开封万丽江南水都项目研究建议书

一、引序打造“新开封”的城市名片之作开封城市的房地产市场正处于一种机遇与挑战并存的市场环境中，由于本项目的特殊性，决定了本项目必须塑造开封新城市一个“继往开来”的产品，取得市民的广泛肯定，才会推动整个开封市的城市化发展进程，为此对产品定位也相应提出了更高的要求，需要引进一家大型专业房地产开发公司的成功运作，因此我们认为本项目存在取得名利双收的重要性，将应用“临空造城”的大手笔的气魄，得益于“郑汴一体化”城市格局的启动，汴西新区版块的建设，展现国际化视野的美丽远景。

看准了汴西新区的无限潜力，我们提出了“以国际化视野，造城”的开发理念，驶进了开封这座充满活力的热土，兴建总用地规模700亩，总建筑面积超过100万平方米的融城，采取分期滚动式开发，结合城市化发展进程，以独特的开发理念和思路，建造高尚住宅为主，集居住、商贸、休闲、文化、运动等多功能为一体，将涌动着十里连绵的繁华气象；现代建筑、生态水岸、中庭景观、休闲广场、高档会所有序分布其中，信步闲庭亦有不同角度的壮美风景，三纵四横的交通网络便利出行，超前的眼光，国际化的规划理念，科学合理的平面布局，前景不难想象，建成之后必将取代老城区，成为新开封城市最适宜居住的现代新城，打造中原城市群首屈一指的超级精品大盘，与市委、市政府一起建设开封新城区美丽活力的明天。

豪德天下·融城标志性的国际康居，建筑开封新城区腾飞的未来。

为了强化城市品牌、注重社会效益，本项目的成功开发将成为开封市政府和开封市民造福的形象工程，为开封新城市建设、城市规划作出重要贡献的项目之一；也将扮演了一个城市运营商的角色，成为开封房地产发展的风向标。

福建省著名的名牌开发企业福建万励房地产开发有限公司属下的郑州豪德天下投资有限公司将发挥地产大盘开发的专业化优势，精心开发本案，力求将之打造成“新开封”的“城市名片”。

二、项目概述1，地理位置 (详见附件一“豪德天下·融城用地位置图”)本项目位于开封市汴西新区的居住生活圈中心，宗地西邻四号路,东临三号路，北临东京大道,南临金耀路。

汴西新区是开封新城市发展的重要战略，项目基地所处位置将是汴西新区未来的行政，文化，经济中心，也是开封市实现“郑汴一体化”，连接郑州仍至辐射河南省的枢纽，地理环境优越，八方交通便捷，发展潜力积蓄待发。

2，地块现状本项目总用地面积约700亩，土地使用性质是商住，使用年限是70年，控制性规划设计指标为：容积率≤2.6；建筑密度≤33%；地块呈长方形，紧邻新政府大楼北面，文教基地南面的规划交通要道，场地平整。

3，未来周边环境项目位于汴西新区，该区域是以居住、工业、办公、综合服务为主的新建城区，是城市发展的主要空间，热力、供电、电信、邮政、污水处理厂等单位都在该区域办公，因此未来城市基础配套设施相对于其它区域更加齐全。

三、区域市场分析（一）城市概述开封是一座中国历史文化名城，素有“七朝都会”之称，中国优秀旅游城市。

开封文物遗存丰富、城市格局悠久、古城风貌浓郁、北方水城独特。

开封是一座充满希望的城市。

作为国家的老工业基地，拥有纺织、食品、专用设备制造、化工、医药等支柱产业。

作为平原农区，小麦、棉花、花生等农产品资源丰富。

作为历史文化名城，木版年画、汴绣、书画、盘鼓彰显出丰厚的文化底蕴。

作为河南省中原城市群的重要城市，区位优势明显，交通条件便利。

开封是一座全面开放的城市。

北宋时期的开封，就是一座开放度很高的国际性大都会。

今天开封已与日本国户田市、美国威奇托市、韩国永川市以及国内的乌鲁木齐、连云港、上海市普陀区等结为友好城市，同荷兰亨格洛市、以色列莫茨金市、葡萄牙费拉市等城市建立了友好关系。

一年一度的菊花花会自1983年以来已连续成功举办了23届，已成为河南省的重要节会和传承友谊、扩大交流的平台。

在2004年中国南京世界历史文化名城博览会上，开封市与国内外历史文化名城共同签署了《世界历史文化名城文化交流与遗产保护南京宣言》。

开封的发展定位是：中国历史文化名城；中原城市群纺织、食品、专用设备制造和化工、医药基地，文化、旅游、教育中心；中原最适宜居住的城市。

开封是一座充满商机的城市。

开封独特的资源禀赋、优越的发展环境和改革开放20年来的成功经验，为这座历史文化名城的更快发展提供了广阔的空间发展，政府努力把开封建成中原城市群中更具魅力的经济大市和文化强市。

1。

历史悠久开封是国务院首批公布的24座历史文化名城和我国八大古都之一。

开封地处中原腹地、黄河之滨的开封，是中华民族的主要发祥地之一，迄今已有2700多年的历史。

战国时期的魏，五代时期的后梁、后晋、后汉、后周，北宋和金均定都于此，素有"七朝都会"之称。

尤其是北宋时期，"人口逾百万，货物集南北"，是当时全国的政治、经济、文化中心，也是国际性的大都会，有着"琪树明霞五凤楼，夷门自古帝王州"、"汴京富丽天下无"的美誉。

这一时期的开封，涌现出了清正廉明的包公、满门忠烈的杨家将、民族英雄岳飞、图强变法的王安石等一大批具有重要影响的历史人物，对中国历史的发展产生了重大影响。

2。

区位优越开封市位于河南省东部，是沿欧亚大陆桥内陆双向对外开放中心城市之一，也是中原城市群中的重要城市。

总面积6444平方公里，辖尉氏、杞县、通许、兰考、开封五县和鼓楼、龙亭、顺河、金明、禹王台五区。

总人口483万人，其中城市人口80万人。

是一个一、二、三产业综合发展的省辖市，也是黄淮海地区和连结陇海兰新经济带的重要商品集散地。

开封地处豫东平原中心部位，地势平坦。

属暖温带大陆性季风型气候，四季分明，雨量适中，光照充足，年平均气温14.24～14.50度之间，无霜期213～215天，年降雨量平均670毫米，林木覆盖率高于全国平均水平。

3。

经济产业发达，资源丰富开封地处中原腹地，气候温和，土地肥沃，农业开发具有得天独厚的自然条件，是全国和河南省小麦，玉米，花生，西瓜的重要产区，是国家商品粮，奶山羊，细山羊，淡水鱼的生产基地，其中花生和西瓜产量居全国之冠。

工业基础较好，门类相对齐全，已形成了以机械，食品，化工等为骨干的工业体系，是全国十五个精细化工城之一。

按省统计局公布的数据，2005年度开封市GDP总值407亿元，同比2004年度增长13.1％，人均GDP为8300余元。

开封市河流众多，地下水储量丰富，地下水位比较高，很多地区地面以下几米就可出水，打井20米就能引出饮用水，打井800米就可引出50余度的地热水，很多小区住户可同时使用自来水和地热水。

4。

交通便捷开封地处中原，交通便利，连接“欧亚大陆桥”的陇海铁路和连霍高速横贯东西全境，京九、京广铁路左右为邻，310、220、106国道纵横交汇，在建的日南高速公路，阿深高速公路在境内南北穿过，将分别于2005、2006年建成通车，使开封成为国内少有的高速公路密集交织的城市。

开封黄河公路大桥飞架南北，修建地方铁路150公里，五县五区93个乡、镇通柏油路，到2007年实现村村通油路。

新建的郑州国际航空港距离开封仅50余公里，规划中的机场高速公路拟开工兴建。

独特的交通优势增强了名城吸引力和辐射力。

开封已形成干支结合、四通八达的公路交通新格局，公路密度高于全国、全省平均水平，并以运输半径短、综合运营成本低成为发展现代物流的理想之地。

（二）城市规划目标2006年5月31日，开封市新的城市建设总体修编方案出台，对开封目前执行的《开封市城市总体规划（1995~2010）》进行了部分调整：根据修编方案，开封市的规划范围为：北至连霍高速公路，南至310国道，西至中牟边界，东至大（庆）广（州）高速公路。

城市空间结构为：东西向簇状组团式结构形态。

其发展模式近期是东西拓展、多向承接，远期以生活轴、服务轴、产业轴为联接，东西联动，南北疏导。

规划形成中心组团、汴西新区、开封东区3个相对独立的组团片区。

开封市城区面积将扩大至195平方公里，可容纳人口200万。

护城大堤以内部分为中心集团，重点突出旅游休闲、商业服务、文化教育功能，提升城市品位：主题是体现国家历史文化名城和宋都古城的特色，文化中兴，与郑州错位发展、功能互补。

护城大堤以西至中牟边界为汴西新区，是以居住、工业、办公、综合服务为主的新城区，是城市发展的主要空间，重点是创新开封，主题是郑汴一体化，策略是不同领域的错位对接。

通过对开封县城和边村组团、汪屯化工区3部分的整合，形成开封东部片区，以重工业、物流、居住、服务为主，是郑汴洛工业走廊的东端，起到承接转移、分流企业的重要作用。

规划中的汴西新区过去称杏花营组团，隶属于开封县，如今已划归开封市金明区，是开封市的新城区，也是未来“郑汴一体化”中的核心区域，它包括行政区、无污染工业园区和商住区三大块，建成后，开封市新的政府办公地将迁到这里。

开封市政府明确提出要推进郑汴一体化发展，加快城镇化进程，其核心是提高城市化率。

现在开封市建成区面积约72平安公里，人口85万。

按开封市城市发展规划，到2015年，开封市建成区面积要达到120平方公里，人口150万。

为了促进郑汴一体化，开封与郑州之间将逐步开通9条交通线路，包括：①连霍高速郑州至开封段，将来要拓宽改造②新开通的郑开大道③老郑汴公路，将要进行升级改造④郑州航海路向东延伸，从中牟至开封⑤开封至新郑机场的高速公路，2007年初动工修建⑥从郑州北环到开封的东京大道，正在规划中⑦郑州至开封之间的城市轻轨，正在规划中⑧陇海铁路⑨郑州到徐州的客运专线（三）城区房地产市场调研及分析1、城区房地产市场整体分析开封市于1998年取消福利分房，近年来开封市每年土地投放量增长幅度约在8%－10%，按照开封市建委整理的数据，到2005年底，共有在售楼盘30多个，2005年全年开封市房地产开发共完成投资约8.6亿元人民币，比2004年提高了7.5%，2006年到10月底，全市商品房完成投资7.5亿元，比2005年同期增长约13.8%，到年底完成10亿元。

2006年以来，随着郑汴一体化战略实施，尤其是郑开大道的开通，开封房地产市场有了很大提升，到目前，开封市商品房销售均价已达到2000元/平方米，部分高档楼盘多层住宅销售均价已达到2600元，而且销售情况很好。

开封市房地产开发情况统计表（截至2006年10月底）2、开封市房地产市场主要特征（1）外商瞄准市场。

外地开发商看好开封，各地投资蜂拥而至案的房地产开发企业共有163家，有项目运作的企业有50多家，其中30％是外来企业。

外来投资的房地产企业主要有：开元旅业集团下属的河南开元房地产公司、郑州未来房地产公司，以及龙成、兴合、荣勋、一建置业等来自郑州的小型房地产企业。

（2）商品房市场需求较大。

开封人大多居住在过去老单位分配的住房或者自建房里，居住花园小区和商品住房不多，随着旧城拆迁改造，以及开封同边各县打工省不断涌入开封，开封市对新建住宅将有很大需求。