(推荐)云星尚雅名督营销计划
南宁楼盘命名的文化内涵及其营销意义
南宁楼盘命名的文化内涵及其营销意义[摘要]南宁房地产市场竞争日趋激烈，各楼盘纷纷挖掘中国传统文化和地域文化丰富内涵，在楼盘名称上给予个性化定位。
或以古词雅语装点古朴典雅，或以南国绿城、中国水城、国际都市之关誉吸引顾客，或以福寿安康顺应消费者祈盼吉祥如意的心理追求，取得较好营销效果。
[关键词]房地产；名称；文化；营销随着房地产经济的飞速发展，南宁各楼盘竞争日趋激烈，楼盘命名已是房地产营销中体现创意策划的撒手锏。
各楼盘纷纷在楼盘名称中亮出自己的营销理念，倡导独具个性的居住文化，以吸引不同品位的消费者。
本文根据搜房网上586个南宁楼盘名称，从营销视角考察分析楼盘命名的文化内涵及其营销意义，给新楼盘命名创意和产品推广以启示。
1楼盘名称的音节选择从上表发现，在586个楼盘名称中，最短的是双音节，共有3个占0.5％，最长的是九音节，只有2个，仅占0.3％，四音节的最多，共有289个，占49.3％，其次是六音节，共有119个，占20.3％。
双音节、三音节、四音节以及五音节的楼盘名称的音节形式是两个节拍，六音节的楼盘名称形成三个节拍，即“双音节+双音节+双音节”结构。
七音节、八音节和九音节的楼盘名称，字数多、不易记，音节组织结构复杂，总数较少。
双音节的楼盘名称简略单薄，使用不多，四音节的楼盘名称几乎占总数的一半，排在第二位的是六音节，用得最少的是九音节。
讲究成双成对、匀称整齐，是中国传统文化的重要特点，这一特点在南宁楼盘命名的音节选择上得到了充分体现。
纵观南宁586个楼盘名称，可发现多是选择四音节、六音节的偶数音节。
有些单音节的通名，如“园”、“苑”、“庭”、“城”、“湾”等，营销者也在其前冠以“丽园”、“碧园”、“雅苑”、“花苑”、“豪庭”、“华庭”、“绿城”、“康城”、“金湾”、“蓝湾”等，使单音节词变成了双音节词。
“双音节+双音节”的音节结构，看上去整齐均匀，听起来自然流畅，读出来朗朗上口、富有韵味，给人以感官和精神上的享受。
云星中央星城营销初步建议方案
云星·中央星城初步营销建议方案前提：由于我对本项目情况了解有限，我只能就目前赣州房地产现状及对本项目初步认知建议总结如下：第一章赣州经济形势简要分析一、赣州市经济发展所面临的机遇：1、中国区域经济的发展将由海洋经济时代向内陆经济时代挺进，在中部崛起的大好形势下，处于中部的江西，赣州亦将面临发展大机遇。
2、赣州独特的地理位置优势，作为省界边沿城市，赣州四不靠的地理位置决定赣州将成为赣南区域中心城市的地位不会改变，其区域中心城市的向心力不会被稀释，赣州辖区18个区、县域经济的发展将助推赣州城市人口的增长以及城市规模的扩大，也必将带来赣州房地产持续的增长后劲。
二、赣州市经济发展前景对本项目的影响：1、赣州市目前经济增长势头较好，经济发展前景明朗，能在一定程度上增强潜在客户的消费信心，促使现有购买力较强的客户较为乐观的消费和以后有购买能力的消费者增强超前消费的信心。
2、赣州市整体经济的发展促使其城市化进程加快，作为项目所在的章江新中心区域将会更快速发展，配套设施也将会更加完善。
3、赣州市的经济发展将会聚集外地或周边区域的“眼球”，其中一部分人将可能会选择此地作为投资首选，并为本项目带来了一部分潜在客户。
4、随着章江大桥的开通，本项目与老城区的距离大大缩短，也提高了项目地理附加值。
小结：本章对影响本项目的赣州市经济形势作了简要分析，而如何借助赣州市经济发展的势头抓住本项目的潜在客户，将是我们所思考及营销的重点。
第二章赣州房地产市场形势简要分析一、影响住宅物业销售状况因素分析：1、赣州市民对高价位敏感度很大，导致高价位楼盘相对滞销，就其原因价格仅是一方面。
另外，赣州市民尚无明确的居家生活理念，高价位楼盘自身也没有与价格匹配的品质优势。
2、从赣州市民热衷于对“赣州娱乐城”及“中航城”商业的购买投资可以看出，部分能消化高价位楼盘的客户对住宅升值潜力认识度较低。
3、影响住宅物业销售状况的因素还有项目工程进度，大多数楼盘曾在主体完工后销售才日趋转好，归根结底则是客户对项目及其开发企业的信任度不足。
云星尚雅名都3-5月营销计划
云星尚雅名都3-5月营销计划（执行时间：3月10-5月30）一. 概述鉴于本案的实际情况——商铺部分总量占总案值的近10%，住宅案值仅为90%左右，故整个营销过程的重心和推广重点也将侧重于住宅。
在整个营销过程中，将把本案细分为三个产品，即多层住宅、小高层和沿街商铺，进行分阶段有节奏有重点地宣传推广、销售。
二. 产品细分为了更好配合推广的需要，和销售的识别管理，现对小区按物业形态和地理位置相应做不同的分块：第一期流水线：D15、D16、D17、D18、D19、D20、D21共七栋多层336套；第二期流水线：D5、D6、D7、D8、D9、D10、 D11、D13共八栋多层366套；第三期流水线：G4、G5、G6、G7、G8、G9、G10共七栋小高层520套；第四期流水线：D1、D2、D3、D4共四栋多层156套；沿街商业街：D14、G1、G2、G3、G11共5栋小高层468套。
共1846套，其中多层住宅有858套，小高层有988套。
三. 产品销售顺序⏹3月份是团购继承去年年底的工作重点推进，并力争促成已经见效的的单位尽快转化为认购。
团购路线主要分为汽车行业、江南教育系统、市政事业单位、南宁市大型企业单位四条线路走，主要去化D11、D13、和G11物业，去化现有产品的70%，为新物业上市做好准备。
⏹4月初开始新物业D9栋、D8栋、D7栋新物业上市客户积累，并结合物业积累推进在现场做相应的小活动，开始五一黄金周房博会展览的营销活动准备、现场包装、展览场地布置包装，活动礼物的准备和物料的筹备。
⏹五一房博会的房产执行和促销活动执行。
⏹视5月销售情况，如果产品余量低于30%，选择合适时间加推D6栋、D5栋。
⏹如果5月销售量未能达到预定指标，在6月1号加推D6栋、D5栋，并对小高层进行预约，积累客户。
四. 销售任务分解与物业销售安排：⏹任务销售套数：600套，销售金额：15000（万元）。
产品定位1.项目总体定位浓情国度·优雅生活2.各期定位⏹第一期流水线定位：亚洲园林博览馆、格调生活·温暖人生⏹第二期、四期流水线定位：……（有待广告公司定）⏹第三期流水线定位：……（有待广告公司定）⏹沿街商业街定位：……3.客户群锁定：◆第一主力客户群：江南区市民一、二次置业，项目周边工厂企业员工和中层管理干部，对地段及周边配套、交通要求高、追求高性价比；◆第二主力客户群：青秀区新生代置业人群，工薪族一、二次置业，两口或三口小家，寻求解决自己或子女居住问题。
河南平顶山春华国际茗都项目整合营销推广方案
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■优势： 一期、二期的顺利交房使得后续客户有了信心； 施工速度比较快； 户型设计相对比较合理； 价格呈上涨趋势，有一定的投资空间，更抓住了客户买张不买跌的心理； 一二期的入住，商铺的招商，使得生活条件基本具备； 与老城区的直线交通距离相对较近； 过街天桥的规划更拉近了生态园与社区的距离，延伸了景观与绿色到社区； 简洁的造型、普通的外墙色调，中低端客户的定位，使得前期积累的大部分客户资源，也占有了部分市场； ■劣势： 一期、二期的交房同样也带来了一些负面影响； 社区配套以及景观小品的设计相对比较缺乏； 3期定价较高，与项目定位以及所处地段不符，会影响销售速度；
项目形象定位
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概念塑造3
生活定位诉求
春华●国际茗都满足购房者五大需求： 1、生活情调需求（舒适的、浪漫的、便利的）； 2、高质量的居住需求（健康的、生态的、低碳的、高科技的、安全的）； 3、交际与发展的（对多功能的会所）商务需求； 4、子女教育的需求； 5、文化艺术氛围之需求（主题景观文化小品）；
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对手篇 汲取精华、弃之糟粕 知己知彼、百战百胜
02
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■优势： 亿嘉集团，强大的品牌推广力度，使得知名度较高； 位居焦店民俗文化村对面，周边商业氛围较好，生活相对便利； 案场、市区双售楼部更多的积累客户资源； 购房即可成为亿嘉会员，凭会员卡在亿嘉指定联盟商家消费可享受优惠； 建筑风格，立面脱俗，区别于同地段现有项目； 景观设计移步异景，楼间坡地绿化、休闲廊亭，循环水系； 户型设计，方正通透，客卧、厨卫全明设计； ■劣势： 周边回民居住区，生活习俗诸多不便； 地段较偏僻，距离市中心较远，周边环境较差、交通污染较大； 公司实力不强，手续不全，迟迟不能动工，引起负面效应较大；
银河名都商铺部分营销推广方案
银河名都商铺部分营销推广方案广州凌峻房地产策划推广机构2003年12月前言银河名都商业部分整体营销推广策划方案，是我司根据项目自身的规划特点，结合项目前期住宅部分的整体推广以及市场竞争态势而制订的整体营销决策和计划方案。
其旨在为银河名都项目商业部分场的全程营销推广提供一个科学合理的操作思路、指导营销推广工作的顺利开展。
本方案力求充分挖掘项目的核心特质与优势，制定合理实效的营销推广策略，以促成良好的销售业绩，最终实现发展商的预期目标。
第一部分：整体营销推广策略一、策划原则（一）强势启动原则好的开始，是成功的一半。
银河名都通过前期的市场进入，已经在市场上建立一定的知名度。
因此，在对商业部分进行市场推售时，应以特色鲜明的市场形象，充分利用前期市场积蓄的势能，强势导入市场，迅速形成项目在市场的认可度。
（二）强化信心原则商业物业在期楼阶段，重点在于卖信心。
本项目在开发过程中，应以强化市场投资信心为出发点，通过一系列的广告宣传及事件行销，高速地树立项目强势的市场形象，增强投资者对项目的信心，最终实现项目的销售。
（三）快速抢占市场原则鉴于项目的整体商业规模较大，市场的消化货量较多。
在项目的开发过程中，无论是项目前期的推广，还是项目的实战销售，都应以快速抢占市场为原则，通过项目高姿态的市场导入，引发项目的强烈市场反映，快速地增大项目在市场的占有率，最终实现项目的“开门红”及持续旺销。
（四）整合资源原则由于发展商自身资源始终还是有限，因此，在项目的整体推广过程中，充分把握项目核心竞争力提升的同时，整合各种可利用的社会资源，尤其是借助政府及媒体的力量，借助媒体的舆论导向作用，为项目今后的销售推波助澜。
（五）充分挖掘商业气氛原则商业物业的开发，不仅在于对新的操作方式的运用，更为重要的是对商业项目的商业价值的充分挖掘。
因此，必须从项目周边的经营环境出发，发掘松霞路地段浓厚的商业氛围和旺盛人气，建立项目完整并具说服力的形象，提高项目的产品力和销售力。
云星尚雅名都小区物业服务方案
以人为本合作共赢《云星·尚雅名都》商住小区物业服务方案东方名加物业服务有限公司简介公司概况东方名加物业服务有限公司成立于XXXX年X月X日，注册资本XX万元，是一家具有建设部物业管理企业三级资质等级的专业化物业服务企业。
经营范围包括：物业服务、场地出租、房屋租赁服务、保洁服务、家政服务、房地产投资咨询、企业营销策划、广告发布、劳务输出（国内）等。
公司自成立以来，坚持“以人为本”的服务理念，以专业化、规范化、职业化的“星级”物业服务为理念，致力于人才的引进、培养和开发，已打造出了一支组织结构合理、层次搭配得当、优化组合的物业管理队伍。
目前公司拥有各类专业管理人员和技术人员60余人，80%以上具有大专以上学历。
其中，公司物业服务方面的主要管理人员多来自利奥（盛天集团）、万怡、好管家、荣和、中天世纪等南宁市多家一、二级物业服务公司，具有十分丰富的大型高档物业小区的管理经验。
为我公司开展物业服务工作奠定了坚实的人力资源基础。
现公司物业服务已发展到南宁市外的百色、钦州、奉山等市县，物业管理类型包括：多层住宅、高层住宅、商场、学校、市政公园等多种类型物业。
公司的组织架构如下：一、经营业绩《云星·尚雅名都》项目简况《云星·;尚雅名都》项目位于南宁市江南区白沙大道，与江南区南北向交通主干道星光大道相邻。
项目占地120多亩，总建筑面积约18万平方米，包括一梯两户多层住宅19栋，共63个单元。
一梯小高层电梯楼13栋，共23个单元（待核实）。
“云星·;尚雅名都”力邀广州汉森国际设计公司的著名建筑大师担纲设计，小高层与多层巧妙摆布形成错落有致的建筑布局，人车分流的设计体现良好的社区功能划分，项目内拥有会所、幼儿园、商业街、约900个停车场等齐全的配套，项目周边有体育场、图书馆、剧院、艺术馆、学校、大型超市及建设中的大型商场的设施。
《云星•;尚雅名都》项目主要经济指标（指标待核实）基本情况：《云星·;尚雅名都》小区物业管理特点：《云星·;尚雅名都》商住项目报建设计于2006年以前，当时为江南区较为少有的大规模住宅小区。
明都行销企划
明都.锦绣苑行销企划案很多人都等着买现房，想看着这羞羞答答半摭琵琶半摭面的楼盘造好了究竟是啥样，看清楚了再下手，急于出手的烫手资金还有很多，这就是潜在的市场，湖城各楼盘也都在作各种应对，都在考虑策划一些新点子，以迎来2003年现房阶段消费者买楼引起的第二波高潮。
消费者房产投资越来越理性，置业越来越有选择余地。
除了楼盘本身货真价实外，需要加上优秀的营销策划，才能起到推波助澜的作用。
质量、环境、都成了可观赏可触摸的事实，不似以前只是口若悬河、信誓旦旦的承诺，只是精美样册的诱惑，而成了一种可以丈量的诚信，一种可以触摸的生活，开发商不必再多费口水，消费者自己会去看看，开发商可以直接邀请业主来现场看看自己未来的新家，提前感受一下想象中的那种锦绣生活！今年的房地产广告，尤其是报纸广告，全国都在整顿，工商局对广告审查很严格，上一次华源.城市花园打的关于总统套房的广告，由于用词不当，就受到了工商局的查处，他们认为此广告对消费者有误导作用，像星级宾馆，总统套房等用词均属不客观，后来被罚款并要求重做。
我们初步策划了以下一些主题广告供选择，以配合明都.锦绣苑一期最后的施工,竣工，及交付全过程，这只是一个主题层面上的内容，有些实际的东西需要明都把自己在营销过程中的一些新举措融合上来。
一，报纸整版广告：1，诚信明都，锦绣明都明都锦绣苑重点承诺（以一个金钥匙作底）关于明都锦绣苑重点承诺1、严格按照规划红线施工，保证日照间距达到1:1.25，2、保证绿化率达到来40%以上，3、配套齐全，有地下车库、幼儿园、会馆、中心广场、游泳池、网球场，4、不做虚假广告，销售面积严格按照国家规定标准执行，5、保证"五证"齐全，规范操作，6、保证交付时向客户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，7、严格按规定选材，不使用"三无"产品，8、严格按照《浙江省实施的〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》保修，9、物业管理，香港怡高担任物业顾问，国际物业管理水平，湖州本地物管收费标准。
星朗名都商业业态规划布局招商工作顺序
星朗名都商业业态规划布局招商工作顺序
商业业态规划布局及招商工作顺序
一、商业业态（核心业态打造）布局
1、人气主力店（超市、屈臣氏、麦当劳或肯德基等）；
2、噱头主力店（卖点店，如奥特莱斯、海澜之家等）；
3、档次形象店（西环及龙山路街铺：国内、港澳一二线品牌专卖店）；
4、特色主题商业街（洋人街、女人街、老鼠街、流行前线等主题业态街区）。
二、冠名：
三、规划：确定主次入口
1、车流动线（入口、出口、车位配置划分、功能指示牌等）；
2、人流动线（入口、出口、区域指示牌、休闲站点、营造吸引力及较长的人均停留时间场景和氛围）：
3、物流动线：
四、景观绿化、休闲、娱乐、演艺站点布局：
五、广告牌、功能指示牌、广场灯、LED灯布局：
六、 K、J街区和H区广场遮阳幕改造：
七、交通辅助设施布局：（太阳广场星朗名都）
八、制定长久的推广和旺场活动计划、制订与商户共同经营管理制
度及集体折扣促销约定，以及打造当地的超级人气主题综艺节目：
九、招商优惠方案（招商口号），招商策略制订（含开业倒计时）：
十、实施招商：
十一、旺场及推广活动跟进：。
尚都花园项目营销策划方案
尚都花园项目营销策划方案总略本案策划的主要重点在于四个方面：首先是案名的思考案名是项目的总纲，纲举则目张，明正则言顺，案名创意既要新颖，独具匠心，又要颇具感染力，引导顾客的认同和追随，因此建议案名扩展为尚都花园。
这是第一个重点。
一个通俗有寓意、易记的案名可以吸引无数潜在客户的眼球，能让客户以最快的速度知道和了解、熟悉我们的项目。
这样可为今后的项目推广节省一笔很大的广告费用，更可以加快销售进度及回笼资金。
第二是项目的定位规划整个项目作为商住一体化项目，其项目的价值将通过以下几个途径来进行锻造：（一）整个项目将在“尚都花园”宏大的文化命名下进行大写意、人性化的建筑符号装饰。
（二）运用商业和住宅的合理规划，将以细节雕琢，细节营销为主线，来创造最佳投入产出比。
（三）通过商业和住宅分开管理，互不相扰来提升住宅公寓的文化底蕴与品质，丰富总体文化包装的架构层次。
（四）商场做到专业性、合理划区经营，更大的提高购买者的投资回报。
（五）一层铺位以建筑面积分割为主，具体招商操作时，根据商业定位的需要，可以选择性的招品质商户提升整体项目品位。
（六）在物业管理方面采取先进模式，在软、硬件指标上达到一定高度，最终从售服及社区整体维护方面来呼应“尚都花园”的独特开发和管理理念。
第三是目标顾客群的定位：有了尚都花园商住一体化的这样一个立意，和本项目地处靖州县中心城区的优势，至少可以锁定以下几大方面的人群为目标顾客群。
在住宅方面：1、在整个渠阳中路附近做生意的和上班族。
本项目地处靖州商业中心位置，是一个极佳的居家、置业位置。
这种鱼和熊掌二者兼得的好居处本项目当属首选。
2、适合追求生活便利者的上班族和经营者，希望能够感受繁华城市的气氛。
3、外地入城生意人。
本项目地处靖州的成熟社区，按照人们念旧的心理因素，一个成熟的社区，很能强化入住者的入城感受。
4、投资升值者。
从近年来靖州的经济发展和城区发展定位来看，本项目位于中心地段，其项目区域优势将更加凸显，升值的潜力不可小觑，独具慧眼者会捷足先登。
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云星尚雅名督07年度营销计划（宝资通·云星尚雅名都策划部）2007年1月5日报告大纲1市场背景2销售部署3目标客户分析总结4推广整合计划5营销活动计划市场背景2006年，是南宁市房地产业的政策波动年，政府调控楼市的政策层出不穷，调控目标与深度不断强化。
南宁市楼市的“美丽神话”被强有力政策干预影响中持步调整。
10月过后，宏观调控下的个盘营销也有了重大的转变，在江南西部片区几个大盘“尾盘现象”在已不复存在，特别是在2006年第四季度开盘的楼盘，如南宁奥园、碧园南城故事，这些楼盘开盘即告售罄，龙光普罗旺斯也正在紧锣密鼓的准备年末上市，必将再创江南西部楼市神话。
1.1南宁房地产发展燎望2006年下半年，在国家的宏观政策下，诸多消费者的观望，影响了开发商本年度的收成，为抓紧最后的时机，2006年11月，南宁市新增商品房成倍提升，新增商品房面积为50.45万㎡，其中住宅供应面积51.16万㎡。
11月是今年下半年以来，商品房最集中放量的一月，等待许久的消费者原本期盼房价下跌，但等到的竟然是更高的房价。
南宁市在保障类大量推出的影响下，住宅销售价格保持较为平稳的水平。
直至11-12月江南市场走势出现较为明显的变化。
随着2006年淡出，迎来寄托希望的2007年。
许多市民非常担心明年的房价仍居高不下甚至还有上涨的空间，在广告和诸多花样的促销下，消费者便耐不住等待，踏入自己的购房计划中。
从长远利益来看，国家执行宏观调控是为了更好的发展市场，使其能够健康稳步前进。
1.2江南房地产前景物业动态2007年江南房地产基本可以定局为西部板块的三强竞争，主要为龙光普罗旺斯、碧园南城故事、南宁奥园的残酷角逐。
龙光普罗旺斯在第一季度主要销售物业为三个组团的多层，紧接着必将大批量推出一期小高层和高层物业，在推广上高举高打；碧园南城故事、南宁奥园2007年度销售物业为多层，与龙光有形成一定的差别。
本项目物业在与碧园南城故事、南宁奥园同比地段位置稍好，比较适合购房自住的客户，但此部分面临龙广普罗旺斯的强劲挑战，销售环境不容乐观。
●价格动态由于碧园南城故事、南宁奥园一期开盘销售一反市场沉迷态势，都以低价启动市场形成焦点，价格走高有较大的操作空间，这个大盘销售价格在一期积累了一定的销售势能必然逐步走高，此可视为本项目的动态优势。
龙光现楼销售，一期物业绿化品质较低，销售均价估计在2600元/平方米左右。
●营销方向点通过与以上几个项目的综合对比，本项目在整体都处于劣势的情况下，必须照准多层户型好，错层设计这一得到市场验证的差异化优点，集中火力功其一点，从而避开竞争的残酷压力。
销售部署1.32007年度销售任务依照发展商销售要求，结合江南楼市近况与竞争态势，决定云星·尚雅名都在07年度主要面临残酷的大盘围困竞争，销售任务的完成将变得更加困难，因此云星·尚雅名都在2007年度的销售任务定量为600套。
由于2006年形象主题转变，因项目多方面资源比较缺乏，没有系统地推广项目，是目前项目附加值低的主要原因，,2007年度“云星·尚雅名都”有必要重新树立拉高项目形象，提升增值空间，因此根据项目现状和市场情况，统筹安排销售计划共分为四个阶段:1.4各计划销售任务分解与物业销售安排：1.5销售计划管理预警指标月度销售计划完成程度指标，可以用完成程度预警，也可以用连续不能完成计划的月份数预警。
连续两个月没有完成月度计划可作为低度预警；连续三个月没有完成月度计划作为中度预警；连续四个月没有完成月度计划作为高度预警。
●相应对策进一步检讨计划目标和相应的措施，加强对销售计划执行的监督力度。
连续两个月没有完成月度销售计划，需要具体分析没有完成计划的外部和内部原因，解决影响销售计划完成的内部问题以适应外部环境的变化。
1.6营销监控●对每月阶段销售量进行监控●消费者群的跟踪分析：定位是否准确、变化●对广告效果，包括创意、认知率、来访客户量进行监控●对广告创意、广告题材的反映进行监控●对价格进行监控，分析消费者价格评价反映●对市场走势进行分析●对户型的接受程度2价格策略07年度物业上市安排，年初物业主要为多层，靠后，比较适合居住，但进深相对大，后半年上市物业为中心景观资源最为丰富的小高层，可以支撑更大的价格空间。
因此建议销售价格以目前现状为基础，逐步走高的定价策略。
07年度定价策略走势图：3目标客户分析以下是根据对2006年10月至2006年12月31日来访的共批次客户进行统计后的分析结果。
结论1：客户认识云星·尚雅名都主要途径主要是通过报纸广告和户外广告绝大部分客户是通过报纸广告、户外广告了解本项目，说明前期宣传基本上达到了告知市场这一目的。
由于客户对楼盘无法形成较深刻的认识，因此并未造成口碑效应。
建议后期广告、公关活动注意针对各卖点作宣传。
结论2：客户购房最关心问题是价格和地理位置结论3：客户需求面积在70—120平方米之间结论4：客户普遍接受的住房总价30万以内结论5：客户比较关心的层数是七层高这一传统住宅类型结论6：客户需求户型以两房、三房居多结论7：客户要求的交房标准不高，偏好框架错层结构。
结论8：客户主要选择银行按揭付款方式结论9：客户年龄构成以40岁以内左右居多结论10：客户顾虑因素较多，目前信心不足4推广执行推广主题：从产品宣传到形象宣传项目2007年5月前的宣传主要为形象宣传，主要围绕“高性价比”展开。
策划部通过现场销售分析会，发现客户上门前对项目的整体素质并不是很了解，许多都是无效上门客户，真正的客户没有到来；为了后期物业的销售更加顺畅，确定2007年上阶段应先导入项目形象推广，然后推出性能推广。
剩余物业尾盘阶段以产品宣传为主，产品宣传主题的确定来源于阶段的销售状况和剩余房号的特性。
在各阶段主要割据社会情况结合物业本身特点，有针对性的依据以下四个角度去整合推广：●按客户群推广此种推广是从市场的终端——置业者的角度入手，对于楼盘销售有着最直接的促进作用。
尽管深圳楼市市场化运作开始得比较早，但深圳还只是一个新兴的城市，不光在城市品格、文化积淀方面，而且在市场氛围、消费导向、居住理念等许多方面，都需要由媒体来发挥引导作用。
●按事件推广此种推广模式时效性很强，需要活动策划者有极强的新闻敏感性和商机把握能力，谁能够抓住新闻事件的商机，谁就能够占领媒体广告经营的制高点。
●按片区推广媒体的视角不同于发展商，它能以更长远、更宽广的视角进行地产营销推广。
片区推广正是媒体进行活动营销的优势所在。
●按物业类型推广这个角度比较直接，各种不同类型的物业进行集中推广，好处是针对性很强，各种类型物业的置业者需求各不相同。
4.1各营销周期的推广方向●新年形象重启期新闻炒作为主，配合报纸广告。
●推广期以报纸为主，事件行销为辅，提升形象，强调服务，提供更多便利购楼条件，吸收消费者前来咨询、看盘。
针对主要卖点做纯销售式广告，与现场销售有力配合，促成更高的成交额，减少销售工作的压力，同时发挥软性文章与新闻炒作的理性诉求配合宣传，达到购楼热潮之目的。
●成熟期以报纸广告为主，以形象广告、证言方式、卖点广告、催促式广告形成投放促销广告，同时配合短程促销活动，解决销售中存在的问题与矛盾。
●巩固期利用报纸做一些感性诉求，同时利用工程形象进度的收尾阶段，增强置业者的购房信心，消化存量。
4.2策略性安排●前期以形象推广为主●中期以功能性诉求兼形象推广为主●后期以销售手段兼功能性诉求为主4.3广告错位竞争策略鉴于2007年广告推广，在总体实力不如西部大盘的情况下，通过调整力量对比，避实击虚，进行错位竞争，如云星尚雅名都的规划特点、物业管理特点、户型特点、品牌文化内涵都有独到之处，在具备这些优势的情况下，扬长避短巧妙地将竞争对手的优势化为劣势。
同时借助有利的局势和时机来宣传云星尚雅名都，借助地域概念来推广云星尚雅名都以及借助强强合作来提高广告的攻效。
4.4媒介投放组合策略“没有广告就没有销售”，这个是房地产销售最永恒的主题，回顾2006年末三个月里，营销策略的关键变化，虽然使得销售得到了初步改观，但目前整个项目还处于早期开发，后期还有大量物业尚待开发销售，因此在推广平台上必须得到有效保证。
综合前段销售现场反馈，本项目成交客户主要集中在江南和青秀区，现有户外广告因为受制旁边的物体障碍，无法发挥应有效用，有必要进行合理的调整。
在不同时段结合销售周期使用以下媒体推广方式：报纸、广告路牌、DM单张、网络、电视及现场包装。
4.5广告发布频率各媒介在广告发布的时间和频率上互为补充。
在新年启动期期，采取试探性发布策略；物业公开发售期特别是强销阶段，则采取集中发布策略，即在各媒介上持续发布广告，以便迅速占领市场；成熟期过后，采取间歇发布的策略，以节省广告费用，保持广告的延续性，起到持续的引导和提醒作用。
4.62007年媒介投放组合方案建议●报纸广告：报纸广告的效果是不容置疑的，针对目前这个比较特殊的时间段，有必要进行大规模的宣传；迅速打响“云星·尚雅名都”品牌，以高品质入市。
●广告牌：广告牌效果较好，尤其是在夜间，视觉的冲击力很强，从前期反馈信息来看，达到了我们所预期的目的；广告牌前阶段以楼盘形象为主，在下阶段将以释放楼盘活动信息、卖点以及其它如入伙等利好信息为主。
建议：建议放弃福建路和万达两个大型广告牌，增加西园转盘（标价40万/年，目前树立，签定即安装）和星光白沙路口经开区一面两个高杆●DM（直邮广告）：可考虑作为现阶段“云星·尚雅名都”主要的宣传手段之一，成本低、针对性强、传播途径简单方便、贴近消费人群的生活，同时可给市场造成一定的视觉冲击力，容易被市场接受。
建议针对不同时段、不同地点进行DM投放多次有序的投放。
●电视广告：电视广告是一种最广泛、最大众的一种图文广告，已经被社会大众所认同和接受。
建议重新制作电视形象片，3月、5-6月、8-10月在南宁电视台的房产直通车节目时段播出。
●路旗和售楼部指示牌：星光路口到难建路口路旗，在销售中心入口处设计一个售楼部导向牌，加强售楼部地理位置视觉。
●网络：随着人们日益增长的精神文化的需要，上网已经成为大众了解信息的一个主要途径，而且在节假日期间，外出活动相对减少，上网的机会会明显加强，一些想在未来置业的客户也会关注楼盘的信息动态，网站影响力和效果在业内是具备较好的口碑，我司建议进行广告方面的推广，在性价比上网络的广告推广与之其它硬性广告相比，价位较低，普及面广，释放内容多等优势。
建议采用网络推广手段，使其更具推广性、针对性、传播性。
时间选择在下半年。
●车体广告：继续使用现有公车广告资源●现场包装：在目前“云星·尚雅名都”推广中导视系统不明显的情况下，现场包装就显得尤为重要。