世联地产 项目住宅项目定位及产品定位全案报告
合集下载
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
•珠江三角城市群特征：中心城市的轴 向扩散带动中小城市发展，点——轴系 统形成，即扩散阶段。以香港为核心， 深圳为代言人，周边城市形成产业分工 ，并向特色性方向发展。
•长三角城市群特征：信息化与产业高 技术化高速发展，区域生产力向均衡化 发展，空间结构网络化，形成点——轴 ——网络系统，整个区域成为一个高度 发达的城市化区域。
项目位与杭州城西蒋村商住区，与主城以及 西溪湿地无缝连接，是城市新兴的高端住宅 区
•本
案
•7
•6 .6 •武
公公 林
里 里•西 广
湖场
•本案
•本案 •700米
•西溪湿 地
•关键词一 ：
新兴高档居住区
•区域属 性
•项目属 性
•区位、交 通
•生活配套
•西溪天堂
•绿城育华学校
•西城广场
片区发展已进入成熟临界点，交通系统发达
业5000多家（占国内市场20％）、打火机8000多家（全 球市场的70％，国内市场的95％）、低压电器900多家 （国内市场的65%)以及塑料薄膜、眼镜
•浙江全省88个县市区中，有85个县市区形成了以特色产业为 标志的块状经济据2004年统计，目前浙江有中小企业108万家 ，税收占全省的60%，外贸出口交货值占销售产值比例达16％ ，涌现了1500多家年销售收入超过亿元的中小企业。亿元以 上商品交易市场463个，摊位数28万个 。
•资料来源：杭州统计年鉴
通过各项指标对比，杭州民间的富裕度 及消费潜力和意识在各城市中名列前茅
•资料来源：世联分析
杭州是浙江的杭州
浙江省内“藏富于民”、“家庭作坊式产业”的经济特点 ，培育出了大量的财富阶层
•嘉善：木业集群，
3000多家
•长三角城市群特征：信息化与产业高 技术化高速发展，区域生产力向均衡化 发展，空间结构网络化，形成点——轴 ——网络系统，整个区域成为一个高度 发达的城市化区域。
项目位与杭州城西蒋村商住区，与主城以及 西溪湿地无缝连接，是城市新兴的高端住宅 区
•本
案
•7
•6 .6 •武
公公 林
里 里•西 广
湖场
•本案
•本案 •700米
•西溪湿 地
•关键词一 ：
新兴高档居住区
•区域属 性
•项目属 性
•区位、交 通
•生活配套
•西溪天堂
•绿城育华学校
•西城广场
片区发展已进入成熟临界点，交通系统发达
业5000多家（占国内市场20％）、打火机8000多家（全 球市场的70％，国内市场的95％）、低压电器900多家 （国内市场的65%)以及塑料薄膜、眼镜
•浙江全省88个县市区中，有85个县市区形成了以特色产业为 标志的块状经济据2004年统计，目前浙江有中小企业108万家 ，税收占全省的60%，外贸出口交货值占销售产值比例达16％ ，涌现了1500多家年销售收入超过亿元的中小企业。亿元以 上商品交易市场463个，摊位数28万个 。
•资料来源：杭州统计年鉴
通过各项指标对比，杭州民间的富裕度 及消费潜力和意识在各城市中名列前茅
•资料来源：世联分析
杭州是浙江的杭州
浙江省内“藏富于民”、“家庭作坊式产业”的经济特点 ，培育出了大量的财富阶层
•嘉善：木业集群，
3000多家
世联合肥都成印象项目整体定位报告
结论：
年去化量
产品和规划本身没有方向
性的大问题；可以进入市 场。
售价
规划的缺点在于未充分考 虑到外围建筑的影响，以
产品
及城市发展带来的土地功
能切合度。
如园林
现有设计主题明确，有利 建筑 于形成一定的市场差异性： 户型等 但整体看,产品价值没有 很好整合、放大、传达给 客户。
我们要延续原有长处精髓； 不足部分需要弥补，并增 加宣传和展示。
银行贷款利息
利率按照5.49%计算
6 不可预见费
按照以上1-4项的3%计算
7 销售费用
营销推广费
按销售收入的2%计算
8 销售税费
含营业税、附加税费 按销售收入的5.56%计算
三 开发成本
总成本费用-销售税金
四 项目利润
扣企业所得税
销售收入-总成本费用-所得税
五 成本利润率
项目利润/开发成本
正常 售价
规划不变更
税后1亿 的利润
四种选择
规划局部调整， 保留北侧两个组 团过度，东西两 侧加小高层。 R=1.4 。
规划全部调整， 容积调整至约 2.5。
规划全部调整， 容积率提高至最 高值2.8。
1、产品增值—可能的方向如： ➢定位差异化、细分市场 ➢产品和园林特色、产品附加值； ➢服务增值；如“八大承诺” 在后续定位及物业发展建议
3、增加高价值功能的比例，如商业。
4、改变功能，如产权式酒店。
5、营销增值——可能的方向如：
➢提升知名度，拨高形象；
➢降低首付门槛手段；
在后续营销报告中研究
5
方向二涉及发展战略选择及物业发展建议；
我们首先针对方向一的四种选择进行初步判
世联深圳益田假日广场综合体项目定位报告71PPT
总部基地
客户需求→物业配置
大堂是物业形象的重要 体验点
其次是与工作密切相关 的电梯和车位
形象和品质高于价格
总部基地
客户需求→物业配置 写字楼入口
设置独立出入口 写字楼底部采用巨大的中庭 式门厅，显示气派与大度
总部基地
客户需求→物业配置 共享空间
商业裙楼顶部设置多层次的园林及休闲设施，形成业主 专享的交流空间；同时运动等配套设施如网球场、高尔 夫球练习场等也可设置其间。
写字楼→市场稀缺产品
产品定位
顶级写字楼定律：
减少销售面积弹性，强制性选择 产品空间感好，放大产品面积，提高进入门槛
锁定中小型企业总部 基本单位面积为800—1000㎡为模数 可自由拼合拆分
写字楼定位
定位考虑的 因素
针对中型高端企业/量身定做 作为企业总部/提高进入门槛 创新概念增值/树立顶级形象标杆 部分自用
对休息厅/餐厅/多功能厅等体 现写字楼档次及形象的配套 也有关注
知名度代表区域形象 其次是便捷程度
9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。21.8.1621.8.16Monday, August 16, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。00:39:3600:39:3600:398/16/2021 12:39:36 AM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。21.8.1600:39:3600:39Aug-2116-Aug-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。00:39:3600:39:3600:39Monday, August 16, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。21.8.1621.8.1600:39:3600:39:36August 16, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。2021年8月16日星期一上午12时39分36秒00:39:3621.8.16 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。2021年8月上午12时39分21.8.1600:39August 16, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021年8月16日星期一12时39分36秒00:39:3616 August 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。上午12时39分36秒上午12时39分00:39:3621.8.16
世联合肥亩房地产项目产品定位建议报告
创新是相对而言的
基于竞争对手的竞争策略——也即在目前工业园区产品 和同类价格区间内的产品要保持领先
可能在市场已经出现的 创新是借用一些元素，提升性价比和舒适度
我们的竞争力——不是市场最好的产品，而是在这一价 格区间内，性价比最高，也就说不是做产品，而是市场 需要
创新的元素运用
基本原则是满足舒适性、性价比和功能弹性的原则
具体内容已在报告中详细描述，需要设计单位落实。
关于花园洋房
本身就是一种多层住宅的功能升级 具体可以体现在如下： 建筑形态的丰富，与户内空间结合 户型内部舒适舒适空间的营造 建筑与景观的融合，主要依靠于整体规划结构和景观营造 更多的是注重客户的感知，所以强化展示
关于花园洋房创新——我们的定位要求和详 细解释
退台洋房的建筑形态——层层退台，立面丰 富，户型内部舒适感强
退台洋房的户型设计——层层退台，多数采 用宽厅设计，内部空间感强
关于是否设置叠加别墅的问题
在报告中，我司已阐述，主张开发少量的叠加别墅作为项目标杆 产品； 依据市场的现状，按照世联经验，本项目适量的叠加别墅开发是 可行的； 项目最后建议开发30—40套叠加别墅作为标杆产品，营造社区的 居住氛围。
其他项目的现代主义建筑风格提示
关于户型面积及配比的问题
报告中已详细描述，请贵方查阅。
一般开发商在确定户型的时候不是按照某类面积范围内都提 出来比例（比如80—90多少，90—100多少，100—110多 少），而是按照户型的可能的面积区间及项目定位的要求提 出来，比如两房的面积区间和比例，三房的面积区间和比例。
关于项目产品层面的问题
本报告是严格保密的。
3
贵司提及、项目汇报过程中专家团提及以及 项目组认为需要在申明的问题
基于竞争对手的竞争策略——也即在目前工业园区产品 和同类价格区间内的产品要保持领先
可能在市场已经出现的 创新是借用一些元素，提升性价比和舒适度
我们的竞争力——不是市场最好的产品，而是在这一价 格区间内，性价比最高，也就说不是做产品，而是市场 需要
创新的元素运用
基本原则是满足舒适性、性价比和功能弹性的原则
具体内容已在报告中详细描述，需要设计单位落实。
关于花园洋房
本身就是一种多层住宅的功能升级 具体可以体现在如下： 建筑形态的丰富，与户内空间结合 户型内部舒适舒适空间的营造 建筑与景观的融合，主要依靠于整体规划结构和景观营造 更多的是注重客户的感知，所以强化展示
关于花园洋房创新——我们的定位要求和详 细解释
退台洋房的建筑形态——层层退台，立面丰 富，户型内部舒适感强
退台洋房的户型设计——层层退台，多数采 用宽厅设计，内部空间感强
关于是否设置叠加别墅的问题
在报告中，我司已阐述，主张开发少量的叠加别墅作为项目标杆 产品； 依据市场的现状，按照世联经验，本项目适量的叠加别墅开发是 可行的； 项目最后建议开发30—40套叠加别墅作为标杆产品，营造社区的 居住氛围。
其他项目的现代主义建筑风格提示
关于户型面积及配比的问题
报告中已详细描述，请贵方查阅。
一般开发商在确定户型的时候不是按照某类面积范围内都提 出来比例（比如80—90多少，90—100多少，100—110多 少），而是按照户型的可能的面积区间及项目定位的要求提 出来，比如两房的面积区间和比例，三房的面积区间和比例。
关于项目产品层面的问题
本报告是严格保密的。
3
贵司提及、项目汇报过程中专家团提及以及 项目组认为需要在申明的问题
世联保利广东番禺区桥南城市居住区项目定位报告
保利番禺区桥南项目定位报告
世联地产 2010-07
项目印象●区域
项目位于番禺区市桥南，沙湾镇南部居住规划区内，距市 桥中心仅10分钟车程。
番禺市桥
2000米 本地块本案
2003－2010年沙 湾镇城市规划将市良路 靠近沙湾水道规划为高 标准的南部住宅示范区， 规划该区可容纳20000 人。项目处于规划区内。
雅居乐鸿禧华庭三期“星徽”组团目前已经售馨， 下一期组团的推出时间待定。
86㎡两房单位 附送入户花园， 隔离厨房油烟， 功能分区明确。
采用了多 个知名品牌的 2500元/㎡精装 修备受好评。
其他板块竞争项目：尚东尚筑
在售户型为70-150㎡紧凑型两房三房单位，月销售量53套
项目 物业类型 占地面积 建筑面积 容积率
93-95
68
9301
35.29%
三房
101-117
343
11336
91.50%
125-146
221
11965
40.63%
132
20
10689
100.00%
四房
番禺奥园冠军城目前在售110-300㎡单位的 洋房，为3-5房设计，均价13000元/㎡，带 有3000元/㎡的装修，另还剩4套300多平 米的联排别墅在买，均价16000元每平米， 毛皮发售，一次性付款和按揭均享97折。
项目小区周边配套成熟，所处地段交通及配套设 施完善，北侧是南郊公园。项目多为9层高小洋 房，1梯4户设计，楼层低，实用率高达87%。
番禺最大的主题公园；
高端的社区配套：拥有风情商业街购物及极具特色的下沉式会
所
产品高端：20栋超高建筑，产品设计属于舒适大户型，均有双
套间设计 ，可选6000元/ ㎡豪华装修，7月即将推出大面积复式产品
世联地产 2010-07
项目印象●区域
项目位于番禺区市桥南，沙湾镇南部居住规划区内，距市 桥中心仅10分钟车程。
番禺市桥
2000米 本地块本案
2003－2010年沙 湾镇城市规划将市良路 靠近沙湾水道规划为高 标准的南部住宅示范区， 规划该区可容纳20000 人。项目处于规划区内。
雅居乐鸿禧华庭三期“星徽”组团目前已经售馨， 下一期组团的推出时间待定。
86㎡两房单位 附送入户花园， 隔离厨房油烟， 功能分区明确。
采用了多 个知名品牌的 2500元/㎡精装 修备受好评。
其他板块竞争项目：尚东尚筑
在售户型为70-150㎡紧凑型两房三房单位，月销售量53套
项目 物业类型 占地面积 建筑面积 容积率
93-95
68
9301
35.29%
三房
101-117
343
11336
91.50%
125-146
221
11965
40.63%
132
20
10689
100.00%
四房
番禺奥园冠军城目前在售110-300㎡单位的 洋房，为3-5房设计，均价13000元/㎡，带 有3000元/㎡的装修，另还剩4套300多平 米的联排别墅在买，均价16000元每平米， 毛皮发售，一次性付款和按揭均享97折。
项目小区周边配套成熟，所处地段交通及配套设 施完善，北侧是南郊公园。项目多为9层高小洋 房，1梯4户设计，楼层低，实用率高达87%。
番禺最大的主题公园；
高端的社区配套：拥有风情商业街购物及极具特色的下沉式会
所
产品高端：20栋超高建筑，产品设计属于舒适大户型，均有双
套间设计 ，可选6000元/ ㎡豪华装修，7月即将推出大面积复式产品
世联2024年珠海优特广场项目整体定位与产品优化建议报告
尊敬的领导：根据您的要求，我对世联2024年珠海优特广场项目的整体定位与产品优化进行了调研和分析，并撰写了本报告，具体如下：一、项目整体定位：珠海优特广场项目的定位应以现代商业综合体为主，覆盖商业、娱乐、文化等多个领域，打造成为珠海地区的购物、休闲、娱乐的一站式中心。
通过与国内外知名品牌的合作，吸引消费者，提供全方位的购物和休闲体验。
二、产品优化建议：1.商业租户选择：选择租户时，应充分考虑其品牌知名度、产品质量和市场影响力。
与国内外知名品牌合作，引入热门潮流品牌和高品质的大型超市等，提高广场的整体形象和吸引力。
2.商业配套设施：提供良好的商业配套设施，如大型停车场、餐饮服务、儿童游乐区等，满足不同需求的消费者。
引入国际知名酒店作为商务会议和展览的场所，增加商业价值和地域影响。
3.活动策划：定期举办各类活动，如特色展览、品牌发布会、主题派对等，吸引消费者，增加人流量。
结合节假日、商业促销和营销活动，提供优惠购物和增值服务，提升消费者的购买欲望。
4.空间设计：优化商场的空间布局和设计，通过合理的商铺分布、显眼的导航指示和宽敞的过道，提供便利的购物体验。
充分利用广场的室内外场地，设计休闲区、花园和户外广场，为消费者创造宜人的环境。
5.引入互联网技术：通过引入互联网技术，为消费者提供在线购物、电子支付、电子优惠券等服务，方便消费者的购物体验。
建立与周边企业和社区的合作平台，分享资源和客流，扩大影响力和市场份额。
三、结论：通过以上的产品优化建议，世联2024年珠海优特广场项目将能够完善自身的定位，并提高竞争力。
在未来的发展中，还需密切关注市场需求的变化和消费者的反馈，及时对产品和服务进行调整和优化，以适应市场的需求，提供更好的消费体验。
希望以上建议能对珠海优特广场项目的整体定位和产品优化有所帮助。
如有需要，我愿意进一步提供相关数据和分析。
感谢您的支持。
此致。
世联苏州西园路地产项目整体定位产品建议报告135PPT
u 城际轨道交通的建设加速了 长三角各城市间的联系，长 三角都市圈日渐形成
无锡
苏州 上海
学习改变命运,知 识创造未来
杭州
世联苏州西园路地产项目整体定位产品建议报告135PPT
城市区位
一体两翼的城市格局：东西侧大力发展 制造产业，中心大力发展商贸服务业
新区
市区
工业园区
1994年至2006年，园区和新区的发展已基本成型，形成了以制造业为 主的核心竞争力，引进了大批高端技术型人才。
u 湖滨一号更是以成 本价开盘，一举赢 得苏州客户的“芳 心”，形成销售奇 迹，奠定品牌知名 度
u 由于体量大，因此 湖滨一号采用低开 高走的入市策略，
学习改变命但运,是知 这一策略不适
识创造未来
成为引领者示意(1)
——中海进入苏州一举奠定区域引领者地
位
湖滨一号
花园洋房
引入成熟产品线
产品改进，入户花园改室内12平方米花园
地块之于企业：西园路项目和拙政园项目是福禧 在苏州的第一次正式亮相
学习改变命运,知 识创造未来
世联苏州西园路地产项目整体定位产品建议报告135PPT
对于地块意义的理解
福禧进入苏州后选择市中心地块进行开发——西园路地块和 拙政园地块
西园路项目和拙政园项目为福禧在苏州市中心开发不同产品 类型产品的中高端项目，属于标竿性项目
城市区位
学习改变命运,知 识创造未来
世联苏州西园路地产项目整体定位产品建议报告135PPT
城市区位
苏州，地处长三角经济发展核心地带， 受上海经济直接辐射，发展潜力巨大
u 地处长三角核心经济圈，直 接受上海辐射影响，经济发 展潜力强。
u 交通网络极其发达，成为苏 州经济加速发展的重要引擎 。
无锡
苏州 上海
学习改变命运,知 识创造未来
杭州
世联苏州西园路地产项目整体定位产品建议报告135PPT
城市区位
一体两翼的城市格局：东西侧大力发展 制造产业，中心大力发展商贸服务业
新区
市区
工业园区
1994年至2006年，园区和新区的发展已基本成型，形成了以制造业为 主的核心竞争力，引进了大批高端技术型人才。
u 湖滨一号更是以成 本价开盘，一举赢 得苏州客户的“芳 心”，形成销售奇 迹，奠定品牌知名 度
u 由于体量大，因此 湖滨一号采用低开 高走的入市策略，
学习改变命但运,是知 这一策略不适
识创造未来
成为引领者示意(1)
——中海进入苏州一举奠定区域引领者地
位
湖滨一号
花园洋房
引入成熟产品线
产品改进，入户花园改室内12平方米花园
地块之于企业：西园路项目和拙政园项目是福禧 在苏州的第一次正式亮相
学习改变命运,知 识创造未来
世联苏州西园路地产项目整体定位产品建议报告135PPT
对于地块意义的理解
福禧进入苏州后选择市中心地块进行开发——西园路地块和 拙政园地块
西园路项目和拙政园项目为福禧在苏州市中心开发不同产品 类型产品的中高端项目，属于标竿性项目
城市区位
学习改变命运,知 识创造未来
世联苏州西园路地产项目整体定位产品建议报告135PPT
城市区位
苏州，地处长三角经济发展核心地带， 受上海经济直接辐射，发展潜力巨大
u 地处长三角核心经济圈，直 接受上海辐射影响，经济发 展潜力强。
u 交通网络极其发达，成为苏 州经济加速发展的重要引擎 。
世联地产武汉西北湖花园策划报告
世联地产武汉西北湖花园策划报告近年来，房地产市场呈现出前所未有的火爆景象，不管是大城市还是小城镇，都有着一批批地产商推出的新盘，令人目不暇接。
作为其中的代表，世联地产推出的武汉西北湖花园也备受关注，下面我们就来看一看这个项目的策划报告。
1、项目整体规划西北湖花园位于武汉市黄陂区西北湖风景区内，占地面积约为12万平方米，总建筑面积约为12万平方米，规划约有1100套住宅，以及配套商业、社区配套、公共配套等设施。
项目主打自然休闲生活方式，致力于打造一座充满艺术气息和生命力的花园小区，为业主带来高品质的居住体验。
2、产品组合本项目设计了低密度住宅、高层住宅、别墅等不同户型产品，满足不同人群的需求。
其中，主打高端的别墅区域坐落于小区核心地段，面积约为400-660平方米，内部设计注重舒适度和功能性，并且空间布局灵活，方便进行个性化装修。
低密度住宅区域由多栋四至六层独栋楼组成，面积约为92-150平方米不等，户型方正，居住舒适度高。
高层住宅以紧凑的空间设计获得居住价值，一般建筑高度为26.8米，楼间距为30-40米左右，户型设计为两至三房，建筑面积为70-130平米不等。
3、周边配套项目周边交通便捷，具有鲜明的地理优势。
住宅区内配有开放性广场，独栋别墅区域配有私家庭院，区域内贯通地下车库，每户均有专属车位。
同时，本项目还与当地教育、医疗、商业等机构建立合作关系，确保快捷的便民服务及高品质的生活标准。
4、总体投资本项目总投资为10亿元，其中已有6亿元用于土地收购及前期筹备，剩余投资主要用于项目规划、基础设施建设、施工及销售等方面。
预计整体建设周期为4年左右。
综上，本文对世联地产在武汉西北湖花园的策划报告进行了介绍。
从项目整体规划、产品组合、周边配套以及总体投资等方面进行了详细说明。
相信随着市场的不断扩张和对居住品质要求的提高，越来越多的人们会选择世联地产的西北湖花园作为他们的居住首选。
世联-长沙金外滩项目整体定位与发展战略报告
发展银行大厦
金融证券
联合证券 大鹏证券 中信证券 华鑫证券 金元证券 南方证券 鹏华基金
保险
友邦保险 太平洋保险 人保 中保 华泰保险
深圳•蔡屋围金融中心
蔡屋围金融中心
东门商圈 人民南商贸圈
功能化体系
甲级写字楼 星级酒店 市级商业中心
地王大厦 华润大厦 深业中心 发展银行大厦 中信大厦 万德大厦 世界金融中心
金外滩项目不能走常规发展道路，不能跟随市场， 不能成为老商业中心的补充者
而是必须突破区域，创造一个新的市场
项目解析与问题界定
客户目标 项目约束条件 现实市场情况
项目属性界定
矛盾
发现问题
解决问题的思考 方向
此类项目的一 般解决方案
本项目的解 决思路
本报告要解决的 关键问题
项目属性界定：城市中心、景观资源丰 富的大规模城市更新改造项目
项目属性界定
此类项目成功的关键： 跳出原有区域范畴，走 主动 “中心化”道路， 成为城市新中心
重新定义区域价值， 重新定义人们对区 域的认知，打造 “大长沙”中心城 区的新城标 ，长沙城市生活新 的一极
本报告解决的关键问题
如何通过项目开发使区域成为长沙新中心？
挖掘区域价值
通过怎样的物业组合分摊高昂的地价成本？ 如何确定项目合理的容积率？
在高容积率下各类物业如何创造价值？ 创造产品价值
我们的研究思路
如何通过项目开发使区 域成为长沙新中心？
通过怎样的物业 组合分摊高昂的 地价成本？
项目战略发展方向判定
本项目中心化发展模式判断
• 模式一：政务驱动型 • 模式二：商务驱动型 • 模式三：商业驱动型 • 项目条件拟合度分析
本项目物业类型组合判断
金融证券
联合证券 大鹏证券 中信证券 华鑫证券 金元证券 南方证券 鹏华基金
保险
友邦保险 太平洋保险 人保 中保 华泰保险
深圳•蔡屋围金融中心
蔡屋围金融中心
东门商圈 人民南商贸圈
功能化体系
甲级写字楼 星级酒店 市级商业中心
地王大厦 华润大厦 深业中心 发展银行大厦 中信大厦 万德大厦 世界金融中心
金外滩项目不能走常规发展道路，不能跟随市场， 不能成为老商业中心的补充者
而是必须突破区域，创造一个新的市场
项目解析与问题界定
客户目标 项目约束条件 现实市场情况
项目属性界定
矛盾
发现问题
解决问题的思考 方向
此类项目的一 般解决方案
本项目的解 决思路
本报告要解决的 关键问题
项目属性界定：城市中心、景观资源丰 富的大规模城市更新改造项目
项目属性界定
此类项目成功的关键： 跳出原有区域范畴，走 主动 “中心化”道路， 成为城市新中心
重新定义区域价值， 重新定义人们对区 域的认知，打造 “大长沙”中心城 区的新城标 ，长沙城市生活新 的一极
本报告解决的关键问题
如何通过项目开发使区域成为长沙新中心？
挖掘区域价值
通过怎样的物业组合分摊高昂的地价成本？ 如何确定项目合理的容积率？
在高容积率下各类物业如何创造价值？ 创造产品价值
我们的研究思路
如何通过项目开发使区 域成为长沙新中心？
通过怎样的物业 组合分摊高昂的 地价成本？
项目战略发展方向判定
本项目中心化发展模式判断
• 模式一：政务驱动型 • 模式二：商务驱动型 • 模式三：商业驱动型 • 项目条件拟合度分析
本项目物业类型组合判断
世联-中信红树湾定位报告
本 项 目 决 策 模 型
產品
形象
附加值
客户
价格
世纪村 红树西岸 本项目
渠道
竞争的营销战略
行业老大 非行业老大，中大规模市场 —改变游戏规则
中信红树湾1期 —垄断价格 VS 领导者 —产品有不可重复性 百仕达红树西岸： —过河拆桥
—搭便车，借势
挑战者 —强调新的评估标准
—强调产品的特色和价值 —目标明确，挖掘客户
附加值
• • • • • 百仕达品牌 海景 学校 地铁站 抢占红树湾地王先机
客户
• • • •
中产知富 公务员 企业精英 港人
价格
• 预期价格10000元/平米
渠道
• • • • • 廣告多：電視,平面,戶外 百仕达罗湖老客户 百仕达花园香港客户 香港展销会 活动营销
• • • • •
設計新颖 圆形客厅与270度景观阳台 阳光花房 东西向大单位 產品 建筑密度高
大 盘 启 动 模 型
黄埔雅苑 每期开发均值：11.98万m2
每期套数均价值：753套
波托菲诺
每期开发均值：11.98万m2 启动规模：7.1万m2 启动规模：10.7万m2 启动配置：会所（售楼处） 启动配置：同左 启动模式 启动模式 “以点带面” “以点带面”
理论基础： ——心理学观点：当一个人在某方面具有突出的表 现时，会被大多数人认为此人在各方面都具有超凡 的能力 ——新经济学观点：消费者是有限理性的
200-220 230-260 270以上
13.0% 7.6% 4.4%
世 纪 村
总容积率3.5 开发时间2.5年
规模 一期 二期 王府 6.2 万 10万 7.4 万 均价 户型 面积 51-156 85-229
世联-龙华滢水湾项目产品定位报告
2005.11
2005.5 4500 5700 2004年底 4000
热点集中在关口片区和二线拓展区，坂雪岗片区继续 成为万科区域地产布局的重点，成为龙坂的亮点
包括本项目在内的关口 供应量约为145万
锦绣江南 日出印象
万科城
坂雪岗
万科四季花城
二线拓展区已批将建、 在建的近160万供应量在 今后2-3年内将陆续释放
本报告是严格保密的。
市场主力户型为2、3房，面积区间分 别为：70-80平米、90-110平米
历年户型比例及面积分布统计
60% 50%
2房、3房历年比例均在 25%以上
40% 30% 20% 10% 0%
1房 2000年
2房 2001年
3房 2002年
4房及以上 2003年
复式
2004年上
主力面积区间 1房
低
小
中
大
户型 定位
这种两极分化产生的需求特征：万科将继续保持 其在高档系列上的绝对优势，龙华大部分项目在 中端位置徘徊，二者中间空缺没有得到满足
客户财富层面
被万科有意或者 无意忽略了的高 档系列下沿、中 低档系列上沿链 条上的需求也被 龙华忽略了
目前区域内已出让地 块规模较大,使用者为 龙华当地企业或关内 非品牌开发商
二线扩展区内共规划 城市建设用地1144.4 万m²,其中居住用地和 综合功能用地共 430.39万m², 目前已经 明确权属的土地有 353.2万m²。
2 3+5+8
4.5万 27.1万 2.5万 10万 10万 28.4万 125.2 万 7.7万 27.6万
4500 7500 5600 4800 4700
主力户型
世联地产贵州盘县项目定位报告
8
[属性界定]五线资源型城市, 无强势自然资源,生活配套极为 缺失的高容积率、中等规模项目
区域属性： 五线资源型城市
全境南北长107公里，东西宽66公里，总面积 4056平方公里，矿产资源丰富，煤电产业发展迅 速。境内已探明的矿产资源有煤、铁、铜、黄金、 铅、锌等20多种，全县原煤产量达563.32万吨，
核心问题界定
项目如何占位？ 住宅部分盈利模式的选择？ 项目核心价值的构建及如何牵引外围客户？
竞争突围、客户牵引
天生丽质
前景向好的地段资源，适合居住 的片区
猴子山片区：盘县城市未来发 从公司长远发展与 紧邻高速公路，通达全国， 项目的利润实现来看， 微距出行 项目需要品质化启动， 前后均有山地资源 赢得客户感召力与市 场影响力。
盘县矿产资源丰富，煤电产 业収展迅速。境内已探明的矿 产资源有煤、铁、铜、黄金、 铅、锌等20多种，其中煤炭资 源以储量大、品种全、质量优 （特别是松河井田的煤炭资源 是长江以南最好的主焦煤）等 特点著称，现已探明储量105 亿吨，进景储量380亿吨，为 全省储量的15％，占全市储量 的60％巠右，是全省乃至全国 重点产煤县之一。依托煤炭资 源优势，盘县将建成贵州乃至 西南地区重要的能源原材料和 煤化巟基地，建成国家“西电 东送”和“黔电送粤”的重要 电源点
20
市场预测
受政策调控影响，市场持续低迷，客户呈持币观望， 整个市场预计在12年底才能全面恢复。
2013-8-4
21
审时度势，谨慎应因……
我们面对是一个混沌的战场，处在市场盘整的前夜
诸多丌利的市场因素增加了我们实现目标的难度！
那么，本项目成功突围的机会在哪里？
22
城市机会：——盘县属于典型的资源型城市，资源拉升了整个城市的 经济，随着经济增长，生活水平提高，买房成为有钱人的首选
世联_山东青岛城阳住宅项目整体定位与营销策划报告_189页.pptx
2008年1到7月份青岛市 内四区商品房月均销售套 数约400套，是07年后半年 月均销售套数1200套的 40%，降幅超过65%
2008年1-7月
2008年4月份市内四区住宅共 销售2214套，是近几年青岛市 内四区成交最大的一个数字， 但其中政策房总计是1836套， 占四区本月销售住宅总套数的 比例超过80% ！
青岛 市场
2008年青岛住宅成交量开始下降，上半年楼 市成交率仅为23.9%
200708-200807青岛市住宅成交量走势图
住宅成交面积与成交套数 比去年最高点有所下降：
07年青岛市住宅成交量小 幅上扬，07年12月达到 3775套，08年3月和7月销 售量分别下跌至1681套和 2115套，分别比最高点下 跌55.4%和43.9%；
宏观 投资放缓、出口受阻、CPI高位运行、货币政 经济 策持续从紧，经济环境发生变化
固定资产投资增幅走势及当月出口增长率走势
28
60
27
50
26
40
25
30
24
20
23
10
22
0
0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0722 0801 0802 0803 0804
报告纲要
1.大势&大市—— 宏观背景下的策略与目标 2.价值&机会——价值挖掘与机会寻找 3.定位&价值体系——项目整体定位与价值体系的落实 4.营销——营销与推广策略 5.保障——世联专业能力保障
第一部分:大势&大市
市场形势为何？市场形势下我们的 应对策略及目标为何？
1
形势研判
全国市场形势研判 一、二线城市市场表现 青岛市场表现 城阳市场表现
0227世联新城地产望城项目前期定位策划报告2
07年企业人员学历构成
2%
16%
07年企业人员岗位构成
16% 2%
15%
58%
24%
57%
10%
研究生及研究生以上学历 本科 大专 其他
生产人员 销售人员 技术人员 财务人员 管理人员
目前中联重科企业规模为3000人， 中高级管理人员、技术人员约300人
09年企业招聘计划
09年企业校园招聘计划全国约700人，
区域目标客户群体年龄以 25-35岁中青年
群体为主。
多数处于 工作不久、结婚成家以及 初为父母的年龄，在购房需求上处于首
18% 27%
目标客户年龄构成 2%
小于25 25-35 35-45 45以上
53%
次置业，或因为 工作、结婚以及孩子 上学首次换房。
从客户置业目的来看， 96%的客户购房属 于自住，表明刚性需求客户占绝对主力。
学校
总人数 专任教师
湖南大学
4500
1810
中南大学
6385
2913
湖南师大 湖南省财专 省公安高等专科学校 湖南商学院 湖南医专
2395 593 489 1018
-
1515 423 301 629
-
教授
副教 授
1030
1158
231 4
349 531
44
126
29
143
336
-
-
湖南商学院
湖南医专 省财专省公安高等 专科学校
元/月
总价限制，且就近工 作原则，认可河西的 环境自住兼投资
本地人，在岳麓区 麓北、望城开厂或 自营街铺
25-35岁，做小本生意， 收入4000元/月
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
三北区域版块
大
学
沙坪
城
坝版
版
块
块
石— 二版
块
杨家 坪版
块
华岩 版块
大渡 口版
块
渝中 版块
南岸 版块
李家 沱版 块
茶园 版块
主要房地产版块 主要客源辐射范围
重庆各个板块市场客户构成：
>三北区域：主要以区域内客户为主，辐射渝中及周边 区域吸引大量东部郊县客户置业； >渝中版块：住宅市场客户以区域内客户为主，部分外 地投资客户； >沙坪坝版块：主要以区域内客户为主，其次为对子女 教育敏感的区县客户 >南岸版块：以区域内客户为主，部分南部区县客户； >杨、石、二版块：以区域客户内为主； >大、华、李、茶版块：以承接相邻区域价格溢出客户 和高端改善客户为主。
地块外部—市政道路
地块内部—临时建筑
地块内部—驾驶训练场
地块外部—中低档居住区
© Copyright Centaline Group, 2010
地块外部—中低档居住区
Code of this report | 5
地块属性
项目中比重较大、无强势资源，但离区域城市核心板块更近的城市住宅
© Copyright Centaline Group, 2010
项目名称 阿卡迪亚·君临盛
世 恒大名都
万科锦程
主力户型面积 90-109平米 102-138平米 58-90平米
户型赠送方式
赠送比例
亮点
飘窗+双阳台半赠送
10%
客厅与餐厅和阳台相连，空间最大化， 踩光好，主卧与次卧分离，隐私好
双阳台+飘窗半赠送
9%-11%
7米以上超长景观阳台，转角入户增 加私密性
双阳台+飘窗半赠送
三大主题水景公园+园林景观分布 项目中心，周围建筑围合享受中 庭景观水景资源
高层以双层倒L型方式排列分布， 中间穿插观景，入户大门大量中 式园林吸引客户眼球
配套
2万方商业街，公寓、新 加坡查尔斯幼儿园，3个 会所
养生会所，恒温游泳池、 乒乓球室，台球室桑拿 中心、酒店、公寓、商 业等
商业、游泳池、会所、 幼儿园
区客户
阿卡迪 亚·君 4.16 临盛世
高层
90-109平米
大坪、石桥铺居多， 部分沙坪坝区，江 北区及渝西改善型
客户
恒大名 都
3.53
高层、小 高层
102-138平 米
大坪区域改善型客 户为主，少量外区
客户
万科锦 程
5
高层
58-90平米
大坪区域改善型客 户为主，少量外地
客户
© Copyright Centaline Group, 2010
本项目
恒大名都
万科锦程
君临盛世
恒大名都
万科锦程
项目名 称
容积 率
产品形态
主力产品
主要客户构成
富洲新 城
3.3
高层
97-123平米
建材市场、机电城、 联方花园客户
半山公 馆
2.09
洋房、高 层
135-153平 大坪、九龙坡居多，
米
部分沙坪坝区
协信云 栖谷
3.49
高层
65-80平米
大坪、石桥铺周边 客户，有部分江北
协信阿卡迪 亚·君临盛世
本项目
恒大名 都
万科锦 程
项目名 称
君临盛 世
恒大名 都
万科锦 程
开发商
协信集 团
恒大地 产
万科地 产
占地面积 （平米）
13000
190000
100000
容积 率 4.16
3.53
5
建筑面积 （平米）
63000
840000
630000
首次开盘 时间
2010-9-24
2009-8-30
园林景观特征-对社区景观的打造越发重视，讲求社区环境，前 期销售时都将核心的园林景观精心打造以实景形式呈现
项目名称 阿卡迪亚·君临盛
世 恒大名都
万科锦程
主入口特点
现代简约风格的入户门 临立街道中间
标致性的古典托斯卡拉 风格拱门
中式风格入户大门，一 条中式长廊步行入户，
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 14
主要竞争项目整体规划高层低密度，充分利用内部打造景观或外部景 观资源，规划了多种功能性和档次性的配套，整体立面档次一般
项目名称 君临盛世
恒大名都
万科锦程
整体规划
别墅享受江景资源最大化的同时 利用高层建筑屏蔽项目与外界的 不利因素，
Code of this report | 4
地块内部平整，现状为零时建筑及设施，地块周边主要以中低档居住区和市 政道路，对项目品质提升有一定的外部影响，地块内外部无强势景观资源
地块内部
地块平整，目前作为零时建 筑和驾驶培训基地之用。
地块外部
地块周边多为中低档居住区， 地块西侧为城市主干道。
地块内部—地块平整
按照恒大一贯的标准配置，会所内规划有商务中心、 室内恒温游泳池、桑拿中心、老年人活动中心、文化 活动中心等
约3000㎡ 多功能互动泳池的高端社区商业及3个主题泛会所
万科锦程
协信阿卡迪亚君临盛世
恒大名都
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 16
技术层面问题
►住宅产品打造； ►住宅与商业之间的比例； ►配套设置； ►各种产品打造。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 8
问题结构化分析
竞争
竞争市场供应环境
支撑
一期住宅用地整体定位
需求
需求市场环境
包含 一期住宅与项目整体之间的关系
Code of this report | 6
报告逻辑架构
一期住宅地块分析 核心问题界定
区域住宅竞争市场分析 项目发展战略方向与定位
项目物业发展建议
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 7
核心问题
策略层面问题
►一期住宅用地整体定位？ ►一期住宅与项目整体之间的关系？
协信高九路项目 一期住宅部分定位及产品建议报告
中原顾问事业部（重庆） ChongQing.11.2010
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyr任ight何Ce部ntal分ine 都Gro不up,可201被0 擅自引用、复制和传播。
Code of this report | 1
用地性质
商业 商业兼住宅 商业兼住宅 商业兼住宅
商业 商业 住宅兼商业 住宅兼商业 住宅兼商业
一 期 住 宅 总 建 面 127350 平 方 米 ， 占 项 目 总 建 筑 面 积
511190平方米的25%，其建筑面积占到了项目总建筑
面积的四分之一，在整个项目中有着非常重要的地位。
© Copyright Centaline Group, 2010
目标
产品建议
住宅产品打造； 住宅与商业之间的比例； 配套设置； 各种产品打造。
© Copyright Centaline Group, 2010
企业或项目目标
Code of this report | 9
报告逻辑架构
一期住宅地块分析 核心问题界定
区域住宅竞争市场分析 项目发展战略方向与定位
项目物业发展建议
君临盛世
Code of this report | 15
竞争项目都配套了高端会所，作为项目的高端配套，以支撑项目 中高端项目形象
项目名称 君临盛世 恒大名都 万科锦程
会所面积
会所配置
约2000㎡ 5200㎡
共享阿卡迪亚别墅区会所，尚武会所、生活休闲会所、 运动健身会所，室内泳池，内有会馆、游泳池、桑拿
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 11
项目竞争市场筛选：就区域内项目特征及主要客户构成来看，主 要竞争对手以君临盛世、恒大名都及万科锦城为主
图：项目所在区域主要在售项目
协信阿卡迪 亚·君临盛世
富洲 新城
立安半山 公馆
协信云栖 谷·在云端
报告逻辑架构
一期住宅地块分析 核心问题界定
区域住宅竞争市场分析 项目发展战略方向与定位
项目物业发展建议
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 2
一期住宅用地位于项目南地块中，地块面积不大但容积率较高， 相对项目其他地块更靠近大坪石油路板块
>住宅占地面积不足3万平方米，整体规模不大，不具 备强势的规模效应；
>4.5的容积率，就城市住宅来讲属于偏高的，在重庆 普通城市住宅市场较为普遍，但对发展高品质存在一 定影响；
F
>住宅总建筑面积12.7万平方米，就项目所在的区域来
讲，横向比较本项目住宅规模较小，规模效应不明显。
G
地块编号 用地面积（㎡） 容积率 建筑面积（㎡） 地块性质
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 10
项目竞争市场筛选：就重庆房地产市场特征，项目面临的竞争市 场更多是在区域内部
重庆房地产市场是典型的版块市场，因城市发展格局带来的房地产市场格局，呈现以各自为中 心、辐射周边区域客户，自成体系发展，相互之间直接影响不明显