探讨：酒店年净收益的分析估算

酒店作为综合经营性物业，因收益性明显，其价值评估的首选方法当推收益法。

不问可知，公道的估算酒店在其未来有效经营年期内各年净收益是相当重要的，这需要在对酒店前3～5年经审计的财务报表等能够反映其历史经营状态的资料进行深进研究，同时对同类酒店的现状及未来经营情况加以分析和猜测，并结合所选择的收益法计算公式模型对数据进行公道的简化。

在估价实务中估算酒店在未来有效经营年期内各年净收益，同确定资本化率一样具有相当难度；同时如何适当选择计算公式与公道简化数据，对终究估算结果也一样敏感。

我们还是先解析酒店收益的构成。

大堂、客房、酒吧、中西餐厅、夜总会、多功能厅、泳池、网球场、酒店管理办公室及洗衣房……等有形部份与酒店的“商誉”——无形部份，有机地构成了酒店整体；值得留意的是，“商誉”作为酒店所具有的无形资产所产生的无形收益，已通过由各有形的功能部份所产生的有形收益得到体现；换言之，酒店总收益中既包括有形收益又包括无形收益。

酒店的延续经营，除需要有酒店房地产提供必须的场所以外，酒店经营所必须的装备及活动资金等，均缺一不可，在正常情况下酒店只具有整体产权。

酒店房地产本身的价值很难从酒店整体资产的价值中剥离出来。

因此需要明确的是，本文所指酒店，如无特别说明，其内涵均包括酒店整体；我们估算的年净收益属于酒店整体，也即，我们终究评估的是酒店整体资产的价值。

进行酒店价值评估时估算年净收益与在一般房地产估价时有何不同？如何估算酒店在未来有效经营年期内各年净收益？如何确定可获收益的未来有效经营年期？……下面将就此展开探讨。

首先，一般房地产评估时，应用收益法时应采用该类房地产的客观收益而非该房地产的实际收益。

然而，酒店的价值评估却不能简单的一概而论。

(一) 在延续经营的条件下，酒店的年净收益实质上包括了有形收益和无形收益。

正是无形收益的产生来源——酒店本身的“商誉”，使得酒店的年净收益具有明显的个别性。

酒店的星级是国家旅游局依照严格的硬件(如酒店建筑、装潢、设施配备)、软件(如酒店的管理等)条件进行评定和管理的；正常情况下，不同星级的酒店之间的收益水平存在客观差异率，其收益水平与其星级基本呈正相干关系，也即五星级酒店的正常收益水平应比四星级酒店高，如此类推。

结论：在酒店延续经营的条件下，估算在未来有效经营年期内酒店各年净收益，应以对该酒店未来的实际收益猜测为主要评估根据；可适当参考同星级的类似酒店的正常收益水平，这是估算净收益时易含糊不清、产生错误的误区之一。

(二)在某一时期由于某一经营者经营不善等缘由致使该酒店濒临破产、没法延续经营，此时酒店的实际年净收益为零或为负数；但不应简单地推断该酒店价值为零或为负数。

通太重组、转让或变更经营者，该酒店是可能恢复延续经营状态，产生盈利的。

结论：在酒店不能延续经营的情况下，笔者以为，可在“假定该酒店可延续经营”的条件下，以对同星级的类似酒店未来的正常收益水平的猜测为根据，进行估算该酒店在假定条件下、未来有效经营年限内各年净收益。

其次，收益法是以预期原理为基础的，借助对历史资料的研究，推测未来发展的动态，解释未来预期的公道性。

通过对该酒店前3～5年经审计的财务报表，包括资产负债表、损益表，和营业本钱、营业用度、管理用度及财务用度明细帐目，进行大量分析和计算，将非正常的收进调剂为正常的，将会计口径的调剂为收益法估价口径的，全面了解该酒店以往经营状态、盈利能力；并对该酒店未来的经营水平、收益能力进行猜测，适当参考同星级的类似酒店的正常收益水平；如此估算该酒店在未来有效经营年期内各年净收益。

最后，以酒店延续经营为条件，从对财务报表的分析着手，对在估算年净收益、未来有效经营年期进程中易于产生错误的误区展开分析和探讨。

收益法估价计算净收益公式：酒店净收益 = 有效毛收进 - 运营用度= 有效毛收进-(营业本钱 + 营业用度 + 管理用度 + 财务用度)**注：上述公式中的营业本钱、营业用度、管理用度、财务用度，为对会计财务报表中相干项目进行调剂后成为收益法估价适用的相干项目。

会计口径计算净利润公式：酒店净利润 = 主营业收进 + 其它营业收进 - (营业本钱 + 营业用度 + 管理用度 + 销售税金及附加 + 财务用度 + 其它营业支出等)+ 营业外利润 - 所得税实际估价计算中，可采取“倒推”计算：即以酒店会计口径的净利润为基础，增加、
扣减必要的相干项目，“倒推”估算收益法估价口径的年净收益。

具体可按下述方法进行：(一) 酒店损益表中的净利润是减扣掉企业所得税的税后利润；收益法估价中所指运营用度与会计口径的本钱用度内涵不同：估价口径的运营用度中不包括所得税；因此，在“倒推”估算估价口径的年净收益时应予加回。

这是易于产生错误的误区之一。

(二)酒店损益表中的净利润中，还包括了可能由酒店经营项目以外的其它副经营项目或投资产生的、酒店主营业范围以外的其它利润；因此我们估价时应从分析酒店企业的经营活动范围进手，将与酒店经营无关的收进、本钱及期间用度(包括折旧和摊销等)、各种税金及利润剥离出往。

这是易于产生错误的误区之二。

(三)通过对酒店营业本钱、营业用度、管理用度等明细帐目的分析调剂，应将非正常的项目调剂为正常的。

这是易于产生错误的误区之三。

例如：某酒店企业以租赁方式向其母公司承租了某酒店物业，并需每一年向母公司缴纳人民币600万租金，该企业将该项租金进进酒店营业用度和管理用度反映在财务报表中，从营业收进中扣除后产生利润；从收益法估价的口径来分析，此人民币600万的“管理用度和营业用度”，实际上应被调剂为酒店年净收益的一部份，在“倒推”估算估价口径的年净收益时予以加回。

(四)对待“折旧”、“摊销”题目的不同处理，是会计口径的本钱、用度与估价口径的又一不同的地方。

此应作为易于产生错误的误区之四。

例如在财务报表中，土地使用权获得用度的摊销、建筑物的折旧、装备及装修的折旧，被作为固定资产折旧、递延资产摊销分别进进营业本钱、营业用度及管理用度，从营业收进中扣除后得到会计口径的营业利润。

而折旧、摊销并不是真实的现金流出，收益法估价中，上述“土地使用权获得用度的摊销、建筑物的折旧、装备及装修的折旧”，不应从净收益中扣除；因此，在“倒推”估算估价口径的年净收益时应予加回。

(五)酒店企业从会计本钱核算的角度动身，扣除如向银行抵押贷款等所产生的贷款利息后，得到会计口径的利润；而在收益法估价中不应斟酌资金的来源及本钱，因此，在“倒推”估算估价口径年净收益时应予加回。

此应作为易于产生错误的误区之五。

(六)酒店维修费一般分为两种，应已从会计口径的利润中扣除。

一是建筑物、装备、装修等的平常维护及修理用度，该项目用度通常数额不大，一般会计口径以营业本钱、营业用度或管理用度等项目反映在报表中，是估算估价口径的年净收益时应予斟酌的扣除项。

二是“大修费”，该项用度通常数额较大，这是由于装备、装修的寿命期短于建筑物寿命，通常亦短于酒店的经营期限，因此在装备、装修的寿命截止时，重置或更新时需支出该款项，实为阶段性发生的现金流出，也是估算估价口径的年净收益时应予斟酌的扣除项。

估价职员应留意财务报表的有关本钱、用度项目中是不是含有相应的预提大修费项目？是一次性支出或分几次支出？避免在估价中漏扣或重复扣减。

这是易于产生错误的误区之六。