土地增值税法PPT课件(适用于本专科和成考自考)
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第十三章 土地增值税法 《税法》ppt
货币收入、实物收入、其他收入 应税收入为不含增值税收入，免征增值税的，转让房地产取得的
收入不扣减增值税额 项目扣除包括：
①取得土地使用权所支付的金额； ②房产开发成本； ③房地产开发费用； ④与转让房地产有关的税金（涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中
抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中抵扣的，可计入扣除项目）；
⑤其他扣除项目。
增值额＝转让收入－扣除项目金额
转让收入是纳税人 转让房地产取得的 全部价款和相关经 济利益
2.算增值率
1.算增值额
（二） 税额计算
扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额 ②房地产开发成本 ③房地产开发费用 ④与转让房地产有关的税金 ⑤其他扣除项目 ⑥旧房及建筑物的评估价格
3.算税额
三、土地增值税税率
土地增值税实行四级超率累进税率：
级次 增值额占扣除项目金额的比例 税率（%） 速算扣除率（%）
1
50%（含）以下
30
0
2
50%～100%（含）
40
5
3
100%～200%（含）
50
15
4税的计算
（一）计税依据： 纳税人转让房地产所取得的增值额，即：取得收入额-项目扣除额 收入包括：
第十三章 土地增值税法
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建 筑物及其他附着物（以下简称房地产）并取得收入 的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征 收的一种税。
1993年12月13日《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
1
1995年1月27日《土地增值税暂行条例实施细则》
2
加强对房地产市场调控、抑制房地产炒作
纳税义务发生时间 纳税人签订转让房地产合同的当天，并如实填写《土地增 值税纳税申报表》
收入不扣减增值税额 项目扣除包括：
①取得土地使用权所支付的金额； ②房产开发成本； ③房地产开发费用； ④与转让房地产有关的税金（涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中
抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中抵扣的，可计入扣除项目）；
⑤其他扣除项目。
增值额＝转让收入－扣除项目金额
转让收入是纳税人 转让房地产取得的 全部价款和相关经 济利益
2.算增值率
1.算增值额
（二） 税额计算
扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额 ②房地产开发成本 ③房地产开发费用 ④与转让房地产有关的税金 ⑤其他扣除项目 ⑥旧房及建筑物的评估价格
3.算税额
三、土地增值税税率
土地增值税实行四级超率累进税率：
级次 增值额占扣除项目金额的比例 税率（%） 速算扣除率（%）
1
50%（含）以下
30
0
2
50%～100%（含）
40
5
3
100%～200%（含）
50
15
4税的计算
（一）计税依据： 纳税人转让房地产所取得的增值额，即：取得收入额-项目扣除额 收入包括：
第十三章 土地增值税法
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建 筑物及其他附着物（以下简称房地产）并取得收入 的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征 收的一种税。
1993年12月13日《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
1
1995年1月27日《土地增值税暂行条例实施细则》
2
加强对房地产市场调控、抑制房地产炒作
纳税义务发生时间 纳税人签订转让房地产合同的当天，并如实填写《土地增 值税纳税申报表》
《土地增值税》课件
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产 取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。
土地增值税的起源与发展
土地增值税起源于欧洲，最初是 为了抑制土地投机和保障国家财
政收入而设立的。
随着城市化进程加速和房地产市 场的蓬勃发展，土地增值税逐渐 成为各国政府重要的财政收入来
对低价倾销商品的企业，征收 反倾销税，保护国内产业。
05
案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
本案例介绍了某房地产开发公司土地增值税的计算过程，包括可扣除项目金额 、增值额、税率的确定以及应纳税额的计算。
案例二
总结词
企业土地使用权转让土地增值税 计算
增值额为纳税人转让房 地产取得的增值额和扣除项目 金额计算出增值率。
确定适用税率
根据增值率确定相应的 税率。
计算应纳税额
根据适用税率和增值额 计算出应纳税额。
03
土地增值税的优惠政策
免征土地增值税的情况
国家机关、事业单位、团体组织转让土地使用权
土地增值税的征收对象是纳税人因转 让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附属设施所取得的增值额。
02
土地增值税的计算方法
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30%、40% 、50%和60%。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金 额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目 金额200%的部分，税率为60%。
土地增值税的起源与发展
土地增值税起源于欧洲，最初是 为了抑制土地投机和保障国家财
政收入而设立的。
随着城市化进程加速和房地产市 场的蓬勃发展，土地增值税逐渐 成为各国政府重要的财政收入来
对低价倾销商品的企业，征收 反倾销税，保护国内产业。
05
案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
本案例介绍了某房地产开发公司土地增值税的计算过程，包括可扣除项目金额 、增值额、税率的确定以及应纳税额的计算。
案例二
总结词
企业土地使用权转让土地增值税 计算
增值额为纳税人转让房 地产取得的增值额和扣除项目 金额计算出增值率。
确定适用税率
根据增值率确定相应的 税率。
计算应纳税额
根据适用税率和增值额 计算出应纳税额。
03
土地增值税的优惠政策
免征土地增值税的情况
国家机关、事业单位、团体组织转让土地使用权
土地增值税的征收对象是纳税人因转 让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附属设施所取得的增值额。
02
土地增值税的计算方法
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30%、40% 、50%和60%。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金 额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目 金额200%的部分，税率为60%。
土地增值税法PPT课件
土地增值税的征税范围常以三个标准来判定： 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。 如果是集体所有的土地，应依法对集体土地实 行征用，依法征用后属于国家所有。 集体土地能否进行自行转让？
标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附 着物是否发生产权转让。
1、征税范围不包括国有土地使用权出让所 得的收入。
2、对于存量房地产转让，可扣除：
1）房屋及建筑物的评估价格。 评估价格=重置成本价×成新度折扣率
2）取得土地使用权所支付的地价款和按国 家统一规定交纳的有关费用（必须有凭据）。
3）转让环节缴纳的税金。
六、应纳税额的计算
土地增值额 = 转让收入-扣除项目金额 在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的， 则按照房地产评估价格计算征收土地增值税： （1）隐瞒、虚报房地产价格的：按市场价格进行估价 （2）提供扣除项目金额不实的 取得时的基准价-扣除项目金额 （3）转让价格低又无正当理由的：按市场价计算
例：仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限 额为80万元，即（280+520）×10%，超限额部分不 得扣除。
另规定：
（1）利息上浮幅度按国家规定执行，超过上 浮部分不允许扣除；
（2）对于超过贷款期限的利息部分和罚息不 允许扣除。
4）与转让房产有关的税金
营业税、印花税、城建税、教育费附加等可 扣除；
地价款； （2）纳税人在取得土地使用权时按国家
统一规定交纳的有关费用。 2）房地产开发成本
3）房地产开发费用：期间费用
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利 息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：
房地产开发费用 = 利息+（取得土地使用权所 支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附 着物是否发生产权转让。
1、征税范围不包括国有土地使用权出让所 得的收入。
2、对于存量房地产转让，可扣除：
1）房屋及建筑物的评估价格。 评估价格=重置成本价×成新度折扣率
2）取得土地使用权所支付的地价款和按国 家统一规定交纳的有关费用（必须有凭据）。
3）转让环节缴纳的税金。
六、应纳税额的计算
土地增值额 = 转让收入-扣除项目金额 在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的， 则按照房地产评估价格计算征收土地增值税： （1）隐瞒、虚报房地产价格的：按市场价格进行估价 （2）提供扣除项目金额不实的 取得时的基准价-扣除项目金额 （3）转让价格低又无正当理由的：按市场价计算
例：仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限 额为80万元，即（280+520）×10%，超限额部分不 得扣除。
另规定：
（1）利息上浮幅度按国家规定执行，超过上 浮部分不允许扣除；
（2）对于超过贷款期限的利息部分和罚息不 允许扣除。
4）与转让房产有关的税金
营业税、印花税、城建税、教育费附加等可 扣除；
地价款； （2）纳税人在取得土地使用权时按国家
统一规定交纳的有关费用。 2）房地产开发成本
3）房地产开发费用：期间费用
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利 息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：
房地产开发费用 = 利息+（取得土地使用权所 支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
土地增值税法PPT课件
C.外籍个人
D.国有企业
【答案】ABCD
2020/3/25
可编辑
小思考：
17
四、土地增值税税率
（小例算法，收入500，扣除100两种过程； 推导速算扣除数）
级数
增值额占
扣除项目比例
税率 速算扣除系数
1
50％以下 30％
0
2
50％－100％ 40％
5%
3 100％－200％ 50％
4
200％以上 60％
予
予，征。
3、出租
不征（无权属转移）。
4、房地抵押 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期 满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。
单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有
5、房地交换
2020/3/25
住房，免征。 可编辑
10
有关事项
是否属于征税范围
6、以房地产 投资、联营
房地产（房地产企业除外）转让到投资联 营企业，暂免征；将投资联营房地产再转 让，征。
第三，不论内资与外资企业、中国公民与 外籍个人。
第四，不论部门。即不论是工业、农业、 商业、学校、医院、机关等，只要有偿转 让房地产，都是土地增值税的纳税人。
2020/3/25
可编辑
16
【多选题】转让国有土地使用权、地上建 筑及其附着物并取得收入的（ ），是土
地增值税的纳税义务人。
A.学校
B.税务机关
2020/3/25
可编辑
12
【答案】ABD。个人因工作调动或改善居 住条件而转让原自用满5年或5年以上的住 房，免征土地增值税，但C选项所述为经营 性房产，不享受免税优惠。
2020/3/25
增值税法PPT课件(适用于本专科和成考自考)
下列行为属于视同销售货物，应征收增值税 的是（ ）。 A. 某企业购买电脑无偿赠送给农村小学 B. 某超市将外购部分饮料分发本公司员工 C. 某企业将外购零部件用于本公司在建工程 D. 某公司将自产茶叶作为防暑降温物品用于 员工福利
5.混合销售行为
所谓混合销售行为，是指一项销售行为既涉及 货物又涉及增值税的非应税劳务。
含税销售额的换算 : 不含税销售额=含税销售额÷（1+税率）
进项税额的计算
准予从销项税额中抵扣的进项税额
购进免税农产品可抵扣税额＝价格×13％（扣除率） 支付运费可抵扣税额=运费×7％（扣除率）
不得从销项税额中抵扣的进项税额
2.不得从销项税额中抵扣的进项税额
(1)用于非应税项目、免税项目、集体福利或者个人消费的购进货 物或应税劳务。 (2)非正常损失的购进货物及相关的应税劳务。 (3)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或应税劳务。 (4)国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品。 (5)上述各项规定的货物的运输费用和销售免税货物的运输费用。 (6)一般纳税人兼营免税项目或者非应税劳务而无法划分不得抵扣 的进项税额的税务处理 (7)纳税人从海关取得的完税凭证上注明的增值税额准予从销项税 额中抵扣。
小规模纳税人的管理
简易征税办法 一般不使用增值税发票 《增值税小规模纳税人征收管理办法》 商业企业以外的其他小规模纳税人，会计核算 健全，能提供准确计税资料的，经主管税务机 关批准，可认定为一般纳税人。小规模纳税人 一经认定为一般纳税人后，不能再转为小规模 纳税人。
二、一般纳税人的认定及管理
一般纳税人是指年应征增值税销售额超过小规模 纳税人的标准的企业和企业性单位。
（1）销售甲产品的销项税额＝〔80+5.85（1+17％）〕 ×17％＝14.45万元 （2）销售乙产品的销项税额＝29.25（1+17％）×17 ％＝4.25万元 （3）生产自用产品（组成计税价格）的销项税额＝ 20×（1+10％）×17％＝3.74万元 （4）销售旧机动车的销项税额＝1.17 5 (1+4%) 4% 2 =0.1125万元 （5）购进货物的进项税额＝10.2+6×7％＝10.62万元 （6）购进免税农产品的进项税额＝（30×13％+5×7 ％）×（1－20％）＝3.4万元 该企业5月份应缴纳的增值税额＝ 14.45+4.25+3.74+0.1125－10.62－3.4＝8.5325万元
土地增值税法概述(PPT 36页)
A.赠予社会公益事业的房地产 B.个人之间互换自有住房 C.抵押期满转让给债权人的房地产 D.兼并企业从被兼并企业得到的房
地产 【答案】C
【例题2·多选题】下列行为中， 应当征收土地增值税的有( )。
A．将房屋产权赠与直系亲属的 B．由双方合作建房后分配自用的 C．以房地产抵债而发生房地产产
包括内外资企业、行政事业单位、 中外籍个人等。
征税范围
征税范围包括：
（1）转让国有土地使用权；
（2）地上建筑物及其附着物连同国 有土地使用权一并转让。
征税范围具有“国有”、“转让”、 “取得收入”三个关键特征。
具体问题可归纳为应征、不征、免 征三个方面。
【例题1·单选题】下列各项中， 应征土地增值税的是（ ）。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
【例题6·判断题】转让旧房的， 应按房屋的净值、取得土地使用 权所支付的地价款和按国家统一 规定缴纳的有关费用及在转让环 节缴纳的税金作为扣除项目金额 计征土地增值税。（ ）
【答案】×
【难点归纳1】从不同转让标的看扣除项 目的差异。
新建房地产转让时可扣除：1．取得土地 使用权所支付的金额；2．房地产开发成 本；3．房地产开发费用；4．与转让房 地产有关的税金；5．财政部规定的其他 扣除项目。
【注意】
（1）此项加计扣除针对房地产开发企 业有效，非房地产开发企业不享受此 项政策；
（2）取得土地使用权后未经开发就转 让的，不得加计扣除。
【例题5·计算题】某房地产开发公司整体 出售了其新建的商品房，与商品房相关的 土地使用权支付额和开发成本共计10000万 元；该公司没有按房地产项目计算分摊银 行借款利息；该项目所在省政府规定计征 土地增值税时房地产开发费用扣除比例按 国家规定允许的最高比例执行；该项目转 让的有关税金为200万元。计算确认该商品 房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地 产开发费用和“其他扣除项目”的金额的 合计是多少？
地产 【答案】C
【例题2·多选题】下列行为中， 应当征收土地增值税的有( )。
A．将房屋产权赠与直系亲属的 B．由双方合作建房后分配自用的 C．以房地产抵债而发生房地产产
包括内外资企业、行政事业单位、 中外籍个人等。
征税范围
征税范围包括：
（1）转让国有土地使用权；
（2）地上建筑物及其附着物连同国 有土地使用权一并转让。
征税范围具有“国有”、“转让”、 “取得收入”三个关键特征。
具体问题可归纳为应征、不征、免 征三个方面。
【例题1·单选题】下列各项中， 应征土地增值税的是（ ）。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
【例题6·判断题】转让旧房的， 应按房屋的净值、取得土地使用 权所支付的地价款和按国家统一 规定缴纳的有关费用及在转让环 节缴纳的税金作为扣除项目金额 计征土地增值税。（ ）
【答案】×
【难点归纳1】从不同转让标的看扣除项 目的差异。
新建房地产转让时可扣除：1．取得土地 使用权所支付的金额；2．房地产开发成 本；3．房地产开发费用；4．与转让房 地产有关的税金；5．财政部规定的其他 扣除项目。
【注意】
（1）此项加计扣除针对房地产开发企 业有效，非房地产开发企业不享受此 项政策；
（2）取得土地使用权后未经开发就转 让的，不得加计扣除。
【例题5·计算题】某房地产开发公司整体 出售了其新建的商品房，与商品房相关的 土地使用权支付额和开发成本共计10000万 元；该公司没有按房地产项目计算分摊银 行借款利息；该项目所在省政府规定计征 土地增值税时房地产开发费用扣除比例按 国家规定允许的最高比例执行；该项目转 让的有关税金为200万元。计算确认该商品 房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地 产开发费用和“其他扣除项目”的金额的 合计是多少？
第9章--土地增值税法ppt课件(全)
计旧算房土及地建增筑值物税应的纳评税估额价，格并
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《土地增值税法》课件
02
土地增值税的计算方法
增值额的计算
计算公式
增值额=转让房地产取得的收入-扣除 项目金额
转让房地产取得的收入
扣除项目金额
包括取得土地使用权所支付的金额、 房地产开发成本、房地产开发费用、 与转让房地产有关的税金等
包括货币收入、实物收入和其他形式 的收入
应纳税额的计算
01
02
03
计算公式
应纳税额=增值额×适用 的税率-扣除项目金额×速 算扣除系数
应纳税额。
征收税款
税务机关向纳税人发出缴税通 知，并征收税款。
复议和诉讼
纳税人如对土地增值税的征收 有异议，可申请行政复议或提
起诉讼。
征收监管
01
税务机关应加强对土地 增值税征收的监管，确 保税款及时、足额入库 。
02
对纳税人进行定期或不 定期的检查，核实其土 地增值税的缴纳情况。
03
对违反土地增值税法的 行为进行处罚，并依法 追究相关责任人的法律 责任。
04
加强与相关部门的信息 共享和协作，共同维护 税收秩序。
05
案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
某房地产开发公司开发一住宅小区，销售收入为1亿元，土地成本为2000万元，开发成本为3000万元 ，计算该公司应缴纳的土地增值税。
案例二：某企业因土地增值税产生的争议处理
感谢观看
总结词
土地增值税争议处理
详细描述
某企业因土地增值税计算问题与税务 部门产生争议，经过协商和调解，最 终达成一致意见，避免了法律纠纷。
案例三
总结词
地方政府土地增值税征收管理
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解：(1)取得土地使用权的地价款及有关费用为1600 万元 (2)房地产开发成本为4400万元 (3)房地产开发费用=770-50+(1600+4400)* 5％ =1020(万元) (4)允许扣除的转让环节税费为830万元 (5)从事房地产开发加计扣除20％， 加计扣除额=(1600+4400)* 20％=1200(万元)
税法规定的扣除项目有： (1)取得土地使用权所支付的金额。
(2)房地产开发成本。
(3)房地产开发费用。
(4)与转让房地产有关的税金。
(5) 对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使 用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％ 的扣除。 (6)旧房及建筑物的评估价格。
四、应纳税额的计算
要正确地计算应纳税额，应在准确地计算增值额 的基础上，根据增值额占扣除项目金额的比例确定适 用税率，然后分步计算每级应纳税额并将其累加，其 结果就是该纳税人当期应纳的土地增值税。其计算公 式为： 应纳税额=增值额*适用税率—扣除项目金额*速 算扣除系数
例 某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额 为15000万元。开发该写字楼有关支出如下：支付地 价款及各种费用1600万元；房地产开发成本4400万 元；财务费用中的利息支出为770万元，但其中有50 万元加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费为830万 元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计 算扣除的比例为5%。试计算该公司应纳的土地增值 税。第八章 Nhomakorabea土地增值税法
第八章
土地增值税法
土地增值税是对在我国境内有偿转让国有土地 使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人取得 的增值收益征收的一种税。
一、纳税义务人和征收范围
土地增值税的纳税人为有偿转让中华人民共和 国国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权(简 称转让房地产)的单位和个人。 凡是有偿转让国有土地使用权，地上建筑物及 附着物的行为均属于土地增值税的征税范围。
五、减免税
(1)建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除 项目金额之和20％的，予以免税。 (2)因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产， 免税。 (3)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自住 用房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年 以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年 的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定 计征土地增值税。
（1）取得土地使用权所支付的金额＝（4000+160） ×50%＝2080（万元） （2）应扣除的开发成本的金额＝3000×50%＝1500（万 元） （3）应扣除的开发费用的金额＝（2080+1500）×10% ＝358（万元） （4）应扣除的有关税金＝6500×5%×（1+7%+3%） +6500×0.05%＝360.75（万元） （5）扣除项目合计＝2080+1500+358+360.75＝4298.75 （万元） 增值率＝（6500－4298.75）÷4298.75×100%＝51.20% 应缴纳的土地增值税＝（6500－4298.75）×40%－ 4298.75×5%＝665.56（万元）
(6)允许扣除的项目金额合计 =1600+4400+1020+830+1200=9050(万元) (7)增值额=15000-9050=5950(万元) (8)增值率=5950 /9050*100％=65.75％ (9)应纳税额=5950*40%-9050*5％ =1927.5(万元)
位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼， 2009年发生的相关业务如下： （1）按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相 关费160万元； （2）写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元； （3）写字楼开发费用中的利息支出为300万元（不能提供 金融机构证明）； （4）写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售 合同，取得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑面积出租， 当年取得租金收入15万元。 （其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条 例规定的高限计算扣除房地产开发费用。）
二、税率
四级超率累进税率 级 增值额与扣除项目金额的 税率 速算扣除系 次 比率 （%） 数（%） 1 不超过50%的部分 30 0 2 3 4 超过50%至100%的部分 超过100%至200%的部分 超过200%的部分 40 50 60 5 15 35
三、计税依据的确定
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所 取得的增值额。转让房地产的增值额，是指纳税人 转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后 的余额，即： 转让房地产的增值额=转让房地产的收入—法定 的扣除项目金额