建设工程投资监理的原理及案例分析附案例

包括直接工程费、间接费、计划利润和税金。 从原则上说，承包商有索赔权利的工程成本 增加，都是可以索赔的费用。这些费用都是 承包商为了完成额外的施工任务而增加的开 支。但是，对于不同原因引起的索赔，承包 商可索赔的具体费用内容是不完全一样的。 哪些内容可索赔，要按照各项费用的特点、 条件进行分析论证。
2、参与合同修改、补充工作，着重考虑它对投资控制的 影响。
四、工程计量
工程计量是指根据设计文件及承包合同中关于工 程量计算的规定，项目监理机构对承包商申报的 已完成的工程量进行的核验 一）、工程计量的重要性 1.计量是控制项目投资支出的关键环节 经项目监理机构计量所确定的数量是向承包商支 付任何款项的凭证 2.计量是约束承包商履行合同义务的手段 工程师对计量支付有充分的批准权和否决权，对 不合格的工作和工程，工程师可以拒绝计量
子项工程 子项工程 子项工程 子项工程 子项工程 投资11 投资12 投资13 投资14 投资15
单位工程 单位工程 单位工程 投资131 投资132 投资133
分部工程 分部工程 分部工程 投资1321 投资1322 投资1323
按子项目分解目标
2、资金使用计划的形式 1）按子项目分解得到的资金使用计划表 2）时间------投资累计曲线 3）综合分解资金使用计划
对项目经济性影响的程度
设计准备
100%
初步设计
95%
技术设计
75%
设计 招标、发包 设计要求改变
施工图设计1
35%
施工图设计2
施工
25%
部分尚余的
设计、发包
10%
竣
工
1/4
1/2
3/4
建设项目投资控制的重点
重点 :建设项目的前期和工程的设计阶段
费用 %
节约投 资的 可能性 曲线
实际费用 支出 曲线
第二章 建设工程项目投资控制
第一节 建设工程项目投资控制概述 第二节 建设工程项目施工阶段的投资控制
第一节 建设工程项目投资控制概述
一、建设工程投资的概念 1、建设工程总投资
进行某项工程建设花费的全部费用
生产性建设工程总投资 非生产性建设工程总投资
建设投资 流动资产
建设投资
建设投资
设备及工器具购置费用
-----修正概算是施工图设计投资控制的目标； -----施工图预算或建安工程承包合同价格则是 施工阶段建安工程投资控制的目标。
3、投资控制的一般程序
确
否
定 投
合理否
投资目标方案
资
目
标
否
投
否
资
计
分 析 投 资 目 标
资 金 支 出 计 划
划
合 理 否
项 目 实 施
值 与 实 际
值
有 无 偏 差
分 析 原 因
二）、工程计量的程序
1、施工合同（示范文本）约定的程序
承包人应按专用条款约定的时间，向工程师 提交已完工程量的报告，工程师接到报告后7 天内按设计图纸核实已完工程量，并在计量 前24小时通知承包人，承包人为计量提供便 利条件并派人参加。承包人收到通知后不参 加计量，计量结果有效，作为工程价款支付 的依据。工程师收到承包人报告后7天内未进 行计量，从第8天起，承包人报告中开列的工 程量即视为已被确认，作为工程款支付的依 据。工程师不按约定时间通知承包人，使承 包人不能参加计量，计量结果无效。
2、业主索赔的内容
对拖延竣工期限索赔 对不合格的工程拆除和不合格材料运输费用
索赔 对承包方未履行的保险费用索赔 对承包方超额利润的索赔 对指定分包企业的付款索赔 业主合理终止合同或承包方不正当地放弃工
程的索赔
(二）、索赔费用的计算
1、索赔费用的组成
索赔费用的主要组成部分，同工程款的计价内 容相似。按我国现行规定，建安工程合同价
设备及工器具购置费用 建筑安装工程费用 建设工程其它费用 基本预备费

•动态投资
涨价预备费 建设期利息 固定资产投资方向调节税
2 、 建设工程投资的确定
项目建议书 可行性研究
初 步 设
计
技
施
术
工
设 计
图 设 计
合
竣
招
同
工
标
实
验
施
收
估
概
概
预
企
算
算
算
算
业
指
指
定
定
定
标
标
额
额
额
投 资 估 算
设
修
施
计 概 算
直接工程费
建筑安装工程费用
间接费 利润 税金
建设工程其它费用
基本预备费
预备费用 涨价预备费
土地使用费
与未来建设 有关的费用
与未来生产 有关的费用
建设期利息
流动资产投资：指生产经营性项目投产后， 为正常生产运营，用于购买材料、燃料、 支付工资及其它经营费用所需的周转资金。 （铺底流动资金）
静态投资
按投资构成分解的资金使用计划 按子项目分解的资金使用计划 按时间进度分解的资金使用计划
项目总投资1
建筑工程 安装工程 设备购置 工器具购 其他 投资11 投资12 投资13 置投资14 投资15
土地 征用 及拆 迁补 偿费
151
建设 单位 管理 费
152
勘察 设计
费
153
按投资构成分解目标
项目总投资1
0 初步设计
施工图设计
施工
使用
时间 拆除
5、投资控制的措施
组织措施
组织：职能分工 人：项目中的每个人都要有成本意识
技术措施
事前：施工方案应进行技术经济比较 事中：降低消耗，减少浪费 事后：加强成品保护
经济措施——最易为人接受和采用
编制成本计划 严格审核费用支出 经常对成本计划与实际支出作对比 经常研究减少成本支出的途径
比
较
调整投资目标
制
投
定
资
纠
风
偏
险
措
分
施
析
4、投资控制的重点
项目投资控制的重点在于施工以前的投资决策和设计 阶段，而在项目做出投资决策后，控制项目投资的关 键就在设计阶段。
可节约成 本潜在量
100%
75% 10%
前期策划 设计阶段 施工阶段
时间
项目各阶段可节约成本潜在量示意图
不同建设阶段影响投资程度的坐标图
更
监理单位监督实施
总监理工程师签发工程变更单之前，施工单位不得实施 工程变更 未经总监理工程师审查同意实施的工程变更，项目监理 机构不予计量 （二）工程变更价款的确定
《建设工程施工合同（示范文本）》：
合同中已有适用于变更工程的价格，按此价格确定
合同中只有类似于变更工程的价格，可以参照此价格
合同中没有适用或类似于变更工程的价格，由承包人 提出适当的变更价格，经监理工程师确认后执行
3）在施工招标阶段，准备与发送招标文件，编制工程量 清单和招标工程标底；协助评审投标书，提出评审建议； 协助业主与承包单位签订承包合同。
4）在施工阶段，对工程项目造价目标进行风险 分析，制定防范性对策。从造价、项目的功 能要求、质量和工期方面审查工程变更的方 案，并在工程变更前与建设单位、承包单位 协商确定工程变更的价款。按施工合同约定 的工程量计算规则和支付条款进行工程量计 算和工程款支付。建立月完成工程量和工作 量统计表，对实际完成量与计划完成量进行 比较、分析，知道调整措施。收集、整理有 关的施工和监理资料，为处理费用索赔提供 证据。按施工合同的有关规定进行竣工结算， 对竣工结算的价款总额与建设单位和承包单 位进行协商。
合同措施
合同谈判、合同变更、合同争议、合同索赔
6、我国项目监理机构在建设工程投资控制中的主要任务
1）在建设前期阶段进行工程项目的机会研究、初步可行 性研究、编制项目建议书，进行可行性研究，对拟建项 目进行市场调查和预测，编制投资估算，进行环境影响 评价、财务评价、国民经济评价和社会评价。
2）在设计阶段，协助业主提出设计要求，组织设计方案 竞赛或设计招标，用技术经济方法组织评选设计方案。 协助设计单位开展限额设计工作，编制本阶段资金使用 计划，并进行付款控制。进行设计挖潜，用价值工程等 方法对设计进行技术经济分析、比较、论证，在保证功 能的前提下进一步寻找节约投资的可能性。审查设计概 算，尽量使概算不超估算，预算不超概算。
际支出值与计划目标值的比较，若有偏差，采取措施 5、协商确定工程变更价款。审核竣工结算。
三）技术措施
1、对设计变更进行技术经济比较，严格控制设计变更。 2、继续寻找通过设计挖潜节约投资的可能性。 3、审核承包商编制的施工组织设计，对主要施工方案进
行技术经济分析。
四）合同措施
1、做好工程施工记录，保存各种文件图纸，参与处理索 赔事宜。
2、《建设工程监理规范》规定的程序
施工单位统计经专业监理工程师质量验收合格的 工程量，填报已完工程量清单、工程款支付申请 表（A5）
专业监理工程师负责现场计量，审核工程量清单、 工程款支付申请表，并报总监理工程师审定
总监理工程师签署工程款支付证书（B3），并报 业主
三）、工程计量的依据
1. 质量合格证书 2. 工程量清单前言与技术规范 3. 设计图纸 四）、工程计量的方法 工程师一般只对以下三方面的工程量进行计量： （1）、工程量清单中的全部项目 （2）、合同文件中规定的项目 （3）、工程变更项目
1）．人工费 人工费包括施工人员的基本工资、工资性质的津贴、 加班费、奖金以及法定的安全福利等费用。对于索 赔费用中的人工费部分而言，人工费是指完成合同 之外的额外工作所花费的人工费用；由于非承包商 责任的工效降低所增加的人工费用；超过法定工作 时间加班劳动；法定人工费增长以及非承包商责任 工程延误导致的人员窝工费和工资上涨费等。 2）．材料费 材料费的索赔包括：(1)由于索赔事项材料实际用量 超过计划用量而增加的材料费；(2)由于客观原因材 料价格大幅度上涨；(3)由于非承包商责任工程延误 导致的材料价格上涨和超期储存费用。材料费中应 包括运输费、仓储费，以及合理的损耗费用。如果 由于承包商管理不善，造成材料损坏失效，则不能 列入索赔计价。
不可抗力 不可抗力，是指合同当事人不能预见、不能避免并且不能克服的客
观情况。 因不可抗力事件导致费用及延误的工期由双方按以下方法分别承担： (1) 工程本身的损害、因工程损害导致第三方人员伤亡和财产损失
以及运至施工场地用于施工的材料和待安装的设备的损害，由发 包人承担； (2) 承发包双方人员的伤亡损失，分别由各自负责； (3) 承包人机械设备损坏及停工损失，由承包人承担； (4) 停工期间，承包人应监理工程师要求留在施工场地的必要的管 理人员及保卫人员的费用由发包人承担； (5) 工程所需清埋、修复费用，由发包人承担； (6) 延误的工期相应顺延。 因合同一方延迟履行合同后发生不可抗力，不能免除延迟履行方的 相应责任。
正 概
工 图 预
算
算
合 同 价
结 算 价
竣 工 决 算
二、 建设工程投资控制的原理
1、概念 建设工程投资控制，就是在投资决策阶段、
设计阶段、发包阶段、施工阶段以及竣工阶 段，把建设工程投资控制在批准的投资限额 以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目投 资管理目标的实现，以求在建设工程中能合 理使用人力、物力财力，取得较好的投资效 益和社会效益。
工程计量的方法
1. 均摊法 2. 凭据法 3. 断面法 4. 图纸法 5. 分解计量法 6. 估价法
五、工程变更价款的确定
（一）、 监理工程师对工程变更的管理程序
监
设计单位的变更
理
单 建设单位的变更 位
审
承包单位的变更
查
监 理 单 位 评 估
有 关 单 位 协 商
监 理 单 位 签 发 变
PM方法/控制的含义
投资动态控制原理图
工程项目计划投资额（目标）
偏差 No
实际值
Yes
比较计划值与实际值
收
集
采取控制措施
实
每两周或每月
际
数
工程进展
据
干 扰
人
物
财
采取预防措施 ←
事先分析各种 产生偏差的原因
力
力
力
2、工程监理在项目投资控制方面的目标 ----投资估算是初步设计阶段投资控制的目标； -----设计概算是进行技术设计的投资控制的目 标；
三、施工阶段投资控制的措施
一）组织措施
1、落实投资控制人员，确定其任务分工和职能分。 2、编制本阶段投资控制工作计划和详细的工作流程。
二）经济措施
1、编制资金使用计划，确定、分解投资控制目标。 2、进行工程计量。 3、复核工程付款账单，签发付款证书。 4、在施工过程中进行投资跟踪控制，定期进行投资实
六、索赔控制
索赔是工程承包合同履行中，当事人一方不 履行或不完全履行既定的义务，或者由于对 方的行为使权利人受到损失时，要求对方补 偿损失的权利。
（一）、常见的索赔内容 1、承包商向业主的索赔
不利的自然条件与人为障碍引起的索赔 工期延长和延误的费用索赔 加速施工费用的索赔 业主不正当地终止工程引起的索赔 物价上涨引起的索赔 法规、货币及汇率变化引起的索赔 拖延支付工程款的索赔 业主风险引起的索赔 特殊风险的索赔（不可抗力）
第二节 工程建设施工阶段的投资控制
一、施工阶段监理投资控制的主要工作
制定资金使用计划 做好工程计量 严格工程付款控制 审核施工单位提交的工程结算书 严格工程变更价款控制 预防并及时处理费用索赔、协助业主反索赔
二、施工阶段投资控制目标及资金使用计划 （一）投资控制目标
工程施工合同价
（二）资金使用计划 1、资金使用计划的类型