地下空间开发流程及控制要点
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二是呈现出以建筑形态街区化、空中、地上、地下立体化 ，经营业态多样化于一体的综合化趋势。 三是呈现以商业、旅游、文化于一体的商旅文项目。 四是呈现出集名街、名店、名品为一体的品牌化趋势。 总之：仅依靠关系获得项目，赚一把就跑的时代已经过 去，商家、政府、市民共赢的项目才会获得更好发展。
个人意见，仅供参考 不对之处，敬请指正
城市地下空间开发流程及控制要点
中国建筑股份有限公司技术中心
油新华
A. 地下空间的定义
目录
CONTENTS
B. 国内外开发现状 C. 开发流程与要点 D. 未来发展趋势
[A]
地下空间的定义
地下空间的定义
地下空间是指地表以下以土体或岩体为主要介质的空间领域。 城市地下空间是指城市规划区内地表以下的空间。 地下工程是指深入地面以下为开发利用地下空间资源所建造的 地下土木工程。 地下空间涵盖地下轨道交通、地下道路交通、地下人防工程、 地下停车库、地下共同沟和地下商业街等多种地下建（构）筑 物。
项目选址调研：调查详细，指标准确。详见附件
项目可行性研究：综合考虑多种因素
投资开发协议书：详尽无漏洞
设计管理流程
设计管理流程
设计管理流程
设计管理控制要点
全国现有建筑行业甲级、人防工程甲级资质企业名单（见附件） （建筑行业甲级20家，建筑行业（人防工程）甲级28家） 工程设计单位的选择：可选一个综合性的设计单位， 也可按建筑、结构、电气、装修等分开选择，但对建设单位要求高 工程设计任务书：各管理部门要有超前预判性，设计部门要充分沟通
阜新万盛房地产开发有 限公司
多数为1个
私营房地产公司 （兼营）
开发现状——城市分布及特点
开发现状——城市分布及特点
序号 1-4 5 省份 北京上海 天津重庆 黑龙江 城市 上海较多，另三个较少 哈尔滨 佳木斯 绥化 黑河 大庆 齐 齐哈尔 双鸭山 鸡西 伊春 数量 4个 9个 备注 直辖 市
序号
备注
6
7 8 9 10 11
吉林
辽宁 山东 河南 河北 山西
长春 吉林 辽源
沈阳 大连 鞍山 抚顺 本溪 锦州 铁 岭 阜新 济南 青岛 济宁 德州 莱芜 潍坊 郑州 洛阳 商丘 濮阳 信阳 安阳 平 顶山 新乡 鹤壁 石家庄 衡水 张家口 秦皇岛 邯郸 沧州 太原
3个
8个 6个 9个 6个 1个
东北 寒冷 地区
初步设计审查：各管理部门要认真审查
建设管理控制要点
施工队伍的选择：尽量选择正规军，有类似业绩； 自施有资金压力和质量安全风险 进度计划管理最重要，直接影响到项目的销售与招商
销售人员要及时了解工程进展情况，运营管理要尽早插入施工
销售管理控制要点
商铺划分要合理，不能只为了销售而不顾将来的招商运营
销售手段和技巧有很多，但一定要规避法律风险，考虑将来的各种可能。
国内外开发现状
开发现状——国外地下空间开发概述
经历了大约150多年的发展历程，经验成熟
最初大都是从修建地铁开始，目前世界各主要城市已形成四通八达的地 铁线路网，其运量约占城市公交总量的50%以上。此外，图书馆、大型 会议展览中心、实验中心、办公室和工业车间等地面设施的地下化也得 到了迅速发展。 城市注重立体开发，充分利用地下空间，建设多功能四通八达的地下城 。从地铁交通工程、大型建筑物向地下的自然延伸发展到复杂的地下综 合体，再到地下城，形成与地下快速轨道 交通系统相结合的地下街人 流疏散休闲购物工程。
开发现状——政策分析
还有山东、四川、广东等省市颁布的地方性法律法规及管理规定
目前在地下空间开发利用方面法律 法规不健全，至今还没有最高立法 机关制定的法律和国务院的行政法 规，地下空间的开发仍处在无法可 依的状态； 地下空间开发涉及到规划、国土、 建设、市政、消防、人防等多个部 门，地下空间权属不明确，管理体 制不畅通； 城市地下空间开发的投融资模式缺 少政府引导和相关优惠政策支持等 。 这些问题不解决，将严重制约着我 国地下空间的有效开发利用。
开发现状——经营状况分析
经营良好的项 目
不温不火的项 目
面临倒闭的项目
西安的世纪金花精品广场、哈尔滨的地下商业街、重庆江北观音桥地下商业街、 济南泉城地下商城都不错。
开发现状——成功地下商业分析
国际化特大城市的地下商业街比较容易成功。 往往和交通枢纽连接在一起或融为一体的比较成功。 往往地上商圈发展比较发达的容易成功。 自然条件非常极端的地方比较成功。 特色突出的比较成功。
中防联博 中环嘉业 宗圣兴业
长沙市轨道交通实业有 限公司、 石家庄城投集团 娄底市长青人防商业有 限公司、 衡水金开利地下工程投 资管理有限公司
运营5个，在建1个 运营2个，在建8个 运营2个，在建4个
多数为1个
第三梯队
国营企业（运营、 托管）
第四梯队
多数为1个
私营（项目公司）
第五梯队
湖南强兴人防房地产开 发有限公司、
开发现状——国外地下空间开发概述
日本
美国 加拿大 地下街道、地下车站、地下铁道、地下商场、地下共同沟的建 设规模，成熟程度已居世界领先地位 道路交通地下化 重点建设地下步行道系统。蒙特利尔全市地下空间开发利用达 360多万平方米，并建成了世界最长的地下步行街系统 城市大型地下排水系统居世界上领先地位，不伦在数量上还是 处理率上，斯德哥尔摩市城市排水系统的污水处理厂全在地 下 基本实现市政设施地下化，地下文化体育娱乐设施建设项目多 、规模大 对废弃矿井矿穴的再开发利用，改建为城市下水道、共同沟、 防空设施 属于地下空间开发利用的先进国家，其特点是地铁系统、城市 共同沟系统发达
以地下交通为主流开发地下空间。城市地下轨道交通和地下快速路建设 总体规模将进入空前发展时期，居世界首位。 国家将继续鼓励支持民营企业、外资投资建设平战结合人防工程。开发 建设城市商业地下空间是地下空间开发建设的重要组成部分。
开发现状——开发商盘点
层次 第一梯队 第二梯队 代表企业 人和集团 下属项目个数 运营20个，在建15个 企业性质 上市公司 私营企业（专营） 备注
[C]
开发流程与要点
总体开发流程
项目设计管理
前期市场开发
项目建设管理
项目运营管理
项目营销管理
市场开发工作流程
市场开发阶段是项目管理最重要的阶段， 是项目成败的关键。
开发公司组织架构
前期市场开发流程
前期市场开发流程
前期市场开发流程
市场开发控制要点
目标市场的确定：2种途径（由关系找项目，由项目找关系）
16 17
Baidu Nhomakorabea
省份
广东 广西 福建 江苏 浙江 贵州 云南 内蒙古 宁夏 甘肃 陕西 青海 新疆
城市
广州 佛山 云浮 南宁 柳州 福州 厦门 福鼎 南京 盐城 沛县 杭州 温州 贵阳 都匀 昆明 丽江 呼和浩特 包头 通辽 银川 兰州 西安 海东 吐鲁番
数量
3个 2个 3个 3个 2个 2个 2个 3个 1个 1个 1个 1个 1个
瑞典
芬兰
法国 俄罗斯
开发现状——国内地下空间开发概述
我国城市开发利用地下空间的发展，是建国以后，随着国防战备建设和 城市建设实践发展而不断发展的。上个世纪之未前，城市地下空间开发 利用的主战场是国防、人防工程建设。 进入21世纪，我国面临进入大规模开发利用地下空间资源、加速推进城 市现代化进程的历史机遇。
可以委托销售，也可组建自己的销售团队； 委托销售时一定要有一个经验丰富的营销总监，委托合同要考虑周全。
招商运营管理控制要点
建议自己组建招商运营团队
商业定位与业态划分最为重要，市场调研要充分
自持物业和销售物业的比例要根据公司的实际情况确定
[D]
未来发展趋势
地下商业街未来发展趋势
一是呈现集购物街、餐饮街、休闲街、娱乐街、体验街于 一体的“五街合一”的趋势。
地下空间的类型
（1）地下防护 （2）地下交通 （3）城市基础设施 （4）物资仓储
（5）商业地产 （6）文化体育 （7）医疗卫生 （8）军用设施
人防工程
北京地铁5号线雍和宫站
北京金融街地下交通工程
综合管廊
地下车库
地下过街通道
地下文化体育工程
地下商业街
这里主要针对单建式地下人防商业空间
[B]
18 19 20 21
沿海 地区
中原 人多 地区
22 23 24 25 26
南部 山区
12
13 14 15
安徽
江西 四川 湖南
安庆 六安 淮南 芜湖
南昌 赣州 鹰潭 萍乡 九江 成都 南充 宜州 长沙 邵阳 娄底
4个
5个 3个 3个 中南 部地 区
西北 部地 区
27 28
据不完全统计，28个省份，87个城市，100多个运营和在建项 目。港澳台没有统计，西藏、海南没有
个人意见，仅供参考 不对之处，敬请指正
城市地下空间开发流程及控制要点
中国建筑股份有限公司技术中心
油新华
A. 地下空间的定义
目录
CONTENTS
B. 国内外开发现状 C. 开发流程与要点 D. 未来发展趋势
[A]
地下空间的定义
地下空间的定义
地下空间是指地表以下以土体或岩体为主要介质的空间领域。 城市地下空间是指城市规划区内地表以下的空间。 地下工程是指深入地面以下为开发利用地下空间资源所建造的 地下土木工程。 地下空间涵盖地下轨道交通、地下道路交通、地下人防工程、 地下停车库、地下共同沟和地下商业街等多种地下建（构）筑 物。
项目选址调研：调查详细，指标准确。详见附件
项目可行性研究：综合考虑多种因素
投资开发协议书：详尽无漏洞
设计管理流程
设计管理流程
设计管理流程
设计管理控制要点
全国现有建筑行业甲级、人防工程甲级资质企业名单（见附件） （建筑行业甲级20家，建筑行业（人防工程）甲级28家） 工程设计单位的选择：可选一个综合性的设计单位， 也可按建筑、结构、电气、装修等分开选择，但对建设单位要求高 工程设计任务书：各管理部门要有超前预判性，设计部门要充分沟通
阜新万盛房地产开发有 限公司
多数为1个
私营房地产公司 （兼营）
开发现状——城市分布及特点
开发现状——城市分布及特点
序号 1-4 5 省份 北京上海 天津重庆 黑龙江 城市 上海较多，另三个较少 哈尔滨 佳木斯 绥化 黑河 大庆 齐 齐哈尔 双鸭山 鸡西 伊春 数量 4个 9个 备注 直辖 市
序号
备注
6
7 8 9 10 11
吉林
辽宁 山东 河南 河北 山西
长春 吉林 辽源
沈阳 大连 鞍山 抚顺 本溪 锦州 铁 岭 阜新 济南 青岛 济宁 德州 莱芜 潍坊 郑州 洛阳 商丘 濮阳 信阳 安阳 平 顶山 新乡 鹤壁 石家庄 衡水 张家口 秦皇岛 邯郸 沧州 太原
3个
8个 6个 9个 6个 1个
东北 寒冷 地区
初步设计审查：各管理部门要认真审查
建设管理控制要点
施工队伍的选择：尽量选择正规军，有类似业绩； 自施有资金压力和质量安全风险 进度计划管理最重要，直接影响到项目的销售与招商
销售人员要及时了解工程进展情况，运营管理要尽早插入施工
销售管理控制要点
商铺划分要合理，不能只为了销售而不顾将来的招商运营
销售手段和技巧有很多，但一定要规避法律风险，考虑将来的各种可能。
国内外开发现状
开发现状——国外地下空间开发概述
经历了大约150多年的发展历程，经验成熟
最初大都是从修建地铁开始，目前世界各主要城市已形成四通八达的地 铁线路网，其运量约占城市公交总量的50%以上。此外，图书馆、大型 会议展览中心、实验中心、办公室和工业车间等地面设施的地下化也得 到了迅速发展。 城市注重立体开发，充分利用地下空间，建设多功能四通八达的地下城 。从地铁交通工程、大型建筑物向地下的自然延伸发展到复杂的地下综 合体，再到地下城，形成与地下快速轨道 交通系统相结合的地下街人 流疏散休闲购物工程。
开发现状——政策分析
还有山东、四川、广东等省市颁布的地方性法律法规及管理规定
目前在地下空间开发利用方面法律 法规不健全，至今还没有最高立法 机关制定的法律和国务院的行政法 规，地下空间的开发仍处在无法可 依的状态； 地下空间开发涉及到规划、国土、 建设、市政、消防、人防等多个部 门，地下空间权属不明确，管理体 制不畅通； 城市地下空间开发的投融资模式缺 少政府引导和相关优惠政策支持等 。 这些问题不解决，将严重制约着我 国地下空间的有效开发利用。
开发现状——经营状况分析
经营良好的项 目
不温不火的项 目
面临倒闭的项目
西安的世纪金花精品广场、哈尔滨的地下商业街、重庆江北观音桥地下商业街、 济南泉城地下商城都不错。
开发现状——成功地下商业分析
国际化特大城市的地下商业街比较容易成功。 往往和交通枢纽连接在一起或融为一体的比较成功。 往往地上商圈发展比较发达的容易成功。 自然条件非常极端的地方比较成功。 特色突出的比较成功。
中防联博 中环嘉业 宗圣兴业
长沙市轨道交通实业有 限公司、 石家庄城投集团 娄底市长青人防商业有 限公司、 衡水金开利地下工程投 资管理有限公司
运营5个，在建1个 运营2个，在建8个 运营2个，在建4个
多数为1个
第三梯队
国营企业（运营、 托管）
第四梯队
多数为1个
私营（项目公司）
第五梯队
湖南强兴人防房地产开 发有限公司、
开发现状——国外地下空间开发概述
日本
美国 加拿大 地下街道、地下车站、地下铁道、地下商场、地下共同沟的建 设规模，成熟程度已居世界领先地位 道路交通地下化 重点建设地下步行道系统。蒙特利尔全市地下空间开发利用达 360多万平方米，并建成了世界最长的地下步行街系统 城市大型地下排水系统居世界上领先地位，不伦在数量上还是 处理率上，斯德哥尔摩市城市排水系统的污水处理厂全在地 下 基本实现市政设施地下化，地下文化体育娱乐设施建设项目多 、规模大 对废弃矿井矿穴的再开发利用，改建为城市下水道、共同沟、 防空设施 属于地下空间开发利用的先进国家，其特点是地铁系统、城市 共同沟系统发达
以地下交通为主流开发地下空间。城市地下轨道交通和地下快速路建设 总体规模将进入空前发展时期，居世界首位。 国家将继续鼓励支持民营企业、外资投资建设平战结合人防工程。开发 建设城市商业地下空间是地下空间开发建设的重要组成部分。
开发现状——开发商盘点
层次 第一梯队 第二梯队 代表企业 人和集团 下属项目个数 运营20个，在建15个 企业性质 上市公司 私营企业（专营） 备注
[C]
开发流程与要点
总体开发流程
项目设计管理
前期市场开发
项目建设管理
项目运营管理
项目营销管理
市场开发工作流程
市场开发阶段是项目管理最重要的阶段， 是项目成败的关键。
开发公司组织架构
前期市场开发流程
前期市场开发流程
前期市场开发流程
市场开发控制要点
目标市场的确定：2种途径（由关系找项目，由项目找关系）
16 17
Baidu Nhomakorabea
省份
广东 广西 福建 江苏 浙江 贵州 云南 内蒙古 宁夏 甘肃 陕西 青海 新疆
城市
广州 佛山 云浮 南宁 柳州 福州 厦门 福鼎 南京 盐城 沛县 杭州 温州 贵阳 都匀 昆明 丽江 呼和浩特 包头 通辽 银川 兰州 西安 海东 吐鲁番
数量
3个 2个 3个 3个 2个 2个 2个 3个 1个 1个 1个 1个 1个
瑞典
芬兰
法国 俄罗斯
开发现状——国内地下空间开发概述
我国城市开发利用地下空间的发展，是建国以后，随着国防战备建设和 城市建设实践发展而不断发展的。上个世纪之未前，城市地下空间开发 利用的主战场是国防、人防工程建设。 进入21世纪，我国面临进入大规模开发利用地下空间资源、加速推进城 市现代化进程的历史机遇。
可以委托销售，也可组建自己的销售团队； 委托销售时一定要有一个经验丰富的营销总监，委托合同要考虑周全。
招商运营管理控制要点
建议自己组建招商运营团队
商业定位与业态划分最为重要，市场调研要充分
自持物业和销售物业的比例要根据公司的实际情况确定
[D]
未来发展趋势
地下商业街未来发展趋势
一是呈现集购物街、餐饮街、休闲街、娱乐街、体验街于 一体的“五街合一”的趋势。
地下空间的类型
（1）地下防护 （2）地下交通 （3）城市基础设施 （4）物资仓储
（5）商业地产 （6）文化体育 （7）医疗卫生 （8）军用设施
人防工程
北京地铁5号线雍和宫站
北京金融街地下交通工程
综合管廊
地下车库
地下过街通道
地下文化体育工程
地下商业街
这里主要针对单建式地下人防商业空间
[B]
18 19 20 21
沿海 地区
中原 人多 地区
22 23 24 25 26
南部 山区
12
13 14 15
安徽
江西 四川 湖南
安庆 六安 淮南 芜湖
南昌 赣州 鹰潭 萍乡 九江 成都 南充 宜州 长沙 邵阳 娄底
4个
5个 3个 3个 中南 部地 区
西北 部地 区
27 28
据不完全统计，28个省份，87个城市，100多个运营和在建项 目。港澳台没有统计，西藏、海南没有