世茂天成物业服务集团有限公司大连旅顺分公司、徐青物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

世茂天成物业服务集团有限公司大连旅顺分公司、徐青物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院
【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院
【审结日期】2022.06.29
【案件字号】(2022)辽02民终3999号
【审理程序】二审
【审理法官】侯学枝王家永梁爽
【审理法官】侯学枝王家永梁爽
【文书类型】判决书
【当事人】世茂天成物业服务集团有限公司大连旅顺分公司;徐青
【当事人】世茂天成物业服务集团有限公司大连旅顺分公司徐青
【当事人-个人】徐青
【当事人-公司】世茂天成物业服务集团有限公司大连旅顺分公司
【代理律师/律所】刘荣昌辽宁方槊律师事务所;李馥阳辽宁方槊律师事务所
【代理律师/律所】刘荣昌辽宁方槊律师事务所李馥阳辽宁方槊律师事务所
【代理律师】刘荣昌李馥阳
【代理律所】辽宁方槊律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】世茂天成物业服务集团有限公司大连旅顺分公司;徐青
【本院观点】关于世茂物业的上诉请求。

【权责关键词】撤销代理合同合同约定关联性诉讼请求维持原判发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院二审期间，徐青提交光盘拟证明“1.小区乱停车、人车共行、占用业主活动室、占用消防通道；2.污水井返味及协议签订情况、支付金额”，世茂物业对证据的关联性不认可。

经审查，上述证据尚不足以证明“物业服务瑕疵已达足以判令物业费按照‘0.90-1.30元/平方米’收取的程度”。

经审理，本院对一审查明事实予以确认。

【本院认为】本院认为，关于世茂物业的上诉请求。

一审法院经审理依据“世茂物业工作人员张广顺与徐青签订《协议》”约定内容，对案涉物业费进行了酌减，符合常情常理，世茂物业上诉主张不予支持。

关于徐青的上诉请求。

徐青上诉请求“撤销一审判决，改判参照《大连市住宅物业服务标准》二级0.90-1.30元/平方米(含1.30元)缴纳相应物业费。

”其依据的基础事由是物业服务存在瑕疵。

考虑“1.徐青提交证据尚不足以证明物业服务瑕疵已经达到按照0.90-1.30元/平方米支付的程度；2.一审基于污水井返味对物业费已经进行了调减。

”对徐青的上诉请求不予支持。

综上所述，世茂物业、徐青的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费，由世茂天成物业服务集团有限公司大连旅顺分公司负担50元、徐青负担50元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 18:34:49
【一审法院查明】一审法院认定事实：被告徐青系大连市旅顺口区五一路28R号2层4号房屋的业主，建筑面积119.62平方米。

2017年7月1日，甲方世茂天成物业服务集团有限
公司大连旅顺分公司与乙方徐青签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告房屋所在的世茂·寰海城小区提供物业服务。

协议对双方的权利和义务、物业管理服务内容及要求、管理服务费、专项维修资金的管理与使用以及违约责任等内容进行了约定。

其中，原告的权利义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共通道、道路等项目进行维护、修缮与管理；物业费的标准为高层2.4元/平方米·月。

2019年12月31日，原告工作人员张广顺与被告签订《协议》一份，载明：世茂寰海城二期6号楼204室业主因楼下污水井反味儿，异味较大导致业主夏天时常无法开窗通气，业主反馈至物业此问题，物业一直寻找解决办法但始终未解决，因此6-204业主一直未缴纳2018年7月1日至2020年6月30日的物业费，现经双方协商，物业承诺积极解决污水井反味问题，2018年7月1日至2020年6月30日原物业费6888元，减免后为5888元。

同日，被告通过支付宝分2笔向原告付款5888元。

此后，被告通过微信多次与原告工作人员沟通反映污水井反味问题，至2021年9月仍未得到解决。

被告确认其未交缴2020年7月1日至2021年12月31日间的物业费。

【一审法院认为】一审法院认为，原被告签订的《前期物业服务协议》为当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。

原告应当按照协议约定标准提供物业管理服务，负有对小区内共用设施设备和环境卫生进行维护、修缮与管理的义务。

被告亦应按照约定支付物业服务费。

根据双方于2019年12月31日签订的协议可知，原告因未能解决被告家楼下污水井反味的问题，曾减免了1000元的物业费，并承诺积极解决该问题，而被告提交的微信记录显示截至2021年9月污水井反味问题仍未解决，原告亦未提交证据证明其解决了该问题，原告未能完全履行《前期物业服务协议》约定的内容，故对被告要求减免物业费的主张，本院予以支持。

关于减免的金额，考虑到双方曾协议因污水井反味问题对2年的物业费减免了1000元，故对原告主张的2020年7月1日至2021年12月31日间的物业费，本院酌定减免750元，被告应向原告交纳物业费4416元(5166-750)。

关于被告提出的小区管理混乱、未进行公示等意见，因无据佐证，本院不予采纳。

【二审上诉人诉称】世茂物业上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请
求，或发回重审。

2.上诉费用由被上诉人承担。

事实和理由：上诉人认为，被上诉人在一审中提交的协议未加盖上诉人公章，无法确认该协议真实性，即使该协议是真实的，也系物业公司员工私下的承诺，不属于履职行为，对上诉人不应具有约束力，上诉人对该协议不予认可。

徐青上诉请求：1.撤销原审法院判决，改判被上诉人参照《大连市住宅物业服务标准》(T/DLWYXH001-2018)“二级：0.90-1.30元/平方米(含1.30元)”缴纳相应物业费。

2.
一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实与理由：1.一审判决所述“约定原告为被告位于旅顺口区房屋提供物业服务，经物业多次催缴拒不缴纳物业费”中“提供物业服务”与事实不符，“多次催缴被告拒不缴纳物业费”与事实不符。

徐青20某某年首次提出要求物业解决窗前污水井异味，因窗前异味严重影响生活，春秋夏三季无法开窗，异味影响每年持续约5至6个月之久，物业未解决问题，且2019年签订协议承诺解决，仍然没有兑现承诺，两年之久物业未有任何实质性行动。

基本的环境卫生，物业服务都未到位，导致被告人无法享受正常生活，以上充分说明物业未按约履行在先。

依据《中华人民共和国合同法》同时履行抗瓣权，指在没有先后履行顺序的双务合同中，一方当事人在对方当事人未履行或者履行不符合约定的情况下，享有拒绝对待给付的抗辩权，物业没有提供应有的服务，最基本的环境卫生，关乎生命健康安全的基本服务都无法保障，依据什么要求被告缴纳2.4元每平方米的物业费？2.物业方不履行物业合同安全管理义务，依据《大连市物业管理条例》第五十四条物业管理区域内占用业主共有道路、场地划定车位停放车辆的，应当征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，建设单位或者物业服务企业不得销售或者变相销售。

物业管理区域内行驶、停放车辆等行为，应当遵守相关规定或者管理规约，不得占用消防通道或者影响其他车辆及行人正常通行，物业合同中“第二条中第四款、安全管理：11.内容：(2)安全岗位实行24小时值班与巡逻制度；第五款：交通秩序与车辆停放：1.内容：(1)机动车、非机动车停放有序：2.责任：负责车辆的有序停放；”现实情况是小区停车管理混乱，消防通道被占用等问题从未得到有效解决，消防通道是生命通道，小区若是发生火情，恐怕消防车都开不进来，另外人车共行存在极大安全隐患，已对小区住户在小区内
行走安全造成影响，本人录有小区车辆停放及车辆人员通行情况视频，视频中清晰地看到机
动车无序停放堵塞道路、消防通道占用、人车共行。

高层建筑无任何消防登高场地禁止占用标识，物业合同中约定的24小时安全巡逻，没有做到。

3.原告物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准。

物业合同中“第二条：物业管理服务内容及要求：第三款、环境卫生：1.公共环境卫生，包插公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运；”针对污水井反味儿情况，物业方人员多次以污水井反味儿属于开发商遗留问题，不归属物业管理，以
此为由，拒绝解决。

但根据《大连市物业管理条例》第二十九条物业服务企业承接物业时，
应当与建设单位对物业共用部分、共用设施设备进行查验，经查验存在问题的，双方应当书面约定解决时限和方法，物业共用部分、共用设施设备有重大质量问题的，建设单位应当进
行整改，待整改完成，双方验收合格后，再行移交。

第二十一条建设单位应当按照国家规定
的保修范围和保修期限，承担物业的保修责任。

物业服务企业对属于保修范围和保修期内的
房屋质量问题，应当及时通知建设单位。

建设单位应当立即通知施工单位到现场核奋情况，
子以保修。

建设单位无法通知施工单位或者施工单位不按工程质量保修书约定进行保修的，
建设单位应当另行委托其他单位保修。

建设单位不履行义务或者拖延履行保修义务的，物业
服务企业可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法进行监管。

保修期满或者
保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。

”并且根据物业合同“第一条双方的权利和义务：1.对房库共有部分，共用设施设备、绿化、环境卫生、公共通道、道路等项目进行维护、修缮与管理；”因此，物业以污水井反味儿为开发商(建设单位)遗留问题为由拒绝解决问题不符合《大连市物业管理条例》要求，亦不符合物业
合同约定。

且依据《大连市物业管理条例》第六十五条物业服务企业提供的物业服务质量明
显不符合合同约定的，应当记入物业服务企业信用档案。

4.原告物业公司未履行合同约定的告知义务。

《前期物业服务协议》第一条双方的权利和义务：2.根据政府有关法规和政策，结合本物业的实际情况，并从物业管理专业角度，制定本物业的物业管理制度，并通过书
面、公告等方式告知乙方。

本人未收到过书面告知，若物业说已公示，请提供详细的公示时
间、公示地点、公示记录台账、公示照片等足以证明其做到有效公示的证据。

《前期物业服务协议》第一条双方的权利和义务：3.结合本物业实际情况，编制年度工作计划、物业管理年度费用预算，并向全体业主公告，编制房屋、设备设施大、中修方案并经公示、批准后实施：本人未曾见到公告，同上述情况一致，若物业说已公示，请提供详细的公示时间、公示地点、公示记录台账、公示照片等足以证明其做到有效公示的证据。

《前期物业服务协议》第一条双方的权利和义务：8.每年次向全体业主公告本物业管理区域内主要物业管理服务事项，公布物业服务费用收支账目；同样未收到未曾见到物业公示，5.疫情期间物业私自占用业主活动室开展娱乐活动。

6.根据《大连市住宅物业服务标准》(T/DLWYXH001-2018)，住宅前期物业服务收费政府指导价分为五个等级。

各等级政府指导价(含电梯运行维护费)为：一级：0.90元/平方米以下(含0.90元)；二级：0.90-1.30元/平方米(含1.30元)；三星级：
1.30-1.90元/平方米(含1.90元)；四星级：1.90-
2.90元/平方米(含2.90元)；五星级：
2.90-4.60元/平方米(含4.60元)；物业没有依照《前期物业合同》提供所有服务，参照《大连市住宅物业服务标准》(T/DLWYXH001-2018)的物业服务管理标准，被告对标现有物业服务，被告愿意按照“二级：0.90-1.30元/平方米(含1.30元)”缴纳相应物业费。

关于徐青的上诉请求。

徐青上诉请求“撤销一审判决，改判参照《大连市住宅物业服务标准》二级0.90-1.30元/平方米(含1.30元)缴纳相应物业费。

”其依据的基础事由是物业服务存在瑕疵。

考虑“1.徐青提交证据尚不足以证明物业服务瑕疵已经达到按照0.90-1.30元/平方米支付的程度；2.一审基于污水井返味对物业费已经进行了调减。

”对徐青的上诉请求不予支持。

综上所述，世茂物业、徐青的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
世茂天成物业服务集团有限公司大连旅顺分公司、徐青物业服务合同纠纷民事二审民事
判决书
辽宁省大连市中级人民法院
民事判决书
(2022)辽02民终3999号当事人上诉人(原审原告)：世茂天成物业服务集团有限公司大连旅顺分公司，营业场所大连市旅顺口区惠工街69号4层2号。

负责人：闫佩伦，分公司经理。

委托诉讼代理人：刘荣昌，辽宁方槊律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李馥阳，辽宁方槊律师事务所律师。

上诉人(原审被告)：徐青。

审理经过上诉人世茂天成物业服务集团有限公司大连旅顺分公司(以下简称世茂物业)、上诉人徐青因双方间物业服务合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院(2021)辽0212民初5112号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2022年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称世茂物业上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求，或发回重审。

2.上诉费用由被上诉人承担。

事实和理由：上诉人认为，被上诉人在一审中提交的协议未加盖上诉人公章，无法确认该协议真实性，即使该协议是真实的，也系物业公司员工私下的承诺，不属于履职行为，对上诉人不应具有约束力，上诉人对该协议不予认可。

二审被上诉人辩称徐青辩称：不同意物业的上诉请求，协议是真实的，具体意见同一审意见。

徐青上诉请求：1.撤销原审法院判决，改判被上诉人参照《大连市住宅物业服务
标准》(T/DLWYXH001-2018)“二级：0.90-1.30元/平方米(含1.30元)”缴纳相应物业费。

2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实与理由：1.一审判决所述“约定原告为被告位于旅顺口区房屋提供物业服务，经物业多次催缴拒不缴纳物业费”中“提供物业服务”与事实不符，“多次催缴被告拒不缴纳物业费”与事实不符。

徐青20某某年首次提出要求物业解决窗前污水井异味，因窗前异味严重影响生活，春秋夏三季无法开窗，异味影响每年持续约5至6个月之久，物业未解决问题，且2019年签订协议承诺解决，仍然没有兑现承诺，两年之久物业未有任何实质性行动。

基本的环境卫生，物业服务都未到位，导致被告人无法享受正常生活，以上充分说明物业未按约履行在先。

依据《中华人民共和国合同法》同时履行抗瓣权，指在没有先后履行顺序的双务合同中，一方当事人在对方当事人未履行或者履行不符合约定的情况下，享有拒绝对待给付的抗辩权，物业没有提供应有的服务，最基本的环境卫生，关乎生命健康安全的基本服务都无法保障，依据什么要求被告缴纳2.4元每平方米的物业费？2.物业方不履行物业合同安全管理义务，依据《大连市物业管理条例》第五十四条物业管理区域内占用业主共有道路、场地划定车位停放车辆的，应当征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，建设单位或者物业服务企业不得销售或者变相销售。

物业管理区域内行驶、停放车辆等行为，应当遵守相关规定或者管理规约，不得占用消防通道或者影响其他车辆及行人正常通行，物业合同中“第二条中第四款、安全管理：11.内容：(2)安全岗位实行24小时值班与巡逻制度；第五款：交通秩序与车辆停放：1.内容：(1)机动车、非机动车停放有序：2.责任：负责车辆的有序停放；”现实情况是小区停车管理混乱，消防通道被占用等问题从未得到有效解决，消防通道是生命通道，小区若是发生火情，恐怕消防车都开不进来，另外人车共行存在极大安全隐患，已对小区住户在小区内行走安全造成影响，本人录有小区车辆停放及车辆人员通行情况视频，视频中清晰地看到机动车无序停放堵塞道路、消防通道占用、人车共行。

高层建筑无任何消防登高场
地禁止占用标识，物业合同中约定的24小时安全巡逻，没有做到。

3.原告物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准。

物业合同中“第二条：物业管理服务内容及要求：第三款、环境卫生：1.公共环境卫生，包插公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运；”针对污水井反味儿情况，物业方人员多次以污水井反味儿属于开发商遗留问题，不归属物业管理，以此为由，拒绝解决。

但根据《大连市物业管理条例》第二十九条物业服务企业承接物业时，应当与建设单位对物业共用部分、共用设施设备进行查验，经查验存在问题的，双方应当书面约定解决时限和方法，物业共用部分、共用设施设备有重大质量问题的，建设单位应当进行整改，待整改完成，双方验收合格后，再行移交。

第二十一条建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限，承担物业的保修责任。

物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量问题，应当及时通知建设单位。

建设单位应当立即通知施工单位到现场核奋情况，子以保修。

建设单位无法通知施工单位或者施工单位不按工程质量保修书约定进行保修的，建设单位应当另行委托其他单位保修。

建设单位不履行义务或者拖延履行保修义务的，物业服务企业可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法进行监管。

保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。

”并且根据物业合同“第一条双方的权利和义务：1.对房库共有部分，共用设施设备、绿化、环境卫生、公共通道、道路等项目进行维护、修缮与管理；”因此，物业以污水井反味儿为开发商(建设单位)遗留问题为由拒绝解决问题不符合《大连市物业管理条例》要求，亦不符合物业合同约定。

且依据《大连市物业管理条例》第六十五条物业服务企业提供的物业服务质量明显不符合合同约定的，应当记入物业服务企业信用档案。

4.原告物业公司未履行合同约定的告知义务。

《前期物业服务协议》第一条双方的权利和义务：2.根据政府有关法规和政策，结合本物业的实际情况，并从物业管理专业角度，制定本物业的物业管理制度，并通过书面、公告等方式告知乙方。

本人未收到过书面告知，若物业说已公示，
请提供详细的公示时间、公示地点、公示记录台账、公示照片等足以证明其做到有效公示的证据。

《前期物业服务协议》第一条双方的权利和义务：3.结合本物业实际情况，编制年度工作计划、物业管理年度费用预算，并向全体业主公告，编制房屋、设备设施大、中修方案并经公示、批准后实施：本人未曾见到公告，同上述情况一致，若物业说已公示，请提供详细的公示时间、公示地点、公示记录台账、公示照片等足以证明其做到有效公示的证据。

《前期物业服务协议》第一条双方的权利和义务：8.每年次向全体业主公告本物业管理区域内主要物业管理服务事项，公布物业服务费用收支账目；同样未收到未曾见到物业公示，5.疫情期间物业私自占用业主活动室开展娱乐活动。

6.根据《大连市住宅物业服务标准》(T/DLWYXH001-2018)，住宅前期物业服务收费政府指导价分为五个等级。

各等级政府指导价(含电梯运行维护费)为：一级：0.90元/平方米以下(含0.90元)；二级：0.90-1.30元/平方米(含1.30元)；三星级：1.30-1.90元/平方米(含1.90元)；四星级：1.90-2.90元/平方米(含2.90元)；五星级：2.90-4.60元/平方米(含4.60元)；物业没有依照《前期物业合同》提供所有服务，参照《大连市住宅物业服务标准》(T/DLWYXH001-2018)的物业服务管理标准，被告对标现有物业服务，被告愿意按照“二级：0.90-1.30元/平方米(含1.30元)”缴纳相应物业费。

世茂物业辩称，不同意徐青的上诉请求，物业费已在协议中约定，物业费符合政府指导价。

原告诉称世茂物业向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付自2020年7月1日起到2021年12月31日止的物业管理服务费5166元；2.诉讼费由被告承担。

一审法院查明一审法院认定事实：
被告徐青系大连市旅顺口区五一路28R号2层4号房屋的业主，建筑面积119.62平方米。

2017年7月1日，甲方世茂天成物业服务集团有限公司大连旅顺分公司与乙方徐青签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告房屋所在的世茂·寰海城小区提供物
业服务。

协议对双方的权利和义务、物业管理服务内容及要求、管理服务费、专项维修资金的管理与使用以及违约责任等内容进行了约定。

其中，原告的权利义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共通道、道路等项目进行维护、修缮与管理；物业费的标准为高层2.4元/平方米·月。

2019年12月31日，原告工作人员张广顺与被告签订《协议》一份，载明：世茂寰海城二期6号楼204室业主因楼下污水井反味儿，异味较大导致业主夏天时常无法开窗通气，业主反馈至物业此问题，物业一直寻找解决办法但始终未解决，因此6-204业主一直未缴纳2018年7月1日至2020年6月30日的物业费，现经双方协商，物业承诺积极解决污水井反味问题，2018年7月1日至2020年6月30日原物业费6888元，减免后为5888元。

同日，被告通过支付宝分2笔向原告付款5888元。

此后，被告通过微信多次与原告工作人员沟通反映污水井反味问题，至2021年9月仍未得到解决。

被告确认其未交缴2020年7月1日至2021年12月31日间的物业费。

一审法院认为一审法院认为，原被告签订的《前期物业服务协议》为当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。

原告应当按照协议约定标准提供物业管理服务，负有对小区内共用设施设备和环境卫生进行维护、修缮与管理的义务。

被告亦应按照约定支付物业服务费。

根据双方于2019年12月31日签订的协议可知，原告因未能解决被告家楼下污水井反味的问题，曾减免了1000元的物业费，并承诺积极解决该问题，而被告提交的微信记录显示截至2021年9月污水井反味问题仍未解决，原告亦未提交证据证明其解决了该问题，原告未能完全履行《前期物业服务协议》约定的内容，故对被告要求减免物业费的主张，本院予以支持。

关于减免的金额，考虑到双方曾协议因污水井反味问题对2年的物业费减免了1000元，故对原告主张的2020年7月1日至2021年12月31日间的物业费，本院酌定减免750元，被告应向原告交纳物业费4416元(5166-750)。

关于被告提出的小区管理混乱、未进行公示等意见，因。