福建省房地产估价师《制度与政策》：房地产行政法规考试试卷

福建省房地产估价师《制度与政策》：房地产行政法规考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、从事市场营销工作最基本的一点就是要清楚地了解__的市场需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。

A．过去
B．潜在
C．相关
D．未来
2、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。

A：所得税前利润
B：所得税后利润
C：应分配利润
D：未分配利润
E：借款合同
3、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为__。

A．货币补偿
B．产权调换
C．产权调换或货币补偿
D．产权调换及货币补偿
4、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是。

A：生活方式
B：受教育程度
C：购买动机
D：自我形象
E：借款合同
5、房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价师并处__罚款，并记入信用档案。

A．5万元以上10万元以下
B．5万元以上20万元以下
C．3万元以上10万元以下
D．1万元以上3万元以下
6、某宗土地总面积2 000 ㎡，容积率为3．2，对应的土地单价为450元／㎡，现允许将容积率增加到4．3，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为。

A：27．4万元
B：30．9万元
C：42．7万元
D：99万元
E：工业用地的监测点评估价格
7、收益法中的运营费用率是指__。

A．运营费用与潜在毛收入之比
B．运营费用与总收益之比
C．运营费用与净收益之比
D．运营费用与有效毛收入之比
8、国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自之日起满一年未动工开发的，可以征收土地闲置费。

A：土地使用权出让合同生效
B：使用土地
C：土地使用权出让金缴纳
D：土地使用权证取得
E：房地产估价机构必须加盖公章
9、安置补助费是。

A：为安置因征地造成的农村剩余劳动力的救济费
B：为安置因地少造成的农村剩余劳动力的补助费
C：为安置因征地造成的农村全部劳动力的补助费
D：为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费
E：房地产估价机构必须加盖公章
10、房地产的最高最佳使用状态不包括。

A：最佳区位
B：最佳规模
C：最佳用途
D：最佳集约度
E：工业用地的监测点评估价格
11、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为（）元/m2。

A．3507
B．3592
C．3627
D．3558
12、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。

A．获利能力分析
B．盈亏平衡分析
C．市场状况分析
D．定性风险分析
13、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，O%。

则该可比实例在2005年9月末的价格为__元/m2。

A．2938
B．2982
C．3329
D．3379
14、收益法根据将未来预期收益转换为价值的方式不同可分为__。

A．直接资本化法和报酬资本化法
B．直接资本化法和收益乘数法
C．毛租金收益乘数法和净收益乘数法
D．收益乘数法和报酬资本化法
15、甲房地产估价有限责任公司(以下简称甲公司)于2000年6月由8名具有房地产估价师资格者共同出资设立，注册资本为200万元。

甲公司2000年经营收入85万元，但由于初创时期成本支出较大，该年度正常利润为10万元。

2001年、2002年分别实现税后利润30万元和50万元。

按照《公司法》规定，2002年末甲公司所提取的法定公积金累计达到万元。

(2003年试题)
A：3
B：4
C：5
D：8
E：执行层的组织协调
16、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。

A．4800
B．5124
C．5800
D．7124
17、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。

如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为__。

A．9.00%
B．8.05%
C．30.00%
D．7.52%
18、在一国金融机构体系中居主体地位。

A：政策性银行
B：非银行金融机构
C：中央银行
D：商业银行
E：执行层的组织协调
19、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。

A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策
B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税
C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税
20、调查对象是指根据调查目的确定的现象。

A：总体单位
B：总体
C：个体
D：标志
E：执行层的组织协调
21、在房地产权利中，属于用益物权的是。

A：自物权
B：划拨土地使用权
C：抵押权
D：租赁权
E：工业用地的监测点评估价格
22、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目之比。

A：投资的资本价值
B：总开发成本
C：总开发价值
D：总投资额
E：借款合同
23、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大，较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0．8万元．假定该空调系统使用寿命为l5年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为．【2007年考题】
A：1838．00万元
B：1844．55万元
C：1845．87万元
D：1850．00万元
E：工业用地的监测点评估价格
24、现在条件已成为国际公认的标准合同范本，在国际上被广泛采用。

A：根据法律要求制订，由适宜的管理机构签订并执行的正式合同
B：委托通知单
C：信件式合同
D：FIDIC合同
E：房地产估价机构必须加盖公章
25、某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为10 000 ㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 ㎡。

按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为。

A：1％
B：1．5％
C：2％
D：2．5％
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、房地产的最高最佳使用状态应该包括__。

A．最佳区位
B．最佳规模
C．最佳用途
D．最佳集约度
E．最佳收益
2、物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有．(2008年试题) A：可出租面积
B：基础租金
C：室内装修
D：客户类型
E：出租单元面积规划
3、房地产业。

A：是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业
B：包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动
C：在国民经济产业分类中属于第三产业，是为生产和生活服务的部门
D：关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业
E：是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务
4、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是__。

A．将现金存入银行
B．购进一批材料，货款暂欠
C．以银行存款购买设备
D．以银行存款偿还银行借款
5、工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于__的建筑物的估价。

A．具有重要价值
B．具有现实价值
C．具有巨大价值
D．具有历史价值
6、在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守的原则是__。

A．珍惜耕地，合理利用土地的原则
B．无偿使用土地的原则
C．保证国家建设用地的原则
D．妥善安置被征地单位和农民的原则
E．依法征地的原则
7、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为__。

A．368万元
B．552万元
C．561万元
D．920万元
8、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益乘以相应的__来求取其价值的方法。

A．资本化率
B．收益率
C．收益乘数
D．利息率
9、房屋产权登记面积的特点包括。

A：由房地产开发企业测算
B：由房产测绘单位测算
C：标注在房屋权属证书上
D：记入房屋权属档案
E：是房屋的建筑面积
10、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的是第一步。

A：需求影响因素分析
B：吸纳率分析
C：需求预测分析
D：市场购买者的产品功能需求
E：借款合同
11、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为__。

A．12.90%
B．13.10%
C．13.06%
D．13.07%
12、根据《城市房地产管理法》的规定，以下__方式可以采用划拨方式取得土地使用权。

A．国家安全局建设房屋用地
B．军民共建用地
C．城区扩建用地
D．地方水利工程用地
13、集体土地上的房屋拍卖应向当地__申请，获批准后方可进行拍卖。

A．人民法院
B．公安机关
C．人民检察院
D．乡级人民政府
14、2004年10月，A国有企业在该县城内建成B住宅小区。

2008年10月，通过房改，将该小区所有住宅出售给职工，其中，该企业职工李某以3万元的价格购买了该小区60的住宅。

当地房改成本价为800元／。

按规定，职工李某交存首期住宅专项维修资金的数额为元。

A：800
B：960
C：1080
D：3600
E：执行层的组织协调
15、职工丧失缴存条件的提取住房公积金，主要包括等。

A：离、退休时的提取
B：完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系时的提取
C：出境定居时的提取
D：职工死亡或者被宣告死亡时的提取
E：职工翻建住房时的提取
16、《中华人民共和国城乡规划法》规定，根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。

A：城市人民政府
B：城市人民政府城乡规划主管部门
C：城市人民政府国土资源主管部门
D：城市人民政府房地产主管部门
E：执行层的组织协调
17、计量估价合同是以__和单价表为计算包价依据的合同。

A．总工程量
B．实测工程量
C．工程量清单
D．最终工程量
18、某家庭预计今后20年内月收入为8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。

已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是__万元。

A．28.62
B．35.57
C．41.56
D．48.24
19、房地产开发项目的前期工程费主要包括__。

A．“三通一平”费
B．土地租用费
C．可行性研究费
D．土地转让费
E．建筑费用
20、下列关于基础利率的表述中，正确的有__。

A．等于银行存款利率
B．等于银行贷款利率
C．是投资者所要求的最低利率
D．是银行同业之间的短期资金借贷利率
E．一般使用无风险的国债收益率作为其代表
21、一般来说，地籍资料具有{ )三大功能。

A：土地利用管理和规划的功能
B：财政税收的功能
C：法律功能
D：明示功能
E：暗示功能
22、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为__。

A．有效经过年数等于实际经过年数
B．有效经过年数短于实际经过年数
C．有效经过年数长于实际经过年数
D．有效经过年数可能短于或长于实际经过年数
23、如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度下降，那么该类型物业的出租需求就会。

A：大幅增加
B：小幅增加
C：不变
D：减少
E：借款合同
24、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是。

A：提高贷款利率
B：提高购房最低首付款比例
C：提高法定存款准备金率
D：提高房地产交易环节税收
E：执行层的组织协调
25、下列关于城市房屋拆迁估价的表述中，不正确的是。

A：拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，并考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响
B：房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额
C：拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
D：拆迁估价一般应当采用市场比较法
E：执行层的组织协调。