论金融态势对房地产企业经营的影响及其对策

论金融态势对房地产企业经营的影响及其对策
金融对房地产开发经营来说是非常重要的，它贯穿了房地产开发业务的始终。

离开了金融的视角谈论房地产问题显得没有丝毫意义。

对开发商来说，金融最终是一种手段，金融的规则和程序也在不断的变化，作为一个房地产专业人员必须及时掌握金融领域发生的变革。

第一，金融态势对房地产企业经营的影响
（1）房地产金融是房地产业发展的保障，也是国家调控房地产市场和促进房地产消费的主要手段。

我们的房地产市场不但受到国内金融环境的影响，国外的各种“热钱”也守候在国门之外，等待介入中国房地产市场的时机。

而且国外的先期资金已经进入我国的房地产投资。

在人民币预期升值的压力下，外资进入中国后，选择大宗的人民币资产——房地产作为投资的项目，不失为一种明智之举。

在内外游资的夹攻下和通货膨胀的压力下，中国房地产市场如何稳定、健康发展，以适应我国城市化的发展实际已经成了当务之急。

而通过货币金融政策所能起到的作用毕竟有限，在西方市场体制发达的国家行之有效的办法，在我们这样一个东方传统的、转轨时期的国家未必合适。

我们唯一能做的就是打破即得利益者的堡垒，从更广阔人群的利益出发，采取模拟市场经济体制国家的策略，通过城市规划的重新修订，并
且采取新的执行方式，走中国特色的城市发展模式，才是房地产市场发展的正途。

（2）由于房地产业有投资规模大、周期长和商品价值大的特点，房地产的开发、销售等活动都是在金融部门的支持下进行的。

为了取得好的效益，房地产开发商不是将自己的全部资金都投入到房地产开发中，而是利用部分自有资金和大量金融机构的融资，用少量的资金做大量的生意。

另外，由于房地产的价值大，消费者不能像其他商品那样一次性地利用储蓄购买，而是通过金融机构的贷款购买住宅。

房地产从开发到销售都是在金融机构的参与下进行的，很多人将金融机构对房地产业的融资看作房地产业的血液。

没有金融机构的参与房地产业活动就很难进行。

因此，在我国如果货币的升值会导致进出口商品价格的下跌冲击我国弱势产品经济发展；会引起进出口减少；会促使大量外资流入，特别是房地产业导致该产业泡沫集聚，易发生经济危机。

利率的变化将影响到所有证券市场和投资的价格。

然而基于其相对期限一些投资资产的价格受影响的程度强于其他，因此增加了损失或获益的可能性。

房地产是高敏感度的这样股本投资者所获的得的收益率可能会受到利率变化的影响。

即使现存的投资者具有固定利率抵押贷款或不具有抵押贷款，利率水平的增加也可能降低以后购买者愿意支付的价格。

进一步来说，投资者对房地产要求的收益率倾向与随经济中总体利率
水平而变动。

例如：当金融体系的脆弱和宽松的金融政策是日本房地产“泡沫”形成的决定因素。

日本金融体系没有限制商业银行的资金最终流入股市的规定，从而为股市与房地产双重“泡沫”的形成开启了地狱之门。

二十世纪八十年代以来，日本央行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，1970年至1980年，日本M2加存单的月年增长率平均值为15.7%，1980年至1990年日本M2加存单的月年增长率平均值为9.3%。

日本的国民储蓄率长期以来保持较高的水平，受低利率的影响，1985年后金融机构为大量过剩的资金寻找出路，大量剩余资金不断流入股市和房地产市场。

最后，房地产商、建筑公司甚至一些中小企业都利用土地担保向银行贷款，再购买土地进行房地产开发，致使股票和房地产价格暴涨，最终形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环。

（3）房地产业的发展大量地利用银行的贷款带动了银行业的发展。

而银行业的发展，特别是银行取得贷款资金方式的增加，反过来又会促使房地产业的发展。

二者相互促进，共同发展。

据统计，香港房地产贷款约占银行贷款总额的30%，很多西方国家这一比例在15%-20%。

如果没有房地产贷款，银行的发展将受到不少损失。

目前我国房地产融资的领域，通过银行的间接融资比例过高，银行承担了过大的风险。

从发达市场经济国家的经验看，银行系统降低间接融资的比
例，而采取以房地产基金为代表的直接融资的可能性增加。

但是，因为目前采取的紧缩政策，因此，推出房地产基金会扩大在房地产领域的投资，因此与宏观经济格局不符，但是，一旦形势好转，房地产基金势在必行。

信贷规模缩小，使得房价继续走高。

由于国家对房地产启用了土地从严审批和信贷适度从紧宏观调控措施的两大杠杆，房地产商的资金流出现了前所未有的困难，加之土地从紧的压力，使得去年房地产投资规模和新竣工面积下降。

供应量的相对减少，使得销售市场火爆，房价一路走高。

像金融超市一样运作的商业银行能为独户住宅所有者提供一条龙贷款的服务。

但小型房地产经纪人给它们带来很大的竞争压力，这些经纪人提供更加细致的服务，而且往往有更低的经营成本。

这些小企业代表业主向商业银行、人寿保险公司和其他机构申请抵押贷款。

经纪人提供个性化而细致的服务的一个例子是主动给潜在的借款人打电话，在利率变动后出现在融资的最佳时机是，为业主提供建议。

现在，通过降低利率变动对贷款流动性、向借款人提供贷款能力的影响，使得证券化住宅贷款市场更加成熟，进而稳住了独住户的信贷。

第二，房地产企业对金融态势影响经营的对策
（1）房地产业与金融业之间，存在着一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的紧密联系，也称之为良性互动的关系，这是由于双方的特性所决定的。

要达到政府对
金融业的主导前提下，我们的房地产融资市场可以建立一个多层次、多元化的体系。

房地产融资方式是可以多层次的。

可以是一次的，也可以是二次的。

但从我们来看，二级市场的融资市场基本上相当有缺陷，比如说，资产证券化问题，在200家证券公司，资产证券化已经成了房地产融资最重要的一个项目。

但是对我们国家来讲在90年代初期的时候，有人做过研究，在1992年的时候，三亚曾经有一个资产证券化的试点，但由于当时的环境、条件和三亚的房地产市场发展这个项目没有做成。

但是发展到现在，这个市场来讲，政府来讲当然这几年开始意识到这个问题。

比如，在去年121号文件去年有央行的货币政策报告，还有最近的国务院出台的关于股市发展的九条意见都提出了对证券化市场的研究和推崇证券化。

所以讲，可以在比较短的时间内，如何把这个思想、这个观念落实到政府具体的政策部门，我想可能这是一个短期内必须要做的。

房地产企业融资的可能是一个比较或者是比较好的途径，来由就是房地产心信托融资建立也可以向海外的基金求助，国内的资金很多，有6000多亿闲臵资金。

我们的房地产融资市场可以建立一个多层次、多元化的体系。

房地产融资方式是可以多层次的。

（2）一面是房地产业迅猛的发展，一面是资金面的薄弱，这为海外房地产业带来了新的发展机遇，过去几年房地产旺盛的局面将来几年房地产业也将依然保持这样的趋势。

房地产的发展已经向海外房地产资金证明了中国房地产市场的强大需求，持续增长和潜在的投资价值。

现在国际上知名的房产基金和国外资本投资者大量投入房地产业。

据摩根斯坦利近期的研究表明，在未来两到三年内，将有一部分投向房地产市场。

一些发展商在这方面已经走在前面，近期合作的项目有：2004年深圳房地产集团与摩根斯坦利及上海，北京与荷兰的一个集团公司首创集团控股的北京项目，2004年7月5日万科与德国签署了协议，为万科中山的城市花园项目提供贷款。

在现有的政策和金融法规下，不断探索和实践金融创新，开拓房地产业的金融方式和融资多元化，是金融业房地产共同关注的焦点。

为此我们请来了这在方面有所建树的海内外的金融机构的朋友与在座的各位地产界、金融界的朋友分享他们的经验和成果。

例如，大萧条以后，美国经济经历了相当长时期的、以相对较高的真实增长和低通货膨胀率为特征的经济繁荣。

随着就业与个人实际收入的增加，贷款人开始作出长期贷款的可能性（因为家庭可以获得更多的真实收入）。

这种影响使贷款人的风险降低。

因此，贷款人愿意在作出贷款决策时，对借款人和抵押品作出长期评价。

考虑到中国房地产业的特殊性，结合国际经验，有如下几点建议可供参考：第一，对于中国房地产未来5至10年的需求和供给总量和结构要进行整体的把握，并提出恰当的解决现有供给不足和供给的结构性问题，以及控制房地产
金融业的风险，弥补其不足；第二，统计已有房地产（新建和成屋）的详细信息，并根据居民收入情况调整房地产开发商的房屋建造结构，增加经济适用房的建造，保证一定收入水平的居民能买得起或租得起房；第三，大力发展房地产金融业，加强对房地产按揭贷款的风险控制，控制投资性购房，尤其是通过按揭贷款进行的投机性购房，并要加强房地产商通过按揭贷款的回收进行再开发的能力，但同时要注意控制房地产金融业可能会带来房地产“泡沫”的负面影响；第四，必要时加息以控制对房地产按揭贷款的过分需求。

但建议目前不必急于加息，因为中国房地产开发商开发性贷款是购房者按揭贷款的两倍左右，加息可能会使本已紧缺的房地产供应链条出现脱节的情况。

一些基金组织建议，中央银行在提高利息水平时，应该循序渐进，政府也要考虑紧缩贷款要求，着力加强抵押行业结构建设，如提供更多抵押选择等。

（3）房地产业与金融业能够产生相互支持作用，在于房地产业具有另外两个特点：一是，抵押品是金融贷款活动顺利进行的纽带，而房地产则是最佳的抵押品。

房地产是一种搬不动、偷不了、抢不去的特殊商品，而且经久耐用。

在贷款人无力偿还贷款时，金融机构可以把抵押的房地产拍卖，以偿还所欠贷款本息。

这是作为抵押品的一个重要条件。

房地产还具有保值和增值作用，这是作为抵押品另一个重要条件。

对于房屋来说，固然会根据使用年限的折旧而有所贬
值。

但作为土地来讲，由于它是不可再生的资源，随着社会生产和人民生活对房地产不断提出新的要求，土地资源会一直处于供应紧张的状态。

在一个城市处于不断发展的进程中，城市建设以及四邻开发都会产生新的级差地租而使土地和房地产增值。

二是，房地产使用资金量大，而且在房地产活动的全过程都要使用大量的资金。

在金融业的业务活动特别是贷款活动中，房地产占有很大的比重。

据世界许多国家的情况分析，房地产贷款占金融贷款总额比重小的也在20%左右，比重大的则超过40%。

因此，房地产在金融业的运作中，包括扩展业务和带来利润，都占有重要的地位。

以上两个特点，使得金融业必然会与房地产业结成亲密的伙伴，并逐步地形成一种良性互动的关系。

在发达国家里，许多金融大亨也就是房地产业的巨头。

反过来，许多房地产巨头也是金融业大量股份的拥有者。

这种现象，也从另一个角度反映出两者的亲密伙伴关系。

（4）拿泰达来讲，经过几年的发展，已大体形成一套经营网络。

我们一共拥有八家上市公司，有四家在国内上市，有三家在香港上市，还有一家在美国上市。

再有就是我们是中国目前最大的合资人寿保险公司50%的股权股东。

除此之外，我们还有金融、信托、证券、担保、典当。

正是看到中国房地产业出现新情况，我们准备开发成套的土地资源。

今年年初，泰达和万通重组，成为万通的第一大股东，组建泰
达万通，这是一个新的企业渠道，也是一种资源的整合。

好处在于国有企业资源优势和民营企业的经营优势合成了一个新的更大的组合，而国有企业，它这个企业形态不完整，和民营企业缺乏自我制约的先天优势，双方制衡过程当中，有可能得到更大程度的克服。

现在万通已经进入了泰达整个城市运营过程当中，合作前景非常光明。

泰达和万通合作过程当中各有收获。

相信这样的一种组合，对中国房地产业的发展，不仅可能，而且是必须的。

只有这样，才可能双方共同收益。

如果说国企的领导带有政治家的因素，那么民营企业的领袖就是真正的实业家。

这两个企业的结合，组成了一个新的经济实体，真正有可能把资源用到极致，最大限度发挥作用。

实现房地产权益的可分性与证券化。

作为房地产物质形态本身，它不可分，但作为资产的权益结构必须可以分割、交易与转换，而且这种权益必须通过证券的形式表现出来。

这样，房地产价值经过证券化的形式转换后，投资者持有的证券实质上就是房地产权益的一部分，证券的交易实质上就成了房地产产权的交换。

拓宽投资渠道。

通过大额投资吸引大型机构如养老基金、投资基金，为机构提供长期相对稳定的投资工具。

通过小额投资使广大投资者有能力参与投资，确定自己以单位计算的投资数量，减少投资者进行资信调查和投资研究的成本，使小型机构和普通居民获得投资机会，高达50000亿元人民币的居民储蓄藉此可以合理分流。