安置小区建设项目可行性研究报告

xxxxxx都市花园一期安置小区可行性研究报告
xxxxxx建筑设计研究院有限公司
二○一八年五月
目录
第一章总论 (1)
1.1项目概述 (1)
1.2建设单位 (2)
1.3编制单位 (2)
1.4编制依据 (2)
1.5编制内容 (3)
1.6编制原则 (3)
1.7编制结论 (4)
第二章建设背景及必要性 (5)
2.1建设背景 (5)
2.2建设必要性 (8)
2.3 异地安置的必要性和可行性 (9)
2.4 棚户区改造的意义 (9)
2.5 xxxxxx棚户区改造的意义及重要性 (10)
第三章项目场址及建设条件 (13)
3.1项目场址 (13)
3.2建设条件 (14)
第四章征迁方案 (19)
4.1拆迁现状 (19)
4.2征地费用测算 (20)
第五章建设内容与规模 (22)
5.1建设内容 (22)
5.2建设规模 (22)
第六章建设方案 (25)
6.1设计依据 (25)
6.2规划设计目标 (25)
6.3设计原则 (26)
6.4总体规划设计 (26)
6.5建筑工程 (29)
I
6.7给排水工程 (41)
6.8电气工程 (47)
6.9暖通工程 (51)
6.10燃气工程 (53)
6.11 绿地系统与景观生态 (54)
6.12 景观工程 (56)
第七章绿色建筑工程 (57)
7.1项目概况 (57)
7.2方案介绍 (57)
7.3 编制依据 (58)
7.4 绿色建筑设计原则 (59)
7.5绿色建筑设计目标及主要内容 (60)
7.6 绿色建筑设计的主要内容 (62)
7.7 绿色运营管理 (63)
7.8 绿色建筑设计标识自评估 (64)
第八章环境保护与节能 (65)
8.1环境保护依据 (65)
8.2施工期环境影响分析及措施 (65)
8.3建成后环境影响分析及措施 (68)
8.4 主要节能措施 (69)
8.5节能效果分析 (73)
8.6强化太阳能的应用 (74)
第九章劳动安全卫生消防 (75)
9.1主要安全隐患及危害分析 (75)
9.2安全设施 (75)
9.3消防措施 (78)
第十章组织管理及招标 (81)
10.1组织管理 (81)
10.2招标方案 (83)
第十一章实施计划 (85)
11.2进度安排 (85)
11.3项目实施进度表（横线图） (85)
第十二章投资估算与资金筹措 (87)
12.1投资估算 (87)
12.2资金筹措 (89)
12.3都市花园一期安置小区建设项目概算表 (89)
第十三章社会评价 (97)
13.1项目与所在地区互适性分析 (97)
13.2社会风险分析 (98)
13.3社会评价结论 (98)
第十四章结论与建议 (99)
14.1结论 (99)
14.2建议 (99)
附件一项目立项批复 (101)
附件二项目总平面图 (102)
第一章总论
1.1项目概述
1.1.1项目名称
xxxxxx都市花园一期安置小区项目（以下简称“项目”）
1.1.2项目位置
本项目位于vxxxxxxxx县东北区域，毗邻城市南北主干道合蚌路，基地南临岱山湖路，西侧为驷马山路，中间由一条市政支路将场地分为南北两个地块。

项目地离县城中心区域仅有2.5公里，场地现状较为平整，市政条件趋于成熟，公共配套设施较为完善。

项目区位优势明显。

1.1.3建设内容及规模
建设内容为住宅楼、配套服务用房以及地下车库等建筑、安装工程，配套建设室外道路、给排水、供电、景观绿化等基础设施工程。

建设规模：项目总用地面积73885.00平方米（约110.83亩），总建筑面积221137.50平方米，其中地上建筑面积170357.95平方米（包括住宅面积162675.49平方米、配套服务用房6195.58平方米，其中无障碍用房占5%），地下建筑面积50826.51平方米。

1.1.4项目总投资及资金来源
经估算，项目总投资64198.49元。

其中工程费用54269.70万元，占总投资的84.53%；工程建设其他费用9026.17万元，占总投资的14.06%；工程基本预备费902.62万元，占总投资的1.41%。

项目资金来源：政府投资。

1.1.5效益情况
安置了棚户区改造地块的拆迁户，使原拆迁地块的土地可以出让，取得经济
1
收益，改善棚户区居民居住条件。

同时为了让xxxxxx更好地融入xx主城区，为xx市三环建设预留空间，改善群众居住环境和生活质量，就需要在进行大量的旧城棚户区改造同时，不能让老百姓的利益受到侵害，所以我们要进行大量的棚户区改造安置房建设，不仅使美丽的新xx建成，同时也让广大人民群众享受到改革开放所带来的巨大红利。

1.1.6项目建设期
项目前期准备10个月，施工期24个月，竣工验收交付2个月，总工期36个月。

1.2建设单位
vxxxxxxxxx区建设投资有限公司
1.3编制单位
xxxxxx建筑设计研究院有限公司
1.4编制依据
1.《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）；
2.《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）；
3. 《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保2009〔295〕号）；
4.《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）；
5.国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知（国办发〔2014〕36号）；
6.国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设
有关工作的意见（国发〔2015〕37号）；
7.《财政部积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作》(财综[2010]8号)；
8.《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》（财综〔2010〕46号）；
9.《关于企业参与政府统一组织的棚户区改造支出企业所得税税前扣除政策
有关问题的通知》（财税〔2012〕12 号）；
10.《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕42号）；
11.《城镇化发展规划纲要（2012-2020）》；
12.《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》（皖政办〔2010〕8号）；
13.xxxxxx人民政府办公厅《关于加快棚户区改造工作的通知》（皖政办〔2013〕44号）；
14.xxxxxx人民政府《关于2015年实施33项民生工程的通知》（皖政〔2015〕1号）；
15.《xxxxxx城市棚户区改造专项资金管理办法》；
16.《xxxxxx保障性住房建设标准》(DB34/1524-2011)；
17.《建设项目环境保护管理条例》中华人民共和国国务院令253号；
18.《xxxxxx土地利用总体规划》(2006-2020年)；
19.《xxxxxx城市总体规划》（2013-2030年）；
20.建设项目经济评价方法与参数(第三版)；
21.项目其他有关规范、规程、标准及项目委托书等。

1.5编制内容
项目是在xxxxxx响应国家号召积极推进棚户区改造的步伐，致力于改善居民居住环境，提升人民群众生活条件的背景下，对项目的建设背景及必要性、建设条件及场址、拆迁补偿方案、建设内容及规模、建设方案、环境保护措施、节能及安全卫生、投资估算、财务分析、社会评价等方面进行分析论证。

1.6编制原则
1、坚持客观公正、严谨务实的原则，注重建设项目的环境保护及建设方案的可靠性与经济合理性；
2、确保建设项目及建设内容符合国家法规、规章和政府专门文件的要求，建设成果能够满足xxxxxx未来的发展规划要求；
3、兼顾必要、效益和平衡原则，达到建设方案和资金投入与经济、社会、
政治、环境等综合效益的平衡。

1.7编制结论
棚户区改造是一项保障民生、改善民生、发展民生的惠民工程，是将城市建设发展成果惠及更多百姓，体现以人为本的执政理念。

棚户区改造首先可以有效地解决低收入家庭的住房困难，改善居民的居住环境；其次可以美化城市环境，缩小城乡差别，推进城镇化建设，提升了城市的形象；同时也为让xxxxxx更好地融入xx主城区，为xx市三环建设预留空间，而释放大量的建设用地，缓解xxxxxx经济发展带来的土地供求问题，可见本项目的建设具有良好的社会效益。

因此，是必要的。

通过本报告分析，项目符合区域、城市规划，建设条件具备，建设方案满足相关标准规范要求。

环境保护措施得当、节能方案科学、实施计划安排合理、投资估算适当、招标方案完整、社会效益显著，因此，项目建设是可行的。

第二章建设背景及必要性
2.1建设背景
2.1.1xxxxxx发展规划
1、经济发展概况
“十二五”时期是xx发展历程中团结奋进、阔步前行的五年。

五年来，在县委、市政府和县委的坚强领导下，我们紧紧围绕与县同步率先全面建成小康社会目标，大力实施“工业立县、产城一体、开放合作、绿色发展”四大战略，积极应对宏观环境新变化，主动适应经济发展新常态，合力攻坚，开拓进取，较好完成“十二五”规划确定的目标任务，为全面建成小康社会打下坚实基础。

全县地区生产总值由2010年220.4亿元增加到495亿元，年均增长13%；人均生产总值达7180美元。

财政收入由15亿元增加到35.4亿元，年均增长18.7%。

全社会固定资产投资五年累计完成1968亿元，年均增长20.3%，其中工业投资五年累计超千亿元。

社会消费品零售总额由34.8亿元增加到85亿元，年均增长19.6%。

居民储蓄存款余额由81.3亿元增加到194亿元，年均增长19%。

城乡居民收入实现倍增，城镇和农村居民人均可支配收入分别达27075元、16510元。

五年来，我县主要经济指标增速位居全省县域前列，综合实力始终保持在全省县域第一方阵，连续五年跻身“全国科学发展百强县”行列，位次由90位上升到79位。

2017年xxxxxx主要经济指标增速位居全省县域前列，综合实力保持在全省县域第一方阵，连续荣获“全国科学发展百强县”“中国最具投资潜力中小城市百强县”，位次分别由77位、61位上升到74位、59位。

全年实现地区生产总值596.1亿元，同比增长8.1%；财政收入56.6亿元，增长18.9%，其中地方财政收入35.7亿元，增长12.6%；全社会固定资产投资607.7亿元，增长13.2%，其中工业投资291.2亿元，增长13%；规上工业增加值225.9亿元，增长6.7%；建筑业产值210亿元，建筑业增加值48亿元；社会消费品零售总额113.7亿元，增长16%；城镇常住居民人均可支配收入31868元，增长8.8 %；农村常住居民人均可支配收入19410元，增长9%。

全县金融机构存款余额474亿元，贷款余额344.4亿元。

产业结构进一步优化，第三产业增加值首次突破百亿元，达141.2
亿元，三次产业结构调整为10.9:65.4:23.7。

2、发展规划
⑴城市发展目标
“十二五”期间，建成拆迁安置房272万平方米、公租房24万平方米、棚户区改造住房6万平方米。

“十三五”时期，是全面建成小康社会的决胜阶段，也是xx转型升级的关键时期。

xx作为区域大县、省会郊县，处于对接长三角、畅通苏皖沪的战略支点上，既能分享国家“一带一路”和长江经济带建设等重大战略机遇，又能受益xx建设长三角世界级城市群副中心、国家级巢湖生态文明先行示范区等政策利好。

“十三五”时期，经济社会发展的主要目标：2020年，全县地区生产总值力争达900亿元，年均增长10.5%；财政收入达70亿元，年均增长14.6%；全社会固定资产投资五年累计达3580亿元，年均增长11%，其中工业投资1680亿元；社会消费品零售总额178亿元，年均增长16%；三次产业结构调整到8:55:37，规模以上工业增加值达420亿元，年均增长13.7%；高新技术产业增加值占规模以上工业增加值的比重达50%；进出口总额达2.8亿美元，年均增长15%；城镇和农村居民人均可支配收入分别达44600元、28450元，年均分别增长10.5%、11.5%。

单位生产总值能源消耗量、主要污染物排放总量完成县控目标。

2016年是实施“十三五”规划的开局之年，做好2016年工作意义重大。

牢固树立“镇当城建”理念，进一步加强小城镇建设，提高公共服务能力，促进人口集中和产业集聚。

县财政安排5000万元，改善中北部集镇基础设施条件。

围绕“望得见山、看得见水、记得住乡愁”，在农村统筹推进“环境整治、人口集聚、产业支撑、文化养育、服务提升”五大工程，完成17个美好乡村中心村续建任务，排定实施2016年的美好乡村项目。

提升牌坊乡特色村寨建设水平。

加强农田水利建设，完成13座小型水库除险加固、小型水利改造提升、三十埠河治理、众兴泵站更新改造二期工程建设任务，实施好撮镇泵站技改二期、小农水重点县项目；启动实施马湖坝、民主坝、刘桥坝、袁河西水库除险加固工程。

实施农村道路畅通工程，打通断头路、构建微循环，完成140公里“村村通”水泥路提级延伸工程和白马山风景区道路建设。

继续抓好土地整治，争取增减挂指标2000亩，申报实施土地整理项目2万亩，建成高标准基本农田4万亩。

实施好江淮分水岭综合治理开发、农业综合开发和扶贫开发项目。

持续加大民生投入，优先安排民生项目；加强民生工程调度，落实建后管养措施，提高民生工程效益。

合力打好脱贫攻坚战，通过项目扶贫、产业扶贫、教育扶贫、光伏扶贫、兜底扶贫，实现全县农村贫困人口整体脱贫、贫困村全部出列目标。

稳步做好城乡低保一体化接轨，不断提高五保供养、社会救助水平，继续推进社区居家养老服务站建设，鼓励社会力量兴办养老机构。

建立残疾人社会保障和服务体系。

加大城镇棚户区、城中村改造力度，新开工建设安置房87万平方米。

⑵新型城镇化战略推进，引导城镇集聚发展
实现南部极化、北部优化的总体战略。

极化南域、集中发展，一城六镇中心城：加快南部城镇密集区发展，合理配置区域内的资源，强化基础设施的共建共享。

优化北域、有机发展：现代农业综合区鉴于北部乡镇位于江淮分水岭地区，考虑现有资源禀赋，该地区应积极发展都县农业、设施农业，结合美好乡村建设发展农业观光旅游。

强化县城、极核增长，内涵优化+外延拓展：县县融合，等高对接；做大做强县城，一手抓拓展，拉开发展框架，增强承载力，一手抓提升，完善老城设施，树立新形象。

⑶人口与城镇化
近期2020年，县域总人口为135万人；远期2030年，县域总人口为170
万人。

近期2020年，县
域城镇人口为85万人，
城镇化率63%；远期2030
年，县域城镇人口为136
万人，城镇化率80%。

规划2030年，城市
建设用地75平方公里；
城镇人口75万人，人均
城市建设用地100平方
米/人。

图2-1 xxxxxx用地规划布局图
2.1.2项目提出的背景
根据xxxxxx发展规划，将马厂社区马厂、德英组部分房屋及马厂社区木棚、上湾组，花滩社区赵户组，塘林社区韦小郢组全部房屋进行拆迁改造。

各拆迁棚
户区主要为分布零散的村庄以及荒地、沟塘等，土地利用率较低，大量建设用地闲置，资源严重浪费。

现状居住区环境较差，基础设施薄弱，无污水管网系统，电网线路陈旧，无公厕、垃圾转运站等基础设施；无消防车通道，无消防水源以及基本的消防设施，存在严重的安全隐患。

基于国家大力推进棚户区改造的前提以及现状居住区居住条件较差，水、电、气、道路、消防等基础设施配套不齐全的背景，结合xxxxxx城市发展规划，提出本项目的建设，旨在改善居民区的生活环境，美化城市环境，提升xxxxxx的形象，同时，可置换出大量的建设用地，缓解现状土地供求失衡的压力。

2.2建设必要性
2.2.1是贯彻落实中央及地方全力改造棚户区政策的需要
《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）以及《xxxxxx人民政府关于2015年实施33项民生工程的通知》（皖政〔2015〕1号）和《xxxxxx人民政府办公厅关于加快推进棚户区改造工作的通知》（皖政〔2013〕44号）等一系列政策的发布，主要为全力加快棚户区改造进度，以服务低收入居民，改善城市低收入家庭居住条件，提高生活水平为发展宗旨。

项目的建设是贯彻落实中央及地方对国有工矿企业和城市棚户区的改造的
各项政策的结果，是一项改善民生的德政工程，福利工程。

2.2.2是盘活土地资源、实现土地节约集约利用的需要
随着xxxxxx经济社会的快速发展，现有总体规划已与xxxxxx经济社会的发展要求不相适应，一定程度上制约了xxxxxx县城的建设和发展。

近期城市基础设施建设的重点是加快旧城改造，加强城市对外交通联系，改善城市内外交通，县区、城区与工业园区的交通衔接。

同时加强城市生态环境建设，改善城市环境，丰富城市内涵，提升城市形象和文化品位。

棚户区原有住房容积率在0.8-1.0之间，保障型住房原则上一般规划容积率在1.5-2.5之间。

棚户区改造可以优化配置土地资源，改棚户、建高楼，提升容积率，促进土地合理利用。

通过合理规划布局既增加困难群众住房面积、改善住
房环境，集中连片棚户区的改造可以盘活存量土地，提高土地的使用价值，使稀缺的土地资源得以再生和利用，进一步焕发老城区的生机和活力。

2.3 异地安置的必要性和可行性
2.3.1 异地安置符合民意，缩短过渡期
城市在发展工程中面临大量棚户区拆迁，在以往拆迁工程中由于经验不足及拆迁居民户生活习惯，拆迁户大都采用就地回迁的方式，造成拆迁居民迟迟得不到安置，居民反映较大。

异地安置可以大大缩短居民安置过渡期，使居民能尽快得到所需住宅，较好体现国家有关民生工程政策。

2.3.2 异地安置符合“集约节约”的原则
异地集中安置方式将拆迁居民集中安置在一块。

避免居民分散居住，减少对配套设施的重复建设，节约建设资金，异地集中安置减少配套设施土地使用量，节约土地。

2.3.3 异地安置便于形成安定成熟的社会，加快城市化进程
首先能异地安置小区为已建好的小区，基础设施配套齐全，居民能较快实施安置区生活，使居民“安得其所”；其次，追踪安置可减少居民间陌生感，容易形成社区“家”的氛围，稳定社会；其三，集中异地安置能转变居民以往生活习惯及观念。

棚户区遗留问题是城市化进程中不可避免的问题，改变居民生活环境是城市化的物质形态内容，而生活习惯及观念的改变，是城市化非物质形态的东西，集中异地安置能潜移默化中改变居民生活陋习，加快城市化进程。

2.4 棚户区改造的意义
去年10月《xxxxxx棚户区2018-2020年改造三年计划实施方案》已编制完成并通过省政府批准。

把改善棚户区居民住房条件作为出发点和落脚点，力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。

全省计划2018-2020年共改造各类棚户区71.34万套。

其中， 2018年计划改造25.54万套、2019年计划改造23.08万套、2020年计划改造22.72万套。

我省出台了多项针对棚户区改造的支持政策。

省级财政将通过公共财政预算、政府债券、国有资本经营预算等多个渠道加大支持力度，并对皖北和大别山区等财政困难地区予以倾斜。

对纳入保障性安居工程建设计划的棚户区改造项目，省里按照年度计划改造面积的1/4另加15%的配套设施用地规模，提前预安排下达建设用地计划指标，不占用省下达地方的其他建设用地计划指标。

同时，对棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

对棚户区改造涉及的城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税等，严格按规定落实减免优惠政策等。

棚改不单单是简单的拆房建房问题，它既是促进经济社会协调发展的有效途径，也是完善城市功能、推进新型城镇发展的现实要求。

过去由于没有成片开发，很多棚户区被绕开，城市用地周边和老城区遗留下相当多的“硬骨头”。

新一轮棚改中，xx告别了过去“小打小造”的老路子，开始在统筹规划下真正形成计划、资金、安置、开发之间的良性循环。

在棚改的过程中，我县将凸显政府引导、加强统筹力度，按照“连点成片、整体规划、组团开发”模式，分片区、分年度实施棚改计划。

通过棚改整合存量土地资源，完善市政配套设施和服务设施。

同时，加强规划管理与引导，实现整体改造，连片开发，组团发展，保证县域基础设施合理布局、共建共享。

近年来工业化、城市化进程的加快，让棚户区改造既承担了大规模住房解困的使命，也成为一个影响广泛的民心工程。

正如县住建委相关负责人所言，“我们不仅要着眼于让居民住得好，而是要从根本上改善他们的生活，如果处理不好，就会阻滞我县工业化、城镇化进程。

”
2.5 xxxxxx棚户区改造的意义及重要性
为改善困难家庭居住条件，提升棚户区群众的幸福指数，xxxxxx提前谋划、及早部署、加快推进，全面启动2018年棚户区改造民生工程。

今年该县计划建设撮镇镇新文苑棚户区改造点，项目总建筑面积128305.86平方米，开工套数760套，截至4月3日，项目已完成立项、可研评审、招投标手续等前期准备工作，并已全面开工建设。

县民生办统筹抓总推进棚户区改造项目实施，严格落实房管局牵头责任，明确撮镇镇主体实施责任，强化东投公司配合实施责任，落实各方职责，各司其职。

各责任单位实行周例会制，重点研究棚户区改造项目推进中的难题，明确下步工
作重点，根据实际需要，可以随时召开会议研究紧急问题，难点问题，及时与相关部门协调沟通，或上报县委市政府协调解决。

编制出台《xxxxxx2018-2019年棚户区改造规划》、《xxxxxx棚户区改造货币化安置管理暂行办法》等相关文件，以政策文件为引领，为棚改工程全面推进打下坚实基础。

从去年10月开始，陆续组织召开2018年棚户区改造民生工程专题布置会、摸排调度会、项目对接会，对棚改项目再部署、再动员、再加压，列出时间点，排出路线图，及时分解项目任务，明确推进工作的职责和措施，实行专人紧盯、专人服务、专人督办，全力推进项目实施。

严格按照规范操作、依序报批，通过实行公开招标、项目法人负责、工程监理全程监管、质量安全逐项把关等办法，严把工程建设管理和项目质量安全关。

同时对棚户区改造项目引入专业的“第三方巡查单位”对工程质量进行监管，一旦巡查出质量安全隐患，经检查核实后，将依据《质量安全检查处罚标准》以及相关合同文件，对责任单位和责任人提出处罚意见，确保工程质量。

同时，建立长效监督管理机制，每季度定期开展棚户区改造监督检查工作，每月不定期抽查项目进展，确保每个项目点每月督查调度到位。

项目进展缓慢，将下达督查督办函，上报市政府，责令房管局、撮镇镇，履行实施责任，落实专人跟进，并定期汇报项目进度。

完善资金测算、资金到位、资金拨付一整套流程，确保4月份县级配套资金刚性到位。

按照国家对棚改资金管理要求，实行专项管理、分账核算的原则，规范国家开发银行棚户区改造贷款资金管理，出台民生工程资金管理办法，制定资金管理规范性文件，杜绝截留、挪用和挤占项目资金。

棚户区改造是关乎民生和发展的重大民生工程，也是以人为本的新型城镇化建设重要的突破口。

昨日，江淮晨报、江淮网记者获悉，xx贯彻落实“城市管理提升年”行动，力争在三年内完成县域内棚户区的改造，圆百姓安居梦。

xxxxxx自2010年开展棚户区改造工程以来，先后启动了xx磷矿、建材二厂、五金配件厂等16个棚户区改造项目，新建安置房累计15573套179.32万平方米。

其中，5个棚户区项目的安置房共1219套11.08万平方米已竣工交付。

“十三五”期间，xxxxxx及时调整住房保障工作重心，不再集中新建、配建保障性住房，转为大力推进棚户区改造，着力改善人居环境。

结合县域实际，计划用3年时间完成10个棚改项目，共涉及住户8416户，异地新建安置房13527套160.63万平方米，总投资约需41亿元。

截至目前，和谐家园二期、先锋小区、瑶河家园、长临河镇拆迁安置北区二期、义和家园东区二期和建华新村二期共6。