世联写字楼的营销规律研究
世联-淡市营销对策分析
8000
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9.28 -38.3%
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-51.2%
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07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.1007.1107.12 08.1
2008预测
市场走势——未来政策不明晰主导下 的市场波动
[主导因素]
金融政策
[动量因素]
供应放量 观望心理 低价竞争
08年长沙市场压力不容乐观，价格上升空间有限，市场动 波仍将持续。
世联观点
2008大势下，“走量&回现”是最大 的主题
走量——高度保持市场敏感，把握/主动创造小阳春，快速出货 回现——看短不看长，降低不确定性风险影响，现金为王
2600
0
2400
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
住宅销售量（万）
住宅均价（元/M2）
在售楼盘暗降措施： 1、加州阳光，送2008美金。 2、普瑞斯堡，折扣多，优惠活动频繁。 新开盘楼盘保守定价： 1、万科西街庭院，5700元/平米（带800元装修），一次性付款9.6折。 3月底4月初开盘项目，暗降措施： 1、共和世家：3月15日起，存入诚意金1万元，每天增值666元。 2、汇一·紫东郡：5000元诚意金抵10000元房款。
淡市营销
积极心态的力量
2008 大势判断：看清环境，谨慎把握方向
观察
金融政策延续
提高首付 利率上调 严审贷款 交易税 ……
淡市的房地产营销-世联
淡市的房地产营销-世联引言随着经济的不断发展和人民生活水平的提高，房地产市场在中国的多个城市都得到了快速的发展。
其中，淡市作为一个新兴城市，在房地产行业也经历了较大的变化。
本文将以淡市房地产市场中的世联公司为例，探讨其房地产营销策略以及市场表现。
世联公司的背景世联公司是中国房地产行业的领导者之一，在多个城市都有其项目的开发。
作为淡市房地产市场中的一股重要力量，世联公司凭借其卓有成效的市场营销策略和高品质的房地产项目，赢得了广大消费者的认可和信任。
房地产营销策略1. 品牌建设世联公司注重建设自身的品牌形象。
通过参与各类房地产展会、在广告媒体上的宣传和推介，世联成功打造了一个具有高品质和信誉的品牌形象。
此外，世联也注重社交媒体的推广，在微博、微信等平台上积极发布公司动态和项目信息，与消费者保持良好的互动。
2. 优质产品世联公司坚持将产品质量放在首位。
在项目规划和设计阶段，世联公司注重配套设施的完善和生态环境的改造，力求为消费者提供舒适、便捷和高品质的居住环境。
同时，世联公司还注重挖掘市场需求，根据不同消费群体的需求开发多样化的产品类型，满足不同人群的购房需求。
3. 地段选择世联公司着眼于淡市的市场需求和发展潜力，选择了一系列优质的地段作为项目的开发地点。
这些地段通常具有良好的交通便利性、完善的配套设施和优美的自然环境，为消费者提供了便捷的生活条件和良好的居住环境。
4. 价格策略世联公司根据市场需求和项目的特点，制定了灵活多样的价格策略。
在项目推出的初期，通常会有一定的优惠政策，吸引更多的购房者参与。
此外，世联还注重与金融机构合作，提供灵活的购房贷款方案，为购房者提供更多的购房选择和便利。
市场表现凭借上述的房地产营销策略，世联在淡市的房地产市场中取得了显著的市场表现。
从销售情况来看，世联公司的项目销售速度较快，往往能够在短时间内售罄。
同时，世联的项目也备受消费者的青睐，购房者普遍对世联的产品好评如潮，认可度较高。
世联房地产营销策划方案
世联房地产营销策划方案一、背景分析随着城市化进程的加速，房地产市场竞争激烈，营销策划变得至关重要。
世联房地产作为一家领先的房地产开发商，需要制定合适的营销策划方案，以保持市场竞争力并实现可持续发展。
二、目标定位1. 提升品牌知名度和美誉度：通过精心策划的营销活动，将世联房地产打造成为知名度和美誉度双重提升的品牌。
2. 扩大市场份额：通过有效的市场推广和战略合作，争取更多的市场份额，提高销售业绩。
3. 建立强大的销售团队：培养一支专业、高效的销售团队，为客户提供优质的服务，确保销售目标的达成。
三、策略与方法1. 定位明确的目标客户群体：针对不同的产品，确定目标客户群体，从而提供有针对性的服务和营销策略。
2. 建立线上线下多渠道的推广渠道：在互联网时代，线上线下相结合的推广渠道非常重要。
建立官方网站、社交媒体账号和手机应用程序，积极参与线上营销活动。
3. 强化品牌形象塑造：通过品牌故事、视觉设计和传播活动等方式，塑造世联房地产的品牌形象，使其与高品质、可信赖等关键词联系在一起。
4. 精细化市场调研分析：通过市场调研和数据分析，了解目标客户群体的需求和消费行为，为制定营销策略提供依据。
5. 强化业务拓展与战略合作：与其他行业的优秀企业进行战略合作，共同开展业务拓展，共享资源和受众群体。
四、营销活动推进方案1. 媒体宣传活动：a. 在知名房地产杂志、报纸和网站上投放广告，提升品牌知名度。
b. 开展品牌大使活动，邀请明星或名人代言品牌，增强品牌美誉度。
c. 举办新闻发布会，介绍世联房地产的新项目和业绩，吸引媒体关注。
d. 利用社交媒体平台发布房产推介视频，与网红或KOL（Key Opinion Leader）合作，提升社交媒体影响力。
2. 举办精品展销会：a. 在人流量较大的商业区或购物中心举办展销会，在现场提供专业咨询和优惠购房政策。
b. 通过展销会吸引目标客户，并进行现场签约活动，以提高销售转化率。
c. 在展销会期间举办相关活动，如讲座、明星见面会，增加活动的吸引力。
房地产世联写字楼商业分析
? 3、通过时尚主题店面 营造了一种个性和时尚 气氛
本报告是严格保密的。
占地面积： 12.28万平米 建筑面积： 约70万平方米 商铺全部临街，1、2层铺面复式 结构自成一体，3层铺面由滚梯 直达公共院落
区域特色型
附庸型
特点: 商业形态以小而精的餐饮为主 导,商业面积小 针对性强,自主性差
存在 条件
非商业消费型区域写字物业内 写字物业商务人群同质性强
商业面积无论相对还是绝对规 模都较小
依托发展型
特点: 特色的中高档零售及餐饮 为主要商业形式
存在 条件
商业面积足够规模且区域 内有足够量的多元化人群
建筑形式便于形成内街营 造中小店铺
特点: 依托特色餐饮及服务,以满足 内部人群定位, 初期起点较低
存在 商业面积与办公面积比例适中 条件 区域内存在大量与项目内部商
务人士同质的人群
本报告是严格保密的。
3
本报告是严格保密的。
4
建外SOHO商业特点-区域特色型
? 1、商业初期定位就以 服于 CBD 区域乃至整 个东部地区的年轻白领 人群为目标
占地面积： 7.3万平米 总建筑面积： 49 万平米 一期总建筑面积27万平米 二期建设总建筑面积22万平米 其中： 商业街1.9万平米, 写字楼6.1万平米
本报告是严格保密的。
6
建威大厦商业特点-附庸型
? 商业定位完全服务于写 字楼中的办公人群
? 大厦周遍人群少有在此 消费
? 业态以极少量的商务餐 饮和商务服务为主 ,商业 形式小而精极具针对性
世联写字楼的营销规律研究
2005年，世联地产开始向全国 拓展，在多个城市开发了世联 写字楼项目。
2010年，世联地产开始涉足商 业地产领域，开发了多个商业 综合体项目。
世联写字楼市场的现状与特点
01
02
现状：目前，世联写字 楼市场已经进入了成熟 期，市场需求稳定，租 金水平较高。同时，由 于市场竞争激烈，开发 商普遍注重提升品质和 服务。
随着环保意识的提高，绿色环保将成为世联写字楼市场的重要发 展方向，节能环保的建筑和设施将成为市场主流。
技术创新推动市场发展
随着科技的不断进步，新技术和新材料的应用将为世联写字楼市 场带来更多的创新和发展机会，提高市场竞争力。
感谢您的观看
THANKS
世联写字楼注重提供高品质的办公环境和服务，以满足客户的
需求。
产品特点
02
世联写字楼的产品特点包括地理位置优越、办公空间宽敞、设
施齐全等。
产品差异化
03
世联写字楼通过提供定制化服务和优质体验，使产品差异化，
满足客户的特殊需求。
渠道策略
直销渠道
世联写字楼通过自己的销售团队直接与客户 建立联系，以提供个性化的服务和解决方案 。
内容营销策略
世联写字楼利用社交媒体、 线上平台等渠道，发布有关 写字楼的新闻、活动信息等 ，以吸引潜在客户的关注。
世联写字楼市场的营销规律与趋势
01
数字化营销趋势
02
个性化服务趋势
随着互联网技术的发展，世联写字楼 逐渐采用数字化营销手段，如建立官 方网站、使用SEO优化等，以提高线 上推广效果。
世联写字楼提供更加个性化的服务， 以满足不同企业的需求，如定制化的 办公空间设计、专业的行政服务等。
03
强化品牌形象
世联策划营销报告
世联策划营销报告尊敬的领导：经过对世联策划营销的深入研究和全面分析，我们撰写了以下营销报告，希望对贵公司的经营发展有所启示和帮助。
一、营销目标：1.提高市场份额：通过精准定位和差异化竞争，将市场份额从目前的10%提高至15%。
2.增加销售额：在保持产品质量和服务水平的前提下，将年销售额增长10%。
3.建立品牌形象：通过品牌宣传和推广，让世联策划成为行业知名品牌。
二、市场分析：1.行业环境：世联策划营销所处的市场是一个竞争激烈的行业，市场规模庞大，但竞争对手众多，市场份额有限。
2.目标客户：世联策划的目标客户主要是中小型企业和个人用户，以及那些需要组织各类活动和会议的机构和组织。
3.竞争对手分析：目前市场上存在多家类似的策划营销公司，部分竞争对手具有较强的品牌影响力和市场竞争力。
三、营销策略：1.定位策略：通过精准定位，将世联策划定位为中小型企业和个人用户的首选策划服务商，着力满足他们在活动组织和会议策划方面的需求。
2.差异化竞争：通过差异化的产品和服务，提供高品质的策划方案和全程跟踪服务，与竞争对手形成明显的差异化竞争优势。
3.品牌宣传推广：利用互联网、社交媒体等各种渠道，开展品牌宣传和推广活动，提高品牌知名度和市场影响力。
4.合作伙伴拓展：与相关行业的供应商和合作伙伴建立合作关系，共同推广和宣传，互利共赢。
四、营销实施计划：1.建立完善的市场调研机制，随时了解市场需求和竞争动态。
2.制定详细的品牌推广计划，包括展会参展、线上线下活动、广告宣传等。
3.加强与客户的沟通和互动，提高客户满意度，争取客户的口碑传播。
4.利用新媒体平台，定期发布有价值的内容，提高品牌的专业形象和影响力。
5.开展促销活动，如优惠折扣、套餐推荐等，吸引更多潜在客户。
五、营销效果评估：1.利用市场调研和销售数据，定期评估营销活动的效果，对比过去的数据，检查是否达到预期目标。
2.监控竞争对手的动态，对比其市场份额和品牌影响力的变化，评估世联策划在市场中的地位和竞争力。
世联写字楼顾问管理知识及业务管理经验分享
世联写字楼顾问管理知识及业务管理经验分享作为一名世联写字楼顾问，我积累了一些管理知识和业务管理经验，今天我想与大家分享一些这方面的内容。
1. 建立良好的客户关系：作为写字楼顾问，与客户的良好关系至关重要。
在客户交流中要始终保持专业、友好和诚信的态度。
要倾听客户的需求和问题，并及时解答和提供帮助。
同时，保持定期的沟通和回访，以确保客户的满意度和忠诚度。
2. 深入了解市场：要成为一名优秀的写字楼顾问，必须对所服务的市场有深入的了解。
要密切关注行业动态、市场趋势和竞争对手的情况，从而为客户提供准确和有价值的建议。
同时，要了解客户的行业特点和需求，以便更好地为其提供服务。
3. 定制化的解决方案：每个客户都有不同的需求和要求，因此作为写字楼顾问，我们需要能够提供定制化的解决方案。
要根据客户的需求和预算，为其提供合适的写字楼选择，并帮助解决可能出现的问题和难题。
在此过程中，我们需要与写字楼开发商、物业管理公司等合作，并将客户的利益放在首位。
4. 团队合作：作为一名写字楼顾问，我们通常在一个团队中工作，并且要与其他团队成员密切合作。
团队合作是提高工作效率和满足客户需求的关键。
要与团队成员进行良好的沟通和协作，共同制定工作计划和目标，并根据需要分工合作。
同时，要建立良好的团队氛围，激发团队成员的创造力和合作精神。
5. 持续学习和提升：写字楼顾问这个职业需要持续学习和提升。
要不断更新自己的市场知识和行业信息，了解最新的发展趋势和政策法规。
同时，要提升自己的专业技能和管理能力，例如学习写字楼租赁、销售技巧、谈判技巧等。
通过参加培训课程、行业研讨会和相关活动，不断提高自己的能力和竞争力。
以上是我作为一名世联写字楼顾问所积累的一些管理知识和业务管理经验的分享。
希望这些经验对大家有所帮助，同时也希望大家能够以积极的态度面对工作中遇到的问题和挑战，不断进步和提升自己的能力。
6. 维护良好的品牌形象：作为世联写字楼顾问，我们代表着公司的形象和价值观。
世联开盘前营销推广实施方案
世联开盘前营销推广实施方案随着经济的不断发展和城市的不断扩张，房地产市场也在不断地发展以适应市场的需求。
世联是一家高端房地产开发商，近期将要推出一款新产品，为了确保其品牌和产品的市场竞争力，需要实施一系列的营销推广计划，在产品上市前做好相关准备和宣传工作。
本文将介绍世联开盘前营销推广实施方案。
一、目标市场及竞争环境分析1.目标市场：本次产品面向的目标市场是高收入人群，他们通常是居住在城市中心地区周边的中产阶级人群。
这些客户有很高的购房意愿和购买能力，因此我们需要针对这部分客户的需求和喜好进行出售。
根据市场分析，这部分客户年龄在30-50岁之间，收入中等以上，具有比较高的社会地位和权威性。
2.竞争环境：目前，高端房地产项目已经成为市场上的一股重要趋势，许多开发商都在努力提升自己的品牌和产品，并在市场上争夺优势地位。
世联面对的主要竞争对手是合生、龙湖、华宇等知名品牌，由此产生了激烈的竞争环境，需要我们采取有效的营销策略来提升自己的市场竞争力。
二、营销推广实施方案1.推广目标和目标客户我们的目标客户是30-50岁，居住在城市中心地区周边的中产阶级人群，收入中等以上，具有购房需求和购买能力。
本次营销推广的目标是吸引到20%的目标客户群体，保证项目的销售额度。
2.营销策略（1）线上推广：通过微信公众号、社交媒体平台等互联网推广渠道，加大营销宣传投入力度，提高消费者的知晓度和转化率。
（2）传统媒体广告：通过播放电视广告、在报纸、杂志等媒体平台投放广告等，加强品牌宣传和影响力。
（3）实地营销：采取实地展销和路演活动，将产品展示给潜在顾客，通过直观的方式加深对品牌和产品的了解和来源。
（4）推出优惠政策：例如赠送一定面积的车位等，激励消费者购买产品。
3. Push营销方案（1）准确评估产品品质和客户需求，选择有特点的推销方案，推广创意和宣传效果将会更高效，从而吸引顾客的关注和购买欲望。
（2）在精准定位的基础上，我们将采取推销活动展开销售工作。
世联写字楼策划经验分享
关注员工福利和工作环境，提供健康、舒适的办 公空间，提高员工满意度和忠诚度。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
理，提高运营效率。
数字化办公
提供智能会议室、远程办公等数 字化服务，满足企业灵活办公需
求，提高工作效率。
数字化营销
利用社交媒体、虚拟现实等技术， 开展数字化营销活动，提升写字
楼的知名度和吸引力。
服务品质与创新提升
个性化服务
根据客户需求，提供定制化的服务方案，满足企 业个性化需求。
创新服务模式
引入共享办公、联合办公等新型服务模式，为企 业提供更多元化的办公解决方案。
运营管理
建立完善的物业管理团队，提供专业、高效的物业服务，确保写字楼的正常运 营和租户满意度。
04 写字楼策划中的挑战与对 策
市场风险与应对策略
市场风险
由于经济环境、政策调整等因素，写字楼市场可能会出现波动，给项目带来风险 。
应对策略
密切关注市场动态，及时调整项目定位和策略，保持灵活性和适应性。同时，加 强与政府、行业协会等机构的沟通，了解政策走向，规避政策风险。
定位
根据市场需求和竞争情况，确定 写字楼的定位，如高端商务、创 意产业等，以便精准吸引目标租 户。
设计与规划
建筑设计
注重外观设计，体现现代感和商务氛 围，同时考虑内部空间布局的合理性 和舒适性。
设施规划
提供齐全的设施，如会议室、休息区 、商务中心等，满足租户的日常需求 。
招商与运营
招商策略
制定有针对性的招商计划，通过多种渠道寻找潜在租户，如线上平台、行业展 会等。
客户需求
打造一个创新、开放的产业园 区，吸引创新型企业入驻。
世联在淡市下的房地产开发策略和营销策略研究
世联在淡市下的房地产开发策略和营销策略研究世联地产是中国领先的综合性房地产开发企业，其淡市地产开发策略和营销策略研究具备重要意义。
本文将从房地产开发策略和营销策略两个方面进行探讨。
一、房地产开发策略：1.精确定位世联地产应在淡市的市场需求和消费群体特点的基础上，准确界定目标消费群体和市场定位。
在定位上，可以选择不同的产品类型，比如高端住宅、商业地产或者文化创意地产，以满足不同消费群体的需求。
2.提升产品品质在房地产开发中，世联地产应注重产品品质的提升。
通过加强研发和设计，打造具有高附加值和竞争力的产品。
在建筑材料、装修工艺等方面，注重环保、节能的发展趋势，提升产品的品质和竞争力。
3.合理规划项目布局在淡市的房地产开发中，世联地产应合理规划项目布局。
根据市场需求和土地资源，进行合理的土地储备和项目规划。
在项目开发中，要注重公共设施和配套设施的规划，提高居住环境的舒适度和便利性。
4.加强项目管理在房地产项目开发中，世联地产应加强项目管理，确保项目按时、按质量交付。
加强施工监督和质量控制，严格遵循相关法律法规和施工标准，提高项目的可持续发展能力。
二、营销策略：1.扩大品牌影响力世联地产应注重品牌建设，提升品牌影响力。
通过不断的宣传推广，加强与业界的合作，提高品牌知名度。
同时，建立良好的企业形象，增加消费者对产品的信任度和好感度。
2.多渠道推广在营销策略方面，世联地产应充分利用市场营销渠道，采取多样化的宣传手段，比如通过传统媒体、互联网、社交媒体等多渠道进行推广。
同时，加强线上线下的联动，提高营销的效果和效益。
3.与渠道商合作世联地产应与渠道商建立良好的合作关系，通过与中介机构、房地产经纪人等合作，拓宽销售渠道。
同时，与金融机构合作，为购房者提供灵活的购房贷款政策，降低购房门槛，吸引更多购房者。
4.客户关系管理世联地产应注重客户关系管理，建立良好的与客户的沟通渠道。
通过及时回应客户的反馈和需求，提高客户满意度。
世联大盘营销阶段操作思路44
2.强势营销确立项目霸主地位（No.1）
• ‘强势’是大盘营销的特色，大盘往往需要较常规高的营销费用，用于强势推广、特色 概念深入人心、建立市场影响。强势有利于形成区域中心化与区域价值
• 定义区域价值，重新建立价值平台 • 奠定项目的领袖/霸主地位，超越区域竞争
学习改变命运,知 识创造未来
世联大盘营销阶段操作思路44
Ⅰ.形象年
• 核心策略：立势，务虚重于务实
1.抓大放小：大主题使项目超越区域竞争
• 大盘从硬件看，往往需要有1-2个“震撼点”，通过大盘的“震撼点”效应，形成城市级 的landmark
•2004上半年
•万M2
•天鹅堡
•7.64
•纯水岸
•1.6
•2.7
•天鹅堡
•19
•纯水岸
•3-4
•6-7
•高层豪宅、多层花园洋房、townhouse、
•首期配置：会所
house
•2500
•Hous e •多 层 •高
•8500
•1500 0
•9000
0 •9000
•1200 0
•首层期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小，设施投
3.政府营销建立城市/全国影响力
• 影响力打造突破区域界线，克服竞争常规思路 • 区域营销通常依赖于城市层面的政策利好、区域规划、重点项目投入等因素的支持
，需要通过官方声音、社会公信力引导主流市场舆论
学习改变命运,知 识创造未来
世联大盘营销阶段操作思路44
阶段特征:首期销售，竞争压力
写字楼的营销规律研究
写字楼的营销规律研究1. 引言随着城市化进程的加速和商务活动的不断发展，写字楼已成为现代城市中不可或缺的商业场所。
写字楼的租赁和销售成为了房地产市场的重要组成部分。
本文将探讨写字楼的营销规律，通过深入研究市场行为和用户需求，为写字楼的销售与租赁提供指导。
2. 市场调研与用户分析在制定营销策略之前，我们需要对市场进行全面调研，了解写字楼市场的现状和趋势。
调研包括以下几个方面：•市场容量和竞争情况：研究写字楼市场的规模、增长速度以及竞争对手的情况，帮助我们更好地定位和定价。
•用户需求分析：通过调研用户对写字楼的需求、配置和地理位置的偏好等方面进行分析，为我们提供有针对性的营销策略。
•潜在客户分析：分析潜在客户的特征和行为，如企业用户的规模、行业背景、发展趋势等，帮助我们更好地定位目标客户群体。
3. 基于用户需求的差异化定位根据市场调研和用户需求分析的结果，我们可以将写字楼定位在不同的市场细分领域，并根据不同的用户需求进行差异化定位。
例如：•高端写字楼：定位在知名企业、金融机构等高端客户群体，注重建筑设计、配套设施和服务质量等，以提高产品的附加值。
•创意办公空间：定位在创意行业、IT公司等年轻一代人群，提供灵活的办公模式、休闲娱乐设施等，满足年轻人的工作与生活需求。
•经济实惠型写字楼：定位在初创企业、小型企业等注重成本控制的客户群体，提供经济实惠的租金、基本的办公设施等。
通过差异化定位，我们可以更好地满足用户的需求，提高销售和租赁的竞争力。
4. 多渠道推广和品牌建设营销推广是写字楼销售和租赁的关键环节，我们需要通过多渠道的推广手段来增加知名度和曝光度。
•线上推广：建设专业的写字楼官方网站，提供详细的写字楼信息、照片和平面图等，增强客户对写字楼的了解和信任。
•线下推广：参加房地产展览会、行业论坛等活动，展示写字楼的优势和特点，与潜在客户进行面对面的交流和洽谈。
•媒体宣传：通过报纸、杂志、电视台等媒体进行广告投放和宣传报道，提高写字楼的曝光率和知名度。
【房地产】世联：营销卖楼模式研究
VIP升级，提前交定20
级的客户在确定的选房日，交定20万元，确定房号
万元
VIP升级活动，稳定客户，确保最有诚意的客户买到最 满意的户型，保证少量的解筹量
VIP算价选房 额外两个点
本报告是严格保密的。
进一步筛选客户诚 意客户
额外两个点保证开盘 日成交量
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VIP权益说明：
VIP权益层次： 享有的权益 在规定时间购买，享有的相关折扣 VIP升级权益 升级后享有的权益增加 关联权益 与其他消费建立优惠或者折扣关联 身份标识 社区卡，标识业主身份
活情调的故事 包装“意大利风情生活” 概念，配合产品，开始强势推广，并能
一直贯彻到底 召开新闻发布会，专家产品发布会等扩大项目的影响力、体现社
区的豪宅的档次 通过与意大利的波托菲诺建立社区联盟，举办“意大利文化周”，
让业主体验真正的异域生活 产品、园林和建筑、区域边界、卖场、报广等方面都强调尊贵和
第5个月
案例：中信红树湾
背景：
工程进度
清水房展示
样板房展示
豪宅定位得到市场认可， VIP升级之前已经吸引 认筹
VIP升级
全部VIP选房资
少数VIP第一次选房 格确定
开盘
部分诚意客户。
操作手法：
3000元认号
交定金20万元
交诚意金5万， 获得选房资格
认筹日
针对最有诚意的客户选房升级，提前推出60套房型，升
本报告是严格保密的。
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项目背景 营销主题 营销举措
万科城：形象鲜明，高举“新城市主义” 大旗
“城”主题的物质基础：居住、商业及公共配套与高新产业区形成一个 “综合社区”。本项目是万科里程碑式项目，真正步入城市运营商的行列。 主题：一座万科式生活城 主线：由城市宏观到社区微观，强势引导白领居住理念 深圳人，未来生活在哪里？ 万科在建一座城 大深圳格局下的万科城 谁动了大深圳的居住观？ 四季花城，为坂雪岗准备了什么？ 深圳首个大型TOHO社区，亲地社居…… 出位广告抢得注意力，引发争议，令人印象深刻。 基石文章，奠定软文、广告的基调 独创主题歌，以及flash动画
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发展中的CBD 2004年
成熟CBD
形象较好 一般 一般
形象好、设计较人性化 档次高、数量充足 完善
形象好、设计人性化 高 完善
科技含量 （智能化、节能等）
物业管理 附加资源 （健康环保）
一般
自管 无
高（5A等）
品牌管理 部分运用
高
品牌管理 重点营造
产品成熟度
较成熟
完全成熟
项目诊断 案例研究 我们的解决之道
具体内容详见“世联提交的关 于本项目的顾问工作建议书”
世联写字楼营销顾问业务
Sale >
营销顾问——工作方式
前四个月 开盘日 后三个月 后六个月
营销阶段
前期策略专案团队 工商部总监负责 制订宣传推广方案 制订开盘策略 制订价格方案 开盘前筹备工作 招商/销售培训 强大的策划知识平 台数百成功案例的 积累 严格的方案评审制 度 销售经理|招商经理 项目经理|策划经理 参加专业联席会议 监督方案执行 集中解决重要问题 销售经理|招商经理 项目经理|策划经理 宣传方案效果评估 修正推广方案 集中解决重要问题
第二层品质支撑：强大的知识平台
累积数百成功策划代理案例、上千专业策划报告、模块化工具与 模型
世联写字楼开发项目顾问成功案例简介
Case >
案例：深圳国际商会大厦
世联—写字楼顾问业务经验 分享
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写字楼开发项目必须关注的问题
Question >
世联认为成功的写字楼开发项目必须关注 的关键问题
二、三线城市办公物业启动与发展历程
萌芽阶段
启动阶段
发展阶段
成熟阶段
动因 表现形式 入驻公司特征 产品特征 客户关注点
•办公需要 •住宅改办公 •草创型企业
•改善环境
•追求形象
•需求多样化
•多样化
•住宅立项、商务办公 •纯商务形象 •成长型中小企业
•迅速发展的中小企业 •各种类型企业 •初具规模的企业 •纯写字楼开始出现 •位置 •配套 •硬件 •商务氛围 •写字楼与新一 代商务公寓并存 •地段 •服务 •软环境 •健康、风景 世联研究
完全成熟、具各性化
仅供演示
从深圳CBD的发展可以得到的规律
时机越早，定位空间越大，风险越小；
早期推出定位空间较大，从甲级、乙级到商务公寓均 有市场; 由于对风险的规避，以及早期开发高端物业对顶端客 户的消化，其它开发项目以乙级写字楼为主，商务公寓 为辅。 2003-2004年的竞争激烈程度将远大于2001年，大量 甲级物业纷纷浮出水面，前景不可预知。 早期市场整体年推出量在7万以下； 每个项目单一物业类型推出市场的容量约为3万左右； 如果单个项目规模较大，则一般由多种功能组合；
•住宅
•无
•第一代商务公寓
•位置 •价格 •交通 •使用成本
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写字楼的产品价值体系
关键公共空间打造专业办公形象展示区
高形象展示体系
写 字 楼 产 品 价 值 体 系
品牌整合打造形象光环
办公生态化 独特功能构建 商务中心
低成本价值构建
低门槛，低使用成本。
写字楼产品四种模式的竞争分析
市场先机型
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深圳CBD写字楼客户演变
以深圳为例 雏形CBD 2001年
市场投资 价值认同 投资比例 产业类型 高 高 第三产业： 金融相关的行业 中 中 第三产业： 服务于第二产业 ——咨询、物流、贸易等 行业
发展中的CBD 2004年
成熟CBD
低 低 第二产业： 生产型公司的市场部、 销售部、研发部门，或 及办事处、子公司
人力配备
主要 服务内容
服务优势
重要问题由执委会 讨论解决 降低发展商试错成 本
依托深圳总部资源优势 重要问题由执委会讨论 解决
营 销 顾 问 ： 工 作 阶 段
服务阶段 时间安排
前期策略阶 段 签定合约收 到首期款 后执行
储客期 正式开盘前四个月
强销期 正式开盘后四个月
平稳期
销售曲线 示意
服务成果
产业表现
银行、证券、保险等 公司
咨询顾问公司、设计单位、 科技公司、计算机公司、 会计事务所、律师事务所、 制造业展销场等 物业公司、进出口贸易公 司等 民营企业、外资企业 民营企业、外资企业、 跨国公司
企业类型
民营企业
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深圳CBD写字楼产品特征
以深圳为例 雏形CBD 2001年
建筑设计 硬件设施 （电梯、空调、车位等） 配套设施
营销策略
• 定价研究
• 营销总策略和启动策略研究 • ……
世联对写字楼开发项目的理解及观点
Opinion >
深圳CBD写字楼发展共性
以深圳为例 行政配套 商务氛围 热销写字楼 雏形CBD 规划中 较差 投资大厦 江苏大厦 中银大厦 国际商会大厦 2001年 发展中的CBD 建设中 较好 时代金融中心 中央商务大厦 兴业银行大厦 2004年 成熟CBD 逐步启用 浓厚 卓越大厦 九州创展 国际商会中心 航天大厦 安联大厦 华融大厦 贵州大厦 大中华交易广场 捷美中心 新世界中心 ……
营销战略与策略 顾问服务
前期顾问工作阶段划分与服务内容
阶段划分 服务内容
1房地产市场调查 2 宏观背景分析 3 项目解析 4 项目定位 5 案例借鉴 6 物业类型规划/配比 7 经济测算 8 项目分期计划 9 规划设计建议 1 房地产市场调查 2 规划设计要点 3 项目建筑设计 4 要点建议 5 建筑风格/外立面建议 6 环境/景观设计要点 7 配套设施建议 8 社区服务/物管建议 9其他相关物业建议 1 投资群体研究 2 自用客户群体研究 3 主流营销手段分析 4 营销案例借鉴 5 项目营销战略 6 项目营销策略 7 营销费用预算
专案团队架构及岗位职责
项目执行委员会 人力配备 八位专业人士组成 岗位职责 调配公司资源 探讨技术思路 评审顾问报告 监督服务品质 服务优势 八位专业精英 十年组织智慧 工商项目经理 人力配备：1位 资深工商项目经理 岗位职责 实施项目管理 全程项目跟进 研究成果成文 关键节点汇报 服务优势 强大的顾问平台支持 完善的培训体系支撑 市场研究人员 人力配备：2-3位 市场研究人员 岗位职责 收集基础资料 分析相关信息 深入访谈客户 基础研究成文 服务优势 丰富资料获取经验 建筑|经济等专业
1. 城市写字楼市场发展 阶段的判断
1.1 1.2 1.3 1.4 2.1 2.2 2.3 2.4 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
2.基于竞争的片区分析
3. 项目与企业战略的 关系
世联认为成功的写字楼开发项目必须关注 的关键问题
核心要点
项目核心价值点 功能定位（可以考虑包含公寓的功能） 开发次序 写字楼与其它不同物业类型的关系
4. 产品策略
4.1 4.2 4.3 4.4
5. 商业部分的开发策 略
5.1 商业物业的定位 5.2 商业物业的规模与价值 5.3 商业物业与写字楼的关系 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 产品形象主题的确立 启动营销策略 渠道策略 关键事件及设施营销 公共关系营销 定价策略
6.写字楼营销策略
世联知识平台+内部|外部专家
世联顾问服务内容大纲
商业地产市场
市场深度研究
商业经营环境 研究结论 商业地产市场角度
市场竞争分析
商业经营环境角度
竞争分析结论
地块价值解析
项目分析
项目整体定位诊断
基于商业地产开发的角度分析地块价值 基于商业经营环境的角度分析地块价值 项目分析结论
功能分区与指标确定诊断
建筑设计与产品诊断 项目营销诊断 项目诊断结论
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世联写字楼开发顾问的工作方法
Method >
世联顾问服务内容
城市相关产业及商业地产市场发展前景预测 相关领域市场进入战略及发展策略 可行性研究报告 金融投资机构项目咨询 商业机构投资合作咨询 市场定位案例专题研究
项目定位顾问服务
项目物业发展 建议顾问服务
消费市场顾问 项目发展战略定位 项目物业发展建议 项目启动策略研究 规划方案的市场评价 租售价值及项目财务评估 招商服务 招商策略及条件制定/招商实 施及推广方案/招商现场管理及控制 ………… 销售服务 营销执行策略制定/营销实施 及推广方案/项目价格策略及价格方案/销 售组织框架及管理制度建议 …………
服务时间 人员配备
30个日历天 工商部总监 带队， 项目经理负 责制 专案团队3-4 人 45万元整
收费标准
首月驻场35万元 20万元〃10天/月
营销顾问——顾问服务品质管理
第一层品质支撑：三级四点评审制度
三级：专案团队自评、顾问部执委会评审、集团评审委员会评审 四点：即四个层次判断（四点），项目定位、推广方案、价格方 案、开盘方案
1《项目定位 修正与项目 营销战略/策 略》报告
1招商方面：A 项目商户定位优化及调整；B 招商策略及条件制定；C 招商实施及 推广方案；D月度推广总结及调整建议；E 招商现场管理及控制；F 活动方案实施 指导与监督；G 协调并监控合作单位工作；H 招商团队招聘及培训；I招商组织框 架及管理制度建议；J 招商人员测评；K 招商现场管理及控制； 2销售方面：A 项目市场定位优化及完善调整；B销售执行策略制定；C 销售实施 及推广方案；D 项目入市销售执行方案；E 项目价格策略及价格方案；F 月度推广 总结及调整建议；G 销售现场管理及销售控制；H 方案实施指导与监督；I 协调 并监控合作单位工作；J 销售诊断及调整方案；K 销售团队招聘及培训；L 销售组 织框架及管理制度建议；M 销售人员测评. N个月 建议开盘前四个月 项目经理 策划经理 销售经理 招商经理 培训师（调配） N个月 建议开盘后四个月 项目经理 策划经理 销售经理 招商经理 培训师（调配） 20万元〃10天/月 N个月 项目经理 策划经理 销售经理 招商经理 培训师（调配） 10万元〃4天/月