某地产项目整体定位报告

美加德地产转水埠项目整体定位报告目录前言 (3)第一部分：策划思路简述 (4)报告的核心思路： (5)第二部分项目与市场环境分析 (6)一、项目概况： (7)二、中观市场环境回顾： (9)三、宏观环境回顾分析： (11)第三部分项目的整体开发战略 (15)一、项目地块的发展思路： (16)二、项目的各地块体量分配原则。

(17)三、各地块的建筑与规划协调性 (18)四、本项目总体定位 (20)五、本项目的命名与市场定位 (21)六、整体开发战略 (22)第四部分商业部分的开发战略 (23)一、本项目的酒店性质定位。

(24)二、项目现有商业必须把握的要点： (31)三、项目商业部分的体量与建筑形式： (33)四、项目目标消费群定位 (33)五、商业部分的开发思路及命名建议 (34)六、本项目业态引进的原则： (35)第五部分住宅物业的开发战略 (36)一、住宅部分的总体策划思路概述： (37)二、住宅物业目标客户群分析 (37)三、住宅开发理念： (39)四、住宅的产品定位 (41)五、产品园林设计建议 (41)六、项目核心价值体系／竞争优势构建 (44)七、住宅物业的定位支持 (45)八、住宅开发节奏与体量的建议： (47)九、项目的开发模式建议 (49)结束语 (51)前言在葱绿的狮子山下，在清秀的崇阳溪边，这世界给了我们独一无二的自然环境。

而自然的山山水水靠诉我们要懂得规律。

拔苗不可助长，画饼不可充饥。

珍惜这一片山水，也为珍爱的这一片土地，我们一定要按照事物的发展规律来把控项目发展的方向，精耕细作，精雕细琢，最终实现大武夷区域的一个人居精品之作。

第一部分：策划思路简述报告的核心思路：项目作为一个地区标杆性的地块，如何对位的解决关键性问题是本报告的核心思路。

指导思想：以国际级江山环境，创五星级生活品质！本项目的开发理念：以品质地产为开发理念，构筑“都市上层观景台”重点解决四大方面的问题最终打造“世界级湾区人居作品”，成就“XX品质人居的巅峰之作”第二部分项目与市场环境分析一、项目概况：（一）技术经济指标：（二）项目分析：崇阳溪项目地块狮子山1、项目地块的整体发展思路的推论：从项目的发展原则和各地块发展思路分析的四个结论推导结论一：项目的地块形状不方正,呈扁平香蕉状.与其他项目的地块相比规划难度结论二：项目的地块属于隔断型地块,周边无生活配套,因此完善配套设置是本项结论三：项目有建五星级酒店的规划,对于本项目的提升存在着机会与挑战.结论四：项目依山面水,景观优越,居住品质纯净, 便于提升楼盘品质，进而升华关键在于如何做好配套！2、项目的性质：从本项目的地块性质来看有以下三个特点：由此可见本项目：是集商业、酒店、住宅于一体城市综合体小结： 1、项目做好配套部分（生活、商业、交通配套）；2、其次定位中高端群体，降低对日常配套的过度依赖。

二、中观市场环境回顾：（一）XX市房地产市场：1、从近几年市场销量情况分析，XX房地产市场受国家各种房地产政策影响较大；2、未来两年内，受土地供应量的影响，预计商品房市场供应量将大于140万平方米，房地产市场竞争较为激烈；3、XX商业市场运营水平整体较低，尤其是特色商业尚未兴起；4、XX酒店市场经营状况良好，高档次酒店入住率高；5、XX房地产开始走向品质竞争，入户花园、中心花园等概念渐深入；6、XX比较旺销的中大户型产品总价在40-50万之间；超过此价位将令销售出现困难。

7、中小户型产品热销构成XX四级城市的独特现象；8、XX消费者对于小高层、高层的接受度已开始普遍；9、品质较好的楼盘价格已超越4000元/平方米大关；小结：1、XX市场对住宅新产品接受度较高，而区域市场产品普遍缺乏创新，对本项目而言有较大产品创新的发挥空间。

2、本项目开发要充分关注和注重国家政策对市场的影响3、市场价格成长的趋势，区域规划与发展的利好，将对未来本项目的中高端定位形成重要的价格与观念支撑（二）本案的分析回顾：1、本案、宝龙武夷国际新城、南平公安干校、卫校、闽北经济开发区及周边项目的建设及投入使用，将逐步形成较为独立的新中心生活及配套区；2、本案属于一个城市边缘区板块，基础生活配套、商业配套及公共交通规划等严重缺乏；3、本案有良好的生态自然资源，前临崇阳溪，狮子山三面环抱，依山傍水，视线广阔，是上风上水之地；4、沿溪地块和靠山地块有5米左右的天然高差，便于地下土方开挖；5、狮子山水渠通过地块，具备打造优质天然水系园林的基础条件；项目的可塑性较强，但必须尽快提升人气，充分发挥五星级酒店与景观资源优势三、宏观环境回顾分析：（一）新政缘起新政出台对项目的影响：对投资性与改善型住宅带来较大的影响（二）新政分析：的土地成本较高，必然要实现较高的价格目标）。

（三）周期预测：（四）XX观点由上一次新政推出时，XX十多个楼盘所经历的市场过程的表现来看，主要是对项目的以下几个方面提出命题。

主要解决“4W”的问题1W：什么时间开发的节奏掌握，尤其是开盘时间的把握2W：什么货量根据对于新政的理解，在每一阶段推出多少货量。

以避免滞销与缺销3W：什么产品在新政条件下，如何对每一期的产品进行契合市场需求的设计与规划4W：什么力度在项目的整个推广期，在什么时候做什么力度的推广对策：把握好时间点是关键，做好产品，把握建设周期，适时推货推广（五）参考案例万科（广州）金色花城开盘2008年12月，2009年5月销售售磬。

销售价比周边楼盘高出2000——3000元/平方米1、开发节奏放缓2、推货时机把握好3、低端产品先行，主打中小户型。

以90-100平方米70%，120为30%广州万科金色家园因此：本次新政对于项目规划大户型受较大的影响。

项目宜走“实用主义豪宅”的路线。

切勿盲目以大户型炫耀档次。

对项目启示：主推中户型打开市场，练好内功，待楼市解冻时，迅速升价，快速出货。

说明消费者在高端住宅方面更多认可的是品质！而非是大面积！本节小结：1、来自政策和市场方面的形势需要审慎乐观、严阵以待。

2、本项目成败的关键在于配套商业的规划和运营。

3、本项目可利用的各类资源和可规划产品类型可以较丰富。

第三部分项目的整体开发战略一、项目地块的发展思路：1、项目发展的思路因此本项目必须走品质地产的之路！（二）项目的开发目标Array二、项目的各地块体量分配原则在确定酒店档次与所需面积的基础上，其他商业全部建设为商业配套三、各地块的建筑与规划协调性（一）地块建议1、住宅为项目的重中之重，是资金回笼的主要产品。

因此地块规划首要确定住宅规划区，尽量使住宅能有最优化的规划环境。

住宅用地必须有良好的长宽与纵深，因此建议住宅用地使用纵深较大的3号合理分配商业部分的面积以确保住宅容积率的可售建筑面积为主123入口广场用地；2、而商业部分用地，主要是使用临街面较宽，不规划的地块对商业街的影响不大，因此建议1号地为商业用地；3、酒店部分为保持良好居住品质，需要有一定的纵深，地块的规则性可低于住宅区。

则建议2号地为酒店用地。

4、住宅配套设施如幼儿园、变电站及小区垃圾区则放在地块的右下角（二）资源部分：1、酒店与住宅部分共享入口广场、江畔风景及半山公园等资源；2、酒店与住宅的停车场分开；3、住宅共享酒店的五星级会所。

注：详见酒店定位部分的分配共享五星级酒店会所、商业街区的配套四、本项目总体定位（一）定位依据与阐述五、本项目的命名与市场定位（一）总体命名建议名：御景湾预备名：江山御景1、项目倚山面水，江畔山居一应拥有，美景生活就在此中；2、“御”：五星级酒店的配套与生活品持延伸着君临天下的身份认同感；3、视野大气磅薄，都市盛景一揽无余，体现项目的独一无二之处。

（二）子项目命名原则：均以主项目名为开头，承接子项目名称。

如酒店：御景湾大酒店住宅：御景湾商业：御景湾美食公园（三）市场定位1、走高端路线，从项目的自身条件（酒店档次，高端客户对一般生活配套的需求降低）而言是适合的；2、本项目是以前所未有的江山气质和五星级酒店规划全面引领XX最高生活消费形态的标杆，是本项目异于所有项目的最大竞争力。

六、整体开发战略（一）原则：配套先行，把握节奏1、配套本项目发展的关键所在，住宅的价值项目的人气均需靠配套提升。

因此配套必须先行；2、商业街优先于酒店。

因酒店的建设与营业系统相对复杂与庞大，因此商业街在招商与运营时可先行；3、住宅不应急于开工开售，其开发建设应充分考虑新政对区域市场的影响，而审时度势，周期应对新政有一个完整的理解，把握好开发的节奏，尽可能做到开发一批售罄一批。

（二）整体的开发思路：注：住宅销售以市场回暖状况为依据。

第四部分商业部分的开发战略一、本项目的酒店性质定位。

（一）案例分析（引据市场调查部分）名称胜德山庄星级四星标准地址福建省XX市朱熹大道狮子山建筑面积约11000平方米客房数量约90间入住率75%客房形式总统套房、豪华套房、商务套房、三人房、标间停车大型停车场配套设施商务中心、商场、美容厅、咖啡厅、中餐宴会厅以及大中小型会议室、娱乐城、休闲中心、健身中心、桑拿对本项目启示：1、该酒店良好的控制了体量，保持良好的入住率。

2、配套设施齐全，餐饮、住宿、娱乐、休闲、商务功能一应俱备，可让高档消费者足不出户，享尽一切。

（二）本项目酒店的开发理念：1、市场的主流酒店形式：酒店类型位置客户群案例奢侈型的地标性酒店城市中心区商务接待喜来登、凯悦园林型风景酒店城郊地段政务与商务需求湘潭盘龙大酒店，海口美兰温泉大酒店、豪华地标酒店园林式酒店2、本项目酒店设计条件分析：占地面积≥25000平方米容积率 1. 0≤容积率≤1.5建筑密度其中酒店≤25%星级五星级VS1、酒店的容积率较低，建筑密度低。

客观上使酒店地块的设计形式分为两块：1）酒店主体——小高层裙楼式建筑●客房分布——小高层部分●配套商业服务——裙楼式商业2）其他商业面积：作为集中式商业做特色商业街及酒店式服务公寓，让酒店吸引更广泛的客户群，提升商业的功能与辐射能力2、由于容积率与建筑密度的要求，酒店的应当有较大的园林景观面积（如广场、中心园林、休闲设施）酒店开发理念需要结合项目的区位状况我们应当走园林式酒店产品的路线建议：小高层酒店主体+服务式公寓+集中式商业区+广场+园林（三）酒店的建设规模评估1、酒店规模的推论一般我们知道：酒店主要分为客房、公共区、配套设施三大部分而我们在确定酒店规模时首先要测算的是酒店的客房数量，然后按酒店建设要求的比例计算配套设施与实用建筑面积。

注：1）上表是依据酒店选址基本要求而规划，其中均以一般四级城市5 年内的发展规律而制定参考标准。

预计XX市10年之内暂时不会有城市质变。

2）酒店的星级定位与客房数量，客观上在酒店选址要求根据整个县级市或县级城市，相应的GDP与城市人口来决定。