土地一级开发,按“建筑业”还是“服务业”征增值税？

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土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析

土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析近年来，土地一级开发整理项目成为了城市土地利用和经济发展的重要手段。

土地一级开发整理项目所涉及的收入确认及税务问题也备受关注。

本文旨在对土地一级开发整理项目的收入确认及涉税分析进行阐述。

土地一级开发整理项目涉及到的收入主要包括出让金、配套建设费以及其他收入。

其中，出让金可以直接确认为项目销售收入。

配套建设费则需区分是否属于经营业务收入。

如果配套建设满足收回一定的成本、能够形成持续收益的条件，则应确认为经营业务收入。

其他收入应根据具体情况进行确认，如租金收入、物业管理费等。

1. 增值税在土地一级开发整理项目中，增值税的计税依据是建筑面积。

具体计算公式为：增值税额=建筑面积×增值税率。

需要注意的是，对于配套建设费部分，如能够形成持续收益，则应对其进行增值税保留税制处理。

此外，对于房地产开发企业，可以申请采用即征即退政策，即在缴纳完全税额后，通过固定资产投资税金抵扣等实现增值税的退税。

2. 企业所得税土地一级开发整理项目的企业所得税应按照一般企业的税率进行缴纳。

需要注意的是，土地一级开发整理项目属于房地产开发业，因此涉及到的土地价款和房地产销售收入需要进行分别处理。

3. 印花税土地一级开发整理项目所涉及的印花税主要包括土地使用权出让合同的契税和不动产转让税。

其中，契税的计算公式为土地使用费×土地出让年限×契税税率。

不动产转让税的计算公式为不动产转让价格×不动产转让税率。

4. 城建税和教育费附加土地一级开发整理项目中，城建税和教育费附加的计算依据与增值税相同，即建筑面积×城建税/教育费附加税率。

土地一级开发整理项目涉及到的个人所得税主要是销售住房时的个人所得税问题。

根据税法规定，个人出售房屋的收入应按照收入的来源和性质分别计算个人所得税。

个人所得税的计算公式为：（房屋转让价款－房屋购置价款－房屋评估价款）×20%×税率。

土地增值税政策及征管规定

其他扣除项目：
对从事房地产开发的纳税人可按土地成本和房地产开发成本金额之和，加计20％扣除。
六、四级税率超率累进税率：
级增值额与扣除项目金额的比率税率（%）数
1
未超过扣除项目金额50%的部
30
分（含50%）
2
超过50%、未超过100%的部分
40
（含100%）
3
超过lOO% 、未超过200%的部
土地增值税政策解析及征管规定
2014年3月
二、纳税义务人
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税纳税义务人
单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织
个人，包括个体经营者不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产
行为
赠予指如下情况：
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，也免征土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
50
分（含200%）
4
超过200%的部分
60
简便结算方法
级增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）数
1
增值额未超过扣除项目金额
30
0
50%（含50%）
2
增值额超过50%、未超过100%

土地增值税的征收范围

二、特殊征税范围
1 房地产继承
4 房地产抵押期内
2 房地产赠与
5 房地产交换
3 房地产出租
6 合作建房
7 房地产的代建行为
8 房地产评估增值
三、企业改制重组土地增值税政策
（1）按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。（2）按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。（3）按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。（4）单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。（5）上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
一、基本征税范围
2．地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
这里所说的“地上的建筑物”是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。这里所说的“附着物”，是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。
一、基本征税范围
3．存量房地产买卖
存量房地产买卖是指已经建成并已投入使用的房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人。这种行为按照国家有关的房地产法律和法规的规定，应当到有关部门办理房产产权和土地使用权的转移变更手续；原土地使用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地出让金。这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，应纳入土地增值税的征税范围。

土地一级开发和二级开发的土增税清算

土地一级开发和二级开发的土增税清算一、引言土地开发是一个国家经济发展不可或缺的环节，它既能增加土地的利用价值，也能促进城市的建设和发展。

在土地开发的过程中，涉及到土地增值税的清算问题。

土地一级开发和二级开发是土地开发的两个阶段，它们在土地增值税清算中有着不同的规定和操作方式。

本文将对土地一级开发和二级开发的土增税清算进行详细的阐述。

二、土地一级开发的土增税清算土地一级开发是指从农田、荒地或其他未利用土地开始，进行基础设施建设、土地平整、道路修建等工作的过程。

在土地一级开发中，土地的增值往往是通过政府的投资和规划来实现的。

土地增值税是根据土地的增值额来计算的，即土地的卖出价格与购买价格之差。

在土地一级开发中，土地增值税的清算主要有以下几个步骤：1.确定土地的购买价格：购买土地的价格是土地增值税清算的基础，它反映了土地的市场价值。

购买土地的价格需要通过市场调查和评估来确定，确保价格的准确性和合理性。

2.确定土地的卖出价格：土地一级开发完成后，土地往往会重新出售给开发商或其他投资者。

卖出土地的价格是土地增值税清算的依据，它反映了土地的市场价值。

确定土地的卖出价格需要考虑土地的位置、规划用途、周边环境等因素。

3.计算土地的增值额：土地的增值额是土地增值税清算的核心内容，它是土地卖出价格与购买价格之差。

计算土地的增值额需要准确记录土地的购买价格和卖出价格，并进行相减运算。

4.计算土地的增值税：土地的增值税是根据土地的增值额来计算的，税率一般为20%。

计算土地的增值税需要将土地的增值额乘以税率，得到最终的税款数额。

5.申报土地增值税：土地增值税的申报需要提交相关的申报表格和资料，包括土地的购买合同、卖出合同、增值额计算表等。

6.缴纳土地增值税：根据土地增值税的申报结果，开发商需要按时缴纳土地增值税。

土地增值税的缴纳通常在土地卖出后的一定时间内进行。

三、土地二级开发的土增税清算土地二级开发是指在土地一级开发的基础上，进一步进行建筑物建设、商业开发等工作的过程。

土地一级开发业务增值税涉税分析

土地一级开发业务增值税涉税分析作者：吴广文来源：《中国经贸》2017年第10期【摘要】伴随着城市基础设施建设和房地产市场的发展，土地一级开发业务越来越重要，“政府主导、市场化运作”的企业实施模式是土地一级开发最主要的模式。

这种模式下，开发企业受政府委托完成资金筹措、征地拆迁和市政基础设施建设等工作，政府收到土地使用权出让金后返还开发企业前期垫付的土地一级开发直接成本和固定比例的报酬。

开发企业取得的政府返还成本和固定报酬应该如何缴纳增值税？具体来说就是应该适用哪个增值税税目，以及计税基数如何确定。

这个问题在税收政策的适用上一直存在差异，税务机关在征管时的执行标准也不统一，给开发企业实务操作带来一定的困难和纳税风险。

本文从土地一级开发业务模式入手，首先阐述“营改增”前营业税下相关的税收政策和实务操作，然后对“营改增”后增值税下的相关政策进行分析，最后提出了增值税下企业实施土地一级开发业务处理方式。

本文认为，企业实施土地一级开发业务应该适用“商务辅助服务-经纪代理”税目，计税基数应该是从政府取得土地一级开发报酬，希望能对企业实施土地一级开发业务的纳税实务提供一些借鉴。

【关键词】土地一级开发；增值税；涉税分析土地一级开发按实施主体划分，包括政府实施模式和企业实施模式。

政府实施模式不属于增值税的征税范围，本文不做讨论。

企业实施土地一级开发是一项比较特殊的经济行为，涉及到的增值税问题比较复杂。

开发企业在实际缴纳增值税时应该适用哪个增值税税目？以及计税基数如何确定？这个问题在税收政策的适用上一直存在差异，税务机关在征管时的执行标准也不统一，给开发企业实务操作带来一定的困难和纳税风险。

一、土地一级开发业务分析1.土地一级开发业务的含义土地一级开发是指按照城市总体规划和土地利用总体规划的要求，由政府或其授权委托的企业，对规划区域范围内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征地拆迁和安置补偿，并进行适当的市政基础设施建设，储备国有建设用地，使土地达到出让条件的行为。

土地收储后的涉税问题土地一级开发中涉税问题探讨

土地收储后的涉税问题土地一级开发中涉税问题探讨关键词土地一级开发税收土地一级开发，是指由政府土地整理储备中心或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

目前有几种操作模式1、工程总承包模式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。

土地储备中心按照土地一级开发企业总建设成本,加一定百分比给予开发企业,作为经营利润。

2、利润分成模式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发企业开发成本后在土地整理储备中心和企业之间按照一定的比例进行分成。

3、土地补偿模式，土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。

目前国税总局针对土地一级开发税收处理方面出台的税收法规相当少，没有专门针对该业务的统一规范，地方税务局政出多门，且差异较大，给企业税务处理和税收筹划提出了一些问题，在营业税、土地增值税、企业所得税上，一级开发企业如何缴纳，以下是笔者一些粗浅的想法：首先，在如何定性土地一级开发的业务性质及如何核算问题上，有几种看法：一、属于房地产开发行为，按照房地产开发企业开发商品核算。

二、视为受政府土地整理储备中委托，代为办理土地前期开发，按照代理服务业核算。

三、属于建筑业，给委托单位提供“三通一平”等建筑业劳务，按提供建筑劳务核算。

四、不属于以上任何一种业务。

认为取得的收入是成本返还，超出成本部分做为财政补贴收入。

房地产开发公司需要交税有哪些,分别是什么税

房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费）税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。

费：教育费附加一、营业税1.转让不动产销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。

若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。

2.房屋租赁（出租）属于服务业——租赁业3.房地产销售公司买断商品房出售超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业”缴纳营业税4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人视同销售不动产5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为比照销售不动产征收营业税6.纳税人自建后销售房屋自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。

二、增值税销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。

三、土地增值税（一）一般规定1.出售——征包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目：①取得土地使用权所支付的金额；②房地产开发成本③房地产开发费用④与转让房地产有关的税金⑤财政部规定的其他扣除项目对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目①房屋及建筑物的评估价格。

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

③转让环节缴纳的税金。

2.房地产抵押（1）抵押期——不征；（2）抵押期满偿还债务本息——不征；（3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。

3.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；4.将开发的产品用于职工福利等房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

浅谈“营改增”后土地一级开发是按“建筑业”还是“服务业”征增值税

浅谈“营改增”后土地一级开发是按“建筑业”还是“服务业”征增值税作者：王中丽来源：《现代经济信息》2016年第24期摘要：社会的发展和进步，带动着税收也在不断得进行改革，“十二五计划”提出之后，随着工作力度的推进，“营改增”的试点工作也在不断得深入，这给建筑业和房地产行业都带来了不小的影响，进行营改增已经是一件势在必行的事情。

“营改增”是营改增税制改革的简称，属于我国在税收上的一项改革，本文在“营改增”的基础上，分析土地一级开发的税收问题，并在分析的基础上提出相应的解决对策。

关键词：建筑业；营改增；增值税；服务业中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）024-000-01改革一直都是国家比较重视的问题，其中财税体制的改革是所有改革中比较重要的一项，自2011年《营业税改征增值税试点方案》颁布以来，很多领域的税改工作已经完成，比如电信业、交通运输业等。

土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程，意义非常重大。

“营改增”之后，土地一级开发是按照建筑业征收增值税，还是按照服务业征收增值税，是一件需要各方面集中所有精力考虑的一件事。

经济利益的金额和获取的时间，以及税务筹划的空间和建议都需要进行完整地考虑[1]。

一、“营改增”实施以前，一级土地开发政策的分析土地一级开发营利的模式不止一种，典型的有收益分成的模式、自负盈亏的模式、固定收益的模式等。

“营改增”实施之前，一级土地开发自负盈亏的收益模式上，国家做出了特殊的固定，那就是将一级土地的开发看作一项投资活动，不需要征收营业税。

建设方是作为投资方和规划单位以及施工单位签订的合同，所有的工作和款项的交接都是自发形成的。

建筑业营改增税收细则

建筑业营改增税收细则建筑业是我国经济发展的重要支柱产业，也是一直以来被社会关注的热点产业。

为了进一步规范建筑业的税收管理，加强税收征管机构的监管力度，2016年我国开始实施营改增税制改革。

营改增税制改革将增值税纳入销售货物和提供劳务范畴，取消了企业所得税的代扣代缴制度，对建筑业税制改革带来了深刻影响。

为了使建筑业顺利适应新的营改增税收细则，政府发布并完善了一系列建筑业营改增税收政策，下面我们就来详细了解一下建筑业营改增税收细则的相关内容。

一、建筑业营改增征收政策介绍1.1 规定营改增税制下建筑业的适用范围及税率营改增税制下，建筑服务业被纳入增值税征收范畴，其中房屋建筑服务业、土木工程建筑服务业以及专业工程建筑服务业等业务范畴均适用增值税征收政策，税率分别为11%、9%和6%。

1.2 修建与改建房屋时如何征收营改增税同一建筑项目中施工成本和修建、改建的房屋部位的价格分别列明并单独标注，由施工单位向业主划分每一部分的付款金额，并按照营改增税制的税率进行缴纳税款。

1.3 建筑销售与转让时如何征收营改增税如以房地产开发单位的名义，通过申请土地使用权并建设房屋后出售时，不再适用建筑服务业交纳增值税，并且不再需要涉及到任何增值税的税费，只需按照国家规定的房产税进行缴纳即可。

二、建筑业营改增税收政策带来的影响2.1 市场竞争力营改增税制度的实行，使得建筑业部分将不再缴纳过去“三险一金，并提供住房福利”的现象，弱化建筑业部分的竞争力。

不过也有一部分人员不再缴纳过去的党费等，这样可以提升建筑业的竞争力。

2.2 市场份额发生逆转由于营改增税制度的实行，到目前为止，建筑业的税率从以前平均约15%的税率下降到现在的税率，这将极大的降低建筑业的成本，使得建筑业的市场份额发生逆转，市场占有率逐渐增长，市场重心也逐渐从传统的制造业、服务业转移到了建筑业的领域。

2.3 技术领先优势提升营改增税制度下，建筑业将会有更多的利润给予工程师。

房地产开发企业主要涉及的税收及政策

房地产开发企业主要涉及的税种及政策解释（二〇一四年三月九日）路南地税税源监控分局房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。

一、营业税:是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产取得的营业收入征收的一种税。

计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。

应税劳务主要涉及以下几个方面：⑴转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子税目征税；⑵销售不动产，税率为5%；⑶包销商承销，应按“服务业―代理业”征税。

⑷土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。

计算公式=营业额×适用税率二、城市维护建设税和教育费附加：以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%、3%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。

三、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。

它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。

其中：土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。

计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。

清算：纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

营业税中的“服务业”税目具体包括哪些内容

营业税中的“服务业”税目具体包括哪些内容篇一：服务业营业税的征税税目主要包括哪些/服务业营业税的征税税目主要包括哪些营业税征税范围的劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。

下面的内容来重点介绍关于其中的服务业营业税的征税税目主要包括哪些。

服务业营业税的征税税目具体包括以下几个方面：(一)代理业代理业，指代委托人办理受托范围内的业务，包括代销货物、代办进出口、介绍业务、其他代理服务。

1.无船承运业务应按照“服务业——代理业”税目征收营业税。

2.金融经纪业不按本税目征税，属于“金融保险业”税目征税范围。

3.教育部考试中心及其直属单位与行业主管部门(或协会)、海外教育考试机构和各省级教育机构合作开展考试的业务，实质是从事代理业务，按照“服务业——代理业”税目征收营业税。

4. 纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地，并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为应按照“服务业——代理业”税目征收营业税。

/(二)旅店业旅店业，指提供住宿服务的业务。

(三)饮食业饮食业，指经营饮食服务的业务。

(四)旅游业旅游业，指为旅游者安排食宿、交通工具和提供导游等旅游服务的业务。

对单位和个人在旅游景区经营旅游索道、旅游游船、观光电梯、观光电车、景区环保客运车所取得的收入，应按“服务业——旅游业”税目征收营业税。

(五)仓储业仓储业，指利用仓库、货场或其他场所代客储放、保管货物的业务。

(六)租赁业租赁业，指出租人将场地、房屋、物品、设备或设施等租给承租人使用的业务。

1.融资租赁，不按本税目征税，属于“金融保险业”税目征税范围。

/2.酒店产权式经营业主在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，按照“服务业——租赁业”税目征收营业税。

土地一级开发涉及的纳税处理

土地一级开发涉及的纳税处理国有土地一级开发三种涉税难题政府在收回国有土地使用权后，往往再通过招拍挂程序，把土地出让给有关企业，特别是房地产公司。

在这个过程中，由于收回的国有土地使用权是生地，需要政府进行负责土地的拆迁和“七通一平”使二级开发商可以进场后迅速开发建设工作，可是政府又受到资金瓶颈问题，只能吸引投资者进行投资参与土地一级市场的拆迁整理工作，或者通过土地返款的形式将摘牌者交付的土地购买款中返还一部分土地出让金给土地摘牌者用于拆迁补偿和土地整理工作，或者让土地摘牌者向被收回土地的原土地使用者支付一定的土地补偿费用作为原土地使用者自行进行拆迁的费用和土地补偿的费用。

在政府收回国有土地使用权过程中的以上经济行为中，涉及到以下三种税务处理难点。

土地摘牌企业受托拆迁的涉税处理国家收回国有土地使用权后，进入土地储备中心，然后通过挂牌交易，摘牌企业获得政府一定的土地返还款，代替政府从事拆迁和土地整理工作。

那么，摘牌企业获得政府给予的土地返还款该如何进行税务处理?(财税[2016]36号，附件：《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第(四)项建筑服务的规定，“其他建筑服务”，包括拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、建筑物平移、爆破、表面附着物(包括岩层、土层、沙层等)剥离和清理等工程作业。

摘牌企业代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“经纪代理服务”行为。

财税[2016]36号附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(四)项第4款规定：“经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。

向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用。

”基于此规定，摘牌企业应以提供经纪代理服务取得的全部收入为销售额计算缴纳增值税。

案例1某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10 000万元，企业已缴纳10 000万元。

土地一级开发按建筑业还是服务业征增值税

土地一级开发按建筑业还是服务业征增值税土地一级开发按建筑业还是服务业征增值税？随着我国城市化进程不断加速，土地一级开发成为了城市建设的重要环节。

然而，关于土地一级开发的增值税征收对象究竟是建筑业还是服务业，一直存在一些争议和疑问。

本文将就这一问题进行探讨，希望能够为读者提供更加清晰的答案。

首先，我们需要理解土地一级开发的概念。

土地一级开发是指对原始状态的土地进行开发利用，通过环境整治、土地平整和基础设施建设等一系列工作，将土地从农田或自然状态转变为适宜进行建设的用地。

根据我国建设用地管理法规定，土地一级开发需要经过征收、供应、出让等环节，最终为城市化建设提供良好的土地资源。

然而，对于土地一级开发增值税征税对象的界定仍存在争议。

按照目前的增值税法规定，建筑业属于免税行业，而服务业则需要缴纳增值税。

然而，土地一级开发既涉及建筑业的工程施工，又包含服务业的土地平整、环境整治等环节，其征税对象并不清晰。

支持土地一级开发按建筑业征增值税的观点认为，土地一级开发的核心是建设工程的实施，而建筑业作为建设工程的一部分，应享受相应的增值税优惠政策。

他们认为，如果将土地一级开发归属于服务业征税对象，将增加企业的经营成本，不利于土地资源的开发和利用。

此外，将土地一级开发作为建筑业征增值税，有助于为建筑业提供更多的财政支持，促进城市化建设的顺利进行。

然而，也有人持相反观点，认为土地一级开发应当按服务业征增值税。

他们认为，土地一级开发的核心是通过整理土地资源、提供基础设施等服务，为后续的建设提供条件。

因此，土地一级开发更应该被视为一种服务行业，而不仅仅是建筑业的延伸。

按照服务业征税的原则，可以更科学地对土地一级开发进行征税，并将税收用于城市建设和基础设施的建设。

考虑到土地一级开发的特殊性和双重属性，我们认为可以采取一种折中的办法来解决这一问题。

具体而言，对于土地一级开发项目，可以根据其具体活动内容进行分类征税。

例如，对于土地平整、环境整治等纯服务性质的活动，可以按照服务业征收增值税；而对于建筑工程的施工及相关工作，可以按照建筑业征收增值税。

土地一级开发税收政策

规定，房地产企业代建行为类似于“BT”
模式的建筑安装活动，即“建设-移交”交
易，无论其是否具备建筑总承包资质，对
融资人（即：房地产企业）应认定为建筑
业总承包方，按建筑业税目征收营业税。
融资方取得的回购价款，包括工程建设费
用、融资费用、管理费用和合理回报等收
入，应全额交纳建筑业营业税，并全额开
土地一级开发税收政策
一、营业税政策
土地一级开发盈利模式包括 1、固定收益模
式。2、收益分成模式。3、保底和分成相
结合模式。4、自负盈亏模式。
(一)“自负盈亏模式”免征营业税。只有
自负盈亏模式，亦即“国家税务总局公告
2013 年第 15 号”文件中所描述的属于免税
去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额
为营业额计算缴纳营业税。
⑵地方政府规定
①海南差额征税模式
《海南省地方税务局关于代政府开发土地
和建设行政中心等营业税问题的批复》
（琼地税发[2010]33 号）规定：“北京首
创股份有限公司（以下简称北京首创公
司）于 2007 年 4 月与海口市政府（授权海
发成本、费用及土地增值收益等全部收入
和价外费用，可扣除代政府支付的规划设
计费、建筑安装工程款、市政基础设施配
套费和农转用报批、土地征收、折迁、林
木砍伐、土地招标、拍卖等相关费用后的
余额，为营业税的计税金额。”
②重庆全额征税模式
《重庆市关于建筑业营业税有关政策性问题的通知》[渝地税发（2008）195 号[1] ]
口市土地储备整理中心）签订《海口市西
海岸新区土地一级开发合作合同》，共同

土方工程施工的税率

土方工程施工的税率首先，土方工程施工中常见的税率包括增值税和土地使用税。

增值税是指在商品流通和劳务、服务等业务活动中按价差征收的一种国家税收制度。

土地使用税是指对土地使用者按照土地使用权的大小和用途征收的一种税收。

土方工程施工中的增值税税率根据具体的施工内容和用途有所不同。

一般来说，土方工程施工中的增值税税率为17%。

具体来说，挖土的增值税税率一般为17%，填土和平整的增值税税率也为17%。

不过在一些特殊情况下，如政府出资建设项目、农田水利输配站、深化农田水利改造项目等，增值税税率可能有所优惠，具体应根据国家政策来确定。

土地使用税是指对土地使用者按照土地使用权的大小和用途征收的一种税收。

土地使用税的税率根据土地的用途不同而不同。

一般而言，土地使用税税率较为复杂，根据土地的具体用途和土地的面积大小来确定。

在土方工程施工中，一般按照施工用地的用途和面积来确定土地使用税税率。

具体来说，工业用地、商业用地、住宅用地等不同用途的土地使用税税率也是不同的，并且根据不同地区的政策规定来确定。

除了增值税和土地使用税外，土方工程施工中还涉及到土地出让金、房地产税等。

土地出让金是指土地使用权由政府批准并向土地使用者出让的金钱。

土地出让金一般为土地使用者在取得土地使用权后向国家支付的一笔款项。

土地出让金的税率一般根据土地的面积、用途和地段的不同而不同，一般为土地的总价值的一定比例。

房地产税是指对房屋和土地征收的一种税收。

在土方工程施工中，如果涉及到房地产开发或房屋建设，就需要缴纳房地产税。

房地产税一般根据房屋和土地的评估价格来确定，税率一般为房地产的评估价格的一定比例。

综上所述，土方工程施工的税率主要包括增值税、土地使用税、土地出让金和房地产税。

税率是根据具体的土地用途、土地面积、施工项目的性质等不同因素来确定的。

税率的确定需要根据国家相关政策和法规来执行，同时也需要根据具体的施工项目和地区来进行具体的调整。

在进行土方工程施工时，务必要按照相关的税收政策和法规来缴纳税款，以确保合规经营，避免不必要的风险。

一级开发过程中涉及税费

浅析土地一级开发业务所涉营业税问题
时间：2011-11-17 9:58:07 作者：来源：陕西省律师协会浅析土地一级开发业务所涉营业税问题摘要：土地一级开发过程中，由于土地一级开发企业参与土地一级开发模式的不同，核定土地一级开发的业务性质及核算征收营业税的计算方式均有所区别。关键词：土地一级开发营业税
土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市工程定位和经济发展要求，由政府统一组织，由土地一级开发主体实施，通过征地、拆迁和市政建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。[1]土地一级开发过程，实际上是一个土地所有权、使用权等权属的转移和流动的过程，包括
这种模式下，主要表现为以下三种类型的土地一级开发方式：
（1）政府成立土地储备机构负责土地一级开发工作，对土地储备机构进行财政全额（或差额）拨款，专项用于土地储备工作的正常经费（包括补助经费）。对于土地储备机构的该项收入，不属于营业税的征收范围。
（2）土地前期开发的资金由土地储备中心投入。经过招商引资，土地最后由政府以挂牌拍卖的方式将土地使用权直接出让给投资商，出让金纳入政府财政，而土地储备中心获得部份佣金和前期投入补偿。《江西省地方税务局关于明确营业税若干政策问题的通知》规定，对土地储备中心
基于土地一级开发业务模式的多样性，根据土地一级开发企业参与土地一级开发的不同模式，核定土地一级开发的业务性质及核算征收营业税的计算方式也有所区别。在业务实践中，如何定性土地一级开
发的业务性质及如何核算其营业税问题上，主要有以下两种观点：
1.视为受政府或土地整理储备机构委托，代为办理土地前期开发，按照代理服务业核算计征营业税。 (代理业涉及的增值税)

房地产开发企业税种税率表

房地产开发企业税种税率表Revised by Petrel at 2021房地产开发企业税种税率表-房地产开发企业涉及税种相对于其他行业，房地产开发企业营业额高，涉及的税种多，纳税金额也很大，税负也相对较高。

房地产开发企业涉及的税种主要有（按应缴纳税额的税负顺序依次为）：营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等，下面将房地产开发企业涉及的主要税种介绍如下：1、营业税：房地产开发企业销售不动产时应在收讫或取得索取营业收入(房款)凭据后，就全部价款和价外费用按销售不动产税目依5%的税率缴纳营业税。

如与包销商签订合同由其自订价格进行销售，由房地产开发公司向客户开具房地产发票，依5%的税率缴纳营业税，包销商收取价差或手续费的应按服务业--代理业征收营业税。

合同期满后，房屋未售出部分若由包销商收购，对房地产开发公司应就房屋销售收入按销售不动产税目依5%税率征收营业税。

包销商将房产再销售，对包销商也按销售不动产税目征收营业税。

房地产开发企业从事建筑工程作业，应按包括工程所用原材料及其他物资和动力价款在内的营业额，依建筑业税目所适用的税率3%纳税。

2、土地增值税：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(即转让房地产)并取得收入的单位或个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税，税率为30%、40%、50%和60%。

建造普通标准住宅出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的；因城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产，可以免税。

3、企业所得税：房地产开发企业的所得减除成本、费用、损失后的余额按25%的税率缴纳企业所得税。

4、城建税、教育费附加：依实际缴纳的营业税额缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。

5、印花税：当单位和个人的房屋发生产权转移时，应当缴纳印花税。

6、契税：其纳税人是以买卖、典当、赠与或交换形式取得土地、房屋产权的承受人。

契税是按当事人双方所订契约产价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。

建筑工程税收

建筑工程税收
建筑工程税收是指对建筑工程相关的收入、支出和利润所收取的税费。

建筑工程涉及到土地购置、建筑施工、装修、维修等环节，涉及的税收主要包含土地增值税、城市维护建设税、个人所得税、企业所得税等。

首先，建筑工程涉及到土地增值税。

当土地转让或者出租时，根据土地增值税法规定，需要按照土地增值部分缴纳相应的税款。

土地增值税的税率根据土地使用年限和产权性质有所不同，一般情况下为30%。

其次，城市维护建设税也是建筑工程中的重要税种。

城市维护建设税是指在城市建设、维护和管理过程中征收的一种税费，征收主体为国家、省、市三级政府。

城市维护建设税的税率为7%，根据征收额的不同进行计算。

此外，建筑工程中的个人所得税也需要注意。

对于个人从事建筑工程相关的收入，根据个人所得税法规定，需要按照相应的税率缴纳个人所得税。

个人所得税的税率分为7个等级，根据个人的收入额进行逐级累进计税。

最后，企业所得税是建筑工程中涉及到的另一项重要税收。

企业所得税是指企业在经营活动中所获得的所得按照法定比例缴纳给国家的税款。

企业所得税的税率为25%，根据企业所得
额进行计算。

总之，建筑工程税收包含了土地增值税、城市维护建设税、个
人所得税和企业所得税等多种税种。

合理遵守税法规定，按时缴纳相应的税费，是建筑工程企业及从业人员应尽的责任和义务。

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土地一级开发，按“建筑业”还是“服务业”征增值税？
【标签】营改增,土地一级开发收入,税务筹划
【业务主题】增值税
【来源】华税
某建筑公司5年前在T市设立子公司，受当地政府委托，进行土地一级整理，该公司并不实际提供建筑服务，而是利用自身在资质、技术、经验、资金等方面的优势，将土地整理、拆迁安置、设计、水、电、路、气等具体业务进行外包，资金来源上，除了投入的注册资金外，由公司进行融资，然后当地政府按照实际成本发生的10%提取报酬。

2016年5月1日之前，该公司一直按照营业税“服务业”5%的税率缴纳营业税。

那么，全面营改增后，该公司及其业务类型应该是继续按照现代服务的6%征收增值税还是按照建筑业的11%征收增值税?税务机关及企业出现了不同的看法。

一、引入案例
某建筑公司5年前在T市设立子公司，受当地政府委托，进行土地一级整理，该公司并不实际提供建筑服务，而是利用自身在资质、技术、经验、资金等方面的优势，将土地整理、拆迁安置、设计、水、电、路、气等具体业务进行外包，资金来源上，除了投入的注册资金外，由公司进行融资，然后当地政府按照实际成本发生的10%提取报酬。

2016年5月1日之前，该公司一直按照营业税“服务业”5%的税率缴纳营业税。

那么，全面营改增后，该公司及其业务类型应该是继续按照现代服务的6%征收增值税还是按照建筑业的11%征收增值税？税务机关及企业出现了不同的看法。

二、原营业税下“一级土地开发”政策分析
从目前的实际来看，土地一级开发盈利模式主要有以下几种：固定收益模式、收益分成模式、保底和分成相结合模式、自负盈亏模式。

在税收政策上看，针对特定的“自负盈亏”模式，根据《国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》(国家税务总局公告2013年第15号)
的规定，将该行为视为投资，对于投资收益不征收营业税，具体的规定如下：投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。

当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损
由投资方自行承担;若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。

在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税。

针对固定收益模式、收益分成模式、保底和分成相结合模式等其他模式，根据《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》(国税
函〔2009〕520号)
的规定，(一)纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税;(二)其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。

三、营改增下“土地一级开发”政策适用分析
与上述“土地一级开发”相关的科目有以下几个：
(一)建筑服务。

是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。

包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。

其中，“平整土地”归入“其他建筑服务”。

(二)现代服务——鉴证咨询服务——咨询服务。

是指提供信息、建议、策划、顾问等服务的活动。

包括金融、软件、技术、财务、税收、法律、内部管理、业务运作、流程管理、健康等方面的咨询。

(三)现代服务——商务辅助服务——经纪代理服务。

是指各类经纪、中介、代理服务。

四、税务筹划空间与建议
目前，由于还处于全面营改增的初始阶段，营业税下的各种优惠政策是否整体平移、新政策的具体执行口径等都还有待进一步明确。

在此背景下，对于“土地一级开发”可能出现不同的执行标准，比如6月17日北京国税局在“营改增热点问题解答(6月17日)”中明确：“纳税人从事一级土地开发取得的收入，按照提供建筑服务缴纳增值税”。

事实上，土地一级开发因具体形式各异，一刀切式的规定可能都不符合实际，华税建议，企业需要具体分析业务，并在合法的框架内开展税务筹划。

(一)积极争取免税开发模式
根据前文分析，国税总局将符合条件的“自负盈亏”参与开发模式，视为投资行为，对于投资收益，不属于征税范围。

而对于其他开发模式，无论是按照建筑业、服务业下
的“咨询”或是“代理”，取得收益都是要缴纳增值税的。

(二)适用兼营，分别计税
通过前文分析，土地一级开发实际包含融资、建筑、咨询、代理等多项内容，而根据营改增政策规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。

因此，项目公司开展土地一级开发可能同时适用不同的税率，应避免从高适用的风险。

(三)规范合同和会计核算
无论是投资模式选择，还是兼营分别计税的安排，都需要合同、会计核算的辅助支持，比如“自负盈亏”免税需要在合同中对合作模式有清晰的界定，再比如兼营分别计税需要分别核算，既包括合同计价，也包括会计核算的分开。

关联知识：
1.国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知。