设计阶段成本控制
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第24页/共89页
按使用面积计价的总售价值的对比表
结构 类型
砖混
内浇 外砌
使用面积 单方售 总售价 （m2） 价（元） （元）
比较
差额 （元）
差率（%）
2797.20 5647.96 15789474
2881.98 5647.96 16277308 478834 3.03%
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单方使用面积售价不变，方案二的全楼总售价比方 案一多478834元，约多收入3.03%，经济效益可观。 4.综合评价
第一节 工程项目设计阶段的成本规划 与控制概述
工程项目设计阶段的划分 工程项目设计阶段成本规划与控制的意义
第2页/共89页
一、工程项目设计阶段的划分
总体设计阶段 初步设计阶段 技术设计阶段 施工图设计阶段
第3页/共89页
二、工程项目设计阶段成本规划与控制的意义
1.在设计阶段进行工程造价的计价分析可以使造价构 成
造价管理。
实施阶段和运营阶段投资/费用的累积（不包括土地成本）
27
第28页/共89页
对全生命周期造价管理的需求(续)
随着工程造价管理的进一步发展，人们逐渐认识到： 仅靠施工阶段的造价管理远远不能满足对工程项目造价 和成本的控制要求。
业主是推动建筑业发展的原动力：业主方更多地希 望设计和施工紧密结合，提供包括项目前期的策划和开 发设计、施工以至物业管理和项目结束的全生命周期服 务。
33
广州电视新塔的全生命周期造价管理
➢ 对项目规划管理、项目招投标管理、项目施工管理等 项目周期内不同阶段的活动进行管理；
➢ 注重项目建设成本与运营成本合理分配，达到项目寿
命周期成本最低（从经营收入的角度考虑，规划电视塔
旅游、娱乐的开发前景）。
原计划
修正计划
原投资额： 15亿元
投资额： 22.15亿元 为了增加项目运营阶 段的现金流入和满足 利益相关者利益，增 加了娱乐文化设施。
第12页/共89页
方案二： 将砖混结构改为内浇外砌结构体系。经设计人员核
定，内横墙厚度为140mm，内纵墙为160mm，选 C20混凝土。其它部位的做法、选材及建筑标准均按原 方案不变。
第13页/共89页
解： 1.根据两个方案建立对比条件，进行技术经济分析与比
较 （1）平面技术经济指标
因方案一与方案二的外墙做法相同，建筑面积不变。 但方案二的内墙厚度减薄，所以增加了使用面积。其对 比参见下页表所示。
综合上述分析，在同等级、同标准的情况下，将砖 混结构方案改为内浇外砌，平均每户可增加使用面积 1.57 m2，多投入252.45元。如作为商品房，在原单 方使用面积售价不变的情况下，全楼可多3.03%收益， 能收到较好的经济效益。
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二、 工程项目全生命周期造价管理 (LCC)
20世纪70年代末、80年代初英美的一些工程 造价界的学者和实际工作者将项目竣工后的使用 维护阶段纳入造价管理范围，提出了以实现整个 项目生命周期总造价最小化为目标的全生命周期 造价管理理论(Life Cycle Costing—LCC)和全生 命周期成本控制(Life Cycle Cost Control— LCCC) 。
之间的关系。 •满足功能要求的前提下，尽可能降低工程造价。或，
在资金限制范围内，尽可能提高项目功能水平。
第7页/共89页
原则二： 设计方案必须兼顾建设与使用，考虑项目全寿命
周期的费用。
费用
寿命周期费用 工程造价
使用成本
项目功能水平
工程造价、使用成本与项目功能水平之间的关系
第8页/共89页
原则三： 功能设计必须兼顾近期与远期的要求。 •选择项目合理的功能水平。同时也要根据远景
单方造价（元）
建筑面积
使用面积
每平方 米面积
折合
差 额
差 率 （%）
每平方 米面积
折合
差 差率 额 （%）
1054.23
1488.56
1088.80 34.57 3.28 1492.15 3.59 0.24
第20页/共89页
将实心粘土砖限制使用费计入后，两者的差距又进一 步缩小。按建筑面积计算，方案二由未计入该项费用前 的4%降至3.28%。按使用面积计算，由原来的0.94% 降至0.24%。综合比较后的结果是：每户增加使用面积 1.57 m2，多投入252.45元，综合经济效果较好。
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方案造价比较表
单方造价（元）
结构类型
概算总 值
建筑面积
每平方米 差 差 率 面积折合 额 （%）
砖混 4108494 1040.23
使用面积
每平方米 差 差 率 面积折合 额 （%）
1468.79
内浇外砌 4272695 1081.80 41.57 4
1482.56
13.7 7
0.94
建有大面积的商业用房——群众休闲、
设 健身、购物、餐饮、娱乐的主题公园；
计 二楼的多功能厅——大型文化俱乐部；
阶 体育场外的训练场，在女足世界杯和奥
段
运会后，将造价高昂、养护费钱的天然草 皮换上相对便宜的人造草皮，对外向广大
足球爱好者开放，实现良性经营。
32
第33页/共89页
全生命周期造价管理LCC案例二
天线156米
塔身 454m
广州电视新塔是 为了满足日益发展的 广电事业和2010年亚 运会转播的需要而建 设的，总投资为22.15 亿元，共37层，高 610米，其中天线156 米。总建筑面积约11 万平方米，占地8.4万 平方木。2006年开工 建设，工期为50个月， 2010年正式使用。
广州第电34视页/共新89塔页
到其余的20% 投资。
Wootoon（1982）认为项 目总造价中能受现场直接 控制的部分在6%-20%之 间。
施工阶段
1/4
1/2
3/4
各阶段对投资影响程度分析图
项目进展时间
工程造价控制的关键在于前期
第5页/共89页
第二节 工程项目设计方案的比选原则
第6页/共89页
原则一： 设计方案必须要处理好经济合理性与技术先进性
能性
目前期设计阶段是节
约投资可能性最大的
阶段，且项目运营和
约12%
设计准备 概念设计 初步设计
开始
运营 技术设计 施工图设计
施工阶
段
报废阶段都会带来费 用的累积增加，因而 报废 应对项目的前期设计 阶段、施工阶段、运 营阶段和拆除报废阶
投资节约可能性和投资累积曲线
段进行全生命周期的
实施阶段投资的累积（不包括土地成本） 投资节约的可能性（不包括土地成本）
第21页/共89页
3.经济效益 （1）当每平方米建筑面积的售价为4000元时，折算
后使用面积售价的经济效益参见下表所示
第22页/共89页
售价的经济效益表
结构类型
建筑面积 （m2）
使用面积 （m2）
建筑面积 售价
（元/m2）
售价总值 （元）
折合使用 面积售价 （元/m2）
砖混
3949.62 2797.20
第14页/共89页
平面技术经济指标对比表
建筑面积（m2） 使用面积（m2） 使用 使用面积净增
结构 类型 总面积
每户
总面积
系数 每户 （%）
m2
增加率 （%）
砖混 3949.62 73.14 2797.20 51.80 70.82
内浇 外砌
3949.62
73.14
2881.98
53.37
72.97 84.78
要实现信息流向前集成，就要运用早期价值管
理思想，因为成本问题第3的0页实/共8质9页就是价值的缺失或过剩。
29
考虑一次性建设 成本与运营维护 成本的平衡
全生命周期 工程造价 管理模式
一次性建设成本 一次性建设成本
全过程 工程造价 管理模式
过分强调一次性 建设成本,忽视运 营及维护成本
运营及维护成本
发展需要，适当留有发展余地。
第9页/共89页
第三节 工程项目设计方案的比选方法 第10页/共89页
一、设计方案选择最常用的方法是比较分析方法
例：某住宅工程项目设计为六层单元式住宅，现有如 下两个备选方案供选择。
第11页/共89页
方案一： 砖混结构，一梯三户，由三个单元组成，共54户。
建筑面积3949.62m2（含1/2阳台面积）。浅埋砖砌 条形基础。按该地区建筑节能有关规定要求，外墙为 240厚砖墙，内做保温层。内墙为240厚砖墙。结构 按8度抗震设防设计，沿外墙和内墙、纵墙的楼板处及 基础处均设圈梁，沿外墙的拐角及内外墙的交接处均 设构造柱。现浇钢筋混凝土楼板。
因此，迫切需要对工程建设项目全生命周期进行造 价控制。
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第29页/共89页
信息流向前集成，建设运营一 体
传统的工程造价管理注重一次性建设成本，而
忽视后期的运营和维护成本。而全生命周期造价管理
注重一次性建设成本和后期的运营及维护成本之间的
平衡。
按照全生命周期造价管理，应在项目前期的策 划设计阶段充分考虑项目的运营和维护阶段的成本， 使运营和维护阶段信息流向前集成，达到建设运营一 体化，从而实现全生命周期成本最低。
更合理，提高资金利用效率
2.在设计阶段进行工程造价的计价分析可以提高投资 控
制效率
3.在设计阶段控制工程造价可以使控制工作更主动
4.在设计阶段控制工程成本便于技术与经
济相结合
第4页/共89页
对 投 100% 资 95%
的 75%
影
响 程 35%
度 10%
决技施
策术工
和设图
初计设
步
计
设
计
Kelly（1982）的研究发现 一个项目80% 的造价在方 案设计阶段就已经确定， 所以后续的控制只能影响
4000 15798480 5647.96
内浇外砌 3949.62 2881.98
4000 15798480 5481.81
第23页/共89页
在总售价不变情况下，方案二还可降低单方售价。按 使用面积计价方法计算，方案二的每平方米使用面积售 价比方案一低166.15元，即低2.94%。 （2）单方售价不变的情况下，按使用面积计价的总售价 值的对比参见下表所示
全生命周期不仅包括初始阶段，还包括未
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第27页/共89页
对全生命周期造价管理的需求
投资/费用累 积
全部投资/费用 (不包括土 地成本)
由投资节约可能性和 投资累积曲线可以看 出，仅靠施工阶段的 造价管理远远不能满
节约投资的可 实施阶段投资
投资节约可 能性 = 100% (不包括土地成本)
足对工程项目造价和 成本的控制要求，项
运营及维护成本
全生命周期造价（LCC）管理模式下一次性建设成本与运营及维护成本的平衡
30
第31页/共89页
全生命周期造价管理LCC案例一
水滴的设计
充分考虑了
LCC费用降
低它安排
了大量商用
空间以增加
现金流，并
试图使水滴
成为一个商
业中心。世
界杯女足赛
天津奥林匹克体育场 后将更换为
天津奥林匹克体育场，总投资14.8亿人民币。建筑底面面积为
人造草坪以
80,000m2，屋顶面积76,719m2，地上层数6层，最高点高度53.00m， 降低维护费
可容纳观众数60,000人。屋顶结构采用钢桁架悬挑结构。屋面桁架落地， 用
形似水滴。
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第32页/共89页
天津奥林匹克体育场的全生命周期造价管理
——在设计阶段就充分考虑运营阶段的经济 效益
“以球场养球场”—弥补维护费用
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广州电视新塔的全生命周期造价管理（续）
➢运营信息向前集成——指导项目设计与建设安装工程
1、客流量预测—项目前期，运用宏观比例预测法和 同类项目比较预测法，对电视观光塔项目的客流量作初 步预测；
第17页/共89页
按单方建筑面积计算，方案二比方案一高41.57元， 约高4%。如按使用面积计算，每平方米高13.77元， 约高0.94%，大大缩小了两者的差距。 (3)综合比较
从平面技术经济指标和造价两个因素的分析比较看， 方 案二增加使用面积较多，增加造价较少。
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2.将其他有关费用计入后进行比较 按该地区有关规定，砖混结构住宅每平方米建筑面积 需
交14元粘土砖限制使用费，内浇外砌结构须交7元。方案 一
计交55 295元，方案二计交27 647元，计入该项费用后 的造
价比较参见下表所示。
第19页/共89页
计入费用后造价比较表
单位：元
结构 类型
砖混 内浇 外砌
粘土砖 限制使 用费
55295 27647
概算总值
4 163 789 4 300 342
3.03
第15页/共89页
从对比可以看出，在保持方案一的平面布局、使用功 能不变的原则上，方案二由于内墙厚度减薄，增加使用 面积84.78 m2，每户平均增加1.57 m2，增加率为 3.03%。
（2）造价
按当时当地市场价格计算，方案一的概算总值为 4108494元（含基础、设备、电气，下同），每平方米 建筑面积折合1040.23元；方案二概算总值为4272695 元，每平方米建筑面积折合1081.80元。如按使用面积 计算，单方造价方案一为1468.79元，方案二为 1482.56元。参见下表。
按使用面积计价的总售价值的对比表
结构 类型
砖混
内浇 外砌
使用面积 单方售 总售价 （m2） 价（元） （元）
比较
差额 （元）
差率（%）
2797.20 5647.96 15789474
2881.98 5647.96 16277308 478834 3.03%
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单方使用面积售价不变，方案二的全楼总售价比方 案一多478834元，约多收入3.03%，经济效益可观。 4.综合评价
第一节 工程项目设计阶段的成本规划 与控制概述
工程项目设计阶段的划分 工程项目设计阶段成本规划与控制的意义
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一、工程项目设计阶段的划分
总体设计阶段 初步设计阶段 技术设计阶段 施工图设计阶段
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二、工程项目设计阶段成本规划与控制的意义
1.在设计阶段进行工程造价的计价分析可以使造价构 成
造价管理。
实施阶段和运营阶段投资/费用的累积（不包括土地成本）
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对全生命周期造价管理的需求(续)
随着工程造价管理的进一步发展，人们逐渐认识到： 仅靠施工阶段的造价管理远远不能满足对工程项目造价 和成本的控制要求。
业主是推动建筑业发展的原动力：业主方更多地希 望设计和施工紧密结合，提供包括项目前期的策划和开 发设计、施工以至物业管理和项目结束的全生命周期服 务。
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广州电视新塔的全生命周期造价管理
➢ 对项目规划管理、项目招投标管理、项目施工管理等 项目周期内不同阶段的活动进行管理；
➢ 注重项目建设成本与运营成本合理分配，达到项目寿
命周期成本最低（从经营收入的角度考虑，规划电视塔
旅游、娱乐的开发前景）。
原计划
修正计划
原投资额： 15亿元
投资额： 22.15亿元 为了增加项目运营阶 段的现金流入和满足 利益相关者利益，增 加了娱乐文化设施。
第12页/共89页
方案二： 将砖混结构改为内浇外砌结构体系。经设计人员核
定，内横墙厚度为140mm，内纵墙为160mm，选 C20混凝土。其它部位的做法、选材及建筑标准均按原 方案不变。
第13页/共89页
解： 1.根据两个方案建立对比条件，进行技术经济分析与比
较 （1）平面技术经济指标
因方案一与方案二的外墙做法相同，建筑面积不变。 但方案二的内墙厚度减薄，所以增加了使用面积。其对 比参见下页表所示。
综合上述分析，在同等级、同标准的情况下，将砖 混结构方案改为内浇外砌，平均每户可增加使用面积 1.57 m2，多投入252.45元。如作为商品房，在原单 方使用面积售价不变的情况下，全楼可多3.03%收益， 能收到较好的经济效益。
第26页/共89页
二、 工程项目全生命周期造价管理 (LCC)
20世纪70年代末、80年代初英美的一些工程 造价界的学者和实际工作者将项目竣工后的使用 维护阶段纳入造价管理范围，提出了以实现整个 项目生命周期总造价最小化为目标的全生命周期 造价管理理论(Life Cycle Costing—LCC)和全生 命周期成本控制(Life Cycle Cost Control— LCCC) 。
之间的关系。 •满足功能要求的前提下，尽可能降低工程造价。或，
在资金限制范围内，尽可能提高项目功能水平。
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原则二： 设计方案必须兼顾建设与使用，考虑项目全寿命
周期的费用。
费用
寿命周期费用 工程造价
使用成本
项目功能水平
工程造价、使用成本与项目功能水平之间的关系
第8页/共89页
原则三： 功能设计必须兼顾近期与远期的要求。 •选择项目合理的功能水平。同时也要根据远景
单方造价（元）
建筑面积
使用面积
每平方 米面积
折合
差 额
差 率 （%）
每平方 米面积
折合
差 差率 额 （%）
1054.23
1488.56
1088.80 34.57 3.28 1492.15 3.59 0.24
第20页/共89页
将实心粘土砖限制使用费计入后，两者的差距又进一 步缩小。按建筑面积计算，方案二由未计入该项费用前 的4%降至3.28%。按使用面积计算，由原来的0.94% 降至0.24%。综合比较后的结果是：每户增加使用面积 1.57 m2，多投入252.45元，综合经济效果较好。
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方案造价比较表
单方造价（元）
结构类型
概算总 值
建筑面积
每平方米 差 差 率 面积折合 额 （%）
砖混 4108494 1040.23
使用面积
每平方米 差 差 率 面积折合 额 （%）
1468.79
内浇外砌 4272695 1081.80 41.57 4
1482.56
13.7 7
0.94
建有大面积的商业用房——群众休闲、
设 健身、购物、餐饮、娱乐的主题公园；
计 二楼的多功能厅——大型文化俱乐部；
阶 体育场外的训练场，在女足世界杯和奥
段
运会后，将造价高昂、养护费钱的天然草 皮换上相对便宜的人造草皮，对外向广大
足球爱好者开放，实现良性经营。
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全生命周期造价管理LCC案例二
天线156米
塔身 454m
广州电视新塔是 为了满足日益发展的 广电事业和2010年亚 运会转播的需要而建 设的，总投资为22.15 亿元，共37层，高 610米，其中天线156 米。总建筑面积约11 万平方米，占地8.4万 平方木。2006年开工 建设，工期为50个月， 2010年正式使用。
广州第电34视页/共新89塔页
到其余的20% 投资。
Wootoon（1982）认为项 目总造价中能受现场直接 控制的部分在6%-20%之 间。
施工阶段
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1/2
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各阶段对投资影响程度分析图
项目进展时间
工程造价控制的关键在于前期
第5页/共89页
第二节 工程项目设计方案的比选原则
第6页/共89页
原则一： 设计方案必须要处理好经济合理性与技术先进性
能性
目前期设计阶段是节
约投资可能性最大的
阶段，且项目运营和
约12%
设计准备 概念设计 初步设计
开始
运营 技术设计 施工图设计
施工阶
段
报废阶段都会带来费 用的累积增加，因而 报废 应对项目的前期设计 阶段、施工阶段、运 营阶段和拆除报废阶
投资节约可能性和投资累积曲线
段进行全生命周期的
实施阶段投资的累积（不包括土地成本） 投资节约的可能性（不包括土地成本）
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3.经济效益 （1）当每平方米建筑面积的售价为4000元时，折算
后使用面积售价的经济效益参见下表所示
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售价的经济效益表
结构类型
建筑面积 （m2）
使用面积 （m2）
建筑面积 售价
（元/m2）
售价总值 （元）
折合使用 面积售价 （元/m2）
砖混
3949.62 2797.20
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平面技术经济指标对比表
建筑面积（m2） 使用面积（m2） 使用 使用面积净增
结构 类型 总面积
每户
总面积
系数 每户 （%）
m2
增加率 （%）
砖混 3949.62 73.14 2797.20 51.80 70.82
内浇 外砌
3949.62
73.14
2881.98
53.37
72.97 84.78
要实现信息流向前集成，就要运用早期价值管
理思想，因为成本问题第3的0页实/共8质9页就是价值的缺失或过剩。
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考虑一次性建设 成本与运营维护 成本的平衡
全生命周期 工程造价 管理模式
一次性建设成本 一次性建设成本
全过程 工程造价 管理模式
过分强调一次性 建设成本,忽视运 营及维护成本
运营及维护成本
发展需要，适当留有发展余地。
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第三节 工程项目设计方案的比选方法 第10页/共89页
一、设计方案选择最常用的方法是比较分析方法
例：某住宅工程项目设计为六层单元式住宅，现有如 下两个备选方案供选择。
第11页/共89页
方案一： 砖混结构，一梯三户，由三个单元组成，共54户。
建筑面积3949.62m2（含1/2阳台面积）。浅埋砖砌 条形基础。按该地区建筑节能有关规定要求，外墙为 240厚砖墙，内做保温层。内墙为240厚砖墙。结构 按8度抗震设防设计，沿外墙和内墙、纵墙的楼板处及 基础处均设圈梁，沿外墙的拐角及内外墙的交接处均 设构造柱。现浇钢筋混凝土楼板。
因此，迫切需要对工程建设项目全生命周期进行造 价控制。
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信息流向前集成，建设运营一 体
传统的工程造价管理注重一次性建设成本，而
忽视后期的运营和维护成本。而全生命周期造价管理
注重一次性建设成本和后期的运营及维护成本之间的
平衡。
按照全生命周期造价管理，应在项目前期的策 划设计阶段充分考虑项目的运营和维护阶段的成本， 使运营和维护阶段信息流向前集成，达到建设运营一 体化，从而实现全生命周期成本最低。
更合理，提高资金利用效率
2.在设计阶段进行工程造价的计价分析可以提高投资 控
制效率
3.在设计阶段控制工程造价可以使控制工作更主动
4.在设计阶段控制工程成本便于技术与经
济相结合
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对 投 100% 资 95%
的 75%
影
响 程 35%
度 10%
决技施
策术工
和设图
初计设
步
计
设
计
Kelly（1982）的研究发现 一个项目80% 的造价在方 案设计阶段就已经确定， 所以后续的控制只能影响
4000 15798480 5647.96
内浇外砌 3949.62 2881.98
4000 15798480 5481.81
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在总售价不变情况下，方案二还可降低单方售价。按 使用面积计价方法计算，方案二的每平方米使用面积售 价比方案一低166.15元，即低2.94%。 （2）单方售价不变的情况下，按使用面积计价的总售价 值的对比参见下表所示
全生命周期不仅包括初始阶段，还包括未
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对全生命周期造价管理的需求
投资/费用累 积
全部投资/费用 (不包括土 地成本)
由投资节约可能性和 投资累积曲线可以看 出，仅靠施工阶段的 造价管理远远不能满
节约投资的可 实施阶段投资
投资节约可 能性 = 100% (不包括土地成本)
足对工程项目造价和 成本的控制要求，项
运营及维护成本
全生命周期造价（LCC）管理模式下一次性建设成本与运营及维护成本的平衡
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全生命周期造价管理LCC案例一
水滴的设计
充分考虑了
LCC费用降
低它安排
了大量商用
空间以增加
现金流，并
试图使水滴
成为一个商
业中心。世
界杯女足赛
天津奥林匹克体育场 后将更换为
天津奥林匹克体育场，总投资14.8亿人民币。建筑底面面积为
人造草坪以
80,000m2，屋顶面积76,719m2，地上层数6层，最高点高度53.00m， 降低维护费
可容纳观众数60,000人。屋顶结构采用钢桁架悬挑结构。屋面桁架落地， 用
形似水滴。
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天津奥林匹克体育场的全生命周期造价管理
——在设计阶段就充分考虑运营阶段的经济 效益
“以球场养球场”—弥补维护费用
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广州电视新塔的全生命周期造价管理（续）
➢运营信息向前集成——指导项目设计与建设安装工程
1、客流量预测—项目前期，运用宏观比例预测法和 同类项目比较预测法，对电视观光塔项目的客流量作初 步预测；
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按单方建筑面积计算，方案二比方案一高41.57元， 约高4%。如按使用面积计算，每平方米高13.77元， 约高0.94%，大大缩小了两者的差距。 (3)综合比较
从平面技术经济指标和造价两个因素的分析比较看， 方 案二增加使用面积较多，增加造价较少。
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2.将其他有关费用计入后进行比较 按该地区有关规定，砖混结构住宅每平方米建筑面积 需
交14元粘土砖限制使用费，内浇外砌结构须交7元。方案 一
计交55 295元，方案二计交27 647元，计入该项费用后 的造
价比较参见下表所示。
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计入费用后造价比较表
单位：元
结构 类型
砖混 内浇 外砌
粘土砖 限制使 用费
55295 27647
概算总值
4 163 789 4 300 342
3.03
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从对比可以看出，在保持方案一的平面布局、使用功 能不变的原则上，方案二由于内墙厚度减薄，增加使用 面积84.78 m2，每户平均增加1.57 m2，增加率为 3.03%。
（2）造价
按当时当地市场价格计算，方案一的概算总值为 4108494元（含基础、设备、电气，下同），每平方米 建筑面积折合1040.23元；方案二概算总值为4272695 元，每平方米建筑面积折合1081.80元。如按使用面积 计算，单方造价方案一为1468.79元，方案二为 1482.56元。参见下表。