论高房价的产生及调控

一
、
的刺激 ，以及银行信贷数量 的猛增 ，而银行 信贷增长的根本原因是货 币超发 。美 国、 日 本 等 国 的经 验 表 明 ，宽 松 的货 币政 策 、 特 别 是 低 利 率 政 策 短 期 内会 显 著 推 高 房 价 。 中 国 自２ ｏ ０ ８年 三 季 度 开 始 的 连 续 降 息 ， 也 造 成 了 ２ ０ ０ ９年 住 房 价 格 的 飙 涨 。再 者 ，中 国经 济 长 期 存 在 的 问题 是 靠 资 源 投 入 和 净 出 口拉 动 的 粗 放 的方 式 ，而 这 导 致 了货 币超 发 和 流 动 性 泛 滥 。据 有 关 机 构 估 算 ，现 在 各 银 行 发 放 的 贷款 中，６ ０ ％— —７ Ｏ ％其 实都与房地产有关 ， 无 论 是 房 地 产 上 下 游 产 业 的企 业 贷 款 ，还 是 个 人 住 房 及 土 地 抵 押 贷 款 都 是 如 此 ，如 此 巨 量资金投入房地产行业， 必然显著推高房价 。 ２ 、 房价 飙涨的另一个 原因是地方政府 的 土地财政 ，大规模城市拆迁 、扩建 、改建 。 １ ９ ９ ４年 分 税 制 改 革 以后 ，地 方财 权 与 事 权 难 以匹 配 ，而 我 国住 房 用 地 供 应 渠 道 单 一 ，缺 乏竞争机制 ， 地 方 政府 掌握 着 国有 土 地 大 权 ， 通 过 高 价 竞 拍 获 取 巨额 财 政 收 入 ，形 成 对 土 地 财 政 的过 度 依 赖 。据 瑞 士 银 行 ２ ０ １ １年 ６ 月发 表 的一 份 报 告 称 ： 中 国 的卖 地 收入 占地 方政府收入 的 ３ ０ ％， 在 一 些城 市 占一 半 以上 。 很 多 城 市 的房 价 中 ，地 价 几 乎 占 了 一半 ，有 的甚 至 超 过 一 半 。通 过 大 规 模 拆 迁 改造 ，地 方政府重新获得土地主导权 ， 经 过一 番 运 作 ， 推 升 了地 价 ， 同时 也 推 升 了房 价 的 飙 涨 。 ３ 、投资推动 。货 币的流 向具有趋利性 ， 在 当下实体经济并不景气 的情况下 ，大量 的 信贷资金只 能投入基础设施建设 ，使得 已经 高 涨 的房 价 又 得 到 了 巨量 资 金 的 支 持 。３ ０年 改革开放 ，使 中国制造业名扬天下 ，同时积 累 了大 量 资 本 ， 这 些 资 本 都 在 寻 找投 资 途径 ， 而 如 今 由于 种 种 原 因 ，制 造 行 业 利 润越 来 越 薄 ，同 时 ，随 着 国际 外 贸 环 境 的 恶 化 ，浙江 、 广东等 为代表 的以外 贸模式 主导的实体经 济 已经难 以持续 ，靠 实业起家 的众 多民营 企业 只好纷 纷“ 逃离” 实体经济 ，导致沉淀于工 业
施
１ ９ ９ ８年 开 始 ，中 国全 面 推 进 住 房 制 度 改 革 ， 伴 随 着 国 民经 济 的高 速 发 展 ， 中 国的 房 地 产 市 场 持 续 快 速 发 展 ， 同时 ，房 地 产 价 格 也 逐 渐 出现 了过 快 上 涨 趋 势 。快 速 上 涨 的 房 价 ， 大 大 超 出 了普 通 居 民 的支 付 能 力 ，一 些 城 市 房 地 产 泡 沫 已经 非 常 明显 。为 解 决 百 姓 住 房 困难 、 防 止 房 地 产 市 场 风 险 爆 发 ，分 析 房 价 飙 涨 的 原 因、 危 害 以及 制 定 调 控 房 价 的 方法是非常必要的。 房 价 飙 涨 的原 因 １ 、 房价 飙 涨 的直 接 原 因是 住 房 金 融 政 策
展进程中 ，十二五期间 ，新进入城市 的农 民 工 、 新 就 业 人 员 等 城 市 常 住 非 户 籍 人 口将 以 较 快 速 度 增 长 ； 我 国人 口 出生 的 数 量 峰 值 是 在１ ９ ８ ７年， 婚育适龄人 口的高峰期恰恰 出现 在 最 近 几 年 ，购 房 成 为年 轻 人 的 “ 刚需” ，社 会 上 一度 流 传 很 广 的 一 句 话 是 “ 丈 母 娘 推 升 了房价” ，说 的 就 是 这 种 情 况 ，因为 在 中 国传 统观念中 ，自有住房是建立一个家庭非常重 要的 因素 ；同时具有较高价格承受能力 的家 庭 为 了获 得 更 好 的 教 育 、文 化 、医 疗 等 资 源 ， 向北 （ 京） 、上 （ 海） 、广 （ 州） 、深 （ 圳 ）等 线 城 市 迁 移 ， 这 种 购 房 自住 的消 费 需 求 也 在 某 种 程 度 上 助 推 了 一 线 城 市 的 高房 价 。 二、高房价 的社会 危害 １ 、 致使大众返贫致穷 。 亚当 ． 斯 密说“ 一 个 人 是 贫 穷 或 是 富 有 ，是 根 据 他 能 享 受 得 起 人 类 生 活 必 需 品 和 便 利 品 的品 质 和 层 次 决 定 的” 。 高房 价剥夺 了大众享受住房这个基本必 需 品 的权 力 ，因 为 房 价 高 涨 ，一 般 大 众 买 不 起 房 了 ，而 他 们 的子 女 长 大 成 人 需 要 独 立 生 活时更是买不起 。现在城市 的公租房很少而 且 承 租 条 件 苛 刻 ，能 够 享 受 公 租 房 待 遇 的人 少 之 又 少 ，对 于 迫 切 需 要 解 决 住 房 问题 的消 费需求者 ，高房价使得他们望房兴叹 ，成 了 真 正 的无 产 者 。 ２ 、助长投机之风、损害 实体经济 。一段 时期 以来 ，企业家们发现他们辛辛苦苦经营 年 ，不如他们 的太太炒一次房获利多 ，那 么他们放弃实体经济转头来搞房地产也就不 足 为 奇 了 。一 群 生 意 人 聚 会 总 是 会 谈 论 他 们 如 何 幸 运 地 取 得 一 块 土 地 ，而 不 再 谈 论 他 们 的工 厂 最 近 做 了哪 些 技 改 、怎 样 通 过 节 约 生 产 成 本 来 多赚 钱 。而 对 于 广 大 民众 来 说 ，居 住 类 消 费 已 占据 了收 入 的很 大 一 部 分 ，在 这 种 情 况 下 ， 日常 消 费是 能 省 则 省 ，这 使 得 本 就 不 高 的 内需 更 加 孱 弱 ；加 上 国 际市 场 不 景 气 ，外 需 迅 速 减 少 ，实 体 经 济 如 何 发 展 ？而 个 国家 的经 济 增 长 单 存 依 靠 投 资 ，忽 视 实 体经济发展是不可持续的 。 ３ 、阻碍 城 市化 进 程 。世 界上 发达 国家 的 现代化无不伴随着城市化 的过程 ，这 是一种 全 球 化 趋 势 。 自改革 开放 以后 ， 我 国放 开 了 对 原有 人 口流 动 的控 制 ， 大 量 农 民 涌 入城 市 ， 这成 为中国特色城 市化过程 的开端 这其中 绝 大 部分 人 成 为 农 民工 ， 他们 为 城 市 的 发展 做 出 了 自己 的贡 献 ， 却 因 为 买 不 起房 ， 没 有 城 市 户 口而 不 能 成 为真 正 的城 市 人 口， 这会 造 成 一系 列 社会 问 题 。 同 时 由 于 城 市 扩 张 而 被 征 用土 地 的农 民 种 田无 地 ， 就 业 无 岗， 因 为 房 价 的 高 涨 也 难 于 在 城 市 谋 得 自 己 的 居
・ ６・ 房产ຫໍສະໝຸດ 究 论高 房价 的产生及调控
吕 莉
（ 辽宁省葫芦岛市住房公积金 管理 中心 ，辽 宁，葫芦 岛，１ ２ ５ ０ ０ ０）
【 摘 要】 房价飙涨的直接 原 因是宽松 和 农 业 的 大 量 资 金 游 离 出 去 ， 流 向楼 市 与 股 所，因而生活在城市的边缘，也都不可能助 的 货 币政 策 ，地 方 政 府 的 土 地 财 政 也 难 辞 其 市 。２ ０ ０ ８年 ，中 国 股 市 泡 沫破 裂 ，大 量 资 金 益 工 业 化 、 城 市化 进 程 。 咎。高房价使 得购房 支出挤压 日常消 费，损 转移至楼市，造成炒楼风潮迭起 ，房价一飞 三、抑制高房价 的几个措施 害实体经济发展。 因此 ，必须采取措施抑制 冲 天 。 １ 、推 进 经 济 增 长 方 式 的 转 型 。长 期 依 赖 房价过快上涨 ，解决百姓住房 困难。 同时 引 ４ 、 城市化率快速提高与婚育适龄人 口高 高 投 资 和 和 出 口推动 的 中 国 经 济 已经 难 以 为 导 中国经济走上可持 续发展 道路 。 峰叠加、 自住 自有的消费传统、人 口向中心 继 ，改 变 经 济 增 长 方 式 迫 在 眉 睫 ， 我 们 应 该 【 关键 词 】 房价飙涨 ；原 因；危害 ；措 城 市 迁 移 等 。我 国 目前 仍 处 于 城 市 化 快 速 发 变 投 入 型 增 长 为 技 术 型 增 长 ， 依 靠 大 规 模 技