浅谈我国现阶段保障性住房建设融资问题

浅谈我国现阶段保障性住房建设融资问
题
摘要：随着经济的不断发展，人们为了谋求更好地生活条件，越来越多的人
涌向城区，保障性住房建设是惠及民生、稳定社会和健全房地产市场的重要工程，在这项浩大的工程中，融资问题尤为重要，直接关系到保障性安居工程建设的落
实和进展。

文章对我国保障性住房融资现状和存在的问题进行了分析，并结合保
障性住房资金的来源，提出了相关的对策建议，以期为保障性住房建设融资提供
参考和借鉴。

关键词：保障性；住房；建设；融资
前言：现阶段，我国保障性住房建设遇到的困境是资金需求量大且融资难的
问题，资金供给的主要途径是通过银行贷款或者是政府拨款等形式，融资渠道较
单一，缺乏创新性，加之保障性住房建设占用资金周期长，导致出现财政压力大
等问题。

改善保障性住房融资方式、拓宽资金的来源渠道是目前保障性住房建设
推进过程中亟待解决的难题。

1.保障性住房融资渠道分析
1.1政府的投入
保障性住房的建设离不开政府包括政策与资金方面的支持与资助。

比如财政
拨款等。

目前，政府为了促进保障性住房的建设，国家要求各级的地方政府应当
加强保障性住房的重视程度，财政预算应当优先考虑保障性住房的需求。

政府应
当制定有效的财政预算方案，发挥财政的最大效益。

1.2房地产投资信托基金模式
这项模式在西方市场上的使用相对来说比较成熟，我国保障性住房建设可以
借鉴其可行性部分，综合我国目前的发展状况认真考虑，采取科学合理的改进和
创新手段。

这种模式实际上是一种证券化的产业投资基金，其通过发行基金的方法，把社会上原本分散的公众投资者的基金集中起来，这可以在很大程度上减少
运营风险，同时将产生的收入通过利息的方式分发给投资人，让其得到长期且稳
定的投资收益，这对于大部分中小投资者来说是一种十分有吸引力的投资方式。

对于保障性住房来说，其中政策性住房以及公租房这两种住房类型比较适合运用
这种模式，但是因为保障性住房的经济效益比较低，所以在吸引投资者方面有一
定的难度。

在这种情况下，就需要结合我国保障性住房建设的现状实施相应的改
革以及创新，利用财政补贴等模式，让这种类型的房地产投资信托基金实现相应
的收益，从而吸引更多的投资者加入，募集充足的建设资金。

1.3银行货款
保障性住房资金来源中位居第二的是银行贷款的支持，银行通过对投资人的
还款能力，投资人的信誉，以及保障性住房的可投资收益等各个方面进行全面的
评估，来决定是否进行投资。

保障性住房受到政府的大力支持，保障性住房的需
求也较大，这就使得投资保障性住房的风险相对减小，收益也相对稳定。

因此，
银行也在一定程度上为保障性住房提供了资金支持。

2.目前我国保障性住房建设融资现状
2.1缺乏社会资金介入动力
目前我国保障性住房投资回收需要较长的时间，同时经营和管理比较复杂，
而且投资成本支出很大，但是最终得到的利润比较小，这种形式对于比较看重效
益的社会资金而言，缺乏吸引力。

有的情况下，部分社会资金会突然转变投资的
方向与规模，出现抽取资金的情况，这就会影响到保障性住房项目建设的顺利实施。

2.2银行信贷资源的投入提高了运营风险
引入银行等金融机构资金，在一定程度上开阔了保障性住房资金的来源渠道，缓解了资金不足的情况，但是也存在一定的风险。

第一，利率方面的风险。

目前
我国市场的规模有了很大的提高，为了减小放贷方面带来的损失，贷款的利率也
越来越大，这在一定程度上加大了房贷利率的风险。

第二，流动性方面的风险。

一般来说，房贷是长期资产的模式，如果银行想获得更高的经济效益，就需要减小流动资产所占的比例，这就会在很大程度上增加流动性方面的风险，同时影响保障性住房资金的稳定性。

第三，资产负债表期限错配风险。

现阶段，房地产市场以膨胀的形势在发展，房贷等长期资产在银行业务中的比例越来越大，但是负债还是中短期存款的形式。

2.3相应的融资方式缺乏创新
对于我国的保障性住房建设来说，占据主导地位的是政府部门，相应的金融机构在建设过程中起到的作用较小。

目前我国保障性住房的融资渠道较为单一，融资方式的创新能力不高，这会影响到我国保障性住房建设的有序发展。

通过借鉴国外的先进经验，结合我国现阶段保障性住房建设融资的实际情况，将传统单一的政府融资转变为由政府引导的多元化融资渠道的方式，可有效促进保障性住房融资的发展，通过采用不同的金融工具来推动保障性住房建设的市场化。

3.创新保障性住房融资渠道的对策
3.1完善政府的主导作用
保障性住房凭借本身公共产品的特点，有利于实现社会资源的再分配，促进社会资源的有效利用，同时保障分配的有效性与公平性。

政府应当保障自身在保障性住房建设中的主体地位，促进融资机制的完善。

首先，财政支持是保障性住房的主要保障，政府应当合理安排预算，保障资金供给的持续稳定。

政府通过财政供给可以对保障性住房进行调控。

政府要根据实际情况，调节相应资金供应比例，合理安排财政预算。

其次，在政策法规方面，政府应当逐渐完善有关保障性住房的规章制度，为保障性住房的建设提供政策支持。

再次，优化融资环境，采取税收优惠、政策贴息等方式鼓励企业和社会大众闲散的资金投资于保障性住房建设中来。

政府自身应当加强自律，建立相应的考核机制，促使政府作用的有效发挥。

3.2构建适宜的保障性住房金融体系
对于兼具公益性的保障性住房与商业性的金融机构来说，二者在盈利性的政
策方面存在矛盾差异，因此为了加强金融机构贷款的合理应用，可以通过建立专
业的政策性住房金融机构来为保障性住房建设提供相应的金融服务，在确保盈利
性的基础上提高保障性，将保障性住房的有关措施落实到位，同时最大限度的减
小金融机构存在的安全风险。

3.3创新公租房融资模式，增加管理透明度
针对公共租赁住房融资难的问题，建议创新公租房的管理制度和融资模式，
系统化、流程化公共租赁住房的筹建与运行，增加公租房建设管理的透明度，拓
宽融资渠道。

在资金缺口较大的情况下，资金的运用和监管尤为重要。

而监管的
核心在于信息的透明化和监管主体的责任明确化。

可以借鉴新加坡的经验，搭建
全国性的保障性住房信息网络平台，对于保障性住房的建设和资金的配给进行披露，提高资金使用效率，减少贪腐和侵占资金的情况。

3.4引导保险基金参与保障房融资
依据《保险资金投资不动产暂行办法》相关规定，保险资金投资不动产可以
采用股权、债权、物权以及债权转股权等不同方式。

保障性住房作为政府为民、
利民的安居工程，土地为政府划拨，并且不以盈利为目的。

保险资金投资保障性
住房，宜采取债权形式，即仅为保障性住房的建设提供资金，物权、股权形式目
前暂不具备操作条件。

如太平洋保险上海公租房项目均采取的就是债权形式。

即：保险资金与地方政府合作，向地方政府委托的承建主体提供资金，还款来源为保
障性住房的出售或出租收益（包括政府回购款项、保障性住房偿债基金、租金收
入和出售收入等），政府融资平台或大型国企作担保。

4.结束语
综上所述，随着保障性住房制度建设的日益完善，根据中国目前的国情，构
建符合中国国情的住房制度。

我国要想改善广大群众的住房水平，促进房地产业
的有序发展，就必须合理有效的引导保障性住房的建设，共同提升保障性住房的
经济效益与社会效益。

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