张英、贵阳碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
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张英、贵阳碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷
民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院
【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院
【审结日期】2021.12.28
【案件字号】(2021)黔01民终13195号
【审理程序】二审
【审理法官】邹爱玲
【审理法官】邹爱玲
【文书类型】判决书
【当事人】张英;贵阳碧桂园房地产开发有限公司
【当事人】张英贵阳碧桂园房地产开发有限公司
【当事人-个人】张英
【当事人-公司】贵阳碧桂园房地产开发有限公司
【代理律师/律所】付晓涛贵州祥景律师事务所;穆仕琴贵州祥景律师事务所;刘光琳贵州贵达律师事务所;张毅婧贵州贵达律师事务所
【代理律师/律所】付晓涛贵州祥景律师事务所穆仕琴贵州祥景律师事务所刘光琳贵州贵达律师事务所张毅婧贵州贵达律师事务所
【代理律师】付晓涛穆仕琴刘光琳张毅婧
【代理律所】贵州祥景律师事务所贵州贵达律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】张英;贵阳碧桂园房地产开发有限公司
【本院观点】本案的争议焦点为：一、《委托办理权属登记协议书》的效力问题；二、买受人是否有权解除《委托办理权属登记协议书》及解除《委托办理权属登记协议书》后，逾期办证违约金的标准问题。
参照《委托办理权属登记协议书》约定的计算方式、标准计算逾期办证违约金更为符合本案的实际情况。
【权责关键词】撤销违约金过错合同约定自认质证诉讼请求维持原判申请再审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审中，买受人提交本院三份判决，拟证明同类型案件，同样地点的房屋，应当适用同案同判的原则进行裁判。
碧桂园公司认可该证据的真实性，但认为并不适用于本案。
该判决书上已明确载明了《委托办理权属登记协议书》是合法有效的，并载明系基于碧桂园公司自认按同期同类贷款市场报价利率的30%上浮来计算逾期办证违约金，而本案中并不存在自认。
且针对该三份判决已申请再审。
二审查明其余事实与一审查明事实一致。
【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为：一、《委托办理权属登记协议书》的效力问题；二、买受人是否有权解除《委托办理权属登记协议书》及解除《委托办理权属登记协议书》后，逾期办证违约金的标准问题。
针对焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。
就本案而言，双方在《商品房买卖合同》中明确约定买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》，即双方协商一致买受人自愿委托出卖人代办房屋权属证书，该协议是双方的真实意思表示，并不存在加重购房人一方义务的情形，对双方均有约束力，应为有效。
针对焦点二，根据《中华人民
共和国民法典》第九百三十三条之规定，《委托办理权属登记协议书》实质是委托合同，委托合同的委托人或者受托人可以随时解除委托合同。
该任意解除权系法定权利，故买受人有权随时解除委托合同，并不需要征得出卖人同意。
关于《委托办理权属登记协议书》解除后逾期办证违约金问题，就本案而言，买受人已实际占有、使用房屋，且本案买受人提交的证据亦不足以证明逾期办证给其造成的实际损失，考虑到逾期办证的违约行为与迟延交房的违约行为相比较，前者的过错程度较轻，及结合当下的房地产市场状况及地方经济发展需要，兼顾社会效果和法律效果，本院认为，参照《委托办理权属登记协议书》约定的计算方式、标准计算逾期办证违约金更为符合本案的实际情况。
原审判决不当，本院予纠正。
另外，关于买受人主张同案同判的问题，与本案情形相同的本院已生效判决系基于出卖人自认按同期同类贷款市场报价利率的30%上浮来计算逾期办证违约金，而本案并不存在出卖人自认的情形，对买受人的主张不予采纳。
此外，协议书解除后，买受人可自行办理商品房转移登记手续，碧桂园公司仍负有配合协助义务。
因碧桂园公司现并不具备办理初始登记条件，客观上也不能办理转移登记，买受人可待条件成就后另行主张权利。
综上，上诉人碧桂园公司的上诉请求部分成立，上诉人张英的上诉请求不成立。
依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百八十五条、第九百三十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：
【裁判结果】一、撤销贵阳市花溪区人民法院(2021)黔0111民初956号民事判决第二项；
二、变更贵阳市花溪区人民法院(2021)黔0111民初956号民事判决第一项为：贵阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按50元/天向张英支付自2018年4月27日起至贵阳碧桂园房地产开发有限公司取得本案所涉商品房所有权初始登记并书面通知张英领取办理商品房转移登记有关文书之日止的逾期办证违约金；三、驳回贵阳碧桂园房地产开发有限公司的其他上诉请求；四、驳回张英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条
之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费用4203元(已减半收取)由贵阳碧桂园房地产开发有限公司负担；二审案件受理费用16812元，由张英负担8406元，由贵阳碧桂园房地产开发有限公司负担8406元。
本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-23 04:53:22
【一审法院查明】一审法院认定事实，2016年1月19日，原被告双方签订合同编号为HXEQ-YKJ-001J-009的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位贵阳市花溪区碧桂园二期约克郡一街9、10栋9号，建筑面积270.05平方米，总价款为2356710元。
并约定原告委托被告为原告办理产权登记，并应在商品房交付使用之日起90日内办理完成商品房所有权初始登记。
同日，双方签订了《补充协议书》及《委托办理权属登记协议书》。
并约定买受人(即原告)自愿同意出卖人代为签署办理上述约定事项的任何法律文件，根据花溪区国土、房地产管理部门的要求，买受人应于签订本协议的同时签署买受人委托出卖人(即被告)办理上述事项的授权委托书。
《委托办理权属登记协议书》第三条载明，买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270日内，将办理该商品房《房地产权证》所需登记资料移交买受人或房地产管理相关部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门1.买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费(如选择按揭付款方式)及其他应付款等一切款项；2.按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》和《国有土地使用证》所必须的一切文件(如身份证、户口簿、计生证明等)；3.买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4.买受人已完成本协议第二条约定的事项。
《委托办理权属登记协议书》第四条载明，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。
若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付伍拾元违约金。
合同签订后，原告依约全面履行了付款义务，被告于2017年7月30日将前述房屋交付原告。
被告至今未能依约为原告办理产
权证书。
审理中，原告提交《解除委托办证通知书》及运单信息一份，用于主张已于2021年5月19日向被告邮寄《解除委托办证通知书》，邮寄地址为贵州省贵阳市花溪区碧桂园一期建设项目1号综合楼，运单信息显示被告已签收。
被告对此不予认可，表示原告邮寄的地址不是双方在《补充协议》中约定的送达地址，签收人杨帆的身份也不能确认，不能据此认定被告已收到原告的《解除委托办证通知书》。
对此，原告当庭告知被告解除双方签订的《委托办理权属登记协议书》。
上述事实，有当事人陈述及商品房买卖合同、补充协议书、《委托办理权属登记协议书》、碧桂园集团通用机打收据、物业缴费单、《入住登记表》、解除委托办证通知书等证据在卷佐证，业经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
【一审法院认为】一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。
原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《委托办理权属登记协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
关于原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，在本案中，本案所涉的房屋于2017年7月30日实际交付。
按照《委托办理权属登记协议书》的内容来看，实质是原告委托被告代办房屋产权证书，约定的期限是被告在收齐原告办证资料、实际收房的270天内负责办理，每逾期一天出卖人应向买受人支付伍拾元违约金。
上述协议并未加重购房人的义务，应为有效。
现原告当庭提出解除《委托办理权属登记协议书》，根据《合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同；第九十六条规定，解除通知到达对方时解除。
故对原告诉请的违约金应分段进行计算。
按照《委托办理权属登记协议书》的约定，逾期办证违约金应自实际收房、缴纳相应税金的270日后起算，即自2018年4月27日起计算至《委托办理权属登记协议书》合同解除之日(2021年7月8日)止，按50元/天计算；2021年7月9日起的逾期办证违约金应以已付购房款2356710元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的150%计算至被告贵阳碧桂园公司取得本案所涉商品房所有权初始登记并书面通知原告领取办理商品房转移登记有关文书之日止。
对于原告的第一项诉讼请求，因被告现客观上还未能办理产权证书，转移过户也不能依约办理，故在本案中暂不予处理较为
妥当，原告可在被告客观上可办理相关产权手续而不主动办理时在进行诉讼较为妥当。
故在本案中对原告的此项诉请不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百八十五条、第九百三十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按50元/天向原告张英支付2018年4月27日起至《委托办理权属登记协议书》合同解除之日(2021年7月8日)止的逾期办证违约金；2021年7月9日起的逾期办证违约金应以已付购房款2356710元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的150%计算至被告贵阳碧桂园公司取得本案所涉商品房所有权初始登记并书面通知原告领取办理商品房转移登记有关文书之日止；二、驳回原告张英的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4203元(已减半收取)，由被告贵阳碧桂园房地产开发有限公司负担。
【二审上诉人诉称】张英上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持买受人的一审全部诉讼请求；二、一、二审案件受理费由出卖人承担。
事实与理由：一、一审判决将《委托办理权属登记协议书》认定为有效错误。
《补充协议》第八条废除了主合同第二十二条碧桂园公司办理初始登记、转移登记时间的约定，免除了不能办证的违约责任。
法律并不反对格式条款，但作了必要的限制。
《合同法》《民法典》中均对格式条款作了必要限制。
双方签订的主合同二十九条亦明确，补充协议中含有不合理的加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。
因此，原审认定《委托办理权属登记协议书》有效错误。
二、一审判决适用《委托办理权属登记协议书》进行裁决的条件不具备。
《委托办理权属登记协议书》中，对逾期不能办证的责任仍未作任何约定，双方的主合同中亦未约定。
应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，应在商品房交付之日起90日办理权属登记，逾期按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
三、本案处理结果未实现个案的公平正义。
根据本案的实际情
况，解除《委托办理权属登记协议书》的法律效果应朔及到签约当时。
案涉房屋价款高，逾期办证违约责任按50元每天计算，有失公平。
另，通过裁判文书网检测，同样由碧桂园公司开发的房屋，应当同案同判。
碧桂园公司上诉请求：一、依法撤销原判决第一项中“2021年7月9日起的逾期办证违约金应以已付购房款为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的150%计算至被告贵阳碧桂园公司取得本案所涉商品房所有权初始登记并书面通知原告领取办理商品房转移登记有关文书之日止”；二、依法维持原判决其他部分；三、本案的全部诉讼费用由买受人承担。
事实和理由：一、原判决按照《委托办理权属登记协议书》约定的标准计算逾期办证违约金正确，请求维持。
原判认定双方的《委托办理权属登记协议书》于2021年7月8日已解除，属于认定事实错误和适用法律错误。
《委托办理权属登记协议书》是对主合同中关于如何办理产权转移登记，办理时间和条件及违约责任的约定，不仅仅是买方委托出卖人办理房屋产权证书一项内容，无论从内容及形式上与主合同不可分割。
主合同不解除，从合同亦不能解除。
即使委托办证行为可以单方解除，但协议书的其他合同条款内容亦应当继续有效。
买受人在诉讼请求中要求出卖人为其办结案涉房屋的权属登记手续，但又主张解除委托办证关系，诉讼请求与理由相互矛盾。
三、原判决自2021年7月9日起，以已付购房款为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的150%计算逾期办证违约金，没有事实与法律依据，依法不应当得到支持。
《委托办理权属登记协议书》约定的违约金是50元/天，买受人诉请按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率(LPR)的150%计算逾期办证违约金没有合同依据。
综上，上诉人碧桂园公司的上诉请求部分成立，上诉人张英的上诉请求不成立。
依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百八十五条、第九百三十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：
张英、贵阳碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
贵州省贵阳市中级人民法院
民事判决书
(2021)黔01民终13195号当事人上诉人(原审原告)：张英。
委托诉讼代理人：付晓涛，贵州祥景律师事务所律师。
委托诉讼代理人：穆仕琴，贵州祥景律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：贵阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区碧桂园一期建设项目1号综合楼。
法定代表人：黄士冯，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘光琳，贵州贵达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张毅婧，贵州贵达律师事务所律师。
审理经过张英与贵阳碧桂园房地产开发有限公司(以下简称碧桂园公司)商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵阳市花溪区人民法院(2021)黔0111民初956号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2021年12月02日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理。
本案现已审理终结。
二审上诉人诉称张英上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持买受人的一审全部诉讼请求；二、一、二审案件受理费由出卖人承担。
事实与理由：一、一审判决将《委托办理权属登记协议书》认定为有效错误。
《补充协议》第八条废除了主合同第二十二条碧桂园公司办理初始登记、转移登记时间的约定，免除了不能办证的违约责任。
法律并不反对格式条款，但作了必要的限制。
《合同法》《民法典》中均对格式条款作了必
要限制。
双方签订的主合同二十九条亦明确，补充协议中含有不合理的加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。
因此，原审认定《委托办理权属登记协议书》有效错误。
二、一审判决适用《委托办理权属登记协议书》进行裁决的条件不具备。
《委托办理权属登记协议书》中，对逾期不能办证的责任仍未作任何约定，双方的主合同中亦未约定。
应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，应在商品房交付之日起90日办理权属登记，逾期按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
三、本案处理结果未实现个案的公平正义。
根据本案的实际情况，解除《委托办理权属登记协议书》的法律效果应朔及到签约当时。
案涉房屋价款高，逾期办证违约责任按50元每天计算，有失公平。
另，通过裁判文书网检测，同样由碧桂园公司开发的房屋，应当同案同判。
二审被上诉人辩称碧桂园公司答辩称，《委托办理权属登记协议书》是双方真实意思表示，该协议书不仅仅是约定委托办证这一单一的事项，还约定了从什么时候开始承担逾期办证违约责任，以及违约金的计算方式。
该协议是双方在平等自愿的情形下签订的，并不存在加重买受人义务的情形，是一份合法有效的协议，因此一审法院认定该协议合法有效，判决正确。
但一审法院认为该协议可以单方解除错误，为此答辩人亦提出上诉，详见我方上诉状。
碧桂园公司上诉请求：一、依法撤销原判决第一项中“2021年7月9日起的逾期办证违约金应以已付购房款为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的150%计算至被告贵阳碧桂园公司取得本案所涉商品房所有权初始登记并书面通知原告领取办理商品房转移登记有关文书之日止”；二、依法维持原判决其他部分；三、本案的全部诉讼费用由买受人承担。
事实和理由：一、原判决按照《委托办理权属登记协议书》约定的标准计算逾期办证违约金正确，请求维持。
原判认定双方的
《委托办理权属登记协议书》于2021年7月8日已解除，属于认定事实错误和适用法律错误。
《委托办理权属登记协议书》是对主合同中关于如何办理产权转移登记，办理时间和条件及违约责任的约定，不仅仅是买方委托出卖人办理房屋产权证书一项内容，无论从内容及形式上与主合同不可分割。
主合同不解除，从合同亦不能解除。
即使委托办证行为可以单方解除，但协议书的其他合同条款内容亦应当继续有效。
买受人在诉讼请求中要求出卖人为其办结案涉房屋的权属登记手续，但又主张解除委托办证关系，诉讼请求与理由相互矛盾。
三、原判决自2021年7月9日起，以已付购房款为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的150%计算逾期办证违约金，没有事实与法律依据，依法不应当得到支持。
《委托办理权属登记协议书》约定的违约金是50元/天，买受人诉请按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率(LPR)的150%计算逾期办证违约金没有合同依据。
张英答辩称，《委托办理权属登记协议书》属于委托合同的性质。
委托人有权单方解除，这是形成权，不一定要当日告知受托人。
只要告知对方有解除合同的意思表示就可以解除。
关于是否存在除斥期间，法理上可以随时解除，不存在超出除斥期间的问题。
关于利息是否过高的问题，上诉人提出违约金是填平原则，但根据相关法律规定，违约金具有惩罚性。
《委托办理权属登记协议书》不是附属合同，就是独立的协议，解决的是具备办证而不去办证。
但是主合同解决的是未约定初始登记，就应当适用于逾期办证的违约责任，这是卖方的法律义务。
原审法院未理清委托办证的适用前提，请二审法院支持我方诉讼请求。
原告诉称张英向一审法院起诉请求：1.判令被告到房屋产权登记机关为原告办结贵阳市花溪区碧桂园二期约克郡一街9号商品房权属转移登记手续并将房屋产权证及土地使用者交付给原告；2.判令被告支付逾期办证违约金473679元(以总房额2356710元为基数，从2017年10月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类。