济南鼎鑫置业有限公司、陈敏商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书

济南鼎鑫置业有限公司、陈敏商品房预约合同纠纷民事二审
民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预约合同纠纷
【审理法院】山东省济南市中级人民法院
【审理法院】山东省济南市中级人民法院
【审结日期】2022.03.03
【案件字号】(2022)鲁01民终1565号
【审理程序】二审
【审理法官】尹腾闵雯焦玉兴
【审理法官】尹腾闵雯焦玉兴
【文书类型】判决书
【当事人】济南鼎鑫置业有限公司;陈敏
【当事人】济南鼎鑫置业有限公司陈敏
【当事人-个人】陈敏
【当事人-公司】济南鼎鑫置业有限公司
【法院级别】中级人民法院
【原告】济南鼎鑫置业有限公司
【被告】陈敏
【本院观点】《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期
限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

【权责关键词】无效撤销合同恢复原状合同约定新证据财产保全诉讼请求执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

”本案中，陈敏与鼎鑫置业公司签订的《商品房认购书》系以将来一定期限内订立商品房买卖合同为目的合同，且不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，系预约合同。

该认购书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照涉案《商品房认购书》中的约定履行合同义务。

《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。

合同自通知到达对方时解除。

……”第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

”本案中，《商品房认购书》系预约合同，双方当事人均可行使解除权，且解除权系形成权，故鼎鑫置业公司于2021年6月24日向陈敏送达解除合同的《挞定函》，双方之间的《商品房认购书》于该日解除。

《商品房认购书》解除后，鼎鑫置业公司应当向陈敏返还其已缴纳的购房款20000元。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

”本案中，陈敏与鼎鑫置业公司签订的《商品房认购书》中对于将来签订《商品房买卖合同》的期限、支付首付款的期限没有明确约定，且双方经过多次协商亦未能就缴纳首付款及签订商品房买卖合同
的时间达成一致意见，鼎鑫置业公司不能以陈敏未及时签订《商品房买卖合同》为由主张陈敏违约并没收定金。

双方之间应属于因不可归责于当事人双方的事由导致《商品房买卖合同》未能订立，依据上述法律规定，出卖人鼎鑫置业公司应当将定金向买受人陈敏返还。

由于鼎鑫置业公司已向陈敏返还10000元，其应当向其返还剩余的定金10000元。

关于陈敏主张的利息，《商品房认购书》于2021年6月24日解除，鼎鑫置业公司占有陈敏支付的购房款20000元及定金20000元无合同依据，应当自该日起开始支付利息。

陈敏仅要求鼎鑫置业公司向其支付其中10000元购房款的利息，系对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认，故鼎鑫置业公司应当向陈敏支付的利息为：以购房款10000元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2021年6月24日起计算至实际给付之日止。

因本案系不可归责于双方当事人的原因导致《商品房认购书》解除，在此之前，鼎鑫置业公司对涉案购房款系合法占有，陈敏主张《商品房认购书》解除之前的利息于法无据，本院不予支持。

综上所述，鼎鑫置业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、撤销商河县人民法院(2021)鲁0126民初4251号民事判决；二、上诉人济南鼎鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被上诉人陈敏定金10000元、购房款20000元及利息(以10000元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2021年6月24日起计算至实际支付之日止)；三、驳回被上诉人陈敏的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费525元，财产保全费620元，共计1145元，由被上诉人陈敏负担458元，由上诉人济南鼎鑫置业有限公司负担687元；二审案件受理费1050元，由被上诉人陈敏负担420元，由上诉人济南鼎鑫置业有限公司负担630元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-24 03:04:45
【一审法院查明】一审法院认定事实：2021年5月9日陈敏与鼎鑫置业公司签订《商品房认购书》一份，合同约定与本案有关的内容如下：陈敏认购鼎鑫置业公司开发的位于商河商中路南延线路东北纬37°天骄项目中的第9幢1单元某某某号商铺，认购书第二条第一款约定：房屋预测建筑面积为113.2平方米，原单价为13290元/平方米，优惠后成交单价为某某某50元，总价款为1364060元，最终总价款以房管部门核定的建筑面积为准第三款约定本认购书约定的商品房优惠后成交单价已享受相应的优惠折扣，认购人签订《山东商河北纬37°项目商品房认购书》后，需在5日内完成《商品房买卖合同》、补充协议及相关文件的签署。

若认购人未按时签约则不再享有优惠折扣，该商品房的单价则作相应上调即恢复至未享受优惠折扣之前的单价。

认购书第四条约定认购定金：认购方应当自签订本认购书当日，向出卖人支付认购定金1000元人民币，5月10日交19000元补齐两万定金，出卖人在收取定金后，应当向认购方开具收款凭证，并注明收款时间。

双方签订《商品房买卖合同》及其补充协议、附件后，认购定金抵作商品房价款。

第五条约定双方的权利和义务：2.出卖人：从本协议书签字生效后不得再将认购人认购的上述商品房出售他人，若违反上述约定，造成认购人不能购买所认购商品房的，则双倍返还认购人所交纳的定金。

3.认购方：从签订《山东商河北纬37°项目商品房认购书》之日起5日内，认购方未到出卖人售楼处或者认购方到出卖人售楼处后因认购方原因，未与出卖人就该认购商品房签订书面的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件，出卖人有权自行处理该商品房，无需另行通知认购方，且认购方所交定金不予退还。

六、8.出卖人工作人员的口头承诺均属无效，请认购方在签订本《认购书》和《商品房买卖合同》及其补充协议、附件时注意。

与商品房相关的情况及双方的权利义务以双方签订的书面文件为准。

认购书签订后，陈敏于2021年5月9日交纳定金1000元，2021年5月10日交纳定金19000元，2021年5月31日交纳购房款20000元。

鼎鑫置业公司于2021年6月24日为陈敏邮寄挞定函一份，记载：2021年5月9日，您详阅北纬37°项目商品房买卖合同文本后，与我司协商自愿签订了《山东商河北纬37°项目商品房认购书》，本认购书约定的商品房优惠后成交单价已享受相应的优惠折扣，认购人签订《山
东商河北纬37°项目商品房认购书》后，需在5日内完成《商品房买卖合同》、补充协议及相关文件的签署。

若认购人未按时签约则不再享有优惠折扣，该商品房的单价则作相应上调，即恢复至未享受优惠折扣之前的单价。

该认购单还约定：从签订《山东商河北纬37°项目商品房认购书》之日起3日内，认购方未到出卖人售楼处或者认购方到出卖人售楼处后因认购方原因，未与出卖人就该认购商品房签订书面的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件，出卖人有权自行处理该商品房，无需另行通知认购方，且认购方所交定金不予退还。

为此，我司郑重函告：您未能按约履行约定义务已构成违约，根据定金罚则，我司不予退还您已支付的定金，该房屋将另售他人。

【一审法院认为】一审法院认为，认购书约定出卖人工作人员的口头承诺均属无效……与商品房相关的情况及双方的权利义务以双方签订的书面文件为准，且陈敏与鼎鑫置业公司对认购书中第5.3条处双方约定的5日签订合同进行了删除，应视为双方并未约定双方签署《商品房买卖合同》的期限，双方仅约定了在签订认购书后5日内如未签订《商品房买卖合同》陈敏不再享受优惠政策，故鼎鑫置业公司根据合同约定以陈敏5日内未完成《商品房买卖合同》、补充协议及相关文件的签署为由，向陈敏邮寄挞定函函告陈敏“未能按约履行约定义务已构成违约，根据定金罚则不予退还已支付的定金，该房屋将另售他人”的行为违约。

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金”的规定，鼎鑫置业公司应当双倍返还陈敏定金40000元。

对于鼎鑫置业公司已经返还陈敏的10000元，鼎鑫置业公司主张该10000元是定金，提交退订申请以及汇款回单为证，陈敏主张该10000元系退的购房款。

对此一审法院认为，因鼎鑫置业公司提交的退款回执上显示退的10000元系退定，且法律没有规定退定金及房款的先后顺序，故一审法院认定该退款系定金。

综上，鼎鑫置业公司应返还陈敏定金30000元及购房款20000元。

陈敏主张的以购房款10000元为基数，自2021年5月31日起至实际支付
之日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算利息于法有据，一审法院予以支持。

判决：济南鼎鑫置业有限公司于判决生效之日起十日内双倍返还陈敏定金30000元、购房款20000元及利息(利息以10000元为基数，自2021年5月31日起至实际支付之日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算)。

案件受理费1050元，减半收取525元，财产保全费620元，由济南鼎鑫置业有限公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

【二审上诉人诉称】鼎鑫置业公司上诉请求：一、请求二审法院撤销(2021)鲁0126民初4251号判决，依法改判。

二、本案一审、二审诉讼费用、保全费全部由陈敏承担。

事实和理由：鼎鑫置业公司与陈敏于2021年5月9日签订认购书，但是截至到2021年6月下旬，陈敏仍然以资金用于其他领域为由，无法交付购房的首付款，无法与鼎鑫置业公司签订《商品房买卖合同》，鼎鑫置业公司在与其多次沟通后，不得已于2021年6月24日向其发送《挞定函》。

一审法院判决鼎鑫置业公司违约并双倍返还定金完全错误，一审法院支持返还双倍定金的裁判逻辑为：因为认购书没有约定期限，所以鼎鑫置业公司无权发送《挞定函》，只要发送《挞定函》则属于违约，因为违约所以要双倍返还定金，上述认定完全没有法律和事实依据。

一、认购书未对签订《商品房买卖合同》的期限作出约定，但陈敏没有在合理的期限内与鼎鑫置业公司签订《商品房买卖合同》，鼎鑫置业公司有权发送《挞定函》，上述行为至少应属于不可归责于双方的原因导致合同未签订。

首先，预约合同一定有期限，一审法院认定“未约定签署《商品房买卖合同》的期限”，属于明显错误。

商品房认购书属于预约合同，而预约合同的目的在于订立本约(即将来要订立的合同)，根据民法典合同编第四百九十五条的规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

民法典更强调预约合同的实质要件，即有于将来一定期限内订立合同的意思表示，如果没有一定的期限，则预约合同缺少必要的合同要件，本约合同更无从谈起，因此预约合同一定有期限，一审法院认定事实错误。

其次，双方未在认购书中约定期限，并不等于
双方没有签署《商品房买卖合同》的期限或是合理期限。

一审法院认定：“《认购书》中第5.3条处双方约定的5日签订合同进行了删除，应视为双方并未约定双方签署《商品房买卖合同》的期限”。

按照一审法院的上述认定，则实际是认定了双方没有签署《商品房买卖合同》的期限。

虽然认购书中第5.3条处双方约定的5日签订合同进行了删除，也即双方没有约定签署《商品房买卖合同》的期限，但是没有约定期限并不等于期限为永远，存在合理的期限，鼎鑫置业公司不可能一直等待陈敏签订合同，否则如果陈敏100年不与鼎鑫置业公司签订《商品房买卖合同》，鼎鑫置业公司也不能发送《挞定函》，而按照一审法院的裁判，则鼎鑫置业公司永远不能发送《挞定函》。

自签订认购书后长达40多天里，陈敏无法与鼎鑫置业公司签订商品房买卖合同，且无法签订的原因在陈敏，其一直强调无法签署，鼎鑫置业公司发送《挞定函》具有合理性，且有法律和事实依据。

根据法律规定，合同履行期限不明确的，债权人可以随时请求履行，而陈敏在40多天的合理时间内拒绝履行，应当视为合同目的不能实现。

以原约定的5日作为参考，40余天也超出了合理的期限，并且在这期间陈敏一直拒绝履行。

退一步讲，即使陈敏没有违约行为，双方没有签订《商品房买卖合同》的责任也不能归责于任何一方。

双方虽没有在认购书中约定签署《商品房买卖合同》的期限，但是双方在合理的期限内仍没有就签署《商品房买卖合同》达成一致意见并签订，基于以上事实，则任何一方均有权解除协议，不再签订《商品房买卖合同》，且不应视为任何一方违约，其应当属于因不可归责于当事人双方的事由。

商品房买卖合同司法解释第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

因此，即使退还定金，鼎鑫置业公司也不应按照双倍返还，一审法院认定鼎鑫置业公司违约缺乏法律和事实依据。

二、《退订申请》属于双方新的合意，因此即使前期任何一方存在违约，也应按新达成的协议履行，即退还陈敏共计4万元(已退还1万元，剩3万元尚未退还)，一审法院事实认定错误。

鼎鑫置业公司在一审时提交了《退定申请》及《特殊事项申请表》，两份材料的日期分别为2021年7月16日及2021年7月15日，其中《退定申请》中约定“收回客户认购协议”。

上述两份材料均是陈敏提交申请，鼎鑫置业公司签字确认同
意，且均发生在2021年6月24日发送《挞定函》之后。

因此，实际上双方已经就《山东商河北纬37°项目商品房认购书》(以下简称《商品房认购书》)及《挞定函》的内容，重新进行了约定，即鼎鑫置业公司共计向陈敏退款4万元，也即鼎鑫置业公司实际同意不扣留2万元的定金。

同时，鼎鑫置业公司退还1万元的行为，也表明双方已经履行该协议。

因此，在双方最后已经达成新的一致意见的前提下，一审法院罔顾上述事实，以鼎鑫置业公司违约为由判决双倍返还定金缺乏最基本的事实依据，即使任何一方前期曾存在违约，也应当以最后一份双方的合意为准。

最后，鼎鑫置业公司强调，陈敏在买房及退订过程中均是通过找关系给予了一定的照顾，但是因为房地产大环境影响，鼎鑫置业公司退还客户资金的周期变长，在鼎鑫置业公司退还1万元后，陈敏起诉至法院，且违背双方之前达成的一致意见，索要双倍定金。

基于案件事实，鼎鑫置业公司认为一审法院判决明显错误。

综上所述，一审法院就本案事实认定错误，法律适用错误，请求二审法院依法查明本案事实，撤销一审判决，依法改判，以维护鼎鑫置业公司的合法权益、维护社会公平正义。

综上所述，鼎鑫置业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：
济南鼎鑫置业有限公司、陈敏商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书
山东省济南市中级人民法院
民事判决书
(2022)鲁01民终1565号当事人上诉人(原审被告)：济南鼎鑫置业有限公司，住所地山东省商河县。

法定代表人：陈伟，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：鹿芝。

委托诉讼代理人：梁凯凡。

被上诉人(原审原告)：陈敏。

委托诉讼代理人：周荣路(系陈敏之父)，住山东省商河县。

审理经过上诉人济南鼎鑫置业有限公司(以下简称鼎鑫置业公司)因与被上诉人陈敏商品房预约合同纠纷一案，不服商河县人民法院(2021)鲁0126民初4251号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2022年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称鼎鑫置业公司上诉请求：一、请求二审法院撤销(2021)鲁0126民初4251号判决，依法改判。

二、本案一审、二审诉讼费用、保全费全部由陈敏承担。

事实和理由：鼎鑫置业公司与陈敏于2021年5月9日签订认购书，但是截至到2021年6月下旬，陈敏仍然以资金用于其他领域为由，无法交付购房的首付款，无法与鼎鑫置业公司签订《商品房买卖合同》，鼎鑫置业公司在与其多次沟通后，不得已于2021年6月24日向其发送《挞定函》。

一审法院判决鼎鑫置业公司违约并双倍返还定金完全错误，一审法院支持返还双倍定金的裁判逻辑为：因为认购书没有约定期限，所以鼎鑫置业公司无权发送《挞定函》，只要发送《挞定函》则属于违约，因为违约所以要双倍返还定金，上述认定完全没有法律和事实依据。

一、认购书未对签订《商品房买卖合同》的期限作出约定，但陈敏没有在合理的期限内与鼎鑫置业公司签订《商品房买卖合同》，鼎鑫置业公司有权发送《挞定函》，上述行为至少应属于不可归责于双方的原因导致合同未签订。

首先，预约合同一定有期限，一审法院认定“未约定签署《商品房买卖合同》的期限”，属于明显错误。

商品房认购书属于预约合同，而预约合同的目的在于订立本约(即将来要订立的合同)，根据民法典合同编第四百九十五条的规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

民法典更强调预约合同的实质要件，即有于将来一定期限内订立合同的意思表示，如果没有一定的期
限，则预约合同缺少必要的合同要件，本约合同更无从谈起，因此预约合同一定有期限，一审法院认定事实错误。

其次，双方未在认购书中约定期限，并不等于双方没有签署《商品房买卖合同》的期限或是合理期限。

一审法院认定：“《认购书》中第5.3条处双方约定的5日签订合同进行了删除，应视为双方并未约定双方签署《商品房买卖合同》的期限”。

按照一审法院的上述认定，则实际是认定了双方没有签署《商品房买卖合同》的期限。

虽然认购书中第5.3条处双方约定的5日签订合同进行了删除，也即双方没有约定签署《商品房买卖合同》的期限，但是没有约定期限并不等于期限为永远，存在合理的期限，鼎鑫置业公司不可能一直等待陈敏签订合同，否则如果陈敏100年不与鼎鑫置业公司签订《商品房买卖合同》，鼎鑫置业公司也不能发送《挞定函》，而按照一审法院的裁判，则鼎鑫置业公司永远不能发送《挞定函》。

自签订认购书后长达40多天里，陈敏无法与鼎鑫置业公司签订商品房买卖合同，且无法签订的原因在陈敏，其一直强调无法签署，鼎鑫置业公司发送《挞定函》具有合理性，且有法律和事实依据。

根据法律规定，合同履行期限不明确的，债权人可以随时请求履行，而陈敏在40多天的合理时间内拒绝履行，应当视为合同目的不能实现。

以原约定的5日作为参考，40余天也超出了合理的期限，并且在这期间陈敏一直拒绝履行。

退一步讲，即使陈敏没有违约行为，双方没有签订《商品房买卖合同》的责任也不能归责于任何一方。

双方虽没有在认购书中约定签署《商品房买卖合同》的期限，但是双方在合理的期限内仍没有就签署《商品房买卖合同》达成一致意见并签订，基于以上事实，则任何一方均有权解除协议，不再签订《商品房买卖合同》，且不应视为任何一方违约，其应当属于因不可归责于当事人双方的事由。

商品房买卖合同司法解释第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

因此，即使退还定金，鼎鑫置业公司也不应按照双倍返还，一审法院认定鼎鑫置业公司违约缺乏法律和事实依据。

二、《退订申请》属于双方新的合意，因此即使前期任何一方存在违约，。