第三章用益物权

▪ 4.土地承包经营权流转的公示
《物权法》第129条：“土地承包经营权人 将土地承包经营权互换、转让，当事人要求 登记的，应当向县级以上地方人民政府申请 土地承包经营权变更登记；未经登记，不得 对抗善意第三人。”
（三）土地承包经营权的继承
我国《农村土地承包法》对于土地承包经 营权的继承采取了两种不同的规定:
▪ 1.土地承包经营权的主体是农业生产经营者。
▪ 2.土地承包经营权的客体是集体所有或国家所 有由农民集体使用的农用地。
▪ 3.土地承包经营权的目的是在他人土地上从事 农业生产。
二、土地承包经营权的取得
土地承包经营权的取得有两种方式:基于法律行为而 取得和基于法律行为以外的原因而取得。
（一）土地承包经营权的设定
▪ 取水权人的义务主要包括及时缴纳水资源费，保护 水资源不受污染，维护水源附近的生态平衡和自然 环境，不得进行破坏性的开采。
（五）渔业权
渔业权，是指自然人、法人或其他组织依法在一 定水域从事养殖或者捕捞水生动植物的权利。
▪ 1.渔业权的取得。
▪ 方式：直接取得；依申请取得。
▪ 2.渔业权的效力。
▪ 养殖权人的权利：使用特定水域从事养殖业；捕捞 权；对养殖和合法捕捞的水产品享有所有权。
▪ 第一，对于家庭承包的，只有林地承包的承 包人死亡，其继承人才可以在承包期内继续 承包，而耕地或草地等农用地上的土地承包 经营权不能继承。
▪ 第二，对于其他方式的承包，在承包期内， 承包人死亡的，其继承人可以继续承包。
三、土地承包经营权的效力 （一）土地承包经营权人的权利
▪ 1.占有、使用及收益权。 ▪ 2.自主经营权。 ▪ 3.依法流转权。 ▪ 4.承包地被依法征收的，有权依法获得相应
▪ 2.监督承包方依照承包合同约定的用途合理 利用和保护土地。
▪ 3.制止承包方损害承包地和农业资源的行为。 ▪ 4.在特定情况下收回承包地。 ▪ 5.在特定情况下调整承包地。
（四）土地承包经营权发包方的义务
▪ 1.维护承包方的土地承包经营权，非因特定 情形，承包期内不得调整或收回承包地。
▪ 2.尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉 承包方依法进行正常的生产经营活动。
（二）土地承包经营权的流转
土地承包经营权的流转是指土地承包经营权人将 土地承包经营权或其中的部分权能转给他人的行为。
▪ 1.土地承包经营权流转的原则
➢ （1）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不 得强迫或阻碍承包方进行土地承包经营权流转；
➢ （2）不得改变土地所有权性质和土地农业用途； ➢ （3）流转的期限不得超过承包期的剩余期限； ➢ （4）受让方须有农业经营能力； ➢ （5）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优
生产。 ▪ 6.承包方死亡无继承人或继承人放弃继承。
（二）土地承包经营权消灭的法律后果
▪ 1.承包方返还土地的义务。 ▪ 2.承包方的取回权。 ▪ 3.特别改良费用或有益费用的补偿。
五、“四荒”土地承包经营权
农村土地承包原则上采取农村集体经济组织 内部的家庭承包方式，以本集体经济组织的农 户作为承包人。但是，对于不宜采取家庭承包 方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地， 也可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。
第一节 用益物权概述 一、用益物权的含义
用益物权是对他人之物在一定范围内使用、 收益的定限物权。
《物权法》第117条:“用益物权人对他人 所有的不动产或者动产，依法享有占有、 使用和收益的权利。”
含义： ▪ 1.用益物权以不动产、动产为权利客体。 ▪ 2.用益物权以占有、使用、收益为其权利内
容。 ▪ 3.用益物权是在他人所有之物上设立的权利，
先受让权。
▪ 2.土地承包经营权流转的方式
➢ 转包是指土地承包经营权人将土地承包经营权以 一定期限转给本集体经济组织的成员从事农业生 产经营的行为。
➢ 出租是指承包方将其承包的土地以一定期限租赁 给本集体经济组织以外的人从事农业生产经营的 行为。
➢ 互换是指同一集体经济组织内部的承包方将各自 的土地承包经营权进行交换，其结果是当事人丧 失原有的土地承包经营权，而取得对方的土地承 包经营权。
的补偿。 ▪ 5.法律、行政法规规定的其他权利。
（二）土地承包经营权人的义务
▪ 1.维持土地的农业用途，不得用于非农建设。 ▪ 2.依法保护和合理利用土地，不得给土地造
成永久性损害。 ▪ 3.法律、行政法规规定的其他义务。
（三）土地承包经营权发包方的权利
▪ 1.发包本集体所有的或者国家所有依法由本 集体使用的农村土地。
➢ 转让是指土地承包经营权人将其土地承包经营权 让渡给他人，由该他人成为土地承包关系的主体， 原承包人退出土地承包关系的行为。
▪ 3.土地承包经营权流转合同 ➢（1）双方当事人的姓名、住所； ➢（2）流转土地的名称、坐落、面积、质量 等级； ➢（3）流转的期限和起止日期； ➢（4）流转土地的用途； ➢（5）双方当事人的权利和义务； ➢（6）流转价款及支付方式； ➢（7）违约责任。
1.建设用地使用权出让的含义。
以出让方式设立建设用地使用权是指国家 以土地所有人的身份将建设用地使用权在 一定期限内出让给土地使用人，由土地使 用人向国家支付土地出让金的行为。
▪ 特点：交易性；期限性；有偿性。
▪ 出让与转让区别：是否有偿不同；主体不 同；性质不同。
2.建设用地使用权出让的性质
我国学界对建设用地使用权出让的性质见 解纷呈，有“行政行为说”、“民事行为 说”、“经济法律行为说”、“民事行政 行为说”等。
是一种他物权。 ▪ 4.用益物权的权能并不完全，是一种定限物
权。
二、用益物权的体系
用益物权起源甚早，其种类和内容因历史 传统、国情地域不同而不同，深具固有法色 彩。
我国《物权法》在第三编对用益物权进行了 科学化、体系化的整合，确立了土地承包经 营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地 役权四种主要的用益物权。
▪ 2.承包期限：“四荒”土地承包的期限最长 不超过50年。
（五）“四荒”土地承包经营权的流转
“四荒”土地承包经营权的流转较为灵活， 不仅可以转让，而且可以抵押、人股，而 以家庭承包方式取得的土地承包经营权不 能以抵押、入股的方式流转。
（六）“四荒”土地承包经营权的继承
以家庭承包的方式取得的土地承包经营权 原则上不得继承（林地承包除外）；但以 其他方式取得的土地承包经营权在承包方 死亡后，可由承包方的继承人继续承包。
3.建设用地使用权出让的方式
依现行规则，建设用地使用权出让的方式 主要有四种: 协议出让；拍卖出让；招标出 让；挂牌出让。
4.建设用地使用权出让合同
（二）以划拨方式设立建设用地使用权
1.建设用地使用权划拨的含义
建设用地使用权的划拨，是指县级以上人 民政府依照相关法律规定的权限和审批程 序，将国有土地无偿地交付给符合法律规 定的条件的土地使用者使用,土地使用者因 此取得建设用地使用权的行为。
第三节 建设用地使用权
一、建设用地使用权概述
（一）建设用地使用权的名称之争
（二）建设用地使用权的含义
建设பைடு நூலகம்地使用权，是指自然人、法人或其他组织 依法享有的在国有土地及其上下建造建筑物、构 筑物及其附属设施的用益物权。
▪ 1．建设用地使用权的客体为国家所有的土地，不 包括集体所有的农村土地。
▪ 2．建设用地使用权的目的是建造并保有建筑物、 构筑物及其附属设施。
▪ 3．建设用地使用权的内容具有限制性。
建设用地使用权出让最高年限: ➢（1）居住用地70年; ➢（2）工业用地50年; ➢（3）教育、科技、文化、卫生、体育用 地50年; ➢（4）商业、旅游、娱乐用地40年; ➢（5）综合或其他用地50年。
二、建设用地使用权的设立 （一）以出让方式设立建设用地使用权
（三）矿业权
矿业权是探矿权和采矿权的合称，是指依
法在已经登记的特定矿区或者工作区内勘 探、开采矿产资源，取得矿产品，并排除 他人干涉的权利。
▪ 探矿权，是指享有合法探矿资质的自然人、
法人或其他组织在勘察许可证规定的范围 内勘察并优先取得作业区矿产资源采矿权 的权利;
▪ 采矿权，是指在依法取得的采矿许可证规
三、准物权
（一）准物权概述
准物权，是指自然人、法人或者其他组织 依法享有的对特定空间内的自然资源进行开 发和利用的权利，包括海域使用权、探矿权、 采矿权、取水权、养殖权、捕捞权等。
由于这些权利的设定、流转、内容和效力 等大多通过《海域使用管理法》、《矿产资 源法》、《水法》、《渔业法》等特别法加 以规定，因此也被称为特别法上的物权，也 有学者基于其需通过行政许可的方式取得， 而称之为特许物权。
与我国《物权法》中规定的建设用地使用 权等普通用益物权相比，准物权有其特殊之 处，具体表现为: ➢1.权利标的不同。 ➢2.权利行使方式的不同。 ➢3.权利取得方式的不同。 ➢4.权利行使上不同。
（二）海域使用权
海域使用权，是指依法经批准取得的对国 家所有的某一特定海域在一定期限内排他性 持续使用并享受其利益的权利。 ➢1.海域使用权的取得。 ➢2.海域使用权的效力。 ➢3.海域使用权的消灭。
（三）“四荒”土地承包经营权发包的程序 和方式
▪ 1.直接通过招标、拍卖、公开协商等方式对外 发包；
▪ 2.将土地承包经营权折股分给本集体经济组织 成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。
（四）“四荒”土地承包经营权的内容 ▪ 1.承包费。家庭承包具有一定的福利性，本
集体经济组织的成员取得土地承包经营权 通常无须支付承包费或支付很低的承包费。 而其他方式的承包，承包方应按照市场规 则支付相应的承包费。
特点：
➢（1）公益目的性
➢（2）无偿性
➢（3）无期限性
➢（4）限制流通性
2.建设用地使用权划拨的适用范围 ➢（1）国家机关用地和军事用地； ➢（2）城市基础设施用地和公益事业用地； ➢（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等 项目用地； ➢（4）法律、行政法规规定的其他用地。
▪ 1.土地承包经营权合同。
《物权法》第127条第1款：“土地承包经营权自土 地承包经营权合同生效时设立。”
▪ 2.土地承包经营权的确认。
《物权法》第127条：“土地承包经营权自土地承包 经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应 当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林 权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包 经营权。”
定的范围和期限内，开采矿产资源并取得 所开采的矿产品及其伴生矿的权利。
（四）取水权
取水权，是指依照法律的规定开采、利用地下水 和地上水以满足生产、生活需要的权利。
1.取水权的取得。
▪ 方式：依转让方式取得；依申请取得；直接取得。
2.取水权的效力。
▪ 取水权人有权按有关主管机关核定的取水量、在确 定的取水地点以及取水期限等范围内，直接从江河、 湖泊或者地下取用水资源，并加以使用。
▪ 3.依照承包合同约定，为承包方提供生产、 技术、信息等服务。
▪ 4.执行县、乡（镇）土地利用总体规划，组 织本集体经济组织内的农业基础设施建设。
▪ 5.法律、行政法规规定的其他义务。
四、土地承包经营权的消灭 （一）土地承包经营权的消灭原因
▪ 1.土地承包经营权的提前收回。 ▪ 2.土地承包经营权的提前交回。 ▪ 3.土地承包经营权的期限届满未继续承包。 ▪ 4.承包地被征收。 ▪ 5.承包地灭失或严重毁损无法继续从事农业
（一）“四荒”土地承包经营权的承包地
家庭承包的对象主要是耕地、林地、草地， 而以其他方式承包的对象主要是荒山、荒沟、 荒丘、荒滩以及果园、茶园、桑园、养殖水面 等不适宜采取家庭承包方式的土地。
（二）“四荒”土地承包经营权的承包方
家庭承包是一种内部承包，由本集体经济组 织的农户作为承包方，而其他方式承包不以内 部承包为限，本集体经济组织以外的单位或个 人也可作为承包方。
▪ 养殖权人的义务：养殖权人应当依法缴纳养殖水域、 滩涂的使用费；按照养殖许可证规定的条件从事养 殖生产或捕捞作业活动；养殖权人无正当理由不得 使养殖水域、滩涂荒芜；养殖权人负有保护和合理 使用水域、滩涂的义务。
第二节 土地承包经营权
一、土地承包经营权概述
土地承包经营权，又称农村土地承包经营权， 是指农业生产经营者以从事农业生产为目的， 对集体所有或国家所有的由农民集体使用的土 地进行占有、使用和收益的权利。