常州九洲旧改项目可行性报告(市中心综合大12254008

常州市将老城区规划为 “商贸、金融、文化中 心”，不断提升文化居住 环境，其置业吸引力将进 一步提高。
新北区
中心城区
武进区
访谈观点 “常州人认为老城区才算市区，其他地区是郊区，都想到市区买房。” “武进区收入很高，许多小业主、公务员、教师都到市区二次置业，对子 女的教育也有好处。”
本报告是严格保密的。
少部分项目适当打造产品力，实现了良好的市场反应
天安河滨1999年面市，到现在仍是当地知名项目，高认知的住宅小区。主要因为高社区品 质。
银河湾星苑除地段优势外主要强调景观资源，推出5栋实现90%消化率
天安河滨
规模 ……
银河湾星苑 建筑面积11万平方米
价格核心竞争力Fra bibliotek均价5600元/m2 依托景观规划与地层的绿化体现社区感，与， 同时具备外部河景资源
以晋陵中路和延陵西 路交汇处为圆心1400 米范围
图例 工业用地
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关河 京杭运河
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本项目竞争范围的界定：跳出兰陵片区，纳入中心老城 区范畴——以老城区的土地稀缺性来提升本项目价值
考虑到核心老城区土地资源的稀 缺性
本项目纳入核心老城区的范围以 提升项目价值
莱蒙都会
鹏欣丽都
星河名居 天安河滨
02年以来，苏锡常三市均加大基础设施投 资力度，但常州基础设施建设情况明显弱于 苏州、无锡。
与苏州和无锡相比，常州城市建设相对滞 后；经济发展水平与城市建设水平脱节， 不利于提升城市的美誉度和吸引力
苏锡常人均基础设施投入比较
12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
1999
2000 2001 2002 2003 无锡 苏州 常州
14
老城区较武进区、新北区有明显的竞争优势，吸引全市 的置业者
核心竞争力 主力客户 客户特征
开发状态 产业支持
武进区
老城区
乡镇企业数量多， 区域成熟、优势 人民富裕，产业 明显 升级中
新北区
高新产业、常州市政 府搬迁带动，发展时 间较长，相对成熟
周边乡镇小业主 全市范围的公务 员、私营业主、 白领
均价6000元/m2 部分强调社区与景观规划，依托售楼处展示
银河湾星苑 22
主要原因是常州城市面貌较差，优秀的园 林规划设计容易形成亮点
2004年苏锡常三市绿地情况对比
建成区绿化覆盖面积 （公顷）
公园个数
常州市区 3239
18
苏州市区 5543
106
无锡市区 6510
32
资料来源：江苏省统计年鉴
公共绿地：是指向公众开放，以游憩为主要功能，兼具 生态、美化、防灾等作用的绿地。
电子 服装 7% 5%
建材 3%
纺织 14%
机械 38%
化工 16%
冶金 17%
产业集聚区分布 物流与市场分布
4
城市经济高速持续增长，为房地产市场发展提供有效支撑
5
常州城市建设整体投入力度相对较小，影响城市形象提升 ——与经济高速增长形成明显反差
2004年苏锡常三市绿地情况对比
建成区绿化覆盖面积 （公顷）
万平方米
844.77
900
800
700
600
500
331.93
334.12
301.24
400
5.96%
300
200
19.94
100
0
施工总面积 新开工面积
竣工面积
销售面积
空置面积
06年常州出让住宅用约地 150万平方米，但中心城 区住宅用地出让仅为12.5 万平方米。
2006年常州住宅用地出让计划
12.5, 8%
常州是中国乡镇工业发 源地之一。乡镇工业产 值占全部工业产值的 69.9%
常州产业以机械、冶金、 化工、纺织工业为主体， 并进一步向这些产业集 聚，合计占全市产业构 成的3/4以上
常州政府通过高新产业 区招商引资，促成引入 世界级企业，促进常州 企业技术和管理的升级
2005年常州工业主要产业构成
小业主居多，购 公务员收入高且
买力强，爱面子， 稳定，大量外来
渴望生活质量提 小业主选择在老
升，渴望城市化 城区置业，对于
生活
高端物业接受能
力强
大片待开发土地， 产品比较成熟， 未来竞争激烈 景观很好，中心
区开发基本完毕
乡镇企业
原有产业
新北区公务员、外企 白领
小户型产品满足因白 领需求而受青睐，投 资者较多，升值空间 大。
常州九洲项目可行性研究
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报告思路
1、项目界定与地块资源解析 2、竞争市场与初步定位 3、布局意向及产品初步建议 4、启动区策略 5、经济分析
附近片区内住宅项目较多、 体量也较大。嘉宏盛世、乾 盛兰庭、江南佳园等根据品 质、面市时间、所处地段的 不同，形成了一定的价格梯 度。
提升中 心
7
本项目处于城市传统核心区边缘，交通条 件是项目最大的优势
地块内部与周边资源缺乏
项目交通条件优越，兰陵路、晋 陵路、劳动路是城市的核心干道
传统核心老城区
乾盛兰庭
宾馆酒店
娱乐 九洲服装城
嘉宏盛世 街铺
常州电脑城 10
项目界定
项目界定 ——位于市中心的综合大盘项目
属性
• 位于长三角的城市群 • 经济基础发达
区
位
属
• 居住氛围较浓，高档住宅区较多
性
• 周边配套成熟，人口集中
• 区域认知度高
诠释 • 常州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都
市圈，是长三角都市群中的重要组成部分 • 常州市经济基础发达，整体水平较高
2
城市属性
常州市地处长江三角洲，与苏州和无锡构成苏锡 常都市圈，是长三角都市群中的重要组成部分
• 常州是一座有着2500多 年文字记载历史的文化 古城，是一座充满现代 气息、经济较发达的新 兴工业城市。常州现辖 金坛、溧阳两个县级市 和武进、新北、天宁、 钟楼、戚墅堰五个行政 区，全市总面积4375平 方公里，全市总人口 351.6万人
• 位于常州市市中心区域，传统认知的高端人群 居住区
• 在城市主发展方向，大型的就区改造项目
• 市中心大规模的开发项目
• 住宅＋商业用地
项
目
• 可达性好、交通便捷
属
• 生活配套齐全
性 • 地块自然资源条件一般
• 缺少稀缺性自然景观资源
• 占地约300亩，建面近60万平米 • 大型住宅区、集中商业、步行街商业 • 常州南北唯一主干道晋陵路、东西向劳动路 • 附近商业较多，服装城、电脑城、嘉宏盛世接
天禧星园 嘉宏盛世
国泰新都
江南佳园
本项目
乾盛兰庭
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核心老城区市场成熟，价格高，消化快 ——同时，新盘供应缺失
嘉宏盛世
规模
物业类型
10万商业，900多户住 高层、商业 宅
价格
一期均价6000多元/ m2 ； 二期7000元/ m2起价
销售情况
一期9.11日开盘，两幢，二 期11月开盘，推出一栋半
价格
一期均价6000多元/ m2 ； 二期7000元/ m2起价
乾盛兰庭 莱蒙都会
18万平方米大型社区 现阶段均价5400元/m2
总建筑面积58万平方米 均价8500元/m2（含15002000的精装修）
核心竞争力 城市核心繁华地段，河景资源
稀缺与核心地段 核心地段，传统商业旺地
乾盛兰庭
嘉宏盛世
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小高层、高 均价5400元/ m2 层
高层、小高 均价5600元/m2 层
一期开盘05年5月，销售 80%
基本售罄
售罄
20
在售项目主要价值诉求集中在地段优势， 产品体系单一
在售（具备参考价值）项目主要卖点集中体现在地段优势 产品本身（社区规划）缺乏特色，大盘气势体现不足。
嘉宏盛世
规模 10万商业，900多户
137.5, 92%
中心城区 其他地区
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城市中心区域可供大规模重建、改造的土 地供应也已经所剩无几
以晋陵中路和延陵西路交汇处为圆心1400米范围（大体与京杭运河和关河 所围合的区域相当）是主城区中心组团最核心区域，在该范围内，可以实施 “退二进三”战略的工业用地已经非常少且不成规模；
特征：外围区域 价格：4000左右 客户：二次置业者，常州、 武进两个区域
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全市各区置业人口除均有在中心城区置业的 心理倾向外，习惯就地置业
常州房地产市场各板块 中高端核心消费群体有较 为明显的分类，中心城区 对全市均有明显吸引力， 各区域也表现出就地置业 的倾向；
由区域经济发展产业带 来的其他外来人口，外来 暂住人口置业没有明显区 域倾向，主要和工作地点 相关；
莱蒙都会 58万平方米
高层、商业 均价8500元/m2（含1500- 06年9月23日开盘，推出一
2000的精装修）
栋，售完
鹏欣·丽 12万平方米，200多户 高层 都
均价5800元/ m2
基本售罄
天禧星园 4万平方米，300多户 高层
均价5300元/ m2
星河名居 约5万平方米 天安河滨 。。。。。。
处于开发旺盛期，配 套基本完善，是现在 常州房地产市场的最 活跃地区 高新产业
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常州市区，房地产 市场比较成熟，开 发商整体水平较高， 重视小区规划
从城市中心向周边 价格出现明显梯度
老城区趋于成熟、配套完整、价格梯度明 显；中心老城区成为价格高地
第三梯度，价格 适中，4000以 上，销售旺盛
特征：新北区，行政新区 价格：3000-6500左右 客户：主要客户是公务员、 白领、投资客
新北区
特征：核心区位 价格：6000以上 客户：全市客户心目中的 最佳区位，吸引大量高端 客户及投资者
特征：武进区 价格：3500左右 客户：武进私营业主、教 师、公务员等
老城区 武进区
特征：次中心第二梯度 价格：5000以上 客户：以周边客户为主， 少量投资
2004
02年以来，苏锡常三市均加大基础设施投 资力度，但常州基础设施建设情况明显弱于 苏州、无锡。
与苏州和无锡相比，常州城市建设相对滞 后；经济发展水平与城市建设水平脱节， 不利于提升城市的美誉度和吸引力
本报告是严格保密的。
苏锡常人均公共绿地面积比较
10 8 6 4 2 0 1999
2000
2001
本 项 目
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水岸人家 江南佳园
本片区高档住宅集中，常州人心目中传统 高端人群汇集居住区域，区域认知好
本项目： 占地20余万平方米 建筑面积60万平方米以上 用地性质为商住综合用地（1号地块含商业）
天安河滨花园
九洲服装城
嘉宏盛世
乾盛兰庭
常州电脑城 9
交通优势为劳动路一带带来了大量的人流，沿劳动路有较 好的商业氛围，商业档次主要集中在中低档
公园个数
常州市区 3239
18
苏州市区 5543
106
无锡市区 6510
32
资料来源：江苏省统计年鉴
公共绿地：是指向公众开放，以游憩为主要功能，兼具 生态、美化、防灾等作用的绿地。
苏锡常人均基础设施投入比较
12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
1999
2000 2001 2002 2003 无锡 苏州 常州
中心区，价格最 高点，6000以 上高端产品市场 成熟
区域客户和跨区域 客户同时存在，高 端市场成熟
边缘地带，高层价格 在4000以下，但仍 高于武进区，别墅类 产品销售旺盛
次中心区，价格 5000以上，投 资者较多
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然而最受青睐的老城区未来住宅项目也是 非常有限
2005年常州住宅建设情况
03～04年常州住宅市场 开发热，05年有所缓和， 前期发展综合影响下，常 州房地产开发的存量和增 量都集中在住宅（80%）。 现在售住宅楼盘（包括商 住两用）80余个。
2002
2003
2004
无锡 苏州 常州
6
城市规划
城市空间发展战略为“优化中心，拓展南北”， 项目所在地为市中心区域，为政府大力开发优化区域
项目位于市中心，北靠劳动 中路、南至光华路、东临晋 陵南路、西面为规划道路。
项目原地为常州第一批商品 住宅，聚集常州较高端人群， 由于时间较长久，故对旧区 进行改造。
• 常州与苏州、无锡联袂 成片，构成了苏锡常都 市圈
• 常州处于苏锡常都市圈 的核心部位，距离上海 及南京都市圈均在一小 时车程范围内
3
城市产业
常州以机械、纺织为主导产业，未来重点打造现代 制造业基地和发展包括物流等生产服务业
至2005年底，全市共拥 有各类工业企业3.9万家， 规模以上工业企业达 3593家企业，外商和港 澳台商投资企业607家， 职工总数16.1万
近10万平米商业，本项目接近10万平米商业
• 由于位于市中心区域， 自然环境条件缺乏
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报告思路
1、项目界定与地块资源解析 2、竞争市场与初步定位 3、布局意向及产品初步建议 4、启动区策略 5、经济分析
1、住宅 2、商业
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常州商品房市场分为老城区、新北区、武进区三个 板块，老城区为价格最高点