2016年上半年吉林省房地产估价师《制度与政策》：闲置土地的认定模拟试题

2016年上半年吉林省房地产估价师《制度与政策》：闲置土地的认定
模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、2002年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99872元，应按__计征企业所得税。

A．12%
B．18%
C．27%
D．33%
2、《房地产开发企业资质管理规定》规定，如申领四级资质房地产开发资质等级，从事房地产开发经营时间应不少于年。

A：1
B：2
C：3
D：5
E：房地产估价机构必须加盖公章
3、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为__。

A．公开市场价值
B．谨慎价值
C．快速变现值
D．投资价值
4、根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：个人消费市场和__。

A．组织市场
B．集团消费市场
C．组团消费市场
D．企业消费市场
5、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／㎡，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％．2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元／㎡。

该可比实例在2004年10月末的价格为。

A：2648元／㎡
B：2688元／㎡
C：2708元／㎡
D：2734元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
6、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。

现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。

运用四三二一法则，地块乙的总地价为万元。

A：65.4
B：81.8
C：87.2
D：109.0
E：工业用地的监测点评估价格
7、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。

A．转让利润
B．市场影响
C．产权是否清晰
D．被拆迁人的利益
8、已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2，开发商的目标利润率为15%，当前的销售税率为6%，按成本加成定价法可定价为__元/m2。

A．2420
B．2438
C．2447
D．2503
9、下列关于工程建设定额计价法，表述不正确的是。

A：工程建设定额计价法是我国工程造价计价中比较传统的方法
B：其基本特征是“价格=定额+费用文件规定”，并作为法定性依据强制执行
C：工程建设定额计价法是依据建设行政主管部门颁发的各种工程预算定额来计算工程造价
D：工程建设定额计价法相对于工程量清单计价方法是一种新的计价模式
E：执行层的组织协调
10、当建筑物的维修养护属于正常的，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的，实际成新率应__直线法计算出的成新率。

A．大于
B．大于或等于
C．小于
D．小于或等于
11、估价对象房地产2004年的纯收益为500万元，从2005年开始年增长2％，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2005年1月1日的收益价格为。

A：5794．53万元
B：6126．32万元
C：6341．41万元
D：7333．33万元
E：工业用地的监测点评估价格
12、纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额__的，免征土地增值税。

A．20%
B．30%
C．40%
D．50%
13、某承租人的基础租金为15万元/月，如果营业额的8%作为百分比租金，如
果在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为（）万元。

A．15
B．20
C．35
D．50
14、某购房人为购买住房申请了住房抵押贷款20万元，年贷款利率为12％，如果他今后10年内按月等额偿还此项贷款，若其总收入的30％可以用于住房支出，则他的月收入额需达到元才有足够的偿还能力。

A：9 876．35
B：9 564．72
C：9 421．67
D：9 375．81
E：借款合同
15、通常房地产开发投资利润率的计算基数为。

A：土地取得成本+开发成本
B：土地取得成本+开发成本+管理费用
C：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D：开发完成后的房地产价值
E：工业用地的监测点评估价格
16、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。

按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为（）m2。

A．700
B．600
C．500
D．200
17、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，作为自然人的申请人死亡，天之内没有近亲属或者近亲属杗表示参加裁决或放弃参加裁决的，房屋拆迁管理部门应终结裁决并书面告知当事人。

A：7
B：10
C：15
D：30
E：房地产估价机构必须加盖公章
18、有偿使用土地，是土地使用制度改革的__。

A．基本内容
B．首要内容
C．本质内容
D．核心内容
19、招标人采用邀请招标方式的，应当向__个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。

A．2
B．3
C．4
D．5
20、城市房屋拆迁估价时点一般为。

A：拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日
B：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日
C：房屋拆迁许可证颁发之日
D：房屋拆迁结束之日
E：房地产估价机构必须加盖公章
21、房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向__发出保修通知。

A．建设单位
B．施工单位
C．总承包单位
D．监理单位
22、在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于__。

A．基准回收期
B．静态投资回收期
C．项目开发期
D．项目销售期
23、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起13内向人民法院起诉。

A：15
B：20
C：30
D：60
E：执行层的组织协调
24、下列选项中，__更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。

A．开发工作量
B．经营利润
C．经营收入
D．投资数额
25、某地区某类房地产1999年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以1998年1月1日为100)。

其中有一房地产在1999年6月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到1999年10月1 H 的价格为__元/m2。

A．1376
B．2308
C．2558
D．1055
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。

A．15%
B．20%
C．30%
D．40%
2、下列估价公式中，错误的是__。

A．土地价格=房地价格-建筑物价格
B．房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务
C．建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值
D．房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格
3、某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2，现需要将其调整到2006年6月。

已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5，86.7，85.6，90.8，95.2，96.3（以2004年1月为100）。

则该宗房地产2006年6月的价格应为（）元／m2。

A．4443
B．3852
C．3601
D．4154
4、在中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。

A：抵押贷款传递债券
B：抵押贷款支持债券
C：抵押贷款担保债务
D：抵押贷款支持证券
E：抵押贷款直付债券
5、分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数，是指。

A：算术平均数
B：调和平均数
C：中位数
D：众数
E：执行层的组织协调
6、人民法院依法对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由__参照评估价确定。

A．人民法院
B．估价机构
C．拍卖师
D．竞买人
7、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于__不同。

A．变动成本的设置
B．销售收入的不同
C．固定成本的设置
D．平衡点的设置
8、收益性房地产的价值高底主要取决于．【2005年考题】
A：已经获得净收益的大小
B：未来获得净收益的风险
C：未来获得净收益的大小
D：目前总收益的大小
E：未来获得净收益期限的长短
9、完全竞争的市场，必须同时具备的条件是。

A：市场上有足够多的生产者和消费者
B：市场上的产品是同质的
C：任何一个生产者(或消费者)既是价格的接受者，又是价格的决定者
D：资源完全自由流动
E：市场信息是完全畅通的
10、分析信息是指对主要变量可以分析其__并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。

A．量化性
B．增值率
C．移换性
D．离散性
11、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为__元/m2。

A．50
B．250
C．300
D．350
12、以下不属于卖方应缴纳的税费的是__。

A．营业税
B．城市维护建设税
C．土地增值税
D．契税
13、长期趋势法可以用于。

A：推测、判断房地产的未来价格
B：预测收益法中未来的租金、空置率等
C：市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整
D：比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力
E：填补某些房地产历史价格资料的缺乏
14、房地产开发程序中的前期工作包括__等。

A．可行性研究
B．获取土地使用权
C．规划设计与建设方案的制订
D．安排短期和长期信贷
E．开发项目保险事宜洽谈
15、一般来说，信用卡的功能主要有。

A：升值功能
B：转账结算功能
C：消费贷款功能
D：汇兑功能
E：储蓄功能
16、房地产开发项目的建设过程是指__的持续时间。

A．房地产开发全过程
B．获得土地后到全部工程竣工
C．从工程开工到全部工程竣工
D．从工程开工到项目租售完毕
17、下列关于拍卖行为的表述中，错误的是__。

A．拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物
B．除法律、法规另有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请
C．委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的
D．委托人与拍卖人是平等的民事主体
18、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是__。

A．服务市场
B．合格有效市场
C．有效市场
D．潜在市场
19、不属于城市规划的实施管理范畴的是。

A：建设项目选址意见书
B：建设工程施工许可证
C：建设用地规划许可证
D：建设工程规划许可证
E：执行层的组织协调
20、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是。

A：净现值
B：净现值期望值
C：净现值标准差
D：净现值标准差系数
E：借款合同
21、房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于__。

A．第一产业
B．第二产业
C．第三产业
D．新兴产业
22、套内建筑面积由组成。

A：套内房屋的使用面积
B：套內墙体面积
C：套内阳台建筑面积
D：共有建筑面积
E：套内共有建筑面积
23、房地产的最高最佳使用状态不应该包括。

A：最佳区位
B：最佳规模
C：最佳用途
D：最佳集约度
E：最佳收益
24、下列属于原建设部规章的是。

A：《物业管理条例》
B：《商品房销售管理办法》
C：《城市私有房屋管理暂行条例》
D：《住房公积金管理条例》
E：《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》
25、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低__元/m2。

A．200
B．300
C．700
D．1000。