A5 水晶城项目整体发展战略和定位报告
万科水晶城
万科水晶城在历史中构筑未来万科水晶城是城市开发与保留传统历史文化的典范，它在保留历史的基础上将传统与现代的建筑元素进行对比与叠加，使水晶城成为人文沉演浓厚的现代社区。
项目规划保留了原历史性建筑，并融入典雅的现代建筑，打造出具有历史感的欧洲小城。
１、理念亮点：历史中构筑未来２、人文亮点：尊重历史３、规划亮点：将城市理念引入社区规划４、景观亮点：因地制宜５、设计亮点：创新才是硬道理６、建筑亮点：待续与传承７、户型亮点：标准化下的创新一、项目概况1、项目介绍（1）地理位置万科水晶城是2003年万科在天津全新推出的大规模高品质居住社区，位于天津南部城区，梅江南板块之卫津河东岸，北接潭环支路，南至浯水道，西起友谊路延长线，东临解放南路。
（2）项目规模水晶城占地670亩，建筑面积约40.7万平方米，容积率为0.9。
小区由加拿大BDCL公司规划，建筑形式有院景公寓、联院别墅和情景花园洋房，包括9个组团。
区内配有2000平方米的会所、欧陆风情商业街、3600平方米的幼儿园、4500平方米的小学。
（3）区位环境水晶城紧邻天津梅江南板块，与梅江南只有卫津河一水之隔，地块可强有力地依托梅江南的大环境。
（4）开发状况该项目于2003年5月18日盛大开盘，一期共计732户，建筑面积约11万平方米，于2004年6月底入住。
整个项目开发时间为3~4年。
2、项目档案二、项目亮点、理念亮点：历史中构筑未来1．万科·水晶城既秉承了欧洲的现代情怀，又延续了天津五大道深沉内敛的历史情结，在保留历史的基础上进行对比与叠加，成为人文沉淀浓厚的现代社区，整个规划注重了原地块内特有的历史性建筑，如铁轨、钢架，甚至是大型的吊装车间的尊重和保留，在这些留存的旧有元素中融入典雅的现代建筑小品，以流畅的转角和绿意盎然的景观围合出舒适的邻里空间和安逸的生活氛围，以历史留存下来的元素作为社区的标识……通过“借鉴，保留，创新”的开发理念，打造出颇具历史感的欧洲小城。
万科水晶城调研报告
万科水晶城总体规划图
建筑外部分析之外环境与动线
下部的红圈 即为我们的 研究对象， 小区内多采 用组团式的 手法来分隔 空间，形成 递进式的层 层围合，从 而丰富空间 层次，增加 回家的趣味 性。
联排二号 调研对象
联排一号
建筑外部分析之功能
露台南向
光照充足连接 主卧
一层小院
抬高，并半围 合。丰富空间 层次的同时增 加了私密性与 家的归属感。
二 层 功 能 分 析
的良好光照及一 楼的阳光室
主要入 口
车库
建筑外部之材质风格
钢
混凝土 及大玻 璃窗面
• 红砖
白色抹 灰墙面
间隙长 草地砖
建筑外部分析之立面造型
2450 3000 600
建筑西立面图
一 层 平 面 图
一 层 功 能 分 析 图
一 层 平 面 分 析
二 层 平 面 图
万科水晶城地产项目广告推广策略提案图文版
对比 保留 叠加
在满足业主居住条件的前 提下，汲取五大道建筑精 髓，从街区尺度、公共空 间、建筑形式以及院墙处 理方面都进行了积极的对 比与借鉴。 同时将原厂区数十年风雨 记忆很好地保留了下来， 特别是保留下原厂区的道 路、铁轨和成片成林原生 树木。 进而运用叠加的手法，将 有典型特征和历史象征的 吊装车间与现代化社区组 合在一起，将原先的历史 文脉与当代建筑完美融合
“水晶城”－－－一个天津、业内、甚至全国都耳
熟能闻的名字。它所带来的全新的、甚至是革命性的居住 理念与改变对于这个时代都有着深远的影响。 首先它是成熟的，是万科十余年来致力于产品开发的结晶， 由南至北的产品实现。 它被全国不下十数个开发商争相复制，抄袭。 它被称为“花园洋房的升级产品”“城乡结合部的最佳解 决方案”。 它甚至成为了一种现象，“水晶城”现象……
保罗·福塞尔对于“中产阶段”这一类群体在书中提到如下的观点： 是最为虚荣和势利的阶层，原因则是由于他们像螺丝钉一样可以被随意替换，因而 最缺少安全感，生活也最焦虑。 在这样的心态中生活，首要的事情就是必须得到他人的承认，要在他人眼里看起 来 生活过的既得体又安全。因此他们的爱虚荣和喜欢炫耀在衣食住行和话语上必然体现 出 来。 从本质上说，他们中的大多数人都是从更低的社会阶层奋斗上来的，所以不可避 免 地缺少富人阶级才会有的高级生活品味，因而在生活里追求那些可以明确指示身份的 物品。
五大道的街景房屋不仅是建筑的集合，它更是实实在在生活形态的一种文化传递， 这样如果有一天全国人民都住上了现代化的高楼洋房了，老天津人还是可以来这里真 实怀旧。飘洋过海的各种外国建筑风格，更是大海文化熏陶的佐证。五大道，记录着 天津做为一个工业发达之地的港口的衰荣。也为今后这个城市文化的复兴埋下伏笔。
北湖水晶城项目可行性研究报告
北湖·水晶城项目可行性研究报告目录第一章总论................................................. 错误！未定义书签。
第一节项目名称及建设单位 ..................... 错误！未定义书签。
第二节可行性研究的依据与范围 ............. 错误！未定义书签。
第三节可行性研究的结论 ......................... 错误！未定义书签。
第二章项目提出的背景及建设必要性........ 错误！未定义书签。
第一节项目提出的背景 ............................. 错误！未定义书签。
第二节项目建设的必要性 ......................... 错误！未定义书签。
第三章市场与价格分析 ................................ 错误！未定义书签。
第一节市场分析 ......................................... 错误！未定义书签。
第二节价格分析 ......................................... 错误！未定义书签。
第四章建设规模与产品方案 ........................ 错误！未定义书签。
第一节建设规模 ......................................... 错误！未定义书签。
第二节产品方案 ......................................... 错误！未定义书签。
第五章建设地点与建设条件 ........................ 错误！未定义书签。
第一节建设地点 ......................................... 错误！未定义书签。
第二节建设条件 ......................................... 错误！未定义书签。
国际水晶城营销策划报告
版块分析 ——中心区域
锦绣 凤冠 家园
东城 丽景
•区域概况：北部为凤山风景区，南部为生活区，
天下
以安溪县政府为中心，集中了优质的生活、教育、
金盾 豪庭
医疗和成熟的商业配套，是安溪购房置业的首选区
域，因此租售市场非常活跃。
大华 绿洲 鸿业
嘉辉 阳光 城
金龙城市广场
•区域现状：受老市区规划影响，可供开发出售的 用地与房源不多，仅有大华绿洲、金盾豪庭待售。 •区域未来：该区域住宅受地域影响，大多属中端 产品，且近年将不会有大型住宅产品出现。 •代表楼盘：金龙城市广场、大华绿洲
销售情况
住宅：2009年7月27日推出 、 5-32层住宅共计 280套 均价：3800元/㎡ 2011年2月推出，共88套，4300元/㎡起，均价4700元/㎡ （开盘当天售出77套，内部预留11套，实际销售率近90%） 商铺：一层的商铺目前已经被关系户所消化 主力面积：30-60㎡ 写字楼：2-4层设为写字楼，目前尚未销售。 蓝溪明珠三期尚在规划中，地块离一、二期有段距离，处于地面平整阶段。
御景华庭 龙凤都城 龙湖山庄 宝龙城市广场 三江豪苑 凤冠天下 世纪豪庭 景糖家园 三远滨江 锦绣家园 君悦华庭 茶博会片区 金盾豪庭 凤城明珠 永隆国际城
明仕苑 大华绿洲 蓝溪明珠 金沙水岸 恒兴置地 龙潭小区 项目名称
市场概况 ——潜在供应量统计
目前安溪住宅市场存量300万平米，预计2011年的推盘量近100万平米，未来市场竞争压力巨大。
市场概况 ——在售项目情况
未售项目
在售项目
售罄项目
金沙水岸
龙凤都城
金盾豪庭
明仕苑 锦绣家园
凤冠天下
东城丽景 蓝溪国际
万科水晶城产品推介会
智能物业服务
详细描述
万科水晶城采用智能物业服务，提供 在线报修、投诉、缴费等服务，方便 住户与物业的沟通与交流。
总结词
智能停车系统
详细描述
万科水晶城采用智能停车系统，实 现自动识别车牌、预约车位、自助 缴费等功能，提高停车效率。
环保理念
总结词：节能减排
输标02入题
详细描述：万科水晶城注重节能减排，通过采用高效 节能的建筑材料和设备，降低能源消耗和碳排放。
签订正式合同
客户在规定时间内携带相关证 件到售楼处签订正式购房合同。
交付房屋
开发商按照合同约定时间交付 房屋，客户办理入住手续。
服务承诺
保证质量
万科水晶城承诺所售房屋质量 符合国家及地方相关标准，确
保客户权益。
按时交房
开发商将按照合同约定时间交 付房屋，保证客户的入住时间 。
协助办理贷款
为客户提供贷款咨询和协助办 理服务，确保客户顺利获得贷 款。
化的服务。
预约参观
为客户提供预约参观样板房和社 区设施的服务，让客户更直观地
了解产品。
优先权服务
对于现场意向明确的客户，提供 优先参观和购房的特殊服务通道。
THANKS
感谢观看
价格策略与优惠政策
价格策略
万科水晶城的价格定位亲民，根据不同的户型和楼层高度有 所差异，总体上保持了较高的性价比。
优惠政策
为吸引客户，万科水晶城在特定时期推出了各种优惠政策， 如折扣、送装修或家电等，降低了购房门槛。
按揭与付款方式
按揭贷款
万科水晶城接受公积金和商业贷款两 种按揭方式，客户可根据自身情况选 择合适的贷款方案。
周边环境
自然景观优美
项目周边拥有公园、湖泊等自然 景观，为居民提供休闲、放松的 宜居环境。
某地产水晶城可行性研究方案
某地产水晶城可行性研究方案某地产公司计划在市中心区域推出一个新的房地产项目- 水晶城，该项目将提供高品质的住房，商务办公室和购物中心。
由于该项目的前景非常广阔，为了确保其可行性，在进行项目开发前需要进行详细的研究方案制定。
一、市场分析在项目开始前，必须对市场进行全面的分析。
首先需要考虑的是本项目的目标市场，即需要购买住房，商务办公和其他物业类型的人群。
通过市场研究，通过人口统计，调查房屋需求的种类和数量，结合本地地区的经济情况，以及附近其他房地产项目的状况和水平，以确保本项目具有可行性。
在市场分析的过程中，也要研究目标市场的购买力和品味总结出他们的需求和购买标准，结合售价设计不同的户型和面积，供应市场上各种人群的需求，以增加销售量和市场占有率。
二、区域分析该项目的开发需要对所在地区进行深入分析。
对区域的社会经济状况进行评估以了解区域的吸引力。
通过研究当地政策和社会背景得知该社区将有新的投资和未来持续发展的项目等。
同时，还需要考虑交通便利程度，城市规划及建筑的限制.同时，这些分析还应该涵盖到目标人群的工作地点和重点学校的分布，以便适应他们的需求，让他们能够方便地购买房产并享受相关服务和便利。
三、项目策划在项目策划阶段，需要对所有细节进行规划，以确保该项目的可行性。
首先，应明确合理的项目定位，规划各种物业类型的占比以适应市场需求，其中包括住房，购物中心，酒店式公寓，写字楼等，并确定相应的户型设计。
这下一步是确定购买价格和预期收益。
除此之外，还要确定项目可行性研究所需的预算，以及完成项目开发所需的时间。
四、推广计划推广方案是确定销售策略的重要组成部分。
该计划应该包括项目名称，品牌战略，营销渠道，公交宣传和关键活动等。
开发商需要确定推广的目标受众以及如何更好地与他们进行沟通，营销策略成为一个关键部分，开发商需要在不同的媒体平台进行宣传，并举办一些活动重新这个项目的优势。
五、财务预算最后，需要完成项目开发所需的财务预算。
水晶实体店创业计划书
水晶实体店创业计划书一、创业背景水晶作为一种独特的宝石，有着优雅美丽的外观和神秘的能量，深受人们喜爱。
随着人们生活水平的提高和对美好生活的追求，水晶饰品的需求越来越大。
然而，目前市面上水晶产品的真伪参差不齐，品质良莠不齐，消费者在购买之前往往无法判断水晶的质量和真实性。
因此，开设一家水晶实体店，专注提供优质水晶产品和专业的服务，满足消费者对高品质水晶饰品的需求，具有广阔的市场前景。
二、市场分析1. 消费市场需求目前，随着人们对美的追求和精神层面的关注，水晶作为具有独特魅力和能量的宝石，受到越来越多消费者的喜爱。
水晶饰品不仅可以起到点缀服饰、提升气质的作用，更能带来好运、保平安、驱邪避邪等功效，深受消费者喜爱。
因此，市场需求较大，具有较好的发展潜力。
2. 竞争分析目前市场上水晶产品的品质良莠不齐，真伪难辨，很多消费者在购买水晶饰品时存在信任危机。
因此，开设一家专注提供优质水晶产品和专业服务的实体店，可以在竞争激烈的市场中脱颖而出。
三、经营模式1. 商品定位：水晶实体店主要经营水晶饰品、水晶工艺品、水晶摆件等相关产品，注重品质和真实性，让消费者放心购买。
2. 服务定位：提供专业的水晶知识普及和选购指导，为消费者提供个性化的服务和定制服务，树立品牌形象和口碑。
3. 营销策略：结合线上推广和线下实体店，举办水晶讲座、展销会等活动，吸引消费者，提高品牌知名度和美誉度。
4. 售后服务：建立完善的售后服务体系，提供售后保养、鉴定和升级等服务，让消费者放心购买、放心消费。
四、资金需求1. 资金用途（1）租赁店面：根据实际情况租赁合适的店面；（2）装修及设备：进行店面装修和购买必要设备；（3）货品采购：购买水晶饰品及相关产品；（4）营销推广：进行线上线下的宣传推广活动；（5）人员配备：招聘专业的水晶顾问和售后服务人员。
2. 资金来源创业者个人资金、银行贷款、合作伙伴投资等多种途径，共同筹集创业所需资金。
五、运营计划1. 开店准备（1）选址租赁：选取繁华地段，店面位置要好，交通便利；（2）店面装修：设计、装修、橱窗展示；（3）货品采购：找到水晶产地或水晶批发市场，选择优质商品；（4）人员招聘：选择有水晶饰品销售经验及专业知识的顾问。
整体营销思路
整体营销策划思路一、市场定位。
对“中国水晶城”项目进行定位，包括前期的市场调研和项目的SWOT分析，及1、2、3号馆的功能业态定位，使得业态比例合理，功能互补。
二、建筑优化。
包括商铺优化及业态定位优化，考虑到具体的可操作性（走廊宽度，消防、暖通、业态比例、功能分区等）。
三、现场布置。
对中国水晶城展示接待中心进行现场布置，包括沙发、桌椅、茶几、水杯等，同时招销售接待人员并进行专业的培训。
培训内容主要是怎么介绍项目，抓住客户的心里所想，怎么与客户进行交流（因为接待人员很重要，一不小心说错话就错失客户）.现中国水晶城LOGO已确定，可以制作名片及项目楼书、VI延展和DM宣传单，对商铺需求者进行信息登记管理等，做好开盘前的“蓄水”工作，一般商业地产开盘选择在旺季（东海国际水晶节）之前、楼盘主体完工之前。
四、营销推广。
这一块主要包括售楼处的包装和户外包装。
售楼处主要做VI延展（纸杯设计、手提袋等），楼书、DM 单等，售楼处大量宣传要达到这样一种效果：即让商铺需求者有种“一铺难求”的感觉。
户外包装做围挡、高炮、海报等。
五、项目开盘。
商业地产项目要经历蓄水期、开盘期、开业期、养市期、正常运营期，所以在开盘前要进行充分“蓄水”。
一般蓄水量（售楼处商铺需求者的有效登记数量）：商铺供应量＞3:1才能选择开盘，一个商业地产项目只有一次成功开盘机会，开盘期是中国水晶城项目的重中之重。
六、销售管理。
最重要是商铺定价问题，价格的制定采用什么方法（市场比较法、成本导向定价法、房屋租售比定价法），要考虑的因素包括（每㎡的土地成本、装修费、物业管理费、利润等）。
商铺的租赁和销售采用什么方式：售后包租、使用权销售、产权销售等，付款方式包括分期付款、银行按揭，有些包括收取过户费、管理费等，要制定具体可操作方案。
七、招商管理。
在招商策划中需要解决什么样的合作伙伴，给予对方什么利益，如何才能实现价值最大化的问题，制定具体的招商计划书。
招商主要分为主力店招商和中小店招商，“中国水晶城”项目主力店包括超市和有品牌影响力的服装、珠宝等。
某地产水晶城可行性研究方案
天津万科玻璃厂项目可行性研究报告天津万科兴业(集团)有限公司二零零壹年八月目录第一章项目决策背景1.内部因素2.外部因素第二章项目概述1.项目区位及用地2.项目宗地现状3.项目周边的社区配套4.项目周边环境5.项目市政配套分析6.土地价格第三章项目法律及政策性风险分析1.项目用地取得土地使用权法律手续分析2.项目合作方式及风险评估3.总体评价第四章市场研究1.区域市场成长状况2.区域市场供应产品特征3.整体市场对本案影响因素4.目标客户、产品及价格定位第五章规划设计要点1.初步规划设计思路2.规划设计的可行性分析第六章项目开发计划1.开发机遇2.开发周期安排3.销售周期安排第七章投资收益分析1.成本预测2.税务分析3.经济效益分析4.项目资金预测第八章可行性结论1.项目优势2.项目劣势3.结论及建议第一章项目决策背景一.内部因素1.天津万科公司项目布局万科自92年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等项目，其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方米。
世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。
由此可看出，天津万科的主要项目集中在城市的北部。
反观天津的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。
由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。
万科自92年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。
万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域。
所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落。
小区规划分析——天津水晶城
会所总面积为4443平方米， 它处于整个水晶城的中央， U字型轴的焦点上。它的东 边是一条步行街，北边是通 向主入口的大道；一条蜿蜒 曲折的水景从主入口一直延 续到会所，然后向西缓缓流 入卫津河。
古老的厂房柱，厚重的 铁轨和轻盈的玻璃，灵 巧的钢结构穿插在一起， 形成一个空间——————天津水晶城
一、小区地理位置 二、小区规划图分析 三、各具特色的组团和邻里空间 四、高效的交通体系 五、商业和公建 六、住宅产品分布 七、社区会所 八、水晶城建筑 九、结束语
水晶城位于天津市区 南部,梅江南生态居住 区之卫津河东岸，行 政区划属于河西区,原 天津玻璃厂厂址。距 离中环线围堤道段约5 公里,距离正在建设的 东南半环线约3公里,距 离南楼市级商业中心 约6公里，距离规划友 谊路市级行政中心约5
会所的功能非常全面， 它集管理和娱乐为一体， 既有网球场，室内游泳 馆，健身房，多功能厅 （三个羽毛球标准场地） ，乒乓球，台球，棋牌，
咖啡厅，餐厅，报刊阅览， 儿童游艺等康乐设施；又 有物业管理用房等便民设 施。
璀
雪
璨
景
夜
景
鸟瞰公园
城市小区的建设改善与提高了城市居住 水平与质量，然而， 人们居住生活条件的
改善，生活需求的满足，并不仅仅在于居 住面积的增加和住宅设计合理的程度。居 民的居住生活本身包含着生理、心理 安全
等等多层次，多选择的方面，而且与其居 住周围的各种自然因素，人为因素(如社会 因素， 经济因素)具有密切的关系。
城市居住环境是容纳人们居住生活范畴 内的一切活动的物质空间， 它与城市的公
因此，首先要充分认识到规划：设计
即社会环境、物质环境与居住环境之问的 关系，才能取得最挂的社会效益、经济效 益与环境效益。
“水晶广场”项目整体定位及发展战略报告
“水晶广场”项目整体定位及发展战略报告佛山市南海区鼎创商业策划顾问有限公司2008年3月目录第一部分决策纲要篇 (4)一、明确企业的战略目标，所有行动向此战略聚焦！ (4)二、把成本聚焦到产出效益最大的部分 (4)三、寻找适合目标群定位的产品定位 (5)三、分析项目基本质素, 聚焦到可挖掘提升的方向 (5)四、注重口碑，扩大圈层效应，设计层层获利阶梯 . (6)五、用整合运营的方法把以上工作做对 (6)第二部分市场调研篇 (8)第一章狮山商业市场总体分析 (8)一、商圈概述 (8)1. 商圈概念 (8)2. 商圈研究的意义 (9)3. 狮山商圈发展历程 (10)4. 小结 . (12)二、狮山商圈现状分析 (13)1. 狮山商圈整体情况 (13)2. 狮山商圈分布情况 (13)3. 狮山商业物业的供应特征 (14)4. 商圈服务分析 . (15)5. 狮山商圈水平分析 (15)三、狮山未来商业物业供应情况 . (16)第二章项目分析 (17)一、项目价值可能聚焦的环节： . (17)二、区位分析 (18)1、区域价值分析 (19)2、. 区位价值总结 (20)三、项目竞争力分析： (20)四、SWOT 分析 . (21)1. 优势 . (21)2. 劣势 . (22)3. 机会 . (22)4. 威胁 . (23)五、项目发展策略： (25)第三部分项目定位篇 (26)第一章目标客户分析 (27)1. 目标群分类 (27)2. 消费者分类研究 (28)3. 消费群范围构成 (29)第二章项目定位 . (30)1. 市场定位 (30)2. 产品定位 (30)3. 项目形象概念 . (30)4. 建筑风格定位 . (30)5. 产业业态定位 . (31)第三章收益分析 . (34)1. 区域升值 (34)2. 经营策略 (34)3. 经营收益分析 . (35)第四部分结语 (36)第一部分决策纲要篇本篇说明决策纲要是指引我们走什么方向去思考问题的前提，它从企业在本案的战略意图，成本聚焦，整合运营模式等几个开发的核心去统领整个报告，使之不会偏离正确的方向。
东海水晶城花了800
东海水晶城花了800
摘要：
1.东海水晶城的背景和定位
2.800万元投资的具体用途
3.项目带来的收益和影响
4.对中国水晶产业的启示和推动
正文：
东海水晶城，这座我国著名的水晶交易市场，近日宣布投入800万元进行新一轮的升级改造。
东海水晶城一直以来都是我国水晶产业的重要载体，此次投资也凸显了其在未来发展中扮演的关键角色。
这800万元将主要用于提升市场的硬件设施和优化服务体系。
其中包括对市场内部道路、照明系统的改造，以及对商户经营环境的改善。
此举旨在为商户和消费者提供一个更加舒适、便捷的交易环境。
同时，东海水晶城还将加大信息化建设力度，提升市场的智能化管理水平，为商户和消费者提供更为便捷的服务。
这次投资的回报并不仅仅体现在硬件设施的提升上，更重要的是其对水晶产业链的深远影响。
东海水晶城的升级改造将带动周边相关产业的发展，如物流、餐饮等。
同时，市场内部的商户也将受益，他们的生意将变得更加繁荣，进而带动整个水晶产业的提升。
对于我国水晶产业来说，东海水晶城的这一举措具有重要的启示作用。
在当前经济环境下，水晶产业需要不断创新，转型升级，以适应市场的需求。
此
次东海水晶城的升级改造就是一个很好的例子，它展示了如何通过改进硬件设施和服务体系，提升市场的竞争力。
总的来说，东海水晶城投入800万元进行升级改造，不仅提升了市场的硬件设施，改善了商户的经营环境，也对我国水晶产业的发展起到了积极的推动作用。
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常识1 ——客户动机：经济利益 常识2 ——客户决策视角：投资回报 战略 常识3 ——客户判断基础：经营前景 晓之以景——勾勒美好“钱景”
诱之以利——打造“钱景”保障系统
钱景1:
超高
商业附加值
标题 挖掘价值
7.03万㎡的商业中心（不含5000平米会所、幼儿园）
10万人流热潮的商业核心
（配人潮图）
钱景2:
建议案名为：
金芝麻街
辅以Slogan对商街的业态进行进一步的诠释：
南北双街 食购齐欢
对于此案名的使用，我们有如下六大理由——
芝麻街本身为美国著名的木偶剧名，当然我们并不打算在推广上有任何牵强借势 的举措，而是强调其本身给知道它的人以轻松的感觉；如果没有认知基础，也能 从字面上感觉到非常具有亲和力。也就是我们希望赢得的第一好感。
解决问题
目标
如何分解？ 隐形目标 在品质和形象下的 现金流 利益最大化 显性目标 区域核心商业综合体的标杆 城市中心商业shoppingmall 建筑在商业中心的城市豪宅
我们探讨的目的，是为了了解您最需要什么？
目标梳理
目标一
2009年底回款1.2个亿
销售完成后的指标要求
目标二
持续旺销，利润最大化
标题
Mission
商铺销售70％ 住宅销售35％
本报告重点解决商业的销售
标题
报告结构
1 2
Mission?
——目标梳理
Who am I ?
——我们卖什么？
标题
Q1:我们为什么要打破常规？
标题
欠发达区域商铺销售的常规模式：
模式 商住 结合 主导 模式 招商 主导 模式 操作要点 先卖住宅，待 住宅销售一段 时间，人气聚 集后，再卖商 铺。 优点 卖现实价 值，客户信 心强； 缺点 本项目的适用性
投资能力
亿万级 千万级 接近千 万 百 万 级 数百万 刚过百 万 十 万 级 接近百 万
编 号 1 2 3 4
出处
投资机构/大型私营业主 投资机构/台商/大型私营业主 中等私营业主/中等台商 小型私营业主/普通台商/高级公 务员/“本土地主” 1.2.3类人的亲属/小型私营业主/ 个体经营者/中高级公务员/企业 高级管理层 小型私营企业主/中高级公务员/ 企业高级管理层/个体经营者/ 1.2.3类人的亲属
基本稳定
14%
……
第 1年
第 2年
第 3年
第 4年
第 5年
…… 第15年
时间
项目属性
区域属性
未来的财富广场中央区
产品属性
肥西前所未见的，体验式的，最有情调 的，具有文化特色的商业block街区
投资属性
安全、稳定、升值、长期
推广形象一
圣地.财富广场
——“block”首席街铺
MUSIC block
推广形象二
标题
Q2:打破常规从哪里入手？
1
Mission?
标题
2
Who am I ?
基础 战略
一切从客户需求出发
建立关于客户需求的常识： ——客户为什么买商铺？ ——客户如何做出购买决策？ ——客户根据什么判断商铺价值？ ——本项目的客户是谁？
常识1——商铺是产生财富的载体，客户购买商铺的最基本目的是为了生财 或升财，即追求财富利益
资金回笼慢； 根据项目目标及 开发模式，必须先 卖商业后卖住宅；
通过招商引进 卖未来， 知名大商家， 通过主力店 促进商铺销售。 增强客户信 心；
销售的成败主 回款时间紧迫 要系于主力店 的招商，项目 销售的风险过 于集中； 主力店的招商 一般周期较长；
按常规模式销售，难以实现项目目标，必须寻求突破。
不绝，生生不息之意。 标志对中文字体做特殊设计，以曲线为创作手法，笔划粗细相间，追求轻松、热 烈的设计风格。线条圆润中不乏锐利感，简洁大方。 标志采用橙色与明黄色，橙色象怔热烈，明黄色象怔吉祥，二者相配，相得益彰， 富有极强的视觉冲击力。
三、广告目标
（1）影响力/传播力（引发关注）
有效影响业内人士，使之成为专家级传播核心（快捷、专业）；
个体经营者
小私营业主 企业中高层 大型或中等私营 业主
投资/自用
投资/自用 投资 投资 投资 投资 投资 自用 投资 投资 自用
获得资产沉淀，风险保障
风险保障 获得稳定收益 获得稳定收益，风险保障 获得稳定收益、资产沉淀 风险保障 获得稳定收益，风险保障
第 二 类
中高级公务员 企业高层
中小实力的外来 商
（2）品牌内涵（提升好感） 建立不同于以往商业项目的品牌形象，通过广告传播除了凸现商业价值外， 同时传达给商家乃至消费者更具亲和力的心理感受，从众多商业地产项目 中赢得更多的期待（建立社会特别是西区的广泛关注度与期待程度）； （3）产品／市场状态（帮助说服） 解释产品的规划理想（化抽象为具象）； 宣扬产品的市场反响（不断以新签约客户的事实说话）。
实现后的结果
实现目标利润
目标三
提升和巩固企业品牌，加推项目二期高端住宅
目标四
探索新模式，积累经验，利用手中的客户资源，打造三期商业巅峰之 作
实现第一个目标是当前工作的重点。
2009年底回款1.2亿意味着什么？
Background： 区 域：成熟欠发达 可售产品：商业2.7万M2， 住宅3.3万M2； Time： 销售时间：六个月（2009.6－2009.12）
操作关键点：
引入知名品牌的经营公司，给客户以信心；
明确发展商、经营公司、小业主之间的权责和利益关系；
时间要求：
2009年5月，商业街解筹之前确定；
创造价值
风险保证3：开发商建立商业推广基金，帮助商家旺场
目的：
帮助商家进行整体宣传和营销，聚集人气，营造商业氛围， 促进一期商业销售；
促进后期住宅增值；
体验式风情街区 时尚纽约
标题 创造价值
潮流阵地（赢取眼球效应）
最新潮流信息的集散地，
时尚而具特色，眼珠效应佳，
引起消费者的共鸣。
浪漫巴黎
休闲浪漫情怀
以别具特色的异国风情体现休 闲浪漫的生活情致
标题 创造价值
1
Mission?
标题
2
Who am I ?
基础
一切从客户需求出发
常识1 ——客户动机：经济利益 常识2 ——客户决策视角：投资回报 常识3 ——客户判断基础：经营前景
我们前面曾经强调过，不希望做不切实际的包装，以看似甚有气势的案名来赋予 它所谓国际化或者是异国风情，那样客户看到产品时会产生落差，适得其反。因 此，希望使之更为轻松、更为热情。
在现有市场的商业街项目中，这一案名应该能够达到突围和引发关注的效果，并 具有一定的话题性，从而形成口传性。
冠以“金”字更使得其具有商业特性，对位于商家的行业属性和经营期望。
战略
晓之以景——勾勒美好“钱景”
诱之以利——打造“钱景”保障系统
风险保证1——开发商品牌
挖掘价值
品牌属性
NO.1
圣帝地产品牌 可信任 稳定 升值 高档
品牌延展
品质 严谨 文化 有责任感
风险保证2：引入品牌经营公司统一管理，保障经营
目的：
通过专业经营公司对商业街的统一经营运作，吸引消费者，保证 经营前景；
6:全城首创2楼街铺化
7:体验式风情街区 8:超高商业附加值
回报 率
美好 钱景
9:品牌开发，信心保证
10：品牌经营公司保障 经营 11：专项商业推广基金 旺场 12：品牌主力店进驻， 带旺人气
安全/稳 定
保障 系统
本项目最终成为一个安全稳定的升值系统：
投资回报率
成熟商业区参考：合肥淮河路10年时间年均租金增长26％ 成熟社区参考：元一中西街，5年时间年均租金增长约10％ 近期市场借鉴：新华合钻街区预计其投资回报率年均增长5％ “金三角”商业格局形成 住宅开发，人气聚集 经营保障系统 住宅开发，人气聚集 经营保障系统 肥西平均水平 6% 5% 7% 7.42%
购铺决策视角
增值性、长期性 增值性、长期性 回报率、增值性、长期性 回报率、增值性、长期性 回报率、增值性、稳定性、安全 性 回报率、增值性、安全性、投资 门槛
5
6
一般而言，财富等级越高，越关注回报的长期性； 财富等级越低，越关注短期快速回报及安全性；
常识3——客户最终是根据经营前景来判断投资回报的，其最直观判断因 素则是租金和售价
购铺用途
收益途径
判断基础
投资
租金或转售价格
投资回报
内在 经济 原理
经营
营业额
经营前景
本项目客户定位——根据产品的价值本项目的客户分为3个层次
客户类别 中级公务员 个体经营者 小私营业主 企业高层
首期支付 能力（元）
相应总价范 围（元）
相应产品
第 一 类
3万－5万
16万－20万
40M2的一层内街铺
中等实力商家 大型私营企业主 第 三 类 中高实力外来商 高实力商家
获得稳定收益、资产沉淀 风险保障
获得资产沉淀 风险保障，传统观念或习 风险保障 获得资产沉淀，降低使用 成本
东莞整体商业销售市场：以投资为目的的客户约为70-80％；
1 Mission? 2 Who am I ?
标题
基础
一切从客户需求出发
大型或中等私营业主 中高级公务员 第 企业高层 二 类 中小实力的外来商 中等实力商家
16万-25万
32万-50万
60M2的一层外街铺 100M2的一层内街铺
第 三 类
大型私营企业主 中高实力的外来商 高实力商家
35万以上
70万以上
平均约150M2的二间大街铺