房地产开发项目无效成本管理与控制

房地产开发项目无效成本管理与控制
摘要：近年来，房地产市场已由黄金时代一路跌进黑铁时代，房地产不再是
一个暴利的行业，进入微利时代，通过精细化管理水平的提高来挖掘成本控制的
潜力是房地产企业目前迫切需要研究的课题，而这其中最应杜绝的就是无效成本
的发生。

本文将着重阐述房地产开发项目无效成本管理与控制，探讨无效成本的
定义、分类及相应认定标准，以及对无效成本管控的职责、原则及分析，并提出
无效成本的管控措施。

关键词：房地产开发；无效成本；管理控制
在房地产行业进入微利时代的当下，房地产企业由以往的粗放扩张式发展模
式转向精细管理型增长模式已是大势所趋，加强成本管理和控制，实现有效节流，向管理要效益才是房企应对市场变化的核心能力之一，进而成为提供企业竞争力
的重要手段之一。

每一分钱都要用在刀刃上，减少不该花的每一分钱都是利润。

在房地产项目开发成本里，不该花的钱就属于无效成本，无效成本无法获得客户
的认同和补偿，属于浪费的成本，严重影响投资收益，因此如何降低项目成本，
特别是减少无效成本的产生成为降本增效、提升房地产开发项目利润的重中之重。

一、无效成本的定义
房地产开发项目总成本包括有效成本和无效成本。

其中有效成本是形成有效
产品所必需或能提升价值、总体收益、对促进营销有积极作用的成本。

无效成本
是项目开发过程中由于管理失误产生的成本增加或对形成有效产品、提升价值与
总体收益、促进营销没有作用但已发生属于浪费的成本，包括无效成本直接损失
以及相应引起的措施开办费等间接损失及工期或费用索赔。

无效成本与有效成本的最大区别是有效成本在短期或长期的收益中可以获得
补偿，而无效成本始终无法获得任何补偿。

二、无效成本管控的目的与意义
由于项目利润=销售总价‐总成本（含有效成本与无效成本），故要想提高
利润，在当下政府房地产销售限价，疫情期间国际大宗商品价格飙升带来的钢筋、水泥价格的大幅上涨，导致建造成本居高不下的情况下，控制和降低无效成本无
疑是最直接和最有效的方法。

行业标杆企业万科在研究无效成本时，对公司内部的成本费用进行了统计分析，据其统计，目前无效成本占总建造成本的2%左右！按照平均建造成本4000
元/平方米计算，达到80元/平方米；年结算2000万平方米时，对利润影响达到
16亿元；每减少1%无效成本，增加利润8亿元！无效成本的节约金额，是最直
观的项目利润增加净值。

无效成本管理与控制是在房地产开发项目实施的过程中，对项目所产生的无
效成本部分，有组织地进行预测、计划、识别、分析、控制与考核等科学管理工作，它是以降低无效成本为宗旨的一项综合型管理工作。

其主要意义及目的在于：（1）通过研究和分析房地产开发项目成本组成，找出项目成本构成中的有效和
无效部分，针对无效成本实施管理与控制；（2）收集归纳、汇总无效成本案例，分析无效成本产生的原因，促进各部门专业能力和计划能力的提高，建立无效成
本案例库；（3）找寻减少无效成本的途径方法，提供分析依据，对最终降低项
目成本费用提供参考指引；（4）制定无效成本管理与控制的细则，通过减少无
效成本，以最少的经济消耗取得最优的经济效益目的。

三、无效成本的分类、认定标准及管控原则
1.无效成本的分类
无效成本的产生贯穿于整个项目的建设阶段，涉及投资拓展、开发报建、方
案设计、工程施工、品牌营销、招标采购、预结算等多个环节及业务口，无效成
本可分为以下几种类别：投资管理缺陷、规划设计缺陷、项目管理缺陷、信息输
出缺陷、其他管理缺陷。

房地产开发项目原则上应参考此分类实施无效成本管控。

2.无效成本的认定标准
3.无效成本管控原则：
（1）专业归口管理：无效成本归口成本部管理，应由成本部牵头，投拓、设计、工程、营销等其他业务部门配合。

（2）实事求是原则：无效成本的产生与责任界定，要求从结果出发、复盘项目管控缺陷，实事求是遵循事实与依据。

（3）责任关联管理：依据无效成本分类及责任人，对无效成本追责。

四、无效成本的统计分析
成本部负责各业务部门无效成本的统计分析工作，对涉及无效成本的所有资料进行整理和审核，分析提炼无效成本数据，建立无效成本案例库。

各业务部门核实无效成本认定情况，若业务部门对无效成本的责任认定部门、发生原因及金额有异议的，应与成本部进行反馈沟通，成本部根据反馈意见进行核实并相应做修正。

成本部分项目按合同整理出无效成本清单统计表，定期向公司汇报无效成本统计信息，并反馈到各业务部门，提出避免无效成本再度发生的建议意见。

无
效成本管控纳入公司责任成本考核中，由公司按照统计的无效成本的责任认定部
门及金额进行考核。

五、无效成本的管控方法与措施
无效成本的产生贯穿于整个项目的建设周期，并且分布于不同的业务部门、
不同的责任主体管辖范围内，因此要做好无效成本的控制，必须在整个建设期内
各个阶段通过各个相关部门的共同努力、协同合作来完成。

各个阶段不同业务口
的无效成本管控的方法与措施主要有：
1.做细投资拓展调研工作
在前期决策阶段做足市场调查研究工作，才可能得出正确的决策成果。

市场
调研可借助市场专业咨询服务公司，以花费较少费用，在短时间内获取专业意见，同时公司投拓部也派员拉清单到现场进行实地调研，逐一落实清单问题项，结合
公司的实际情况，加深对项目的直观评判。

2.做足项目定位策划
做好项目和产品的成本策划，实现项目收益最大化。

基于不同的产品组合，
根据市场行情对销售价格进行研判，对项目进行不同业态组合方案的收益对比，
最终得出并锁定利润收益最大化的方案。

同时聚集成本的有效投放，最大限度避
免无效成本或低效成本的产生，即强调“好钢用在刀刃上”、“花好每一分钱”，成本侧重投放于影响客户体验的成本项。

3.实行限额设计，做好设计优化，加强图纸会审
实行限额设计，将限额指标在设计任务书以及设计合同中明确，按照批准的
设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计。

设计人员与成本人员密切配合，做到设计与成本的统一。

结合成本、项目收益的设计优化为降低无效成本的重要措施，设计优化重点
范围包括但不限于：减少和科学利用地下面积；控制窗地比；降低外立面率；严
控结构性成本；避免设计错误和过度设计等。

由设计部门牵头进行图纸会审，组织工程、成本、物业、施工单位共同参与，以避免图纸的设计错漏空缺、各专业矛盾、深度不足等原因产生的无效成本消耗。

对照图纸会审历史问题清单，指导图纸会审的细致性及全面性。

4.加强招标环节供应商的控制
房地产公司其实是资源整合型公司，房地产开发项目绝大部分工作都通过委
托供应商来完成，做好供应商的“选、用、育、留”，对项目成本的影响至关重要，招标环节无效成本管控的关键就在于供应商的选用。

通过搭建供应商库，选
出优秀的供应商；通过履约评估，用好供应商；通过改善措施，培养供应商；巧
用激励手段，留住优质供应商。

5.提高施工管理水平
制定合理的施工技术方案，做好施工时间节点管理及施工界面协调工作，严
格执行质量管理体系，签证变更管理应明确相关责任主体，以便及时执行相应抵
扣款，同时遵循事前评估审批、月清季结的原则。

做好对承包人合同交底、培训、考核等动态管理工作。

6.提升预结算管理水平
通过加强对预结算人员进行专业培训，提升其业务能力；建立健全预结算二审、三审制度；选用口碑良好、内部业务质量控制严格、配合度高的造价咨询公司，在合同中对预结算成果文件做质量约束条款的约定，并实行专人对接、过程
评估、事后考核等管理手段。

7.建立无效成本的考核机制
对于无效成本一定要严管理、严考核，对于无效成本造成较大损失的应给予
追责，业务实施主体即为责任主体，对于出现重大无效成本情况的，要联合公司
审计部门核查，具体情况具体分析，根据事件性质对相关责任人进行薪酬罚款、
行政降低甚至开除等处理。

六、结语
综上所述，在当下疫情期间，房地产市场陷入低谷，房地产企业为了确保企业得以生存和发展，唯有苦练“内力”，练好基本功，细化成本管控颗粒度，才能微利时代取得成本的竞争优势。

通过对无效成本的分类、分析及统计，形成适用各环节、各部门、各级别的无效成本自查清单，对无效成本进行精细化的管理与控制，努力降低开发项目的成本，最终实现房地产开发项目利润的提升。

参考文献
[1] 郑哲一.《房地产无效成本分析与管理[J].》广西城镇建设，2008，（10）：123-124
[2] 冉鹏.《房地产无效成本分析与管理研究[J].》中文科技期刊数据库（引文版），2016，（12）：19。