中原地产_别墅建筑风格研究
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中原豪宅产品配置研究
中原豪宅产品配置研究
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2020/11/2
中原豪宅产品配置研究
•【 前言】
•关键词： •豪宅、标准配置、弥补劣势配置、提升附加值配置
•出发点： •通过对深圳及国内豪宅产品的配置现状及发展趋势
进行大量的研究分析，总结其共性和差异性，并以 此对兆丰龙华项目的配置的设置及前期规划设计提 供有力的借鉴
段
•与城市中心的位置关系
•I •资
源 •产品对山、林、湖、海的拥有度
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中原豪宅产品配置研究
•豪宅分类
•第一类：城市豪宅（受资源、容积率的影响， 档次差别较大）
•1、拥有一定的自然资源，如红树湾、香蜜湖、银湖。 •2、距离城市中心最近，拥有完善的交通、生活、休闲 配套。
•3、产品容积率相对高，建筑形态一般以高层为主，多 层、TH、独栋别墅相对较少。
中原豪宅产品配置研究
•豪宅特点
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•四、服务诠释高尚生活
•豪宅不是一次性产品，而是体现着增大使用价值和可修复 的理念。消耗、甚至破坏，是已经被时代抛弃的落后奢侈方 式，而真正的豪宅提供保护和改善的可能性。豪宅的产品仅 仅是物质上的准备，而服务才真正体现了奢华生活的内涵。
•豪宅产品不仅需要在技术上超过他人，也有必要提供与产 品质量和价格匹配的服务。而面对豪宅产品个性化的客户， 更要求高度吻合其个性化需要的服务和产品。
•资
源： 水景、山景
•北地块 •南地块
•配
套： 交通便捷，但生活配套缺乏
•兆丰龙华项目 发展方向：景观资源+产品型豪宅（经济型豪宅）
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中原豪宅产品配置研究
•豪宅项目配置研究说明
•研究对象： •经济型豪宅 •研究方向： •标准配置
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2020/11/2
中原豪宅产品配置研究
•【 前言】
•关键词： •豪宅、标准配置、弥补劣势配置、提升附加值配置
•出发点： •通过对深圳及国内豪宅产品的配置现状及发展趋势
进行大量的研究分析，总结其共性和差异性，并以 此对兆丰龙华项目的配置的设置及前期规划设计提 供有力的借鉴
段
•与城市中心的位置关系
•I •资
源 •产品对山、林、湖、海的拥有度
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中原豪宅产品配置研究
•豪宅分类
•第一类：城市豪宅（受资源、容积率的影响， 档次差别较大）
•1、拥有一定的自然资源，如红树湾、香蜜湖、银湖。 •2、距离城市中心最近，拥有完善的交通、生活、休闲 配套。
•3、产品容积率相对高，建筑形态一般以高层为主，多 层、TH、独栋别墅相对较少。
中原豪宅产品配置研究
•豪宅特点
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•四、服务诠释高尚生活
•豪宅不是一次性产品，而是体现着增大使用价值和可修复 的理念。消耗、甚至破坏，是已经被时代抛弃的落后奢侈方 式，而真正的豪宅提供保护和改善的可能性。豪宅的产品仅 仅是物质上的准备，而服务才真正体现了奢华生活的内涵。
•豪宅产品不仅需要在技术上超过他人，也有必要提供与产 品质量和价格匹配的服务。而面对豪宅产品个性化的客户， 更要求高度吻合其个性化需要的服务和产品。
•资
源： 水景、山景
•北地块 •南地块
•配
套： 交通便捷，但生活配套缺乏
•兆丰龙华项目 发展方向：景观资源+产品型豪宅（经济型豪宅）
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中原豪宅产品配置研究
•豪宅项目配置研究说明
•研究对象： •经济型豪宅 •研究方向： •标准配置
中原_深圳样板房专题研究报告3
卫浴：另类美弅浴室在乎时尚前卫，全金属装修癿浴 室另类风格一目了然，除洗漱用品外，无一处丌是金 属装饰，前卫癿令人叫绝，迚入这个另类风格美弅浴 室中，仺佛走迚了未来时代。一切金属化，科技化， 充满了科幻色彩。
各种风格细分—意大利风格
意大利式风 格
意大利风格家居装修装饰装潢设计理念：意大利风格 是美丽、和谐、诱惑、耀眼癿总和，对生活有相当积 枀癿影响。
各种风格细分—台式
台湾台式风格家居装修装饰装潢设计理念： 台弅风格体现一种大气和对称，表现出一 种民国时期大户人家中厅堂癿感觉。
台式风格
客厅：台弅风格癿客厅体现一种大气和对
称，表现出一种民国时期大户人家中厅堂 癿感觉，古香古色癿壁画，沙収旁分立癿 两个中弅台灯，最具特色癿便是台弅客厅 中中间沙収上斱装修成屋檐弅癿横梁。将 大户人家癿讲究乊气展现癿一览无遗。 餐厅：浓郁癿中弅古朴气息是台弅餐厅最 大癿特点，左史对称癿隔断上苍劲有力癿 乢法相当有特色，将里面癿餐厅衬托得古
卧室：和室癿最大特色，就是卧室用榻榻米 席地而坐和席地而卧。榻榻米是日本卧室独 有癿铺地草垫，以麦杆和稻草制成，标准厚 度为55毫米，通常分为数局，底局可防潮。 。
各种风格细分—韩式
韩式风格
韩式风格家居装修装饰装潢设计理念：韩弅 风格实际上是叏百家乊长，多采用癿材料是 原木，供暖多为地热供暖。
家具：传统韩弅家具小巧紧凑，大多采用低 姿设计。韩弅家具大都有传统癿韩国木雕， 只作小面积癿点缀，雕花简洁、清雅、抽象， 朝鲜古时候癿木匠们非常讲究家具癿细节不 工艺，因此韩弅家具给人感觉沉稳、踏实、 内蕴深厚。 卧室：韩弅卧室在装饰上都比较温馨可爱， 色彩也都采用浅色，搭配一些可爱癿小装饰 物，充分显示房间主人癿温柔可爱癿气质。 因此韩弅卧室现在颇叐年轻人癿喜爱。
中原豪宅项目要素支撑分析--豪宅产品亮点打造
| 19
高层豪宅亮点提升方式（6/7）：局部体现奢华—对大堂、客厅、 门窗等客户直接感受之处采用顶级用材和配置，给客户奢华体验
“好钢用在刀刃上”
> 样板房的门、主卧、浴
室、客厅等视觉易见空
间使用顶级装修，装修 标准以牌示或者纸质资 料向客户展示 > 公共空间着重体现空间 的开阔性，彰显豪气
图片来源：北京星河湾装修实景图
基本价值取向
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| 4
豪宅项目核心竞争力矩阵
表现的（外在风格/人文）
华侨城 水榭花都 汤臣一品
本项目有山海资源，自然环境的外 在表现可以形成项目的核心竞争力 之一
| 5
顶级豪宅的发展历程
不同城市对于 豪宅的定义与 该城市豪宅所
处的发展阶段
有关 本项目建议在 充分满足尊贵
感的前提下，
尽量创造人文 价值
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关键条件
精细化体验 产品创新
基础条件
资源
板块
豪宅板块
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| 7
豪宅发展趋势一：高层加别墅的组合模式
高层区+别墅区组合模式
| 2
一、
豪宅的支撑要素分析
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中原地产别墅建筑风格研究
意式托斯卡纳风格别墅
主要特征：天然石材、铁艺
托斯卡纳建筑风格： 托斯卡纳建筑是意大利的代表之一，当地奶白
的象牙般的白垩石，出名的金色托斯卡纳阳光， 以及红色土壤，浓绿的橄榄树果园，鲜红的番茄， 各种色调合成了托斯卡纳风格
该建筑风格的特征： ➢采用天然材质如木头、石头和灰泥表现光与影的 关系 ➢别墅在入口设戏剧性的塔或圆形大厅。 ➢喷泉、壁炉和庭院，以及铁艺、百叶窗和阳台， 尤其爬满藤蔓的墙都烘托了托斯卡纳的生活方式， 别墅庭院的绿色植物多样，展现烂漫田园。
➢ 空间营造：德式建筑简洁大气，非常注重人的 活动空间，无论内外部都通过有层次的空间营 造（走廊、中庭、院落等）来满足人的需要。 同时追求工业设计的工艺和艺术高度，对精确 、尺寸性的到位有极高的要求。
德式风格别墅
主要特点：简洁、追求功能性
➢ 外形： 简练、现代、充满活力，色彩大胆而时尚，属于现代
简约派； ➢ 功能： 讲求实用，任何被认为是多余的装饰都几乎被摒弃； ➢ 材料品质： 品质精良，采用德国原装进口的材料和新技术，关注
英式大红砖墙 坡屋顶 大烟囱 对称的开窗形式
英式风格别墅案例——和泓半山 景观特色：英伦自然式风景园
英国自然风景园： 英国自然风景园指英国在18世纪发展起来的
自然风景园。这种风景园以开阔的草地、自然 式种植的树丛、蜿蜒的小径为特色。英国本土 丘陵起伏的地形和大面积的牧场风光为疏林草 地园林形式提供了直接的范例，
富有质感的材料、回廊及白色的外立面 超多观景平台
地中海风格别墅 风格特色：红瓦白墙、回廊穿堂
建筑语言符号：
1、马蹄状的门窗 2、穿凿式的墙面 3、门廊，圆拱和镂空 4、单斜的顶面
地中海建筑中最常见的三个元素：长长的廊道，延伸至尽头然后垂直拐弯；半圆形高大的拱门；墙面通过 穿凿或者半穿凿形成镂空的景致。
中原-楼盘建筑风格综合解析(6)N资料文档
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现代简约风格实例： 上东国际
项目位置：东莞市万江鸿福西路（滨江体育 公园东）； 项目规模：项目占地面积19万㎡ ，总建筑面 积39万㎡ ； 项目定位：鸿福路旁唯一大规模高档居住社 区； 产品类型：高层住宅。
色彩淡雅、朴素，风格不突出。
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现代简约风格实例： 中信阳光澳园
项目位置：东莞市东城区四环路阳光假日东侧； 项目规模：项目占地面积约10万㎡ ，总建筑面 积12万㎡ ； 项目定位：东莞市城市精英理想居所； 产品类型：高层住宅。
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现代简约风格实例： 富通·天邑湾
项目位置：东莞市万江高埗路口； 项目规模：项目占地面积4.04万㎡ ，总建筑 面积14.43万㎡ ； 项目定位：定位为东江景观资源豪宅； 产品类型：高层住宅。
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现代简约风格实例： 现代欧式 香树丽舍
项目位置：东莞市南城区宏图大道62号； 项目规模：项目占地面积9万㎡ ，总建筑面 积25万㎡ ； 项目定位：定位为中心区高品质文化香居； 产品类型：高层住宅。
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中式风格实例： 清华居
项目位置：东莞市南城区水濂山路33号； 项目规模：项目占地面积13.37万㎡ ，总建 筑面积19.25万㎡ ； 项目定位：山水资源大盘； 产品类型：联排别墅、小高层住宅。
2010_北京中原_高厅户型研究
参考案例-天鹅湾
让中国知本折服的城市活墅
项目位置 占地面积 朝阳北路不朝阳路之间 15万平米
建筑面积
建筑形态 容积率 当前销售均价
46万平米
高层板楼，15-25层 2.77 35000元/平米（尾盘）
开盘时间
销售情况 物业费用 户型套数
2005年11
尾盘，目前在售部分为复式大户型 3.90元/平方米·月 共3200套
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参考案例-天鹅湾
天鹅湾高厅户型研究结论 从户型设计来看，高厅户型品质较高，但是上层户型利用三叠户型下错来弥补高厅造 成的落差，造成3叠户型空间比较繁杂，影响户型舒适度。 4.9米即为2层的规划政策出台后，其推出的三叠户型总高度在4.9米以下，空间受限， 严重影响了户型舒适度，因此其四期已经无三叠及高厅产品。 对项目启示：高厅+三叠的空间组合关系对三叠户型舒适度有较大影响，而丏由于目
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Part 4
优劣势分析
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高厅户型优劣势分析
高厅户型的优势
易于打造城市墅质化大宅 增加客厅的居住舒适度 提高客厅的采光舒适性 可以改造增加套内使用面积
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Part 5
参考案例
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参考案例
天鹅湾高厅户型
北京豪宅楼盘考察
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园林
一湖一瀑
沿景观主轰前行，一片匝余平米癿湖面映入眼帘，镜湖斳匠心觃划小型瀑布，流淌癿 瀑布注入清澈癿湖水，生出片片涟漪，营造野趌癿自然风光，徘徊四周，心旷神怡。
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项目定位
大都会生活综合体
区域商业缺乏：就目前癿北苑地块而言，商业配套癿觃模呾品质都相对薄弱，无泋满趍城市中心 地带癿消贶需求。国华置业在华贸中心积累癿多量优势商业资源呾丰富与业商业管理经验，为栊 立城市级别癿商业中心奠定坚实基础。华贸城七万平米癿时尚商业街，将填补北苑匙域癿市场空 白，丌仅能夙满趍华贸城业主呾租户癿多都市品质生活需求，而丏会成为匙域商业癿标杄，其不 华贸藏品级阳光乐店公馆、创惲LOFT所产生癿叠加效应，更丌可低估。
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户型
户型款款经典 大小丌同品味同
华贸城癿户型丰富夗样，满趍夗元 需求，款款经典癿设计，使实用性呾 品质想得到最佳体现，彰显出廸筑， 生活癿内涵不想劢。同时，特别设计 华贸品质“菜单式精装”与属朋务， 提供特色装修风格，给您更夗个性、 更夗自由癿生活享受。
回归城市：只有能夙享受城市创造癿所有文 明成果，我们才能成为真正惲义上癿城市居住 者，回到城市生活癿朓源。
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坡地别墅研究中原地产营销策划专题
坡地别墅研究中原地产营销策划专题引言坡地别墅是一种独特的房产类型，在市场上具有独特的地位和潜力。
为了更好地理解并推广坡地别墅，中原地产进行了测算、研究和策划。
本文将介绍中原地产在坡地别墅领域的研究成果，并对其营销策划进行专题分析。
坡地别墅的特点坡地别墅是指建在坡地上的独立别墅，具有独特的地理位置和环境条件。
与一般别墅相比，坡地别墅具有以下特点： 1. 位置优越：坡地别墅通常建在山脚或山坡上，享有优美的自然景观，同时也具有良好的采光和通风条件。
2. 空间布局合理：坡地别墅可以根据地形条件进行巧妙的分层设计，使得内部空间得到最大的利用。
3. 私密性强：坡地别墅通常相对独立，由于地势高低差异，可以避免他人的视线，提供更好的私密性。
4. 投资潜力大：坡地别墅由于地势独特，供应量有限，具有较高的升值潜力，投资回报较高。
中原地产的研究成果中原地产对坡地别墅进行了深入研究，并提供了以下方面的重要信息和数据：1. 市场概况：中原地产通过对市场数据的分析，揭示了坡地别墅市场的发展动态、供需关系以及价格走势等重要信息。
2. 设计理念：中原地产针对坡地别墅的设计进行了独特的理念探索，并提供了实用的设计指南和案例分析，以满足不同客户的需求。
3. 建筑技术：中原地产研究了坡地别墅的建筑技术要点，包括地质条件分析、地基处理、防滑措施等，以确保别墅的安全和稳定性。
4. 环境保护：中原地产关注环境保护问题，研究了坡地别墅的生态建设和绿色设计，提出了可持续发展的策略和措施。
中原地产的营销策划为了更好地推广坡地别墅，中原地产进行了精细的营销策划，包括以下方面的工作： 1. 市场调研：中原地产对目标市场进行了细致的调研，了解客户需求、市场竞争情况以及潜在的销售机会。
2. 定位策略：中原地产根据市场调研结果，确定了坡地别墅的定位策略，包括目标客户群体、产品特点、竞争优势等。
3. 产品推广：中原地产通过多种渠道进行产品推广，包括线上媒体、线下展览、广告宣传等，以提高产品知名度和品牌影响力。
中原地产别墅市场研究报告.doc
[中原研究]成都市别墅市场简析——别墅供应篇第一部分概况说明一、成都市场别墅含义独立别墅：即singlehouse，是在结构上完全独立的建筑。
作为顶级住宅类型，其业态特征体现为对稀缺的自然、人文资源的独占性。
联排别墅：即townhouse，是在结构上有一面或二面墙是与他人共用的不完全独立的建筑，多位于市郊区域，对地理位置及周边环境的要求比较宽松。
而在欧洲原始意义上真正的townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅。
二、别墅类型分类别墅市场自发展以来，类型不一，分类方法繁多，以下主要从别墅户型结构、别墅诉求点、别墅品质等方面进行分类。
表1－别墅分类表注：本次研究分类主要从独立别墅和联排别墅两大类入手，各种联体别墅都归入联排别墅内三、成都市别墅市场研究范围界定目前成都市在售的别墅项目主要分布于主城区、近郊区（地理位置与主城区接壤包含龙泉、双流、华阳、高新西区、温江等）及远郊区（地理位置与主城区不接壤如青城山、大邑、新津等）。
在主城区中，我们又按成都市民日常的生活习惯引入了城东、城西、城南、城北及市中区的概念，各板块基本情况及其对比详见我司撰写的《成都市房地产住宅市场概况》，以下所用数据来源于中原市场调查。
四、研究对象界定成都市的在售别墅项目，调查时间截止到2004年8月31日，共计24个别墅样本。
五、成都市别墅市场研究数据来源说明本报告基本资料来源于成都统计年鉴以及政府网站等，别墅基本数据来源于中原市场调查，数据与实际可能有一定出入，请读者自甄。
第二部分成都市别墅投资及开发状况1、别墅历年投资情况分析图2-1 别墅历年投资情况图（单位：万元）表2-1 历年成都别墅投资走势表（单位：万元）数据来源：成都市统计年鉴Ø从1996年至2002年，成都市别墅的开发投资呈持续上升势头，2003年投资势头有所回落Ø1996-2002年，成都市别墅市场的发展基本保持与整个房地产业发展同步，历年来均呈不断上升的势头。
中原国内资源型别墅项目案例研究39p
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果岭海产品结构以叠墅、双拼、独栋为主，户型方正，采光好，南北通透
产品分布
叠墅
双拼
独栋 楼王 户型 独栋 双拼 叠拼 面积 453-574 243-265 120-275 价格 10万 8万 5.5万
6
7
在 0.12 售 联排、独 栋
270-360 ㎡ 13万 44
3
8 2
1 5
户型 户型 面积 价格
华侨城天麓总占地面积约111万㎡ ，总建筑 面积约14.7万㎡ ，容积率0.016 ㎡。
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Code of this report | 14
紫麟山花园以自然山脉为界，化为高层、别墅两个住区。坚持“两轴线、 两绿带、两住区”的规划设计原则
高层 湖泊 紫麟山
别墅区 湖泊
该项目独特、优越的天然地貌 成为规划设计的契机，充分利 用地势，顺山势而为，与自然 和谐共生为设计理念，在设计 方法上实行集规划设计、建筑 设计与景观设计于一体同步进 行的集约化设计打造了两湖一 山因地制宜的山水之居。
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华侨城〃天麓分为7个区进行开发，开发顺序1-2-7-6-8，位臵优越，资源 丰富。
项目简介
指标 占地 建面 容积 率 栋数 一区 8.3万 8270 0.1 20 独栋 241730 二区 9万 1.7万 0.18 44 独栋 250680 7-9万 七区 14万 1.7万 0.13 56 独栋 双拼 1881100 5-9万 六区 12.4万 3.1万 0.25 126 双拼、叠 拼、洋房 188-305 5-6万 八区 12.8万 1.5万
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果岭海产品结构以叠墅、双拼、独栋为主，户型方正，采光好，南北通透
产品分布
叠墅
双拼
独栋 楼王 户型 独栋 双拼 叠拼 面积 453-574 243-265 120-275 价格 10万 8万 5.5万
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7
在 0.12 售 联排、独 栋
270-360 ㎡ 13万 44
3
8 2
1 5
户型 户型 面积 价格
华侨城天麓总占地面积约111万㎡ ，总建筑 面积约14.7万㎡ ，容积率0.016 ㎡。
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紫麟山花园以自然山脉为界，化为高层、别墅两个住区。坚持“两轴线、 两绿带、两住区”的规划设计原则
高层 湖泊 紫麟山
别墅区 湖泊
该项目独特、优越的天然地貌 成为规划设计的契机，充分利 用地势，顺山势而为，与自然 和谐共生为设计理念，在设计 方法上实行集规划设计、建筑 设计与景观设计于一体同步进 行的集约化设计打造了两湖一 山因地制宜的山水之居。
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华侨城〃天麓分为7个区进行开发，开发顺序1-2-7-6-8，位臵优越，资源 丰富。
项目简介
指标 占地 建面 容积 率 栋数 一区 8.3万 8270 0.1 20 独栋 241730 二区 9万 1.7万 0.18 44 独栋 250680 7-9万 七区 14万 1.7万 0.13 56 独栋 双拼 1881100 5-9万 六区 12.4万 3.1万 0.25 126 双拼、叠 拼、洋房 188-305 5-6万 八区 12.8万 1.5万
201311别墅建筑及户型设计知识分享44p
一、别墅分类及其特性
别墅一般位于郊区或风景秀丽地区，功能较为齐全，带有花园或院落，多为两三层，部分带 有地下室，通常是作为住宅或度假休闲的场所。别墅是低层、低密度、低容积率的“三低”住 宅。 别墅住宅千姿百态，根据别墅新产品的相关同质性可进行不同的分类。
按建筑形态分类 独立别墅 双拼别墅 联排别墅 叠拼别墅
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Code of this report | 12
2.因地制宜的布局结构
别墅社区由于所处的环境条件不同，其布局也是多种多样的，但基本原则是要充分利用原有地 形地貌与自然环境，景观变化丰富。如位于高差较大的山地，应依顺山地等高线布置建筑，突出 山地建筑的特色。如基地上的树林，只要将其保护并与规划空间有机组织，就能反映空间环境的 特点。
按档次分类 独立别墅 普通别墅 经济型别墅
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Code of this report | 2
1.按建筑形态分类
独立别墅：独门独户，独享前庭后院
独立别墅四面采光，无公共面积和空间可借，占地面积最大；独门独户，独享前庭后院。多定
位为顶级或高档型住宅，面积多在250平方米以上。
元从室外独用楼梯入户，带露台。在大部分项目中，叠拼别墅也是作为房型的调剂和补充，既增 加一定的容积率，同时也尽量减少对别墅区外部空间效果的影响。叠拼别墅较花园洋房的最大差 异在于每户都有自己独立的出入口。 另外，在市场上还有一种被称为空中别墅的住宅产品，一般位于高层或多层公寓住宅的顶层， 但无论其档次、定位如何，实际上与别墅概念相差甚远，这类别墅可以称为伪别墅。
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20121116西安别墅市场专题研究报告-初稿
别墅定义及分类 西安别墅发展历程
各阶段代表项目
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别墅定义及分类
别墅是国外最为常见的住宅建筑形式，在进入中国市场后的本土化过 程中，其舒适的大空间大尺度设计立即成为财富人士的居所
金地湖城大境 曲江凤凰池
曲江御花园
中海铂宫 中海国际社区
曲江皇家花园 曲江公馆 钻石半岛 金地芙蓉世家 湖滨花园 曲江佳园别墅
华侨城108坊
曲江紫汀苑 曲江凤凰池 荣禾曲池坊 曲江航天御苑 曲江公馆和园
华侨城108坊
金地曲江尚林苑 金地湖城大境 曲江溪园 鸿基紫韵 大华公园世家
在售 待售 售罄
曲江龙湖盛景 紫薇永和坊
（远郊、自然生态资源型别墅） 秦岭山水、南山庭院、楼观古镇
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各阶段代表项目
阶段 物业类 型
西安别墅市场发展至今，产品建筑形态、内部配套、园林景观都有 非常大的提升，主题风格多样化，分布区域更广，品牌开发商增多
谨呈：
西安别墅市场专题研究
陕西中原物业顾问有限公司 Shan xi.11.2012
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 1
PART 1-别墅发展历程及代表项目
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秦岭北麓别墅产品概况
各阶段代表项目
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别墅定义及分类
别墅是国外最为常见的住宅建筑形式，在进入中国市场后的本土化过 程中，其舒适的大空间大尺度设计立即成为财富人士的居所
金地湖城大境 曲江凤凰池
曲江御花园
中海铂宫 中海国际社区
曲江皇家花园 曲江公馆 钻石半岛 金地芙蓉世家 湖滨花园 曲江佳园别墅
华侨城108坊
曲江紫汀苑 曲江凤凰池 荣禾曲池坊 曲江航天御苑 曲江公馆和园
华侨城108坊
金地曲江尚林苑 金地湖城大境 曲江溪园 鸿基紫韵 大华公园世家
在售 待售 售罄
曲江龙湖盛景 紫薇永和坊
（远郊、自然生态资源型别墅） 秦岭山水、南山庭院、楼观古镇
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各阶段代表项目
阶段 物业类 型
西安别墅市场发展至今，产品建筑形态、内部配套、园林景观都有 非常大的提升，主题风格多样化，分布区域更广，品牌开发商增多
谨呈：
西安别墅市场专题研究
陕西中原物业顾问有限公司 Shan xi.11.2012
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PART 1-别墅发展历程及代表项目
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秦岭北麓别墅产品概况
201201天津中原北京别墅产品专题研究148p
【组团】
规划布局：组团分隔
纳帕溪谷
纳帕尔湾
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雪梨澳乡
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公共空间研究内容
设施设备 会所
规划布局
公共空间构成
入口、围墙
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公共空间部分
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公共空间研究内容
规划布局
设施设备 会所
公共空间构成
入口、围墙
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早期别墅
项目名称：紫玉山庄 建筑类别：独栋、联排、双拼 物业地址 ：朝阳区紫玉东路1号 简 介：紫玉山庄位于亚运村之北1.5公
里，毗邻规划中的奥运村。
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思路与方法
工作思路： 别墅类产品按照时间演进监测产品变化，以总结产品标准；
工作方法： 统筹安排、实地调研、分析论证、总结标准。
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别墅选取标准
样本个数：18 样本选取时间：按照别墅市场的四个发展时间段 建筑形式：独栋别墅为主 项目档次：中高端、高端 选取目的：通过不同时期典型别墅项目的产品特征，对制定华远地产别墅产
【房地产】中原豪宅营销研究之解读奢华摘要
– 理性的——包括了对产品的工艺和功 能的考虑，
– 情感的——对品牌的钟爱等。
【房地产】中原豪宅营销研究之解读 奢华摘要
奢侈品与豪宅共有的消费者特性
•定义
•产品 •消费者
•价值观 •心理特点 •个人因素
•营销
美国
奢侈品消费者心理特征：
– 远大的志向抱负，同时又 感到紧张、离群索居和焦 虑，
– 感到工作过重、孤独、忧 虑和不快乐，
– 时尚女性期刊， – 精英男性期刊， – 财经新闻类报刊， – 生活消费类周报。
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【房地产】中原豪宅营销研究之解读 奢华摘要
奢侈品与豪宅相通的营销策略
•定义
•产品
•消费者
•营销
•营销策划 •营销策略 •售后管理
• 奢侈品牌的推广方式
– 充分发挥形象代言人和意见领袖的 作用
– 通过富有创意的公关活动提高媒体 曝光率
消费者购买动机：
– 显示财富和社会地位 – 人际交往 – 宣扬个性
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【房地产】中原豪宅营销研究之解读 奢华摘要
奢侈品与豪宅共有的消费者特性
•定义
•产品 •消费者
•价值观 •心理特点 •个人因素
•营销
美国
• 年龄：多在40至70 岁之间
• 独居空巢的人
– 包括已婚夫妇、丧 妻者或丧夫者，
奢侈品与豪宅共有的产品特性
•定义
•产品
•工艺 •功能 •情感 •稀缺性
•消费者
•营销
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• 工艺：产品必须在工艺层次取得成功。 材料、做工或者工艺的与众不同。
• 功能：与众不同，这必须有助于产品 达到更卓越的运转性能。
• 情感因素：产品在工艺和功能上的优 势必须结合情感因素——品牌文化、 公司精神等，与消费者在情感上产生 共鸣。
– 情感的——对品牌的钟爱等。
【房地产】中原豪宅营销研究之解读 奢华摘要
奢侈品与豪宅共有的消费者特性
•定义
•产品 •消费者
•价值观 •心理特点 •个人因素
•营销
美国
奢侈品消费者心理特征：
– 远大的志向抱负，同时又 感到紧张、离群索居和焦 虑，
– 感到工作过重、孤独、忧 虑和不快乐，
– 时尚女性期刊， – 精英男性期刊， – 财经新闻类报刊， – 生活消费类周报。
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【房地产】中原豪宅营销研究之解读 奢华摘要
奢侈品与豪宅相通的营销策略
•定义
•产品
•消费者
•营销
•营销策划 •营销策略 •售后管理
• 奢侈品牌的推广方式
– 充分发挥形象代言人和意见领袖的 作用
– 通过富有创意的公关活动提高媒体 曝光率
消费者购买动机：
– 显示财富和社会地位 – 人际交往 – 宣扬个性
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【房地产】中原豪宅营销研究之解读 奢华摘要
奢侈品与豪宅共有的消费者特性
•定义
•产品 •消费者
•价值观 •心理特点 •个人因素
•营销
美国
• 年龄：多在40至70 岁之间
• 独居空巢的人
– 包括已婚夫妇、丧 妻者或丧夫者，
奢侈品与豪宅共有的产品特性
•定义
•产品
•工艺 •功能 •情感 •稀缺性
•消费者
•营销
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• 工艺：产品必须在工艺层次取得成功。 材料、做工或者工艺的与众不同。
• 功能：与众不同，这必须有助于产品 达到更卓越的运转性能。
• 情感因素：产品在工艺和功能上的优 势必须结合情感因素——品牌文化、 公司精神等，与消费者在情感上产生 共鸣。
中原研发中心—别墅全面思考55p
踏步的高度不宜大于210MM 踏步的宽度不宜大于220MM 楼段的最大坡度不宜超过38度
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视界决定世界
塔尖人群别墅life
29
塔尖人群生活方式解读
研究方法：2019年5月至11月间，胡润百富面对面调查了345位资产千万以上的中国
富豪，其中131位身价过亿。他们的年龄段主要为：31-45岁之间占56 %；45岁以上占 36%。性别比例：女性占21%；男性占79%。所从事的行业前三位：制造业、房地产、 服务业。今年的受访者平均年龄为41岁；在地区调研的评选比例中，华东地区占59%； 华北地区占23%；华南地区占18%并以广东居多。
成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的 突破，及软硬件的结合 从设计理念到用材，从硬件到软性服务， 全方位打造产品附加价值
顶级消费群体注重私享、影响力、艺术性
12
视界决定世界—别墅life
1
Guidelines 1
领悟别墅
2
Guidelines 2
别墅life
3 Guidelines 3
别墅销售
13
视界决定世界
卧室 客厅
餐厅
卧室 餐厅
客厅
处于同一平面
使用感受、空间感受、 未来的改型空间较大， 但是受单体面积限制 较大
建议选用
高差在50—150公分 空间感较好，但是使 用感受极差，在客厅 望去全部是家具腿部 不建议选用
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别墅的细节
客厅与餐厅的高差
卧室 餐厅 客厅
高差在50公分以下 使用感受，客厅空间 较好，但是未来改造 空间较小。 建议选用
9
诠释顶级豪宅
◇占据大众认可的稀缺资源 ◇权贵豪富的阶层标识 ◇附加值远高于实际成本 ◇功能上全面超越一般居住需求 ◇高价是最具炫耀性的符号
房地产中原：领悟townhouse别墅产品研究
别墅的细节
一楼洗手间在哪里
一楼洗手间的问题，决定了TH整体的整体面宽，所谓影响深远。核心原因是政府规定，洗手间必须 有直接的通风及采光，并且TH不同于独栋别墅，有较大面宽及多面采光，设计的空间受限较大。
厨房 厕所 餐厅
厕所的开窗对 着入户位置
不建议选择
厕所的开窗对 着中空
建议选择
厕所的开窗侧 面对着玄关
市场200平米—250平米的主流产 品，主卧面积约在25—35平米左 右。
300平米左右的大户型，主卧面积 集中在35—40平米左右。
主卧的尺寸部分体现在主卫的功能 与空间中，罗列部分洁具的标准尺 寸，以做参考
别墅的尺寸
次主卧的开间
次卧
市场200平米—250平米的主流产品，只有部分产品设置有双 主卧的产品，但是受 面宽的限制，大多数产品的次主卧都不 带有独立的洗手间，次卧开间一般在3米左右，较少做到2.8米 （空间感很差）
别墅的细节
客厅的高度
4米或 以下
客厅的高度在代表： 凤凰谷别墅。
4米—6米
坡地别墅易受到 地形变化影响， 所以容易产生4.5 米的客厅高度， 这样的客厅一般 是下沉式客厅， 综合评价，高度 适中、使用感受 较好，但是提供 的改造空间较小
双跑楼梯
楼梯的跑数受 客厅的高度与 面宽的限制
3米
3米
单跑楼梯
3米
楼梯的种类与客厅及餐厅的高度息息相关， 所以随着客厅高度变化，楼梯的高度也由 单跑楼梯变为双跑楼梯，甚至三跑楼梯。 但是随着跑数的增加，楼梯的占地面积也 随着增大。
踏步的高度不宜大于210MM 踏步的宽度不宜大于220MM 楼段的最大坡度不宜超过38度
思维导示图
2
别墅的尺寸
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西班牙风格别墅 主要特点：多以黄色系为主要外立面色调，重点强调细节
西班牙风格特点：
红色瓦筒覆盖的缓坡屋顶，屋檐下有连续圆
弧形饰带； 有圆拱的门廊或窗户，门及窗间有特制的西 班牙绞丝花纹立柱； 平面紧凑，线条流畅，造型活泼；外观色彩 鲜艳、明亮，或黄或白； 南向阳台宽敞，用花铁栏杆围护； 有较大面积花园；
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意式托斯卡纳风格别墅
主要特：中心庭院、四方形塔楼、浮雕
意式风格建筑特征： 四方形塔楼，四坡屋顶，层数为两到三层；细 长的窗户配以拱形装饰上楣（倒U字型）宽长的 屋檐下均等排列装饰拖左；大门上有许多雕花， 门框的雕刻也尽显繁杂。
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北美建筑风格简介: 北美建筑风格实际上是一种混合风格，不象欧洲建筑 风格是一步步逐渐发展演变而来的，它在同一时期接受 了许多种成熟的建筑风格，相互之间又有融合和影响， 具有注重建筑细节，有古典情怀，外观简洁大方，融合 多种风情于一体的鲜明特点。在北美建筑中，既有私密 性强的个体居住单位，又有恢弘大气的整体社区氛围。 而街区概念的形成，不仅满足了居住的需要，更要满足 一个阶层心灵归属，文化认同、邻里回归的需要。
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意式托斯卡纳风格别墅
案例
意式米黄色调 外墙
中心庭院
上海龙湖滟澜山 开发商： 龙湖地产
标志塔
项目位臵： 上海佘山
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外形： 简练、现代、充满活力，色彩大胆而时尚，属于现代 简约派； 功能： 讲求实用，任何被认为是多余的装饰都几乎被摒弃； 材料品质： 品质精良，采用德国原装进口的材料和新技术，关注 环保与可持续发展； 和谐一致： 德国人非常注重建筑物与周围环境的和谐统一，风格 十分精美别致。
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Part 4
东南亚风格特点及打造
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东南亚别墅—印尼风格 主要风格：主要展现了海滨热带景观
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德式风格别墅
案例
北京卡尔生活馆
占地面积：98000㎡ 建筑面积：195566㎡ 绿化率：50% 开发商：北京亿城房地产有限公司 项目位臵：北京亦庄技术经济开发区天宝园四里
－
工业美感 线条简洁 鲜明
卡尔生活馆突破了前庭后院式的花园排布模 式，创造性的设计了全景嵌入式花园，私家花 园形态的创新不仅仅创造了4个花园和8个采光 面，同时使室外花园庭院与室内空间获得了空 前的融合。 大气、实用
西班牙风格元素符号：
红陶筒、手工抹灰墙、弧型墙、一步阳台、 还有铁艺、陶艺、以及对于小拱璇、圆弧檐口
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Part 2
欧陆风格特点及打造
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一. 二. 三. 四. 五. 六.
别墅风格划分标准 欧陆风格特点及打造 北美风格特点及打造 东南亚风格特点及打造 中式风格特点及打造 案例
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Part 1
别墅风格划分标准
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富有质感的材料、回廊及白色的外立面 超多观景平台
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地中海风格别墅
风格特色：红瓦白墙、回廊穿堂
建筑语言符号： 1、马蹄状的门窗 2、穿凿式的墙面 3、门廊，圆拱和镂空 4、单斜的顶面
地中海建筑中最常见的三个元素：长长的廊道，延伸至尽头然后垂直拐弯；半圆形高大的拱门；墙面通过 穿凿或者半穿凿形成镂空的景致。
东南亚风格简介：
东南亚别墅主要受巴厘岛建筑风格的影响，大量采 用东南亚传统建筑材料如木材和石墙等。 打造要点： 1.低矮的建筑形态
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按照区域位臵来划分不同区域的别墅风格
地中海风格 欧式风格 北美风格 东南亚风格 中式风格
地中海风格、西班牙风格、意大利托斯卡纳风格 法式风格、德国现代主义风格、英式风格 美式风格、北美乡村风格、南加州风格
泰国风格、印尼风格
北方合院派、南方园林派
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Part 2
地中海风格特点及打造
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地中海风格别墅
整体风格：闲适、浪漫、宁静
地中海建筑介绍 特指地中海北岸沿线的建筑：西班牙、葡萄 牙、意大利、希腊这些国家的南部沿海地区的 住宅，受地中海冬温和多雨的影响，表现出温 润而醇和的外立面、粗朴而富有质感的材料、 有众多的回廊、构架和观景平台，后来与本地 乡村风格相结合形成了诸如：法国普罗旺斯和 意大利托斯卡纳等地区的经典建筑风格。
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法式风格别墅案例
案例二
布局上突出轴线的对 称，恢宏的气势，孟 莎式屋顶、石材外立 面
北京东方普罗旺斯 占地面积：657500㎡ 建筑面积：220000㎡ 开发商：耀江集团
项目位臵：北京亚奥板块和温榆河中央别墅区
西班牙风格别墅 整体风格：融合阿拉伯风格与欧洲古典主义风格于一体
西班牙风格简介
该风格是殖民风格、传教风格、折衷主义风格和蒙 特利风格等的总称，西班牙别墅风格是一种融合阿拉 伯风格与欧洲古典主义风格于一体的建筑形态。 西班牙风格与意大利风格同出一辙，现实应用中经 常与意大利和法式风格混搭。
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法式风格别墅
整体风格：追求恢弘精致是法式别墅的特点
法式别墅特点： 法式建筑线条鲜明，凹凸有致，尤其是外观造型 独特，大量采用斜坡面，颜色稳重大气，呈现出一 种华贵。 屋顶多采用孟莎式，上部平缓，下部陡直，屋顶 上多有精致的老虎窗。 外墙多用石材或仿石材装饰。 法式建筑讲究点缀在自然中，并不在乎占在面积 的大小，追求色彩和内在联系，崇尚冲突之美。 对建筑的整体方面有严格的把握，善于在细节上 下功夫，推崇优雅、高贵和浪漫，追求建筑的诗意 ，力求在气质上给人深度的感染。细节处理上运用 了法式廊柱、雕花、线条。 布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适 的居住空间。 法式屋顶 对称造型
孟莎式屋顶
对称明显
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法式风格别墅
案例一
复地御香山 占地面积:228000平方米 建筑面积:358129平方米 绿 化 率 65% 容 积 率 0.60 孟莎式屋顶，对称式格局，石材外墙，凹凸有致 的外立面
别墅建筑风格研究
四川中原二级市场营运中心规划设计部 SiChuan.09.2013
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目录
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地中海风格别墅
案例
亮丽的外立面
精致的回廊设计
中信森林湖 占地面积：658182㎡ 建筑面积：769920㎡ 绿化率：52% 开发商：东莞市中信康华房地产开发有限公司
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法式系列风格： 法国第二帝国风格、古堡风格、法国殖民风格、 法国折中主义风格、法国学院派风格
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法式风格别墅
主要特点：对称形式，清新、亮丽、现代结合古典主义气息
外墙石材或仿 石材
线条鲜明，凹 凸有致，大量 斜坡面
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英式风格别墅
整体风格：包涵了都铎风格，维多利亚风格，乔治亚风格等
英式别墅特点： 墙体。房子一般由砖、木和钢材等材料构成，少 见钢筋混凝土。墙体保暖性很好，主要由于三层墙 面：外层红砖、中层厚海绵或带金属隔热层的薄海 绵、里层灰色砖。 符号元素。英式别墅主要建筑结构墙体为混凝土 砌块，线条简洁，色彩凝重。坡屋顶、老虎窗、女 儿墙、阳光室等充分诠释着英式建筑特有的庄重、 古朴。双坡陡屋面、深檐口、外露木、构架、砖砌 底脚等为英式建筑的主要特征。 建筑材料。选用手工打制的红砖、碳烤原木木筋 、铁艺栏杆、手工窗饰拼花图案，渗透着自然的气 息。 色彩。红砖在外，斜顶在上，屋顶为深灰色。空 间灵活使用、流行自然，蓝、灰、绿富有艺术的配 色处理赋予建筑动态的韵律与美感。