得房率计算ppt

得房率计算ppt
得房率是指套内建筑面积与销售面积的比率。

套内建筑面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备平台、公共门厅、过道、变配电室等建筑面积之外的部分（以下简称公摊面积）。

在进行建筑面积计算时，房屋产权证上的建筑面积就是得房率，而实际的公摊面积是不会包含在房产证上的。

也就是说，房子卖了是得房率高，卖得贵是得房率低。

因此我们会看到一些楼盘公摊面积并不大。

但是公摊面积又都很大。

对于多层来说，由于底层有电梯井、管道井，所以得房率就会高一些；而对于高层来说，因为底层没有电梯井、管道井那么多，也是得房率比较低的。

虽然多层得房率比较高（特别是一些二次改成三次或者四次的房子）但这也都是高层住宅的特点。

所以现在很多高层住宅都是大户型为主加上赠送面积所得出来的得房率最高了。

1、公共部分的建筑面积
公摊面积指公摊建筑面积和套内面积之和与整幢楼共用的大堂、公共门厅、过道、电梯井、垃圾道、变电室、设备平台、公用门厅、地下室、值班警卫室等所有使用空间的建筑面积。

公摊面积=套内建筑面积÷套外建筑面积，公共部分包括：走廊、楼梯、门厅、过道、地下室（位）、值班警卫室等所占用的场地以及外墙（包括山墙）部分。

计算公摊的公式为：套内建筑面积
÷1.02×100%-(1+0.01)=房屋建筑空间的有效使用面积。

在实际居住中，公共部分的建筑面积和使用空间是不能单独划分的，而必须和其他部分一起分摊。

而通常来说公共部分都会计算进公摊面积内，比如小区内没有电梯和消防通道等。

比如楼间距不算太大但楼层过高影响采光效果并未计算在内、公共电梯井也有部分被占用、楼梯间也有一部分被占用等等公共部分的占地面积都会计入公摊面积内。

但在实际生活中很多小区并不会对公共部分进行测量及计算公摊面积，而是对小区整体建筑结构进行测绘和测算。

因此我们以高层住宅为例：根据国家相关规定，一栋楼内所有公共部分的建筑面积都会计入公摊面积。

计算方法：本单元楼内建筑面积乘以系数 X该单元楼内所有建筑面积之和。

2、共用部分的建筑面积
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备平台、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等属于该建筑物内的公共部位所占的建筑面积，也可以按照规定计入公摊面积。

对于公共部位而言共有空间，这一部分建筑面积又分为楼间距与公共门厅。

公共门厅的大小一般是与整个楼的结构形状成比例关系的，而且比较固定没有变化，可以根据房屋设计规划图中的结构形状进行确定。

通常情况下这一部分计算下来的公摊费用较低。

公共区域里面的设备平台、公共门厅以及消防通道等均属于公共区域，需要得到业主共同所有或者共同使用。

但是，对于一些户型较大且较复杂且设备较多的楼房来说这里就显得比较重要了，比如电梯井、楼梯间、过道、垃圾道、变配电室等则属于这一区域里最容易发生维修、更换以及增加公共区域使用量的地方。

还有一些小区物业管理公司对小区内的公用空间是比较重视的。

物业公司在小区内主要负责一些电梯日常保养和维修工作。

小区道路和绿化等地面基础设施也会由物业公司负责维护管理。

所以，这个部分也是公共空间的范畴。

3、楼梯间、走廊及电梯井等的面积
楼梯间的周长与房屋的总建筑面积成正比。

楼梯间的实际长度为准，它通常比实际使用的长一些。

走廊其周长应与房屋建筑总面积成正比，走廊内各建筑部件及设备的净空高度应一致；一般走廊的长度为长宽之和。

从上面的表可以看出，一套房屋的楼梯间、走廊及电梯井宽计算方法为：套内建筑面积乘以梯户比再乘以楼梯宽得出相应的房屋系数后得到整栋楼的得房率。

例如：房屋建筑面积为1008.88平方米，则该层的总建筑面积为1008.88平方米+梯户数为9户+走廊及电梯井等均=109.5平方米+13.6平方米=29.7平方米+13.6平方米=28.8平方米。

而该建筑1-4楼和2-4楼之间各楼梯间和走廊是为独立使用且互相连通的单元，其门厅、过道及电梯井柜等均为独立墙体并与住宅内各建筑进行连接。

所以这两部分计算房子系数一般在40%左右。

因此楼梯
间等附属建筑空间的面积按实际建筑面积算就可以了。

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4、地下室（库）面总建筑面积
建筑面积主要包括：建筑面积除以设计建筑面积，得出的数值就是计算的建筑面积。

由于居住的使用需求，使得在小区中建有地下室（库）的项目越来越多。

而地下室的使用率高，其自身的容积率也相对较高，这样就会影响到整个小区的居住舒适度。

一般来说，地下室分为三种情况：一是用于存放杂物间的地下室（库);二是用于储藏物品、食品及其他物品的地下室（库);三是用于存放物品、饮料、食品、日用品及其他物品的地下室（库）。

其中储藏物品、饮料、食品、日用品和其他物品是需要专门场所来存放和储藏生活物品。

而食品仓库由于需要经常食用以及存放，因此在一般情况下是不允许储藏食物和饮料的；而饮料仓库一般多用于饮用及商业用途，因此需要专门场所来存放和储存饮料和食品。

所以一般有专门用于储藏饮料和食品以及其产生的废水废气。

因此这类地下室一般在容积税和物业费中扣除；对于那些没有专业场所存放饮料或食品的地下室通常是按照普通储藏室计算容积率。

除此之外，地下室还包括楼梯间、电梯井、变配电室、过道、门厅、值班警卫室、值班看台、垃圾房以及与房屋结构相连的设备间等。

这类地下室一般面积比较小并且有较长的过道设计等都会影响到整个楼型设计中得房率。

5、对多层住宅来说，则要按每平米4.6元计算。

得房率=套内面积/总建筑面积。

得房率低的主要原因是因为公共部位的建筑面积都比公摊面积大，尤其是一些多层住宅，因为他们底层都有电梯井、管道井以及楼梯间。

因此很多人宁愿少花钱，也不愿意多花冤枉钱。

另外由于建筑单位和物业公司各承担一半的公摊面积，那么就不存在得房率低的问题。

但是在实际生活中很多开发商为了降低开发成本以及控制得房率，往往会利用得房率来做文章。

如果得房率比较低，那么开发商就会让购房者承担更多的公摊面积。

那么这样算出来的得房率也是很低的；如果达到90%以上，那么就很容易出现一房难求或者卖不出去的情况。

在这种情况下，需要注意得房率计算后所剩空间多少，最好也要咨询一下房产专业人士或者开发商再进行调整不同户型得房率也不一样：户型越大、公摊面积却越小；户型小了容易出现空套；套型越大更显公摊面积大；套型稍显宽敞则需要更多阳台和露台因此大家在买房时一定要注意看清楚购房合同上约定的得房率。