大众度假时代：旅游投资与景区综合开发

大众度假时代：旅游投资与景区综合开发（上）林峰北京绿维创景规划设计院院长各位学员，大家好！我今天讲的课程的题目是旅游投资与旅游景区综合开发，我是北京绿维创景规划设计院院长。

我今天讲的课程包含四个部分，第一部分是旅游投资模式与旅游的思维方式，第二部分是旅游四季解决方案，旅游最大的特点是淡旺季明显，投资的有效的运行时间太短，所以必须解决四季旅游开发和运营的模式问题。

第三我讲旅游景区的规划设计与提升，包括A级景区创建，4A、5A景区创建。

第四个方面我讲旅游引导的新型城镇化，特别是我们称之为休闲小镇，或者旅游小镇它的发展模式，旅游综合开发模式，旅游城镇化发展模式，围绕着这四个问题来讲。

一、旅游投资模式与思维方式（一）旅游的特点第一个方面，我讲旅游投资模式与旅游的思维方式。

旅游它的基本特点是什么？什么是旅游？对于我们游客的角度来看，旅游很简单，就是我出行，我离开家，然后人在途中，然后我去我的旅游目的地，我在沿途中，我在旅游地进行观光，或者休闲，或者度假，这是旅游。

从学术上来看，旅游它是一个空间的位移，它是人离开自己居住与生活和工作的地方，来到另外的旅游目的地的这么一种空间位移过程以及消费过程。

1、旅游是一种消费搬运从经济的角度看，旅游是一种什么样的经济行为呢？简单概括，旅游我把它称之为消费搬运。

旅游是一种搬运，旅游跟我们讲的产品的搬运过程是完全不一样的。

假如你要做我们工业品，我们的汽车，我们加工生产出来以后运出去卖掉，它的物流以产品为中心，对于任何地方来说，它的生产，然后把东西卖出去，旅游正好反过来，它不是把东西生产出来卖出去，它是把人吸引过来在此消费。

因此我们说旅游是一种消费搬运，它首先搬运的是人，它首先把人从旅游客源地搬运到目的地，只有有效的把人搬运过来，那么我们才能够实现旅游的消费搬运，而旅游的本质是消费搬运，因为只有有效的在目的地实现了消费才让目的地的景区，旅游产业链，地方政府老百姓获得旅游收益和价值。

因此，从本质上看，旅游是一种消费的搬运。

对于旅游目的地的城市而言，对于旅游目的地的景区而言，它脑子里装的东西是怎么样有效的把客源地，特别是在中国三大客源地，京津冀、长三角、珠三角。

以珠三角第一位，长三角第二位，京津冀第三位。

他们是最大的旅游客源地，最大的客舱。

国际旅游英美，欧洲和北美，日本都是最大的客源地，这些客源地的客源有效的把他们吸引过来，什么是吸引？2、旅游要有吸引力所以旅游的第二个特征叫吸引力，没有吸引力不能把人有效的吸引过来就构不成旅游搬运的这个过程，所以旅游吸引核的打造，旅游吸引核的形成是旅游搬运的前提。

3、旅游是预卖产品要实现这样一种旅游搬运，除了要有吸引力和吸引核之外，你还得需要营销，我们称之为旅游是预卖产品，它不是说我要消费的时候才进行销售，才进行营销，实际上旅游营销是一个持续的、长期的、概念的和一系列的过程。

现在城市营销，城市品牌营销，借助于旅游品牌，借助于旅游景区，借助于旅游项目有效地进行这样一种营销，构成了旅游预卖产品进行提前销售，预卖的非常重要的特色。

所以旅游的第三个特点，预卖特征。

4、旅游是市场终端第四，旅游是市场终端，什么是终端？现金旅游消费，它不是中间过程，不是汽车零配件生产，构不成最终的面向大众，面向消费终端的现金消费结构，旅游是现金消费结构，是终端消费结构。

终端消费结构的特点是什么呢？它带动的产业链的前期，它带动的一系列的、前端的相关关联，旅游，去景区游览，景区相关联的产业链结合在一起，前期的吃，它和我们菜系有关，它和我们的调味有关，它和我们餐饮的一系列环节有关。

住，游，娱乐等等，它在目的地的各种各样购物，各种各样消费，它每一种消费都是终端消费，都带动前端的一系列产业，所以我们称之为终端消费具有产业链带动效应。

5、旅游具有战略性最后是旅游是具有战略性，这五大特性第五是战略性。

什么是战略性？旅游所带来的消费，它不同于我们常规的生产所带动的价值，一个汽车厂它的产值很高，一年200亿，500亿，1000亿，输出去，收回现金。

旅游把人导入进来，大规模的形成在区域的消费现金流聚集，所以我们称之为旅游消费现金流聚集所带给目的地区域的价值是具有战略性的。

你想任何一个城市，它自身构成了它城市社会零售品总额，是它本地人消费构建的零售总额，这个零售总额它是缓慢增长的，它的人口的增长，它的消费能力的增长，那么城市化的提升带动它本地的消费有一个增长，这个增长原则上说在8%到15%之间，慢慢地、持续地在增长，那旅游不一样，你有一个好的旅游景区，你有4A景区，你有5A景区，你能打造一个好的度假区，你能形成一个大型的组织乐园项目乐地，或者你一个新景区开发，或者一个大型的旅游项目活动带动区域旅游的一个大发展，你可能来的不是一万人两万人，你是从北京上海全国乃至全球，一年来了100万人，1000万人，100万人到1000万人这样的大规模的人的流量聚集，带来一个人平均中国现在是800块钱，人均消费，出国人均消费达到将近2000块钱，未来可能人均消费还会持续提高，不同区域，不同的产品，不同的产品的水准和不同区域的旅游水平，它的消费能力是不一样的，我们按照1000块钱一个人算，100万人一天人均，人均100万人次那么带来它是10个亿的消费，1000万人次，它带来100个亿的消费。

因此，有效的人的聚集，通过旅游外来的大规模的搬运消费聚集，而搬运来的这些消费10个亿，100个亿，甚至是几百个亿的这样的消费搬运到这个城市，对这个城市意味着什么？意味着一个大规模的一种产业带动能力。

大规模的消费，它带动大量的消费产业聚集，带动旅游，带动旅游产业链的一个拉动结构，带动大量的就业，带动区域的整体的一个发展。

因此，旅游这样的带动能力，它对于我们西部城市，对于有旅游资源特色优势的城市，对于生态保护得比较好的区域，对于我们广大的乡村区域就有了特别重大的意义。

那么我在后面进一步介绍，我把它称之为旅游引导的区域综合开发，旅游引导的泛旅游产业发展和旅游引导的就地城镇化和新型城镇化发展，它带动产业，它带动产业链，带动区域综合发展，带动新型城镇化和就地城镇化，带动新农村建设，这些功能形成的就业，形成的区域经济的综合优势，形成的幸福指数的提升，形成城市文化和品牌的塑造和提升。

这些效应都不是其他产业具备的，它是一种隐形，它具有战略性。

所以我把旅游称之为战略性产业。

这五大特征基本上把我们讲旅游的基本特点讲得比较清楚了。

（二）旅游开发投资模式那么旅游，具有这样特点的旅游，首先它的前提是旅游产品，旅游是行业，旅游是产业，旅游是引擎产业，旅游是区域发展结构，旅游是社会经济的一个重要方面，旅游最重要的它落地下来是市场化的产品基础。

没有市场的产品基础谈旅游行业，旅游产业，旅游带动综合发展和旅游城市发展都是没有基础的。

所以，市场化的产品，能够获得市场认同，引爆大规模人流聚集的产品是旅游发展的前提和基础。

不能够把握市场化旅游产品的吸引力，吸引核建设，由此形成有效的旅游产品的运营，关于旅游的所有发展战略都是空想和没有价值。

怎么打造旅游产品，如何形成旅游产品开发？这就是我们讲旅游开发投资模式的核心。

旅游投资模式、旅游思维方式的前提，我首先讲，旅游产品开发和游憩方式设计。

什么是游憩方式设计？旅游的产品设计就和我们说化工产品设计和我们说某一类汽车产品设计是一样的，它需要工程技术。

化工产品设计基于化学工程，化学的反应流程的设计，产品的工业化的流程的设计，包括反应、催化剂、热处理系统，最后是各种各样化学物质它的提取、分析，它的反应，最后它的分离，最后产品化这样一整套我们称之为化学工程。

汽车需要汽车工程，旅游需要什么？需要我们说旅游产品开发的工程是什么呢？我把它称之为游憩方式设计与工程应用技术，这是旅游产业的工程学科基础，是旅游产品设计的核心技术。

什么是游憩方式？旅游景区、旅游项目，任何一个旅游，它所涉及到进行游玩，我们叫观赏方式，休闲方式，游乐方式，娱乐方式，体验方式等等，概括起来叫玩法。

这旅游是玩，是观光，观赏，旅游是休闲、修憩、放松，旅游是游乐、刺激、愉快、放松，撒点野，旅游是娱乐，是开心，是互动的一种参与，是文化的一种娱乐结构。

最后旅游是体验。

包括艺术体验、包括民俗体验、民族体验、历史文化体验等等，那么这五个方面构成了我们称之为旅游的玩法，它是很专业的，怎么玩？并不是说我们喜欢玩我们就懂得玩，我们懂得玩就不一定我们懂得设计玩，怎么把我们所面对的旅游资源我们要打造旅游产品它的玩法设计出来，这是旅游工程的核心，我们称之为游憩方式设计技术。

游憩方式设计技术的核心，第一个我讲观赏方式设计，我们怎么看，看山我们可以就山看山，看水，看山，看云，看湖，看海，看岛，看鱼，我们观赏各种各样的东西，包括文化的观赏，古迹的观赏，看兵马俑。

那么观赏方式有大尺度观赏，有空中观赏，有鸟瞰观赏，有俯瞰观赏，有穿越式观赏，有近距离观赏，有借助于设备设施观赏，有在索道中观赏，穿越式观赏，行进中观赏。

因此，它和交通工具，它和你的区位，它和观光平台，它和观赏与你被观赏对象之间的关系的处理就有了了一系列的结构和设计。

最典型的案例是武夷山，武夷山丹霞碧水，山是红色的，丹霞山，水，九曲溪，一片绿色，非常清凉，绿水和丹山绿水怎么观赏。

我们想武夷山，爬上山，看云绝四海，看云海，看它佛光，看光影效应，看人一览众山小的鸟瞰，这是登山观赏，登山观云海，登山观世界。

泰山是典型。

这种山域观光的鸟瞰，凌空观赏是它的主要的模式。

但是，武夷山游憩方式最伟大的一个突破，在中国旅游史上都要记上一笔和最有借鉴意义的，是它开发了九曲溪漂流。

什么是九曲溪漂流？丹山下是水，这个溪水是绿色的，当你坐着竹筏，随着九曲溪一边飘，清凉的水在夏季非常爽，然后可以踩在溪水中，玩着石头，打着水漂，看丹山，看丹霞地貌，然后听着艄翁给你讲武夷山的历史文化风景民俗故事，这样一种漂流，它把观赏方式彻底的改变，它是水中观山，漂中观山，和艄翁互动中观山，亲水中观山和观水，玩水，戏水。

一个九曲溪漂流它的价格是门票的两倍以上，它既是交通工具，又是新的观赏方式。

最后实现了非常好的收入模式的突破，所以旅游产品基于自然，要形成观赏方式的创新，观赏方式的设计，由此形成收入模式的设计，由此形成收益商业模式的价值，但是它的基础是我们人体工程，是我们对自然、对生态、对情趣、对游乐的体验过程，怎么样利用交通工具，怎么样利用环境，怎么样利用自然美景，怎么样利用人他对自然环境和游憩的需求，转化出这样一种产品设计，这就是一个典型案例。

那么除了丹山碧水之外，另外一个典型是绿维创景设计的，我设计的这个淹城春秋乐园，淹城春秋乐园在常州武进，在江苏的常州的武进区。

那么淹城春秋乐园总投资16个亿的一个大型的主题乐园，这个主题乐园其中有一个项目，因为淹城，它是古代的最小的一个城市，号称三里之城，这么小的城市它的特征是什么呢？是有三个水环，一个国家，最小的一个国家，不是最小的一个城市，这个国家它是三个护城河构建了它的城市的基础。