世联_合肥华润绿轴项目占位及定位探讨_34PPT_XXXX年

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财富广场B座 北一环路亳州路交汇
东南 21层 石材玻璃幕墙 1800 2.7 大理石 粉墙 国产蒂森克虏伯 6客2货 1350KG 18人 分体空调 美标 二手楼售价约6500 50
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财富广场是合肥市较早入市的大体量办公物 业，吸引了大量国内外知名企业入驻，带动 了整个北一环商务氛围的形成。
连续集中的楼体设置，大面积玻璃幕墙的使 用是产品一大亮点。
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二线豪宅：主流高端——融科九重锦，主抓主流 自住需求客户，产品力取胜，量价均有较大突破
项目位置
政务区习友路与茂荫 路交口
占地面积 7.5万㎡
建筑面积 31万㎡
容积率 3.21
分期情况
共14栋33层高层， 一期6栋现剩余1栋
户型面积 82~142㎡
成交均价 7500~8000元/㎡
总户数 2300户
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地块价值解析
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绿轴 绿轴
商业和住宅的规划关系是项目规划的重点，与 人流相关、与地块价值相关、与开发次序相关
34号地R<5.7 36号地R<3.5
规划限制条件——
目前项目规划方向不拘泥于分地块的规划容积率指标，在三块地 内可以考虑综合平衡容积率； 260米超高层建筑的位置基本确定，160米的位置可以调整； 30米限高区域位置可以调整，购物中心位置根据最终判断另行沟 通调整；
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写字楼市场
合肥写字楼一线产品分布 合肥代表性楼盘
合肥写字楼产品分析
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合肥市场写字楼分布 合肥写字楼主要分布于中心老城区和环城路沿线，
概况
其中市场一线产品多集中于北一环和政务区
普通产品
一线产品
1. 财富广场 2. 金鼎国际广场 3. 汇丰广场 4. 新天地广场 5. 星海远航大厦 6. 东怡金融广场 7. 新华大厦 8. 邮电大厦 9. 香港广场 10. 银城大厦 11. 天徽大厦 12. 百大CBD 13. 金城大厦 14. 盛安广场 15. 万达广场 16. 古井假日 17. 蓝鲸国际 18. 恒丰国际大厦 19. 中环国际广场 20. 光大国际 21. 置地投资广场 22. 汇金大厦
规划考虑因素——
潜山路将是未来新区政务、商业氛围的主要干道，且是政务新区 直接连通老城区的重要人流干线； 商业排部应有利于住宅价值提升。
绿轴
38号地R<3.5
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绿轴 绿轴 绿轴
根据人流来向，及城市道路级别，将地块商业 商务、居住价值进行分级
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价值分区——
商业价值：利用天鹅湖、绿轴人流，沿潜山路从北到南价 值递减，由东到西价值递减 住宅价值：湖>绿轴>社区内部营造 沿绿轴及习友路商业氛围较弱，但景观效果好且相对私密。
50~150㎡ 190~290
商业4.5万元/㎡ 超高精装豪宅未定
客户情况
综合体驱动
客户主要是老业主，省外和本市的都有，各占一半， 做商业的居多 ；很多客户购买这么大的产品是为了 在城市核心购买一些保值性的产品
绝佳城市核心地段，强势的商业地产品牌，超级综 合体的打造，先期实现了商业街铺的旺销后，将以 超高层精装豪宅撬动市场
绿轴
5、6期
绿轴
1、2期
整体遵循住宅→商业→写字楼的开发次序，规划构 思也遵循此开发节奏
第三阶段：5、6期住宅、商业街区、写字楼全面 开动，实现住宅及商业价值最高溢价，并尽量减 少写字楼资金沉淀。
第二阶段：3、4期以住宅、商业为主要开发物业 形态，商业成功运营带动住宅价值提升
绿轴
3、4期
第一阶段：1、2期以住宅为主要开发物业形态， 优质资源住宅启动，为后期商业、写字楼开发现 金流准备
依托区域大环境，优质产品设计已成为最有力的驱动因素
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一线豪宅——万达广场，超高层豪装，以稀缺 地段价值博市场
项目位置
巢湖路、马鞍山路交 汇处
占地面积 -万㎡
建筑面积
70万㎡，18万平米 大型商业
分期情况
已售几十套住宅，商 业街部分销售售价 4.5万/㎡，即将售超 高层豪宅
户型面积 成交均价
城市综合体价值最大化发挥，城市核心地段更强的投资保 值品属性，超高层、户型存在一定劣势
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顶级豪宅：稀缺强占——绿地内森庄园，王者 姿态、天生的贵胄气质面市
项目位置 政务新区天鹅湖西岸
占地面积 211亩
建筑面积 31万㎡
容积率 1.5
分期情况
别墅将在5月开盘， 预计价格2~3万
别墅200多~600㎡
绿轴
集
中
商
业
纯
排
住
部
宅
260米超高最佳位置——顶级写字楼需要昭示性、临路 最佳的通达性
集中商业最大化利用潜山路商业价值及昭示性
绿轴
临潜山路，建议可采取公寓形式，形成临街昭示 性，同时将住宅往里藏，进一步提升住宅价值
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根据本项目近90万的超大体量，初步将项目 分为6期，至少需要5~6年开发周期
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户型定位
项目住宅户型配比方案（初步探讨）——
户型
户均面积㎡ 面积比 总面积 套数比 套数 单元数 梯户比
两室 两室两厅一卫 80~90
13% 62400 20% 734
三室 三室两厅一卫 110~130
17% 81600 19% 710
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2梯4户
三室两厅两卫 130~150 四室 四室两厅三卫 160~180
合肥华润绿轴项目占位及定 位探讨
占位
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占位
在定位基调的基础上，面临着具体应当做豪宅
还是做精品的定位方向的选择
顶级豪宅？
稀缺强占：内森庄园
中高端以上 的定位基调
一线豪宅？
城市一线：万达广场
实际定位方向
看项目价值 看城市豪宅规律 看未来
二线豪宅？
主流高端：融科九重锦 天鹅湖１号
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35% 168000 36% 1344 25% 120000 19% 706
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2梯3户
2梯2户 10 或2梯3户
四室三厅四卫 200以上
10% 48000
6%
218
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合计
80~160
100% 480000 100% 3712 41
2梯2户 ——
户型是逐步拔升的过程，初期仍需参考市场主流基础，总体项目 户型应比目前政务区总体以刚需、改善为主的紧凑实用户型相对 偏大。
面积区间 （㎡）
绿地蓝蝶苑 45~114
颐园世家
90~146
岸上玫瑰
57~129
高形象、资源型项目偏 大户型相对消化快—— 天鹅湖1号； 主流居家型项目，中等 实用户型消化快——融 科九重锦； 恒大华府——区域、资 源相对不足以支撑其高 形象，大户型消化慢， 价格提升慢
三盛颐景园 57~136
水墨兰庭
项目价值五大要素
区域： 资源： 规模： 产品： 品牌：
占位——世联的判断，项目必然超越二线， 占位第一线豪宅
【通过产品的打造、商业后期运营、大盘持 续形象拔升、后期营销价值的全面发挥，项 目有向顶级迈进的可能】
总价区间（元）
顶级豪宅 单价>２万
内森庄园 / 600~1000多万
一线豪宅 ？
二线豪宅 单价<１万
占地 建面 容积率 绿化率 覆盖率
水榭花都 16.5万 23万 1.4 65％ 15.6%
香蜜湖1号 9.3万 13.1万 1.4 48.2％ 20％
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产品形态
3.5住宅容积率，建议纯高层形象，尽量将建筑高 度拔到最高，将更多空间让渡给公共空间
宜人的社区尺度空间，更多的公共景观空间，是豪宅后期 价值保值的重要因素！
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本项目
万达广场 / 300~600
九重锦、天鹅湖１号 / 200万内
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产品定位
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市场回顾
现在合肥乃至政务区的主力产品面积趋同，集 中在两房70~90㎡及三房100-140㎡
主流旺销的面积段： 80~90㎡两房 110~120㎡三房 实用型居家型户型
项目名称
空中花园的设计，较早的引入了生态办公的 概念。
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市场代表性写字楼
合肥类甲级写字楼代表性楼盘 ——绿地·蓝海A座、新城国际大厦
楼盘名称
所在位置
高度
外立面
标准层面积（㎡）
净高(m)
公共走廊
地板 墙面
电梯
品牌 数量
载重
空调
洁具品牌
售价(元/㎡)
租金(元/㎡·月)
88~143
国建香榭水都 126~146
宋都西湖花苑 85~120
信达水岸茗都 80~134
丽晶国际城 85~125
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项目名称 融科九重锦 发能太阳海岸 恒大华府
陶然居 天鹅湖1号 华邦世贸城 绿野新居
御龙湾 旭辉中央宫园 金辉中央天骏
面积区间 （㎡） 82~142
43~147 小84~89 大220~310 55~140 90以下约占80% 84~135 约70~140 80~120
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产品形态
豪宅需求新趋势：纯粹而真正回归居住本质
水榭花都
10年3月最新2手房情况：
项目 香蜜湖1号 水榭花都
户型 面积
245
205
单价(万) 5-6 7
户型 4房2厅 4房2厅
香蜜湖1号VS水榭花都的启示
香蜜湖1号
到底是什么导致了水榭花都二手房价 格明显高于别墅更多的香蜜湖1号？
一级商业、商务价值区域
二级商业、商务价值区域
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一级住宅价值区域（绿轴、近湖）
二级住宅价值区域（绿轴）
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三级住宅价值区域（地块内部）
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物业排部原则：1、实现综合体各个物业的互 动，2、商业的排部有助于住宅价值提升
绿轴
260 商业街 写字楼 区+商务
以商业街区、商业block形式与集中商业相连， 与办公物业形成有机整体和活力商业、商务氛围
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合肥市场写字楼分布 合肥写字楼主要分布于中心老城区和环城路沿线，
概况
其中市场一线产品多集中于北一环和政务区
普通产品
一线产品
23. 立基大厦 24. 安徽国际商务中心 25. 华地大厦 26. 金万通大厦 27. 恒兴广场 28. 新都会环球广场 29. 世纪阳光大厦 30. 信旺九华国际 31. 绿地赢海 32. 安高城市天地 33. 安福国际广场 34. 华邦世贸城 35. 新城国际 36. 财智中心 37. 天徽商业广场 38. 昌河科创大厦 39. 天怡商务 40. 瑞雅领馆 41. 中瑞大厦 42. 新世纪商务 43. 富邻广场
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写字楼市场
合肥写字楼一线产品分布 合肥代表性楼盘
合肥写字楼产品分析
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市场代表性写字楼
合肥乙级写字楼代表性楼盘 —— 财富广场首座、A座、B座
楼盘名称 所在位置
财富广场首座
北一环路亳州路交汇 东南
高度
27层
外立面
玻璃幕墙
标准层面积（㎡）
2000
净高(m)
高层约70~90
80~120
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产品定位
本案的发展脉络及客户定位，成为了产品定位 的基本出发点——找到产品的对比竞争优势
发展脉络 客户定位
快速现金流下 的价格突破
现金优化下的 商业运营
搏取更高利润 下的名利双收
倾向城市价值的 高端改善客户
事业成功但仍渴望占有城 市繁华的塔尖客户
产品定位
居家+改善产品
项目地段在政务区不算一线，但凭借精品打造的户型设计及社区 营造，成功成为区域代表项目，现月均消化100~120套左右
客户情况
客户范围较广，全市各区均有但以蜀山、经开及高 新为主，政务区行政资源也提供了一批客户，主要 以刚性需求为主，婚房及养老是最主要客群
产品驱动
在政务区共享区域大配套及环境资源的前提下，项 目以产品设计作为核心驱动力，有效促进目标客群 成交，户型已被区域内众多楼盘所效仿
公共走廊
地板 墙面
2.7 大理石
粉墙
电梯
品牌 数量
国产OTIS 5客2货
载重
1350KG 18人
空调
分体空调
洁具品牌
美标
售价(元/㎡)
二手楼售价约6500
租金(元/㎡·月)
50
管理费(元/㎡·月)
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财富广场A座 北一环路亳州路交汇
东南 16层 石材玻璃幕墙 2050 2.7 大理石 粉墙 国产蒂森克虏伯 5客2货 1350KG 18人 分体空调 美标 二手楼售价约6500 50
户型面积 超高层最小面积300 ㎡
总户数 800户
客户情况
面向全市最顶级的客户群体
在政务区共享区域大配套及环境资源的前提下，以
产品、资源驱动 稀缺的别墅产品入市，以强势景观高层利润最大化
依托成熟政务新区，以稀缺顶级产品启动，后期利用景观 强势超高层消化容积率，实现利润最大化
本报告是严格保密的。
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项目占位
改善型＋奢侈型、享受型
பைடு நூலகம்
竞争对比优势
便利、总价合理、更舒 适的产品 商业配套
城市附加值 复合综合体价
值
对手在卖什么？
新地中心、内森庄园、 安徽置地项目……
生态资源型别墅+景观高层
随着商业价值的成熟 与整体城市价值提升 ，客户将逐步走向高
端化，住宅最终的核 心价值将依托于商 业的带来的城市价
值的完美演绎。