房地产基础知识及常见名词

房地产基础知识及常见名词
1、房地产：（房产和地产的统称）
土地及其地上定着物的统称。

房地产与建筑物密不可分。

2、土地的所有权种类：
国有土地，集体土地。

3、土地使用权的获取方式：
征用、划拨、出让。

4、生地与熟地：
熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。

生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。

（城市中尚待拆迁的土地又叫做毛地）
三通一平：水通、电通、路通，场地平整。

七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。

5、拆迁补偿的方式：
货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。

目前较多采用货币补偿方式
6、土地的使用年限：
住宅用地：70年；商业用地：40年；工业用地：50年。

7、土地成本的构成：
土地出让金+拆迁补偿费用。

8、土地出让金：
指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。

9、产权及房产种类：
房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。

房产证实行两证分离，即将房产与地产分离办证，房产所有者持有“房屋所有权证”、“土地使用权证”两种证件。

房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。

即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

公房：也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。

使用权房：由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公房。

共有房产：两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

现房：指开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。

期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大证）为止的期间。

外销房：由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可销售给国内外（含港澳台）的企业、其他组织和个人。

内销房：由房地产开发企业建设的，取得了商品房预（销）售许可证的房屋，内销商品房可出售给当地企事业单位和居民。

准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓
已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

10、价格：价格的种类很多，如均价、起价、开盘价、清盘价等
均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。

可以反映一个楼盘整体价格水平。

起价：指物业各楼层销售价格中的最低价格。

多层一般以顶层的销售价为起价，高层以低楼层的售价作为起价。

起价带有一定的欺骗性，并不能真实的反映楼盘的价位。

11、定金的规定：
定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额的货币。

它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。

定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定定金交付的期限。

定金合同自实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的20%。

如果购房者交了定金后改变主意，决定不买了，开发商有权以购房者违约为由不退定金。

如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还定金。

定金与订金之间的区别：法律规定，订金不具有法律效力，只是双方的一种约定，无论哪方违约，订金必须退还购房者。

12、房屋面积：
建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑檐、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在2.20米以上的永久性建筑。

（建筑物外墙外围所围成的空间的水平面积）
使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积构成。

共有建筑面积：各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定的方式在各产权人之间进行分摊。

指为业户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和加上个单位与楼宇公共建筑空间之间的分隔及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

共有分摊面积：某个产权人在房屋共有面积中所分摊的面积。

预售面积：俗称楼花面积，指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。

竣工面积：房屋竣工后实测的房屋面积。

共有建筑面积分摊系数：整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值。

13、“五证两书”：
五证按获取的先后顺序排列：
《建设用地规划许可证》
《国有土地使用证》
《建设工程规划许可证》
《建设工程施工许可证》
《商品房预售证》
由于实行土地使用权挂牌出让，《建设用地规划许可证》和《土地使用权证》顺序有时会反过来。

两书：
商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等
商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。

14、预售的条件：
⑴已交付全部土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证。

⑵持有其余三证。

⑶按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付期限。

15、常用名词：
⑴开间：
住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。

砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。

规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

现在都流行大开间的住宅，开间阔进深短易做出面积适度且功能划分合理的户型，但缺点是不容易出面积。

⑵进深：
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。

进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。

目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

⑶层高：
指下层楼地面至上层楼地面的垂直高度。

⑷净高：层高减去楼板厚度的净剩值。

⑸错层：室内不同功能区楼地面不在同一平面，高度差约为40～60cm之间（约相差两至三步台阶），以实现动静、公私的分离。

16、按揭的含义：
又称个人住房商业性贷款，是银行用其信贷资金发放的自营性贷款。

具体指具有完全民事行为能力的自然人购买本城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

17、契税：
单价在8000元/平米以下，契税按总房款的1.5%计征；单价在8000元/平米（包括8000元/平米）以上，契税按总房款的4%计征；单独的储藏室、车库按房款的3%计征。

出师表
两汉：诸葛亮
先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。

然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。

诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。

若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。

先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。

侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。

臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。

先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。

后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。

受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。

今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。

此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。

至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。

若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。

臣不胜受恩感激。

今当远离，临表涕零，不知所言。