根据实际情况以下多种经营招商，由公司主责，各分公司及项目配合实施。

1、公司多种经营及招商工作侧重点放在公司报刊赞助商的数据收集和招商，主
要寻找与业主需求相关的资源，进行数据库的建立；
2、各项目交房的前期准备工作，二装商户驻场的集中招商工作；
3、各项目会所的外包经营的洽谈合作，寻找可与公司共同开发经营的战略型商
家；
4、各项目园区内与楼宇外公共区域的整体广告、灯箱、灯杆吊旗外包，的前期
市场调研，商户洽谈、主导招投标，签订外包合同；
项目：
项目根据自身情况和阶段性调整，开发的多种经营招商如下，由项目和分公司主责，市场经营部协助。

1、信息咨询、基础配套设施等【如：小区内房屋租赁、买卖的中介咨询服务；生
活配套设施，如水站建设、电梯轿厢广告、楼宇内广告灯箱、擦鞋机、小区内自动售货机、各客服中心的便民设施如：手机话费充费、市政设施缴费终端的招商与多种经营】等；
2、社区交房1年后正常运营期内，特约服务可增加收入的项目【小区内幼儿园代
接小孩；自有房屋经营；家政保洁维修、培训等或信息资源的互动合作经营；
供暖返还；儿童游乐健身等设备设施互管；桶装水代办；社区文化、信息宣传类的多种经营招商】等；
3、家装宣传咨询业务：【本业务由物业公司接受业主家装预约，并把
意向客户介绍给装修公司；与家装公司达成协议按点提介绍费一
般在5%—10%之间】
五、多种经营目标和激励政策：
在多种经营招商工作中，上什么项目，收入能达到多少，利润有多少；等等不定性因素众多，公司多种经营工作确属开发阶段，没有数据做有效支持，不能预计具体的收入额度和时期；为在现有的状态下增加多经收入，推动各项目对此项工作不断关注和开展，特制订目标和奖励政策如下：
公司目标：
根据公司实际情况，2021年度多种经营的发展目标主要联合各分公司各项目进行自有资源整合，在广告位外包、广告点位增设、家装公司宣传合作方面加大力度力争促成合作共识，进一步增加多经创收点；力争做到已入住项目的全面推广和覆盖；
建议各项目目标：
建议已入驻项目全年至少开展10种以上的多种经营，争取达到以多种经营的收入养自身的社区文化；
激励政策：
鼓励各项目根据自身实际情况和所处三个阶段【入伙前、入伙后、入住达到一定比例后】，发动积极寻找多种经营创收点来增加本项目的收入，公司降在多种经营创收额内拿出一定比例作为奖励发给项
目。

六、计划实施:
七、实施方案
1、与装修公司以及其他单位合作，收取广告费和管理费。

由于小区业主入住率不高、未装修户较多，同时现阶段也是装修一个相对的高峰期，对于装修公司和其他与装修息息相关的商品商家、企业的吸引力比较大，可以与他们联系，在小区比较显眼的位置设立广告展位以及广告牌等，以增加广告收入或根据实际的成交业务量进行提点（实际情况定夺）。

2、灯箱广告
利用小区内的高架灯杆，可以联系相关的广告公司来制作灯箱，费用由对方承担，灯箱具体内容可以与广告公司进行协商，我们收取电费和广告费，一来可以美化小区的环境，另一方面节省了一部分自身的公共照明开支。

3、代送桶装饮用水或者引进投币式饮水机
目前周边没有桶装水店，小区内的业主喝桶装水很是犯难，我们可以与桶装水商家合作或者是小区内安装投币式饮水机（郑州绿都城内的投币式饮水机使用效果很好）。

4、车辆清洗、年检等代办服务
随着车辆的普及率增加，我们可以和汽车维护清洗公司合作，为业主代办车辆年审年检、违章记录清除、上牌考证、清洗车辆等服务，按照代办的类型收取不等的服务费。

可以作为一个长期的项目来推广。

5、房屋中介
从长远利益角度考虑，收集小区要出租或出售的房屋信息并将信息进行发布，从中收取相关的服务费用。

并且物业公司在合法经营中有租赁的权益。

6、装修后室内空气检测
随着对室内环境保护意识的增强，业主迫切希望有一个安全、舒适、健康的生活环境。

在经过装修后，室内空气质量的下降，已经危害到人体健康。

为完善服务内容，提高服务质量，可以与市内相关室内空气检测单位进行合作，按照检测和治理的不同进行不同的收费。

7、家政服务
随着小区装修户数及入住户数的增加，室内的清洁工作具有很大是市场潜力，物业的经营项目中有家政服务。

8、维修特约服务。

（价格表未定）
八、多种经营招商资金预算:
备注：以上费用在实际工作中根据需要发生。

九、人员支撑：
1、市场调研组：
市场经营部作为公司层面的多种经营调研部门，适时协调各项目招商专员或分公司指派的其他有经验人员，根据公司需要对所在地市场进行调研，进行资料收集汇总上报，各项目应积极配合；
2、实施方案、资料编写组：
市场经营部负责编写公司层面的多经和招商资料和方案，并进行上报；各项目负责编写自身的多经和招商资料和方案，进行上报;
3、洽谈组成员：
市场经营部负责公司层面的多经和招商的日常洽谈工作；分管副总为公司层面的洽谈总负责人；分公司分总为项目所在地洽谈总负责人；各项目指派一名主管级人员负责日常的洽谈工作。