《物业经营管理》第2套模拟题
物业管理师《物业经营管理》考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第2次)
物业管理师《物业经营管理》考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.通过对各成本开支的必要性进行分析，以确定最佳的实现企业利润最大化和物业增值最大化的成本支出水平，属于（）。
A.事中控制B.防护性控制C.事后控制D.前馈性控制2.物业服务企业在物业管理服务中始终关心的主题是（）A.如何提高成本管理的水平B.如何提高达成物业管理目标的可能性C.如何提高管理收费的使用效益D.如何提高物业管理资金的使用效益3.成本控制的组织体系中，为了有效地进行成本控制，保证经济效益的实现，物业服务企业需实行分级分口管理经济责任制，建立成本控制的组织体系，即建立以（）为基本控制单元的组织体系。
A.成本中心B.费用中心C.责任中心D.控制中心4.零售商业物业运作的相关理论主要集中的领域不包括（）A.中心地理论B.同类零售商聚集理论C.需求外部效应理论D.组合投资理论5.从管理层面上来看，（）是零售商业物业经营管理的更高层次，对于零售商业物业的成功运营也更为关键，是零售商业物业管理的发展方向。
A.策略与运行管理B.现场管理C.组合投资管理D.设施管理6.租户和业主之间可能要协商一个（）作为计算百分比租金的基础。
A.自然平衡点B.盈亏平衡点C.基础租金D.人为平衡点7.物业服务企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出是（）A.管理费用B.营业成本C.财务费用D.人员费用8.【真题】按照住宅小区一股经营服务项目的分类，物业服务企业升展的房屋买卖与租错中介业务，属于（）服务。
A.便民B.居间C.基本D.特约9.【真题】在零售商业项目上，对于仅负责现场管理的物业服务企业，应由其负责的工作是（）。
A.开闭店B.收银C.顾客退换货D.库房物品的管理10.风险的类型是根据不同的标准或参照物来划分的，其中纯粹风险与投机风险是风险按照（）来划分的。
物业经营管理模拟试卷
(仅供考前冲刺自测之用，并非押题猜题。
)共 60 题，每题 1 分。
每题的备选项中，惟独 1 个最符合题意)1. 物业经营管理强调为业主提供( )。
A．维修服务 B．维护服务 C．安全服务 D．价值管理服务2. 工业写字楼属于( )。
A. 写字楼B. 工业物业C. 出租型别墅或者公寓D. 零售商业物业3. 物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业( )的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
A•使用寿命 B．物理寿命C•经济寿命 D．技术寿命4. 物业服务企业划分的类型有( )。
A•管理型、专业型、混合型 B．管理型、综合型、成本型C•专些型、混合型、综合型 D．管理型、专业型、综合型5. 房地产资产管理的目标是使这些物业在所处的房地产市场内 ( )。
A．价值最大化 B．净收益最大化C．投资回报最大化 D．潜在毛收入最大化6. 资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的( )的管理。
A．物理形态B．财务状况C.管理形态或者财务状况D．物理形态和财务状况7. 房地产投资的目的是以获得( )为目的。
A．当前房地产资产收益 B．现实房地产资产收益C．未来房地产资产收益 D．未来房地产资产收益或者增值8. 房地产的经济寿命与其( )有关。
A•使用性质 B．地理位置 C．装修设计 D．周边环境9. 以下房地产投资风险中，属于个别风险的是( )。
A. 未来经营费用风险B. 通货膨胀风险C. 利率风险D. 周期风险10. 置业投资者能够容忍较低投资回报率的原因，是房地产投资具有的( )优点。
A．易于获得金融机构的支持 B．能抵消通货膨胀的影响C．能够得到税收方面的好处 D．能提高投资者的资信等级11. 现金流量图上，初始投资发生在( )。
A. 第 0 到第 1 期中间B. 第 1 期期末C. 第 2 期期初D. 第 0 期期末12. 房地产置业投资中，固定资产投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计人( )。
物业经营管理模拟试题一、二、三
中国物业管理师资格考试物业经营管理模拟试题一一、单项选择题(共50分，每题1分，每题的答案中只有1个最符合题意。
)1．房地产资产管理的职能包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理，上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使( )。
A．房地产的价值最大化B．物业的净经营收入最大化C．物业的有效毛收入最大化D．物业的经营费用最小化2．债务人为债务人的信用提供担保的险种称为( )。
A．责任保险B．保证保险C．信用保险D·财产损失保险3．企业财务管理的内容的决定因素中最关键的是( )。
A．组织性质B．组织类型C．资产数量D．国家的财务管理制度4．仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有( )。
A．更长的经济寿命B．更显著的各异性C．更强的适应性D．更专业的物业管理5．某城市修建了从城市中心到郊区的快速轨道交通，使沿线房地产大幅增值，是房地产的( )特点带来的效果。
A．相互影响性B．适应性C．不一致性D·保值增值性6．在一定收益水平上具有最小风险的资产组合被认为是有效的，代表这种资产组合的点可以组成一个( )曲线。
A．风险投资B．有效收益C．有效边界D·有效供给7．房地产投资中危害最大的一种风险是( )。
A．通货膨胀风险B．政策风险C．政治风险D·周期风险8．某写字楼物业管理者根据入住公司客户会客的需要，将某层部分房间开辟成咖啡厅，是利用了房地产特性中的( )。
A．相互影响性B．政策影响性C．适应性D·各异性9．研究表明，与房地产的使用性质相关的是房地产的( )。
A．物理寿命B．自然寿命C．经济寿命D．折旧年限10．一般来说，仓储用房的经济寿命是( )年。
A．25 B．40 C．45 D．6011．( )是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因。
A．租赁期限B．租赁用途C．租金标准D．房屋的修缮责任12．物业管理营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。
2021物业经营管理真题模拟及答案(2)
2021物业经营管理真题模拟及答案(2)1、属于物业服务企业投标前期阶段工作的是（）。
（单选题）A. 现场考察B. 讨论确定投标项目管理总体思路C. 讨论确定预算D. 分组起草、准备试题答案：A2、客户关系管理(CRM)是辨识、获取、保持和增加“能够带来利润的客户”的理论、实践和技术手段的总称。
它是一种以客户（）为中心的企业管理理论。
（单选题）A. 价值B. 忠诚C. 创利D. 满意度试题答案：A3、高某将10950元存人银行.期限为一年，年利率为12%，则一年后的本利和为（）元。
（单选题）A. 11459B. 12416C. 12264D. 11412试题答案：C4、关于大数据的处理环节，下列说法错误的是（）。
（单选题）A. 数据采集要针对各行业的特点需求，专门设计行业数据收集系统B. 数据显化将大数据的分析结果还原为具体的行业问题C. 在产业应用环节中，大数据真正开始帮助管理实践D. 数据采集之后，紧接着进行数据的存储及管理试题答案：D5、某购房中心建筑面积10万平方米，可出租面积8万元平方，某租户承租了6千平方米，该租户应分租的公用面积维护费比例是（）（单选题）A. 6%B. 6.5%C. 7%D. 7.5试题答案：D6、零售商业物业包括（）。
（多选题）A. 社区级零售物业B. 乡村级零售物业C. 区域级零售物业D. 城市级零售物业E. 市镇级零售物业试题答案：A,C,D7、楼梯净空高度包括梯段净高和平台净高，梯段净高是指踏步前缘至顶棚的净高度，一般不应小于（）。
（单选题）A. 1800mmB. 2000mmC. 2100mmD. 2200mm试题答案：D8、下列不是常见的物业租赁管理模式的是（）。
（单选题）A. 居间模式B. 包租转租模式C. 委托管理模式试题答案：A9、下列对购物中心中各承租商位置的配置中，合理的是（）。
[2013年真题]（单选题）A. 甜点店与服装店相邻B. 冷饮店设置商场入口C. 家具店靠近商场中心D. 食品店远离商场中心试题答案：B10、房地产组合投资管理的视野更加广阔，包括（）以及在合适的时机购置和处置物业资产。
物业经营管理 模拟试题(二)
物业经营管理模拟试题（二）一、单项选择题1、（ D ）是预测估价对象未来各期的净现金流量，选用适当的折现率将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
A、直接资本化法B、收益还原法C、假设开发法D、报酬资本化法2、某百货商店在建成后的前几年由于试营业等原因收益不稳定，更适宜选用（ C ），计算出物业的收益价格。
A、收益期限为无限年且净收益每年不变的公式B、收益期限为有限年且净收益每年不变的公式C、净收益在前若干年有变化的公式D、收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法化式3、（ B ）是物业的某种年收益与其价格的比率。
A、收益乘数B、资本化率C、有效毛收入乘数D、净收益乘数4、用收益法估价出租型物业时，物业的净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额，下列有关求取净收益需要扣除费用的表述，不正确的是（ C ）。
A、出租人负担的水费，电费等应从租赁收入中扣除B、由出租人提供家具设备的，应扣除它们的折旧费C、物业服务费用、物业税、租赁代理费、租赁税费不应作为扣除项目D、租约约定的一切费用均由出租人负担的，则应将这些费用全部扣除5、报酬率可视为包含无风险报酬率和（ D ）两大部分。
A、投资风险补偿报酬率B、缺乏流动性补偿报酬率C、管理负担补偿报酬率D、风险报酬率6、关于物业状况调整的表述，不下确的是（ C ）。
A、物业状况调整是将可比实例在其物业状况下的价格，调整为在估价对象物业状况下的价格B、物为状况调整包括区位状况调整C、物业状况调整包括物业市场状况调整D、可比实例状况于估价对象状况，则应对可比实例价格作减价调整7、关于重置价格和重建价格的下列表述中，不正确的是（ B ）。
A、重置价格又称重置成本B、重置价格通常是比重建价格高C、一般建筑物适用重置价格D、有特殊保护价值的建筑物适用重建价格8、下列关于估价上建筑物折旧的表述，不正确的是（ A ）。
A、其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与原始价值的差额B、功能上的落后或过剩所造成的建筑物价值损失要进行功能折旧C、建筑物在实体上的老化所造成的建筑物价值损失要进行物质折旧D、经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失9、一个高档住宅区附近兴建了一座工厂，该居住区的物业价值下降，这是一种（ D ）。
物业经营管理模拟试题
<<物业经营管理>>模拟试题（一）一.项选择题（请将正确答案的英文字母填入括号内。
共50题，每题1分）1.物业经营管理强调为业主提供（）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营及主营业务发展目标的需求。
A.设施管理B.运行管理C.价值管理D.资产管理2.物业经营管理服务的目标是在（）的基础上，保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。
A.延长物业的经济寿命周期B.维持物业正常使用C.维持该物业的物业管理D.实现物业各期净收益最大化3.在物业经营管理的常规工作现金流和成本管理中，不属于物业服务支出的是（）.A.日常维修费用B.物业管理企业财产保险费用C.管理人员的工资D.法定税费4.关于物业维修和维护的开支，表述不正确的是（）A.在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本可能大大超过初始投资B.业主会尽量寻找能够承担全部维修成本的租户C.物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担D.对于由业主承担维修责任的物业，机构投资者可能会因此拒绝参与投资5.物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修计划管理、（）、设施设备管理和物业保险管理。
A.日常维护和维修B.确定管理标准C.资产管理D.构建信息基础6.投资者进行房地产的主要目的是（）.A.获得作为房地产业主的荣誉B.降低其投资组合的总体风险C.抵消通货膨胀对其资产的影响D.使其财富最大化7.下列关于房地产开发投资的说法中，不正确的是（）.A.开发投资不可能转变成臵业投资B.房地产开发投资的主要目的是获取开发利润C.开发投资可以形成房地产市场上的增量供给D.房地产开发投资通常风险较大，但回报丰厚8.在购买住房抵押支持证券的过程中，债权的转移过程为（）.A.银行证券化的专门机构SPC投资者B.银行投资证券化的专门机构SPCC.投资者证券化的专门机构SPC银行D.投资者银行证券化的专门机构SPC9.某城市地铁交通线路的建设，使得沿线房地产大幅升值，这反映了房地产投资的（）.A.各异性B.相互影响性C.政策影响性D.适应性10.与初始投入的资金相比，投资完成后，收回资金的购买力降低给投资者带来的风险称为（）.A.通货膨胀风险B.或然损失风险C.变现风险D.个别风险11.下列对房地产投资中“区位”的理解，不正确的是（）.A.狭义的区位是指某一具体投资场所在城市中的地理位臵，包括宏观位臵、中观位臵和微观位臵B.广义的区位理解包括区位所处的社会、经济、自然环境或背景C.广义的区位理解包括在该区位进行房地产投资所需支付的成本的高低和所面临的竞争关系D.投资场所的区位不会随时间改变12.下列房地产臵业投资行为中，属于流动资金投入的投资行为是（）.A.购买物业B.购买电梯C.购买中央空调D.购买备用路灯13.某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息的总额是（）万元。
物业管理师《物业经营管理》考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第2次)
物业管理师《物业经营管理》考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.一般来说，物业检查的频率取决于（）A.目前和未来所提供空间的满足感B.物业管理师对未来租户需求的了解程度C.所需支付费用的承受能力D.业主对物业质量要求的程度2.设施管理中，一般来说，人们都偏向使用内部服务，但如果内部服务的成本高出市场的（）以上或不能得到相应的服务时这种偏向就会消失。
A.10％B.15％C.20％D.25％3.编制物业管理计划时，首先要做的工作是（）A.分析物业所处的宏观市场环境和相关物业类型的市场状态B.把目标物业放在正确的细分市场内，并用这个细分市场的相关标准来评价目标物业C.准确把握物业所处邻里区域的特征和物业本身的状况D.确定影响物业发展的主要因素4.租约执行中，租赁管理的主要工作内容不包括（）。
A.租约续期B.房屋空阎交付C.租户关系管理D.收取租金5.零售商业物业现场管理的机构设置中，工资福利、劳动保险、劳动争议的处理属于（）的工作。
A.办公室B.财务部C.物业部D.工程部6.房地产开发属于资金（）经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率－般较高。
A.分散型B.密集型C.混合型D.抵押型7.下列关于写字楼的说法，错误的是（）。
A.按照写字楼的使用方式不同，可将写字楼分为自用型写字楼和租售型写字楼B.甲级写字楼位置十分优越C.丙级写字楼交通便利D.乙级写字楼居于城市小型或零星的商贸集中区8.【真题】房地产市场中的空置率指标，是指报告期期末空置房屋占（）的比例。
A.同期房屋存量B.同期房屋增量C.上期房屋存量D.上期房屋增量9.组合投资管理工作中，确保实现投资目标的重要手段是（）。
A.组合投资的方针和政策B.组合的投资分析C.投资组合的构建D.投资组合的调整10.【真题】在住宅小区的游泳池里不设置跳台的风险防范手段或措施是（）。
电大一网一《物业经营管理》形考任务二-100分
滁州职业技术学院学习中心《物业经营管理》形考任务二/00分题1：属于写字楼物业管理风险特点是()OA.全员性B∙全期性C.确定性D.动态性正确答案：C题2：写字楼交通流线管理的原则不包括()oA.分流原则B.简捷原则C.层次原则D.处置原则正确答案：D题3：别墅(Vina)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。
下列概念中，只有()具有别墅类产品的独有性。
A.空中别墅B.叠拼别墅C.独栋别墅D.双拼别墅正确答案：C题4：收益部分使用率最大化是写字楼物业管理的()OA.经营目标B.服务目标C.管理目标D.微观目标正确答案：A题5：物业所有人与使用人满意率最大化是写字楼物业管理()OA.经营目标B.服务目标C.管理目标D.微观目标正确答案：B题6：物业资产保值率和升值率最大化是写字楼物业管理的()OA.经营目标B.服务目标C管理目标D.微观目标正确答案：C题7：属于写字楼物业管理风险特点的是（）。
A.全员性B∙全期性C.确定性D.动态性正确答案：C题8：普通租售型商务写字楼的标准层有效使用率一般为（）。
A.50%—60%B.60%—70%C.70%—80%D.80%—90%正确答案：C题9：写字楼物业治安的主要任务是（）oA.引导和监督B.疏导和防范C.监督和控制D.疏导和控制正确答案：D题10:政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但与一般写字楼在（）方面有所区别。
A.建筑规模B.建筑结构C.公共性D.社会性正确答案：C题11：零售商业物业的分类主要依据其（）等。
A.商业辐射区域的范围B.建筑规模C.承包单位的名誉D.经营商品的特点正确答案：ABD题12：人们主要依照写字楼（）等对其进行等级划分。
A.收益能力B.所处的位置C.楼字设计和装修状况D.使用时间正确答案：ABC题13:对分散产权的零售商业物业进行集中统一的专业化物业经营管理服务的益处有（）OA.利于选择优良租户B.利于优化零售商业的业态组合C.利于实现业主总体利益的最大化D.可使商业辐射区域覆盖整个城市正确答案：ABC题14：工业物业是为人类生产活动提供空间的物业，包括（）等。
2021物业经营管理真题模拟及答案(2)
2021物业经营管理真题模拟及答案(2)共635道题1、工业物业是指为人类生产活动提供入住空间的物业，包括（）等。
用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。
（多选题）A. 工业厂房B. 仓储用房C. 生产车间D. 高新技术产业用房E. 研究与发展用房试题答案：A,B,D,E2、下列关于房屋租赁用途的说法不正确的是（）。
（单选题）A. 是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质B. 承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意C. 承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途D. 承租人确需变更使用用途，应当征得出租人同意，不必重新签订租赁合同试题答案：D3、在零售商业物业经营管理中，为迎合消费者对品质、价格需求而进行的商品选择工作、属于（）（单选题）A. 市场营销B. 零售技术C. 物业维护D. 风险管理试题答案：B4、财务报告分析采用（）时，应注意进行对比的指标必须是同质的，在经济内容、计算方法、计算期以及企业类型、经营规模、财务规模和目标等方面具有可比性。
（单选题）A. 效率比率分析法B. 相关指标比率分析法C. 构成比率分析法D. 比较分析法试题答案：D5、经营零售业的经营成本有（）。
（多选题）A. 租金B. 存货C. 收入D. 职工工资E. 广告费用试题答案：A,B,D,E6、下列权利义务中，属于房屋承租人的义务的是（）。
[2014年真题]（单选题）A. 保障房屋安全B. 可以依法转租C. 按约定合理使用房屋D. 监督物业管理状况试题答案：C7、物业租约谈判中，妥协是出租人修订出租条款而给承租人的优惠，影响租赁妥协的因素有（）。
[2014年真题]（多选题）A. 租赁收益B. 租赁规模C. 租赁时间D. 租赁成本E. 租赁流程试题答案：A,B,C8、下列物业租赁管理模式中，业主不负责物业的租赁的是（）。
（单选题）A. 包租转租和委托管理B. 出租代理和委托管理C. 包租转租和出租代理D. 包租转租、委托管理和出租代理试题答案：C9、下列属于不良物业资产重组的有（）。
物业经营管理模拟2
《物业经营管理》模拟（二）一、单项选择题（共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．下列选项中，地区购物商场的建筑规模在（）。
A. 1万一3万2m 之间B. 1万一5万zm 之间C. 3万一5万zm 之间D. 5万一8万zm 之间2.核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态的是（）。
A.物业管理B.设施管理C.房地产资产管理D.房地产组合投资管理3.投资者进行房地产投资的主要目的是（）。
A.获得荣誉B.使其财富最大化C.降低投资风险D.抵抑通货膨胀4.物业1为写字楼项目，2003年末价值为1100万元，预计2004年末价值为1200万元的可能性为50％，为1000万元的可能性为50%，则2004年该物业价值的标准方差为10％。
物业2为娱乐场所项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1200万元的可能性为50％，为800万元的可能性为50％，则2004年该物业价值的标准方差为20％。
根据以上资料，下列选项中，说法正确的是（）。
A.可以推断物业1的投资风险大于物业2的投资风险B.可以推断物业2的投资风险大于物业1的投资风险C.可以推断物业1的投资风险和物业2的投资风险一样大D.无法推断5.零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于（）。
A.市政公用和公建配套设施完备的程度B.周围土地利用情况和环境C.零售商业物业辐射区域分析的结果D.交通运输是否便利6.房地产置业投资活动表示为投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。
这是（）。
A.房地产投资活动从财物形态进行考察的B 房地产投资活动从实物形态进行考察的C.房地产投资活动从货币形态进行考察的D.房地产投资活动从净利形态进行考察的7.己知某出租公寓的年有效毛租金收入为100万元，年运营费用为30万元，如果租金收入和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3%和2%的速度增长，折现率为8%，则该出租公寓的净运营收益现值是（）万元。
物业经营管理模拟试题
物业经营管理模拟试题模拟试题一一.单向选择题(共60分,每题1分,每题答案中只有一个最符合题意)1.制订物业策略计划,持有或出售分析,检讨物业重新定位的机会.审批主要的费用支出属于( )的工作内容.A.物业管理B设施管理C资产管理D组合投资管理2.投资者进行房地产投资的主要目的,是为了使其( ).A财富最大化B利润总额最大化C当前收益最大化D风险最小化3.物业管理企业可以通过对( )进行面积规划,来帮助租户确定最佳的承租面积大小.A面积单元B面积单位C出租单位D出租单元4.房屋所有人出卖已出租的房屋,承租人在同等条件下享有( )A,优先购买权B阻止权 C 优惠购买权 D 拒绝交租金的权利5.利用财务杠杆,给企业带来破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险,称为( ).A经营风险B财务风险C投资风险 D 资金风险6.( )是指投资完成后所回收的资金与初始投入的资金相比,购买力降低给投资者带来的风险. A市场供求风险B政策风险C变现风险D通货膨胀风险7.从某房地产投资项目的资产负债表上,可以得到如下项目信息:负债合计为3000万元,资产合计为5000万元,流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元,存货为1500万元.试计算该房地产投资项目的流动比率为( ).A167% B80% C200% D 60%8.以下指标属于短期偿债能力的评价指标是( ).A.资本负债率B流动比率C利息备付率 D 偿债备付率9.在保险合同有效期内,投保人和( )经协商同意,可以变更保险合同的有关内容.A被保险人B投保人C受益人D保险人10.租金一般是指租户租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额.写字楼的租金水平取决于( )A.当地物价水平 B 租户的购买力C市场状况 D 政府定价11.利润表的反映企业( )A某一特定日期财务状况的报表B一定会计期间经营成果的报表C某一特定日期经营成果的报表C一定会计期间财务状况的报表12.公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地称之为( )A.广义的写字楼B投资性物业中的写字楼C高档写字楼D收益性房地产13.在确定写字楼租金时,一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的( )确定一个基础租金.A最高租金水平B市场上同类物业的平均租金水平C租金的评估值D最低租金水平14.由于零售商业物业的租约期限很长.对于主要租户来说,通常是( )年.A.3----10年B.10----20年C10-----30年D20-----30年15.某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区的商业物业投资将回增加,这主要是由于房地产投资具有( )A.位置固定性B各异性C适应性D相互影响性16.以( )为标准,可将保险分为单一危险保险与综合危险保险.A.保险的实施形式B保险人承保危险的数量C.保险的赔付形式D被保险标的不同性质17.在实施财务监督时,以会计凭证,帐薄,报表等会计资料为对象进行检查的方法被称为( )A财务检查B财务分析C实物检查 D 现场调查18.房屋的承租人不能对房屋行使( )权A.收益B使用 C 占有D处分19.( )是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为.A.房屋转租B房屋出租C房屋承租D房屋批租20.投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险属于( )A通货膨胀风险 B 市场供求风险C周期风险D变现风险21.工会经费属于( )A.企业管理费B规费C与建设项目有关的其他费C与未来企业生产经营有关的其他费22.近年来国家对房地产投资的宏观调控政策,使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难.这主要体现了房地产投资风险的( )A.政治风险 B 政策风险 C 利率风险D市场供求风险23.某购房者向银行申请了以等比递增方式好看的个人住房抵押贷款.如果该贷款的年利率为5.75%,期限为15年,按月偿还,首次月还款额为2000元,月还款额增长率为0.2%,则该购房者在第5年第6个月的还款额为( )元A.2277.4 B2281.9 C 2728.8 D2741.924.张先生将1000元人民币存入银行,存期2年,年利率为12%,半年计息一次,2年后可获得本利和( )元A1240 B1254.4 C1262.48 D1270.3425.只有本金计算利息,本金所产生的利息不计算利息,称之为( )A.复利 B 单利 C 名义利率D实际利率26.与项目所处地点直接相邻的区域,其营业额的60%---75%都来自该区域的商业辐射区域为( )A.主要区域B次要区域C核心区域D边界区域27.某房地产项目转让收入3000万元,其应该缴纳的营业税,城市建设维护税,教育费附加合计为( )万元.A.60 B90 C.150 D16528.物业管理公司管理处员工的医疗保险和失业保险依法应在( )中开支.A.保险费B.人工费 C 办公费D企业管理费29.专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位,共用设施设备的维修和更新,改造所需的费用开支.专项维修资金的所有权属于( )A.物业管理公司 B 建设单位C全体业主D房地产行政管理部门30.已知某笔贷款的年利率为6%,借贷双方的约定为按月息计息,则该笔贷款的实际利率是( )%A.0.5B.0.6C.6.16D. 6.1931.某开发商向银行申请了利率为6%,期限为10年,按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款,则开发商第一年的还本收益为( )万元A. 6.00 B7.05 C.6.16 D.13.5932.房地产估价结果是估价对象在( )时的客观合理价格或价值.A.估计作业日期B.估价时点C.价格日期D.价值时点33.净运营收益是由( )扣除运营费用后的余额.A.有效毛收入B运营费用C潜在毛收入D税前现金流量34.动态投资回收期是指项目以( ),抵偿全部投资所需的时间.A.净现金B.净收益C净现值 D.财务净现值35.房地产本身并不能产生收益,也就是说房地产的收益是在( )中产生.A.交易过程中B使用过程中C投资过程中D占有过程中36.市场法的理论依据是房地产价格形成的( )A.供求原理B替代原理C规模报酬原理 D 适合原理37.某城市2004年期初房屋面积34568086平米,竣工量为2486008平米,房屋施工面积5687602平米,灭矢量647000平米,空置量124668平米,则报告期房屋平均建设周期为( ).A.0.44B. 2.29C.3.04D.6.0838.( )是指所有房地产公司都会遇到的风险,这类风险一般由外部环境的变化引起,可控性差,当这类风险发生时所有房地产企业和相关机构都会受到影响.A.总体风险B个别风险 C.以外风险 D.决策风险39.以保险的实施形式为标准,可将保险分为( )A.商业保险,社会保险和政策保险B.财产保险和人身保险C.自愿保险和强制保险 C.定值保险和不定值保险40.房地产市场的运行环境,是指房地产市场作为一个中心体,它的( )的总和.A.一切因素B主体因素C客体因素 D.周围各种影响因素41.某一房地产对于持有人的经济价值,称为( )A.使用价值B成交价值C投资价值 D.原始价值42.房地产资产管理中的( )以运行管理为主.A.物业管理和设施管理B.物业管理和资产管理C.设施管理和投资组合管理 C.资产管理和投资组合管理43.关于零售商业物业的表述,不正确的是( ).A.零售商业物业可以是经营零售业的独立的建筑群B.为了实现业主总体利益的最大化,对于分散产权的零售商业物业也需要集中统一的专业化物业经营管理服务C.零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺\D.综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制44.根据资产组合理论,不正确的是( )A.投资者应当适当地分散投资,从而有效抵消一部分风险B.”不要把鸡蛋放在一个篮子里”C.理性的投资者将选择风险最小的那个组合D.投资者选择不同部门和不同地理区域进行资产组合,当不同投资之间相关系数为负,存在补偿,整体风险将降低45.物业业主希望让( )承担尽可能多的费用,因此业主不仅尽量避免各种不确定性支出,还要节省发生在组织.管理和监管过程中的各种支出.A.物业服务企业B建设开发单位 C.最终使用者 D.业主委员会46.资产管理的主要内容本质上就是对( )的控制,主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理.A.价值B成本C收益 D.成本和收益47.下列对于房地产投资中”区位”的理解,不正确的是( )A.项目投资场所的地理位置和区位不会随时间改变B.广义的区位理解包括区位所处的社会.经济.自然环境或背景C.广义的区位理解包括在该区位进行房地产投资所需支付的成本的高低和所面临的竞争关系D.狭义的区位是指某一具体投资场所在城市中的地理位置包括宏观位置.中观位置和微观位置48.零售商业物业投资区位的选择,在很大程度上取决于( )A.市政公用和公建配套设施完备程度B.周围土地利用情况和环境C.零售商业物业辐射区域分析的结果D.交通运输是否便利49.物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积是( )A.税前现金流B.有效毛租金收入C.净利运营收益D.潜在毛租金收入50.物业服务企业应该缴纳的营业税,城市建设维护税,教育费附加,又称为”两税一费”,其中营业税缴纳的税额是以物业服务企业的( )与税率的乘积进行核算.A.总成本B.总成本加总利润C总收入D总利润51. 如果现在将1000元存入银行,一年后得到的本利和为1060元,这60元是1000元在1年中的( )A.利润B本利 C.时间价值 D.实际利息率52.判断一个物业是属于收益性物业还是属于非收益性物业,是看该物业( )A.目前是否正在直接产生经济收益B物业必须具有稀缺性C.直接产生租凭收益或其他经济收益的大小D.本质上是否具有直接产生经济收益的能力53.政府指导价是指是( )A.由经营者自主制定,通过市场竞争形成的价格B.有政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度,指导经营者制定的价格C.由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围制定的价格D.如在城镇住房制度改革中,出售公有住房的标准价,成本价就属于政府指导价54.物业开发成本中,水,电.燃气,热力等设施的建设费用,属于( )A.前期工程费B基础设施建设费 C.建筑安装工程费D公共配套设施建设费55.不同的社会体制形成了不同的土地所有制,我国的土地( )导致了我国房地产市场的一些独特性.A.拍卖制度B出让制度C划拨制度D供应制度56.房屋出租,本质上是一种权利的让渡,出租人向承租人让渡的权利是( )A.所有权,占有权B占有权.处分权C占有权.使用权 D.收益权.处分权57.租凭双方中的一方死去时,租凭关系自动中止,这类租凭是( )A.公房租凭B定期租凭C意愿租凭D私房租凭58.房屋租凭合同中,限制承租户使用房屋只能用于特定的物业功能,这类限制性规定包含在( )条款之中.A.租凭用途B房屋的修缮责任C转租的约定D双方的权利和义务59.张三将房屋租凭给李四,李四又将房屋转租给王五,在租凭合同存续期间,张三与李四约定解除租凭合同,那么,李四与王五的转租合同将( )A.继续有效B.同时解除C.依具体情况而定D.合同无效,但王五继续拥有承租权,直至转租合同终止60.CRM客户关系管理的本质是( )A.一种管理理念B.一种管理软件C.一项业务流程D.一套管理体系二.多项选择题(共40分,每题2分.每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意.全部选对的,得2分;选错或多选的,不得分.少选且选择正确得,每个选项得0.5分)1.下列投资形式中属于房地产间接投资的有( )A.房地产开发投资B购买房地产开发企业的债券C房地产置业投资D.购买住宅抵押支持证券E购买房地产投资信托基金2.按房屋所有权性质,房屋租凭分为( )A.共有房屋的租凭B公有房屋的租凭C私有房屋的租凭C住宅用房的租凭D非住宅房屋的租凭3.以下属于影响房地产运行环境的主要经济环境有( )A.家庭结构及其变化B社区和城市发展形态C产业与结构布局D.基础设施状况E.建筑施工技术和工艺4.从宏观上说,房地产市场结构包括( )A.总量结构B价格结构C产品结构D区域结构E投资结构5.我国房屋租凭管理的原则包括( )A.适应城市居民负担能力的原则B.优质优价,按质论价的原则C.保护出租人合法权益的原则D.保护承租人合法权益的原则E.出租人和承租人权利与义务相一致的原则6.从长期投资的角度出发,置业投资者希望获得( )四个方面的利益.A.收益B.保值C.抵押D.增值E.消费7.目前房地产买卖主要有( ).A.商品房销售B.二手房买卖C.房地产混合投资D.在建工程转让E.商品房预售合同转让8.房地产投资的形式包括( )A.房地产直接投资B.房地产间接投资C.房地产混合投资D.房地产有效投资E.房地产联合投资9.下列有关设备的寿命的描述,正确的是( )A.设备的寿命包括自然寿命,技术寿命和经济寿命B.经济寿命只是由有形磨损决定的C.自然寿命主要取决于设备有形磨损的速度D.技术寿命是指设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功能的时间,其时间长短主要取决于无形磨损的速度E.经济寿命是指从经济角度判断的设备最合理的使用年限10.下列属于房地产置业投资项目清偿能力指标的是( )A.借款偿还期B利息备付率 C.资产负债率 D.速动比率 E.流动比率11.以下关于营业税的说法错误的有( )A.营业税是对提供应税劳务,转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税B.销售不动产的营业税税率为5%C.一般城市按营业税的7%征收教育费附加D.营业税,消费税,教育附加通常称为”两税费”E.一般城市按营业税的3%征收教育费附加12.在市场经济条件下,其他各种类型利率的高低及其与基础利率的差异,主要取决于( )A.资金筹措成本B.融出资金所承担的风险大小C.税收D.风险成本E.收益13.经济活动的类型和特点不同,现金流量的表现形式也不同.对于大型房地产开发投资项目来说,现金流入通常包括( )A.销售收入B.出租收入C.利息收入D.贷款本金收入E.折旧费14.下列有关名义利率和实际利率的描述,正确的是( )A.名义利率越大,实际利率与名义利率的差异就越大B.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值C.当每年计息周期数M=1时,名义利率与实际利率相等D.当每年的计息周期数M>1时,名义利率小于实际利率E.当每年的计息周期数M>1时,实际利率小于名义利率15.房地产价格的形成条件有( )A.房地产位置不可移动B.房地产有使用价值C.房地产是稀缺的D.对房地产有有效需求E.房地产的价值大16.对分散产权的零售商业物业进行集中统一的专业化物业经营管理服务的益处有( )A.利于选择优良租户B.利于优化零售商业的业态组合C.利于实现业主总体利益的最大化D.可使商业辐射区域覆盖整个城市E.利于保持和不断提升该零售商业物业对顾客的吸引力17.工业物业项目区位选择的特殊要求包括( )A.消费者行为,偏好及购买能力分析B.技术人才和劳动力供给的可能性C.交通运输能否方便连接原材料供应地和产品销售市场D.水,电等资源供给的充足程度E.控制环境污染的政策18.对房地产投资中区位正确的理解应包括( )A.其在城市中的地理位置B.其在城市社会经济活动中的位置C.其在楼层中的位置D.其在整体市场供求关系中的位置E.其在未来城市发展建设中的位置19.物业管理企业A按出租代理模式与某市场业主方签订了物业管理服务合同,A公司获取的经营收入包括( )A.物业管理服务费B.一部分租金C.佣金D.代收代付水电费的差额E.实际成交租金超出基础租金的差额20.CRM客户关系管理是一种手段,其根本目的是通过不断改善客户关系,互动方式.资源调配,业务流程和自动化程度等达到( )的目标A.降低运营成本B.提高企业销售收入C.提高客户满意度D.加强产品流通E.提高员工生产力模拟试题二一、单向选择题（共60分，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意）1、物业管理工作中的每一部分工作，都应以（）为中心。
《物业经营管理》2011年模拟试题(二)
青宇教育《物业经营管理》测试试卷（二）一、单项选择题（共60 题，每题1 分，每题的备选项中，只有1 个最符合题意）1. 商业地产投资的主要载体是（）。
A. 商场B. 写字楼C. 收益性物业D. 公寓2. 同时具备策略管理和运行管理能力的物业管理企业属于（）。
A. 管理型物业管理企业B. 综合型物业管理企业C. 投资型物业管理企业D. 专业性物业管理企业3. 以下有关房地产经济寿命的说法，正确的是（）。
A. 房地产的经济寿命指房地产经营的净收益大于零的持续时间B. 房地产的经济寿命一般和自然寿命差不多C. 房地产的经济手寿命与使用性质无关D. 税法中规定的折旧年限是根据房地产经济寿命确定的。
4. 以下房地产投资风险中，属于个别风险的是（）。
A. 未来经营费用风险B. 通货膨胀风险C. 利率风险D. 周期风险5. 现金流量图上，初始投资发生在（）。
A. 第0 到第1 期中间B. 第1 期期末C. 第2 期期初D. 第0 期期末6. 现金流量图上，向上箭头表示（）。
A. 利息B. 本金C. 正现金流量D. 负现金流量7. 以下有关房地产置业投资现金流量的说法，错误的是（）。
A. 潜在毛收入等于物业关于可出租面积乘以最可能的租金水平B. 物业中设置的投币电话收入属于其他收入C. 保险费属于运营费用D. 抵押贷款还本付息属于运营费用8. 同样是年利率12%，A 方案一年1 次复利计息，B 方案一年12 次按月计息，则A 方案和B 方案的实际利率关系是（）。
A. A 方案的实际利率高B. B 方案的实际利率高C. 两者实际利率一致D. 无法判断9. 以下设备磨损中，属于有形磨损的是（）。
A. 金属件生锈B. 因生产工艺改进使设备市场价格降低C. 因技术进步使得原设备变得落后D. 因出现新产品而使设备全部丧失使用功能10. 设备更新分析的核心工作，是确定设备的（）。
A. 自然寿命B. 经济寿命C. 技术寿命D. 最长使用时间11. 财务内部收益率属于（）。
2021年物业管理师《物业经营管理》第二套自测题
2021年物业管理师《物业经营管理》第二套自测题1、街道办事处根据上级有关部门的布置或指示( )。
A.可以撤换物业管理企业B.可以检查督促物业管理企业的工作C.可以选聘新的物业管理企业D.不得干涉物业管理企业的任何工作2、物业管理区域建设与社区建设的共性有( )。
A.管理目标一致B.管理手段一致C.管理职能一致D.管理功能一致3、划分房屋功能是住宅与非住宅的一个根本标志，是否具备( )。
A.建设达到一定规模，基础设施配套齐全B.室内活动的吃、喝、住、穿、用等起居功能和设施C.按照城市统一规划而建设，并以投入使用D.是相对封闭、独立的住宅群体或住宅区域4、1994年6月，我国第一部地方性物业管理法规在( )出台。
A.北京B.青岛C.广州D.深圳5、住宅小区物业管理是( )过程。
A.超期管理B.静态管理C.动态管理D.静态、动态管理6、住宅小区人为环境的管理主要靠( )来限制或规定住宅小区居民的一些行为规范。
A.经常性监督检查B.业主委员会的督促C.广大业主的自觉性D.签订公约或管理制度7、在新开发物业验收之前，通常由开发商行使管理权和处置权，自设或委托一家物业管理公司介入前期物业管理工作，并签订( )。
A.前期物业管理服务协议书B.前期物业委托管理合同C.临时物业委托管理合同D.永久性合作协议8、业主全面有效行使对物业的管理权是在( )以后。
A.第一个业主入住一年B.全部业主入住C.成立业主委员会D.接管验收9、住户手册较为全面地反映出住户与物业管理公司的关系，由( )编制。
A.物业管理公司B.业主委员会C.街道办事处D.房地产行政管理部门10、住宅小区物业管理形式是( )。
A.行政性管理B.监督式管理C.协商式管理D.文件化管理11、以下关于道德的说法中，你认为正确的是( )A 道德缺乏历史继承性B 道德标准不具有时代性C 人们所做的一切工作都可以作道德评价D 道德与社会发展没有关系12、以下关于道德与法律关系的说法中，你认为正确的是()A 从人类历史看，法律比道德产生的时间早B 在我国现实生活中，违犯法律的行为不一定违背道德C 在适用范围上，道德要比法律广泛的多D 关于社会功能，道德不如法律的社会作用大13、下列关于职业道德的论述中，你认为正确的是( )A 加强职业道德能保证企业的正常经营，但总体会减少企业收益B 加强职业道德能改变人们的思想观念，但与推进技术进步无关C 加强职业道德只是一项经营之外的事务，往往会加大企业和员工的负担D 加强职业道德回增加投入，但从总体上看可降低企业的经营成本14、对于饮食行业的从业人员来说，不符合仪表端庄具体要求的做法是()A着装简单、朴素 B饰品较少C面部淡妆 D男性蓄胡须，女性涂亮指甲15、下列几种从业人员接待顾客的用语中，不恰当的用语是()A 某公共汽车乘务员：“骑自行车的同志，请您往外边骑”B 某银行职业员：“没看我正忙着吗?您急什么”C 某企业接待处人员：“还没上班，您稍候D 某商场营业员：“我认为这件裙子更适合您的身材”。
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《物业经营管理》第2套模拟题一、单项选择题（共60分，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．物业经营管理强调为业主提供（）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
A．设施管理B．运行管理C．价值管理D．资产管理答案：C解析：P1页下面。
这句话一是要注意提供价值管理服务，二是要注意满足什么需求，即满足企业物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
2．政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但与一般写字楼在公共性和（）方面有所区别。
A．建筑规模B．建筑结构C．使用D．社会性答案：C解析：P2中间。
政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。
3．在我国，专业人员主要依照写字楼所处的位置、楼宇设计装修状况和（）对写字楼进行分类。
A．收益能力B．交通方便性C．室内空间布置D．物业管理水平答案：A解析：P2页下面。
我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。
4．零售商业物业非常需要集中统一的专业化物业经营管理服务，目的在于（）A．选择优良租户B．优化零售商业物业空间内的零售商业的业态组合C．增加商场的营业额D．实现业主总体利益的最大化答案：D解析：P3，不论一宗零售商业物业的产权是统一的还是分散的，为了实现业主总体利益的最大化，非常需要集中统一的专业化物业经营管理服务，以选择优良租户，优化零售商业物业空间内的零售商业的业态组合，保持和不断提升该零售商业物业对顾客的吸引力，增加商场人流以增加其营业额，并最终实现零售商业物业业主和投资者的收益目标。
选项中的四个选项如果作为多选，则都可以选上，但作为单选题，前三个选项都是为了达到最后一个选项的结果，所以只有第4个选项是最合理的，所以选D。
5．以下关于市级购物中心的说法错误的是（）A．通常由一家或数家大型百货公司为主要租户B．年营业额在5亿元人民币以上C．中型百货公司往往是主要租户D．商业辐射区域可覆盖整个城市答案：C解析：P4，市级购物中心通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。
地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户。
6．以下关于零售商业物业购物中心的规模表述正确的是（）A．区域购物中心>市级购物中心>地区购物商场>居住区商场B．区域购物中心>地区购物商场>市级购物中心>居住区商场C．市级购物中心>地区购物商场>居住区商场>特色商店D．地区购物商场>市级购物中心>居住区商场>特色商店答案：A解析：区域购物中心建筑面积在10万m2以上，市级购物中心的建筑规模一般在3万m2以上，地区购物商场的建筑规模一般在1～3万m2之间，居住区商场的建筑规模一般在3000～10000m2之间，特色商店的建筑规模差异较大。
7．以下关于物业经营管理服务目标的说法错误的是（）A. 应从业主的角度出发考虑投资组合B. 要在物业自然寿命的全寿命周期内，保持物业的市场价值C. 要努力实现物业各期净收益最大化D. 要提高物业的未来发展潜力答案：B解析：P6，物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
8．根据资产组合理论，下列说法不正确的是（）A．投资组合时，投资者应该尽量寻求相关系数为负的投资。
B．投资者应当适当地分散投资，从而有效地抵消一部分风险C．理性的投资者将选择风险最小的那个组合D．“不要把鸡蛋放在一个篮子里”答案：C解析：C不正确，原因在于这句话不全，正确的应该是理性的投资者应该选择在一定收益水平上的风险最小的那个组合。
因为如果只是选择风险最小的，那么利益也是最小的。
要想得到高的收益就必然要对应高的风险。
9．投资者进行房地产投资的主要目的是（）A．使其财富最大化B．获得作为房地产业主的荣誉C．降低其投资组合的总体风险D．抵抑通货膨胀的影响答案：A分析：P20中间部分。
投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。
通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。
10．写字楼的租户需要工作中的短时休息，所以出租人就通过增加一个小酒吧来满足这种需求，这体现了房地产投资的（）A．各异性B．适应性C．相互影响性D．专业管理依赖性答案：B分析：B适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度；A各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产；C相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响；D专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。
11．下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表达中，不正确的是（）A.由专业投资管理者负责经营管理B.收入现金流的主要部分配给了股东C.分为权益型和抵押型两种形式D.投资流动性好答案：C解析：P22，按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。
12．下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的是（）。
A.系统风险是指市场供求风险B.较之个别风险，系统风险不易判断和控制C.或然损失风险属于个别风险D.周期风险属于个别风险答案：B解析：P28-32页。
房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制。
系统风险主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。
房地产投资的个别风险包括6种：收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险以及持有期风险。
13．房地产购置投资在物业投入出租经营后，其价值逐渐以折旧的形式计入（），并通过出租经营收入以货币形式回到投资者手中。
A．出租经营成本B．运营费用C．营业成本D．物业管理成本答案：A解析：P40中间，房地产购置投资是指用于购置房地产和机器设备等固定资产的投资，该投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入出租经营成本，并通过出租经营收入以货币形式回到投资者手中。
P41，而运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为租客提供服务的费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等)，保险费、营业税金及附加、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。
P183，营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。
P182，物业管理成本，就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。
按照经济用途划分，物业管理成本包括营业成本和期间费用。
14．下列税后现金流的计算公式，正确的是（）。
A．税后现金流＝税前现金流－所得税B．税后现金流＝税前现金流－营业税及附加C．税后现金流＝税前现金流－所得税－准备金D．税后现金流＝税前现金流－所得税＋准备金答案：C解析：P42底部，税后现金流＝税前现金流－准备金－所得税。
潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入=有效毛收入；有效毛收入－运营费用=净运营收益；净运营收益－抵押货款还本付息=税前现金流15．某写字楼由于年代久远，空间使用功能不足，导致出租率下降。
如果不进行改造，按照目前的情况，日常的运营费用为30万元/年，可能导致的潜在租金损失为40万元/年。
如果进行更新改造，更新改造费用为500万元，经济寿命为10年，改造完成后年运营费用为15万元，更新改造后不仅可以扭转可能的租金损失，而且还能比当前增加10万元/年的租金收入。
则采用静态分析的方法，不更新和更新条件下的等额年费用各为（）万元。
A．70 75B．70 65C．70 55D．30 65答案：C解析：不更新条件下的等额年费用30+40=70万元；更新条件下的等额年费用500/10+15-10=55万元。
16．根据经济寿命的静态计算方法，设备的经济寿命应该是（）A．使设备的年等额资产恢复成本最低的那个使用期限B．使设备的年等额总成本最低的那个使用期限C．使设备的年等额运营费用最低的那个使用期限D．使设备的年购置成本最低的那个使用期限答案：B解析：P53下面，经济寿命是指从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本(包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用)最低或等额年净收益最高的期限。
17．下列关于设备更新的说法中，错误的是（）A．设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命B．设备更新分析只考虑未来发生的现金流量C．通常只比较设备的费用D．设备更新分析以财务净现值法为主答案：D解析：P54，设备更新分析以费用年值法为主。
18．以下关于投资价值和市场价值评估的说法错误的是（）A．物业的投资价值可能大于也可能小于该物业的市场价格B．评估投资价值所采用的折现率是社会一般报酬率C．在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税D．评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的答案：B解析：P78，评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。
19．某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。
银行贷款年利率为5.58%。
则下列说法中正确的有（）。
A.该房地产的实际价格等于名义价格B.该房地产的名义价格为50万元C.该房地产的实际价格高于50万元D.该房地产不存在名义价格答案：D解析：P82，C不正确，房地产的实际价格等于50万元。
要求在成交日期时一次付清，不存在名义价格。
20．以下关于物业税收的描述错误的是（）A．增加物业开发环节的税收，会推动物业价格上升；B．增加买方的税收，会推动物业价格上升；C．对保有物业课税，会导致物业价格低落；D．增加卖方的税收，会使物业价格上升。
答案：B解析：P91，在物业开发环节，增加物业开发环节的税收（如：固定资产投资方向调节税、耕地占用税），会推动物业价格上升；相反，会使物业价格下降。
在物业交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会使物业价格下降；而增加卖方的税收，如收取土地增值税（或营业税、城市维护建设税、教育费附加），会使物业价格上升。
在物业持有环节，对保有物业课税(如城镇土地使用税、房产税或城市物业税)，会导致物业价格低落；相反，降低甚至取消对保有物业课税，会导致物业价格上升。