宏观调控房企转型的四大方向

宏观调控房企转型的四大方向
中国房地产行业严格地说只有15年的经历。

因此无论是按照改革开放25年的时代年轮还是按照20年企业跨度的当下中国式成功标准,绝大多数房企都属青少年,几乎没有经历其它行业完整的产业发展周期。

而且由于中国房地产赶上了一个快速发展的黄金时代和绝无仅有的卖方市场,使中国房地产一路甲方地走来,在赚取阳光外暴利的同时也背负了汹涌的骂名。

即使按照冯仑所说的剩者为王理论,与家电、IT,甚至乳品等经历过大起大落和激烈竞争洗礼的行业相比,无论是规模还是经验,又有几个中国房企敢大言不惭地称王?尤其在政策和市场的双重外力推压下,中国房地产企业更多地正在走向被动的选择和成熟。

就如一个人的成长历程一样,即使神童有些阶段也是无法超越的这是透支的代价(包括前期暴利的摊薄和再分配)也是必经之径!
创始人管理向职业经理人过渡
中国房企的第一代决策者,严格意义上正如零点调查的袁岳所讲是半代企业家。

无论是他们进入房地产的三十而立时段,还是偶然性地入错行,都几乎打上了一代人的烙印。

商业直觉加
上得天独厚的暗箱操作空间和驾轻就熟的社交手段,特别是对厚积薄发市场的判断和多年资源的整合,都使他们赶上了一次百年不遇的完成原始积累的机会。

他们混合着理想主义的人文情怀与财富欲望,带领年轻而无畏的团队,抓住扑面而来的机会,在满足市民日益增长的住房需求的同时,也塑造了一台台赚钱的机器。

然而好日子总有过到头的时候,在紧箍咒般的系列政策(自121文件始)出台过程中,中国房地产第一代领导人表现出的线性思维方式和歇斯底里的反应都暴露了他们主观和智慧的极限,仅仅依靠机会主义和经验主义已不能应付和摆脱行业和企业的惊诧和迷茫。

必须借助更加理性、客观和专业的新一代专家型的人才和意识,方能找到应对之道和过冬的良方。

如杂家王石向财务专家郁亮的移重,偏执狂顺弛掌门人孙洪斌向稳健少壮派汪浩的让渡,无不象征着中国的房地产已经真正进入了一个职业经理人的时代。

专业化经营向相关(对)多元化经营延伸
最近江湖上竟传出万科又要做出多元化的惊人之举不知是否是谣传。

不过关于专业化与多元化犹如鸡和蛋的陈年之争纯属形而上之说。

万科的精细专业化并不能否定首创的五三二相关多元化战略。

甚至对张宝全今典集团的EVD跨行业投资下结论都为时过早。

因为对一个过分依存银行和土地的资源型行业来说,特别是政策和市场的变化莫测,无疑增加了这个行业的长期和单一的风险性。

选择产品的多元化、经营的多元化乃至地域的多元化等产业(价值)链策略未尝不是未雨绸缪之举。

而一个反向的推导也证明了这种互补式互动式投资方式的优势如IT联想和家电国美的程咬金式的切入,特别是做木材出身的黄文仔一个星河湾就敢号称中国房地产的状元项目,都给房地产行业带来了全新的冲击和震撼。

从而说明并不是专业化就一定正确,也不是多元化就一定做得不好。

一个相对(关)多元化的时期的来临可能正是房地产行业调整阶段和周期性发展的第三条道路。

产品运营型向资产(本)运营型升级
中国房地产由于赶上了一个井喷式的行情和强势的买方市场,巨大的现金流支持着中国的房地产一路高歌猛进!被土地、贷款和客户惯坏了的开发商根本就缺少远见和危机意识。

所以当国八条横空出世时,绝大多数开发商都懵了,政府和市场左右开攻,一下子把开发商逼到了南墙上,仿佛突然发现仅仅靠原来的产品型经营思维和短期型管理方式已经不灵了,本能的反应就是呐喊和抵制,大有宁可站着死也不跪着活的架势。

而不是积极地寻找对策和第三种方式。

简单和松散的拿地、价格和信息联盟毕竟不能解决根本和长期的问题,而从小养成的债权式、封闭型和专权式的机制和习惯还不能完全和甘心地接受重组和并购的财务事件,对向股权式、互补型和共享式的模式转换缺乏足够的心理准备和组织准备。

再加上对非银行渠道外的创新金融品种和资产(本)运营模式缺乏研究和应用,对变化着的集体无意识(羊群效应)的消费者判断有误,特别是对中央政府的严厉调控抱着盲目的乐观和对抗,从而导致金融型的缺氧和死亡。

而像万通与泰达联姻(不惜出让控股权),复地与大摩等海外基金的合资(作)等行业的先知先觉者则无疑提前跨过了这一凶险的幽谷。

他们是先行者也是幸存者,更是学习的榜样。

非专业化经验与专业化经验结合
中国房地产行业由于自身的成长时间短,进入门槛低,科技含量小,实践经验和理论积淀都相对薄弱,在追求所谓专业化的道路上,反而容易迷失方向和战略。

相对于中国房地产发展的阶段性和轨迹,也许向先进行业、周期性行业、海外同行业领先企业、金融行业甚至是失败企业学习的指导性和实用性更加迫切和重要。

像家电行业的周期性发展经验和竞争水平,互联网的泡沫破灭教训和自始至终的资本运营意识,金融企业的创新思维方式和衍生工具等等无疑都是中国房地产行业和企业学习的标杆和正在上演的活剧。

因为中国房地产发展到今天,仅仅靠本行业的经验、人才和理念已远远不能走出困境,必须借助非专(行)业的力量才能完成此轮超越和升华。

像不久前合生创展老板朱梦依以中国房企最高薪酬聘请以金融并购专家蜚声中外的武捷思担任执行董事兼总裁,万科聘请对国际一流企业颇有研究的管理顾问专家姜汝祥参与企业下一个10年发展战略的制定,都充分说明了行业的领导企业已经感悟和认识到了这个严峻的事实。

特别是一些上升和迅速成长的中小企业也开始在聘请策划和销售机构的同时,聘请管理顾问和财务顾问,而国内外名校各种名目的培训更是令大小开发商们趋之若鹜!
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