昆明滇池项目整体定位报告

功能体现：
小型公共广场 大型文化广场 中法文化交流会议中 心 中法艺术家创意园 中法企业家家园 滇越铁路风情商业街 法式风情小镇 天主教堂 葡萄酒庄
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本研究报告写作思路图
项目价值界定 发展方向选择 发展目标分析 提出问题
国内外成功案例研究 区域发展关键因素 寻找项目发展主线 确定发展战略及定位
“ 春城 CTD计划
行动纲领
” ——打造中国首个中外文化交流示范区
CULTURE COMMUNICATION TOURISM DEMO. DISTRICT
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中国‖滇池
主要结论1——站在城市和区域发展的视角， 平衡多主体利益
➢ 区域价值提升；
➢ 承担城市功能的名片；
➢ 城市国家化发展和交流 的平台。
•昆明气候湿润，终年苍翠满城，花枝不断，四 时如春；
•优越的气候条件使400多种花卉在昆明15000平 方公里的大地上竞相开放。
温度
昆明四季温差小
40 30 20 10 0
-10 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
-20 -30
月份
昆明 上海 青岛 新加坡 法国 艾兰湖 首尔
滇池—昆明的代名词
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本项目位于昆明滇池度假区，占地1728亩
滇池度假区在昆明的位置
本项目
距主城区约5公里
3公里
滇
池
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我们是国务院批准的滇池旅游度假区内 “最 后的舞者”
本项目属性界定： 国务院批准的旅游度假 区内的 最后的 大规模的
本项目
别墅区
回迁预留用地
作为滇池旅游度假区最后的价值提升机会，本项目应该如何发展？
北回归线经过全世界的20个国家, 几乎都是荒漠,著名的撒哈拉沙漠就位于北回归线上
巴基斯坦北回归线附近的沙漠
神秘的北回归线
埃及北回归线附近沙漠
Kunming
撒哈C拉hin大a沙漠
北纬25度，意味着什么？
昆明——北纬25度的奇迹
“万紫千红花不谢，冬暖夏凉四季春”
•昆明，四季如春的气候在世界尚屈指可数，在 北纬25度线更是无出其右；
占地规模：18.6平方公
昆明
里
滇池
2005年滇池旅游接待 人数占昆明的27.3％
➢良好发展的产业优势和环境优势以及日益增强的影响力，不但使度假区旅 游经济一wenku.baidu.com上扬，还带动了区内房地产业的快速增长，使滇池度假区的经济 增长在全国十二个国家级度假区中名列前茅。
➢2005年度假区经济增量突破8亿元，接待游客520多万人次，同比增长 约11%，约占全市旅游接待人次的27.3%。 ➢2006年上缴税收1亿元。
能复合的开放式中法文化交流旅游示范区
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主要结论4——以完全开放、多元化和文化 交流为关键词落实整体定位
布局原则：
➢完全、连续的开放空间 ➢整合区域资源 ➢集约化利用土地 ➢增强区域活力
三大主题功能区：
➢区域活力中心 ➢中法交流平台 ➢滇法文化印记
关键词一：开放 关键词二：多元化 关键词三：文化交流
体 育
疗养院
学校
滇池卫城
中
高
心
尔
夫
云南民族村
别
滇
墅
海埂体训基地
注：本研究界定的滇池旅游度
假区为1992年经国务院批准建
立的国家级旅游度假区 。总体
规划面积为18.06平方公里 。
池
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“目前昆明高端别墅认 知度最高的就数滇池区 域和世博区域了，相对 环境比较好……”
——至祥高级策划师
“这样的一块地，市场 没问题，区域成熟……”
——银海地产销售经理
方向之一：走单纯的房地产开发路线可以迅 速得到市场实现
滇池区域的认知度高，市场实现不存在问题
昆明高端物业认 知度最高的两个 区域：滇池和世 博板块
7000 6000 5000 4000 3000
2000
1000
0
区域均价（元/㎡） 销售率
富民板 块
2900 62%
安宁板 块
4275 48%
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主要结论3——打造中国首个固化的开放式 中法文化交流旅游示范区
国内外成功案例研究
整合、活力、精神归属感
区域发展关键因素
人文主线、开放、多元化
寻找项目发展主线
挖掘城市文脉、历史文化渊源
——以滇池优越的自然资源为基础，以昆明城市化发展为依托，以营造区
域活力为核心驱动力，打造中国首个以讲述中外文化交流历程为核心，功
政府： 名片、平 台、增值
➢ 城市公共活动空间，休闲 生活；
➢ 城市文脉的挖掘和延续。
市民： 公共空间 精神归属
滇池区域 和谐发展
➢ 企业品牌形象； ➢ 社会责任感； ➢ 参与城市建设。
企业： 社会责任 企业形象
项目本身的属性和政府、企业、市民三方的期望对本项目 提出了更高的发展要求。
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主要结论2——本项目需要承担三大使命
发展方向初判 发展使命研究
发展战略与 整体定位
功能布局与 演绎
效益分析
背景区域研究 模式分析 发展规律总结 项目发展使命判断
项目地块解析 国内外成功案例研究 成熟理论研究 布局的基本原则 功能布局及演绎
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北纬25度，位于北回归线的纬度 北回归线是地球上北温带与热带的分界线
沙漠，是北回归线的代名词
直到2000年昆明城市才 停止饮用滇池水。
滇池之于昆明
西湖之于杭州 湖泊区之于英国
“滇池是昆明世界的灵魂，昆明的灵气所在。” ——于坚：《老昆明——金马碧鸡》
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作为滇池旅游的载体，滇池旅游度假区的发 展对昆明的旅游发展有着举足轻重的作用
1992年，滇池旅游度假 区依托滇池的旅游空间 载体成为首批国家级度 假区之一，并且是十二 个度假区中唯一个位于 内陆的度假区；
高原明珠：滇池水域面 积达 318．27万平方米， 风景秀美，是云南省最 大的湖泊；
自然资源：五百里滇池 风光无限，周边旅游资 源丰富；
历史文化：龙门石窟、 大观楼长联描述滇池历 史胜景，使滇池名扬天 下；
昆明的母亲湖：昆明地 处低纬高原地区，因为 滇池水体的调节作用， 一年四季气候如春，使 昆明成为一座名符其实 的花园城市；
三大使命
成为滇池区 域的整合者
成为滇池旅游度 假区的活力中心
增强城市人的 精神归属感
问题1：滇池度假区在功 能上有诸多散点，但通过 整合将更能提升区域价值
问题2：滇池度假区 有规模，但缺乏活力
问题3：滇池度假区 有优秀的外在表现， 但缺乏精神归属感
作为滇池旅游度假区最后的价值提升机会，本项目至少应当承担三大使命， 为滇池旅游度假区的发展“点睛”。
昆石路 板块
4439 47%
广福路 板块
4879 46%
滇池路 板块
5831 57%
世博园 -双龙
5879 75%