徐州SOHO新天地商业项目全程策划方案

目录
第一部分徐州市商业发展背景分析..................................................................................
一、市情概况........................................................................................................................................................................................................................................................
二、宏观经济概况................................................................................................................................................................................................................................................ 第二部分徐州市商业格局分析......................................................................................
一、古彭广场商业圈............................................................................................................................................................................................................................................
二、火车站商业圈................................................................................................................................................................................................................................................
三、段庄广场商业圈............................................................................................................................................................................................................................................ 第三部分徐州市商业服务业分析....................................................................................
一、徐州市商业服务业市场整体研判 ................................................................................................................................................................................................................
二、重点商业服务行业分析................................................................................................................................................................................................................................
（一）百货零售业............................................................................................................................................................................................................................................
（二）休闲娱乐业............................................................................................................................................................................................................................................
（三）餐饮业.................................................................................................................................................................................................................................................... 第四部分项目分析................................................................................................
一、项目地块条件分析........................................................................................................................................................................................................................................
二、项目地段环境分析........................................................................................................................................................................................................................................
三、项目SWOT分析........................................................................................................................................................................................................................................... 第五部分项目定位................................................................................................
一、项目业态定位................................................................................................................................................................................................................................................
（一）项目业态定位方向................................................................................................................................................................................................................................
（二）项目商业业态可行性分析....................................................................................................................................................................................................................
（三）项目业态定位建议................................................................................................................................................................................................................................
二、项目业种组合规划建议................................................................................................................................................................................................................................
（一）项目业种组合规划思想........................................................................................................................................................................................................................
（二）项目可行性业种甄选............................................................................................................................................................................................................................
（三）项目业种组合规划方案........................................................................................................................................................................................................................
第一部分徐州市商业发展背景分析
一、市情概况
1、地理位置
徐州市位于江苏省的西北部，东经116o22′～118o40′、北纬33o43′～34o58′之间，东西长约210公里，南北宽约140公里，土地总面积11258平方公里.徐州地处古淮河支流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。

境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，老黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。

2、气象气候
徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差异，东部属暖温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。

气候特点是：四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期；四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。

3、矿产资源
徐州市地层发育齐全，地质构造复杂，岩浆活动频繁，地质历史时期环境多变，为不同类型矿产的形成和储存，提供了良好的条件。

现已查明和开采的矿产资源由铁、铜、煤、石灰石、大理石、钾、磷、岩盐、石膏、石英岩（砂）、粘土、白云岩等。

丰富的矿产资源为该市传统工业发展奠定了坚实的基础，但同时由此而衍生的矿产开采、加工及化工产业也给城市环境带来一定负面影响。

4、人口构成
至2004年岁末，全市户籍人口916.85万人，其中徐州市区户籍人口总数172.96万人，占全市人口总数的18.9％，男女性别比例为106，市区60岁以上的老年人口占总人口比重小于20％，人口年龄结构较为年轻（见下图）。

按照该市远景规划到2020年市区300万人、主城区220万人的城区规模。

5、城市功能
徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中部地带、上海经济区、环渤海经济圈的结合部，是四省经济的重要连接点。

另外还承担着陇海——兰新经济带东部的中心城市、全国重要的综合性交通枢纽、区域性商贸物流中心和国家历史文化名城等多个重要角色。

二、宏观经济概况
1、全市生产总值（GDP）
2004年徐州全市国民生产总值首次逾千亿，达到1095.8亿元人民币，同比增长20.98％，占全省7.1个百分点，与2003年比下降0.2个百分点。

可见徐州市近年来虽然GDP增速较快，但与江苏省内地区苏、锡、常、南京及苏北口岸城市相比，其发展速度仍旧较慢，从该市2004年人均GDP增长速度看，其发展速度慢于全省平均水平。

2、第三产业生产总值
2004年徐州市第三产业增加值399.67亿元，同比增长13.7 %。

通过对2000年以来该市第三产业增加值所占全市GDP的比重变化情况分析，我们看到该市第三产业发展近年来缺少新的增长点，与第二产业占国民GDP比重增长速度相比，第三产业表现为“动态”停滞状态。

3、固定资产投资
固定资产投资增长较快。

2004年全年全社会固定资产投资完成445.27亿元，比上年增长16.3%。

其中规模以上投资完成 390.53亿元，增长40.6 %。

在规模以上投资中，国有经济投资147.85亿元，下降22.7 %；民间投资198.90亿元，其中私营个体经济投资72.69亿元，增长101.5 %。

基本建设、更新改造和房地产开发投资分别完成189.31亿元、64.75亿元和30.91 亿元，增长42.6%、27.6 %和2.7%。

4、房地产投资
2000年以来徐州市房地产开发投资额基本保持稳定，但投资下滑趋势明显，房地产发展动力不足，这主要与下列影响因素有关：
⏹在徐州的发展战略（苏北发展的重要增长极、江苏新兴的产业密集带、陇兰经济带对外开放的先导区）的指导下，该市长期以来强调区域内部
第二产业的增长极作用，近年来招商引资工作中工业生产类项目比重极大；
⏹城市化进程缓慢，长期以来徐州市区城市功能布局分散，未有效形成城市集聚效应，因此向外扩散作用力小，从而导致城市化进程缓慢，房地
产开发投资整体疲软；
⏹本世纪初，彭城大规模的“南进”房地产开发行为及城南高校的大规模合并与扩建促使房地产开发投资提前掀起高潮，故而造成近期房地产投
资停滞不前的假相；
⏹随着市区大多数老牌国有企业改制工作的结束，我们分析新一轮立足于市区内的房地产开发高潮正在蕴酿之中。

5、城市居民收支
近年来伴随徐州市招商引资工作的深入推进及市区第三产业的快速发展，城市居民收入持续提升，与此同时由于一些沿海一线城市部分新型商业实体的进入，城市居民人均消费金额也在不断攀升，但在住房及医疗制度改革的基础上这种消费支出增幅有所减缓。

6、社会消费品零售总额
从下图看，2000年以来徐州市城区社会消费品零售总额总体呈稳步增长态势，年平均增长率高达17.45％，其中2004年受部分先进连锁百货与餐饮业态快速进入的影响，社会消费品零售总额同比增幅更是高达38.20％，但是图中批发零售贸易与餐饮两大类在2004年的发展命运却相差甚远：餐饮业延续2001年以来的良好发展势头，继续稳步攀升，本土餐饮与外来连锁餐饮机构协调发展，相辅相成；但是批发零售百货业却因外地先进的品牌连锁机构进入，而受到强大冲击，本土多数国有营运模式下的百货商场的衰落已成既定的现实，纵向分析这主要与先进业态下当地居民消费质量快速升级有关。

第二部分徐州市商业格局分析
徐州是客观形成的区域性商贸都会和物资集散中心，在全国市场流通网络体系中，具有北货南下、南货北上、双向对流的枢纽性地位。

从商业发展过程来看，徐州最早的商业中心在淮海广场、火车站附近。

在上世纪七、八十年代，该商业中心的白云、蓝天和人民商场曾经是徐州市民的首选商业消费场所。

九十年代随着市场经济的深化和大规模的城市改造，特别是淮海路商业主干道上三大广场的整改扩建，以及上世纪末大量新兴商业业态如超市的涌入，传统商业格局受到打破，以人民商场为代表的传统百货商场逐渐衰落，而以古彭广场、火车站—淮海广场、段庄广场三大广场为依托的徐州市整体商业格局渐已形成。

一、古彭广场商业圈
1、商业圈构成分析
古彭广场商业圈是徐州市最繁华、幅射范围最广、最具影响力的核心商业圈。

该商圈东起解放路，西至西安路，北接黄河南路，南到建国东路。

市内两大核心商业干道淮海路、中山路贯穿商业圈，十余条商业支道纵横连接，使得商圈内物流、商流最为频繁。

商圈内各主次干道两侧商店林立，同时又分布着市展览馆、文化宫、市委市政府等大型行政事业机构。

2、商业网点及经营业态分析
（1）概况：
据调研资料不完全统计，古彭广场商业圈核心区内共有大中小商业网点270多家，零售商店接近140多家，占比一半以上多，其中大型零售商包括金地商都、金鹰国际购物物中心、徐州百货、华联商厦（已倒闭）、新华鸿国书城、新华书店等；超市卖场有最早进驻徐州最具影响力的专业卖场深圳新一佳，以及经过调整后的家乐福（原悦佳超市）；而近七八十家中高档次的精品店则成为徐州年轻时尚市民消费的主要场所。

餐饮娱乐六七十家占比在25%左右，服务业二十几家，占13%左右，其他类型商业十几家，占6%左右。

古彭广场经营业态统计表
（2）经营业态评价
☐服装、鞋类品牌专卖店比较多，服饰71家、鞋类21家，占比在30%以上；
☐餐饮娱乐业占网点占总数的26%左右；
☐商业网点业种构成齐全。

3、商业圈特点分析
⏹商业氛围最为浓厚、商业影响力最强；
⏹业态构成最丰富，百货商场、专卖店、大型超市等密集；
⏹市内高档商品品牌集中地；
⏹临街商铺出租率较高；
⏹购物、餐饮、休闲、娱乐等功能最齐全；
⏹商圈内购物商场主要采用“扣点”收益模式，扣点比例在25%左右，促销费另算，比例在5%上下，商铺租金在8——16元/平方米/天；
4、代表个案分析
⏹金地商都
二、火车站商业圈
1、商业圈构成分析
火车站商圈是仅次于古彭广场的徐州第二大商业圈，位于徐州火车站和汽车站的北侧，以复兴北路为轴对称分布。

该商圈整体面积不大，但特点突出，同时因其优越的交通地理位置，历史上曾是徐州市老商业中心。

2、商业业态组合分析
火车站商圈经营业态主要由传统百货商场、专业大卖场、临街商铺、室内步行街四部分构成。

百货商场包括白云大厦、蓝天大厦；专业卖场有徐州最有名气的朝阳市场、天桥市场以及苏宁电器专业卖场；临界商铺主要是由分布在复兴北路两侧门面房构成；室内步行街则是去年9月份落成的“新朝阳”室内购物广场。

3、经营业种构成分析
4、商业圈特点分析
⏹徐州市最早的商业中心；
⏹商业圈人流大，但有效购买力不大；
⏹商业圈地理交通位置优越，是普通市民、周边县区居民和农民购物首选；
⏹商业圈内经营档次整体不高。

5、重点个案分析
三、段庄广场商业圈
1、商业圈构成分析
段庄广场商业圈正在形成与发展中，主要是受古彭广场商业圈的功能延伸，和部分核心商业圈资源的转移的影响。

逐渐形成的以服务于徐州城西各
住宅区居民的日常消费需要的商业集中地。

2、商业业态组合分析
注：临界商铺是段庄广场商业圈目前业态比重最大的商业业态
3、经营业态结构分析
4、商业圈特点分析
⏹“区域性”商业圈特点明显；
⏹“价格导向”是商业圈内目标消费人群较为突出的消费特点；
⏹商业圈内经营业态结构多为中低档商品；
⏹商业圈内餐饮、休闲、娱乐等商业基础设施缺乏；
5、代表个案分析
第三部分徐州市商业服务业分析一、徐州市商业服务业市场整体研判
根据上表对于徐州市商业经营行业的整体研判，结合本案具体情况，本着寻找市场热点与市场空白点的角度出发，我们认为本案可行性商业经营行业主要如下：
⏹综合百货零售业
⏹超市零售业
⏹专业零售业（将结合本案具体情况考略补充发展及重点发展）
⏹休闲娱乐行业（量版KTV、夜总会、酒吧、休闲浴场）
⏹餐饮行业（中餐）
下一章节我们将结合上述论点对结论市场进行重点分析。

二、重点商业服务行业分析
（一）百货零售业
1、超市零售
自2004年4月16日国家商务部颁布《外商投资商业领域管理办法》以来，国外众多商业零售商对中国零售市场更是加紧进入，2004年12月11日外商投资商业零售企业可以突破的仅限于省会城市、直辖市、自治区首府、计划单列市及经济特区的地域限制。

在此发展背景下徐州超市零售行业也开始重新洗牌，至2005年3月份一度有包括法国家乐福、泰国易初莲花、新一佳等国内外大型外资超市7家进入过徐州市场，算上本土大型超市企业，要有10家，该市超市业与南京市场不同，以上提及的十家超市业态无一例外都是大卖场。

至2004年底较早进入徐州市场的上海世纪联华、本土的惠客隆及百惠家美时等都已关门歇业、压缩体量或是大规模调整。

总结：当地居民对于超市零售业的选择要素比较简单，主要体现在价格与品牌两个方面，发生在超市内的消费种类主要是一般生活食品与日用消费品。

2、百货商场
可以说百货商场，尤其是国有性质的百货商场长久以来一直是徐州市民的首选商业消费场所，如城中的人民商场、徐百商场，城东的白云商场、蓝天商场，西关的友谊、华美等，但是2003年以来，随着南京金鹰国际购物中心、金地百货等一批新型百货商场进入彭城，这些老牌百货商场经营纷纷进入窘境，目前已有部分商场开始进入整改与调整期。

可以说当地居民对新型百货商场的购物环境、空间结构营造、促销模式及产品品牌等方面接受度较高，市场认可度较好。

另外商场整体品牌的选择
对于当地居民的影响较大，一些当地人熟知的、具有一定消费档次及消费身份代表的品牌对于当地居民而言较易接受。

3、百货类批发市场
徐州市百货批发市场主要集中于城东火车站板块，分别是位于复兴路上的朝阳市场和金朝阳市场。

建国东路上的宣武市场和新生里市场，批发商品类型主要有服装鞋帽和五金两大类。

（二）休闲娱乐业
1、KTV及夜总会
徐州市KTV及夜总会市场现状
（1）从经营模式分析，徐州KTV市场有：夜总会型、量贩式、练歌房三种类型，其中最多的是量贩式KTV；
（2）从消费时段分析，主要经营时段在晚上20：00——凌晨02：00，量贩式和练歌房则从下午13：30就开始营业，因此这两种类型的KTV 都有两班员工，一个是下午班，一个是晚班；
（3）从消费金额分析（量贩式KTV和练歌房差不多）
（4）从包间总量分析，一般KTV包间都在50个包间左右；稍大一些的在80——100个，如龙卷风；大型的在150——200如嘉年华；
（5）从营业面积分析，一般KTV都在2000平方米以上；
（6）从消费时间分析，大都在2小时以上；
（7）从包房定座率分析，基本上每晚能保证在60%——70%的区间；
（8）从关联产业分析，主要由酒水、果盘小吃、其他有偿服务，部分KTV在更高楼层设有包房。

中式酒水在5——20元，小吃在3——20元，档次比较好一些的正规KTV都配备超市，价格比较透明，消费也不高，如嘉年华。

⏹徐州市KTV及夜总会市场特点
（1）徐州KTV整体市场竞争激烈，量贩式KTV几乎遍布市内所有的主干道，低中高档次均有市场；
（2）同质化经营，同质化竞争严重，促销活动形式多样，主要以“价格优惠”作为市场促销油头。

如“50元一个晚上”、“30元唱一下午”、“包房五折”
（3）KTV娱乐形式单一，档次相仿；
（4）高档、特色，集餐饮、洗浴、KTV、客房于一体的一站式消费的休闲娱乐场所市场空白；
⏹代表个案
2、酒吧业
徐州市酒吧乐业市场现状
（1）从酒吧“行业生命周期”分析，徐州酒吧业尚处于起步阶段。

2004年10月位于户部山的徐州市第一家酒吧——宝船开张营业，马上就成为在徐工作的外籍人士、追求时尚生活的市民留恋的地方。

接着，维京、兰贵坊、动感、毛女、风暴等七八家酒吧紧追其后，纷纷开张；
（2）从酒吧分类来看，徐州酒吧一类是动吧，包括跳舞吧和演艺吧，主要代表有：兰贵坊、维京、动感、毛女、风暴。

在这类酒吧里，喝酒、聊天、唱歌、蹦迪，各种活动一应俱全；第二类是静吧，主要代表有宝船、维京。

该类酒吧以“酒文化”为主。

在这里基本上找得到世界各地洋酒、啤酒、咖啡、冰激凌以及专业调酒师精心调制的鸡尾酒。

该类酒吧营造的是一种在轻柔的音乐伴奏下，饮啜名酒，相互沟通聊天、放松心灵的轻松环境。

从供求关系分析，静吧市场供不应求；
（3）从消费时段分析，主要经营时段在晚上20：00——凌晨02：00，高峰时段在22：00——24：00；
（4）从消费金额来分析，普通中式啤酒15——25元，碳酸饮料5——8元。

徐州酒吧都有促销活动，如买5瓶啤酒赠送2瓶及小果盘。

由于徐州当地人都喜好喝酒，基本上都要每人喝道2——3瓶，通过交流发现，到酒吧消费的很多人都是刚刚聚会完喝过酒的，由于没有一站式消费的场所，所以还要花费交通成本到酒吧；
（5）徐州演艺酒吧有两种：一种走高雅艺术路线，如欢乐谷，在这里能够体验到真正的艺术；另外一种就是大众化表演（带有色情性质）。

通过走访后者经营状况要强于前者，且关联产业丰富；
（6）徐州酒吧的营业面积基本在200——300平方米之间，软硬环境一般；
（7）从酒吧分布分析，徐州酒吧大多分散经营，目前稍具规模的就是戏马台酒吧一条街。

⏹徐州市酒吧业市场特点
（1）经营模式相似；
（2）整体市场缺乏竞争，导致经营者不愿突破和改善现状；
（3）特色化、主题化酒吧市场缺乏；
（4）专业经营酒吧人才、管理理念缺乏；
（5）酒吧消费大众化，消费人群涉及社会各阶层人士。

⏹徐州市酒吧消费客群分析
（1）身份特征分析：动吧消费客群比较复杂，社会各界层人群都有，静吧则以外籍人士、白领、高级职业经理人为主流消费人群；（2）年龄特征：25——35年龄段为消费主力；
（3）消费行为：多以族群的方式到酒吧消费，其中4人消费团体最多；
（4）消费心理分析：缓解压力、释放自我、获得快意。

⏹代表个案
3、洗浴桑拿业
⏹徐州市洗浴桑拿业市场概况
（1）徐州洗浴中心业真正开始蓬勃发展是在最近三、四年。

随着徐州城市经济的迅速发展，居民生活水平逐渐提高，城市生活结构也发生了较大的改变，享受型消费逐渐增强；
（2）徐州交通枢纽的城市位置，使得该城市对周边县、地级城市具有较强的辐射力，促进该行业的发展；
（3）随着徐州城市经济对外联系的加强，强大的商务人士群体频繁出入徐州城市，这为洗浴桑拿业的发展提供了强大的消费基础；
（4）徐州洗浴桑拿业竞争异常激烈，一般城市主干道都会有该行业经营。

⏹徐州市洗浴桑拿业市场特点
（1）硬件环境比较奢华；
（2）与南京相比内部结构配比中重视包间建设，包间比例较大；
（3）规模体量大；
（4）空间开阔，硬环境较好；
（5）布点密集；
（6）具有一定品牌知名度的桑拿洗浴场所市场占有略较高；
（7）多数洗浴桑拿中心受马鞍山水文化影响较大；
（8）洗浴场所卖点普遍以色情行业为卖点。

（三）餐饮业
下图是针对餐饮业消费结构构成，根据该市2004年统计年鉴相关资料整理得到的餐饮业部分消费特征：食品类消费份额达75％，较过去有所下降，但烟酒类及饮料类消费份额攀升较快，尤其以饮料类消费份额开始扩大为特征。

从地域角度而言徐州市的餐饮文化派系应该属于淮阳菜系，即江苏菜，它是由苏州、扬州、南京、镇江四大菜为代表而构成的，其特点是浓中带淡，鲜香酥烂，原汁原汤浓而不腻，口味平和，咸中带甜，但是在实际生活中当地人的饮食习惯则更加体现“兼容并收”的特点：淮阳菜的“浓酥”、鲁菜的“咸鲜”、川菜的“麻辣”、粤菜的“奇珍”等等，在其饮食文化特征中更多的受到北方菜系的影响，口重、辛辣，这也是徐州处于南北交通枢纽的地理位置所形成的，因此在对徐州市餐饮行业的针对性调研当中，我们得出以下结论：
徐州市饮食习惯大体可归结为淮阳北派菜系，在淮阳菜的基础上更加体现口重、辛辣、粗俗的特点。

因此目前在徐州餐饮行业发展过程中，当地本土特色餐饮与内地其他派系中餐经营状况都比较不错，大众接受度较高；但是受该市产业结构（工业制造业发达）、市区办公商务氛围及当地酒文化因素影响目前西式快餐连锁经营现状不佳（如肯德基、麦当劳及必胜客等），当然这也与与当地中餐比较而言的“性价比”较低有关。

提示：餐饮经营中要更加突出文化氛围的营造，将饮食与文化相结合，在价格适中的前提下，适时赋予文化内涵，提高餐饮消费的“性价比”，倡导“特色与文化”相结合。

⏹徐州市餐饮业市场概况
（1）近年来随着人们生活水平的提高以及消费观念的更新，餐饮业已成为该市居民消费领域十分引人注目的亮点。

餐饮企业不断推陈出新，中、西餐不同菜系强调特色，个性化品牌经营的特点更加明显，同时餐饮价格基本稳定，增强了对消费者的吸引力，拉动了全市餐饮业
的快速发展。

2004年，全市餐饮业实现零售额35.24亿元，同比增长18%；
（2）徐州市餐饮业发展本就有其地域历史渊源，作为南北方的交通枢纽，作为一个胸襟宽广的城市，他们必须要去选择包容，选择以酒桌文化这种中国大地广为接受的沟通方式与外界建立深厚的经济联系；
（3）徐州市餐饮业市场是由两个极端的市场组成：一端是连锁餐饮机构、特色酒楼、大型餐饮构成的环境幽雅价廉物美的中高端市场；另一方面是就餐及厨膳环境极差的地段市场。

可以说这两类就餐场所在餐饮价格方面差异较小，只是就餐环境属两个极端，后者的就餐环境
在外地人看来简直不敢入“雷池”。

可以说这两端市场在彭城而言市场占有率不分伯仲。

⏹徐州市餐饮业市场特点
(1) 中西餐比例严重失调，西餐现阶段生存环境较差；
(2) 中餐口味地域融合性强，整体属于淮阳北派菜系，口重、偏辛辣；
(3) 餐饮消费性价比较高，便宜实惠；
(4) 具有一定文化主题（文化内涵较粗）的餐饮企业市场接受度较高；
(5) 高端餐饮市场具有一定的市场占有度，但必须考虑产品与当地口味的有机融合。

⏹徐州市餐饮消费客群分析
(1) 客群组成:
☐本地机关事业单位的政府官员；
☐工矿企业单位中层以上管理人员；
☐部分普通市民；
☐外地来彭商务人士；
(2) 年龄特征：中青年人群（20—50岁）年龄段为消费主力人群；
(3) 消费行为：族群消费为主力消费模式，与南京相比族群基数有所上升；
(4) 消费心理分析：
☐工作交流；
☐商务、会务考察；
☐家庭、公司聚会；
⏹重点个案分析
餐饮娱乐类个案调研二
餐饮娱乐类个案调研三
餐饮娱乐类个案调研四
第四部分项目分析
一、项目地块条件分析
本案商业总建筑面积43986平方米，项目地块呈南北向长方形形状，有一定的地形高差，会对项目开发有一定的抗性。

本案整体沿淮海西路和矿山东路分布，可视性较好。

二、项目地段环境分析
1、四至分析
2、地段特征分析
⏹与城市中心仅
⏹
⏹
3、地段居民环境分析
（1）区域居民构成
⏹项目所在区域有众多老住宅小区，居住客群主要以厂矿职工为主，人口素质较高。

交巡警支队、矿务集团、交通局、水利局等机关单位
分布在淮海西路两侧，这些单位员工的经济收入相对较高且稳定；
⏹项目周边企事业单位主要有徐州矿务集团、交通指挥中心，北面有徐工集团、矿务局机械厂，西面有万通集团，南面有制药四厂。

（2）区域居民购物消费内容与地点调查
⏹日常生活用品、副食品目前路径依赖性依然很强，大部分还是在住宅区周边购买消费，同样是在居民区附近如果超市农贸市场并存，市
民大都选择前者。

而如果居民区只有农贸市场，则大部分市民仍然会选择后者，就近购买；
⏹从居民日常生活用品的消费地点选择习惯分析，区域居民正处于消费观念转型期，越来越多的居民对超市卖场的依赖性逐渐加大；
⏹对百货类商品，本案周边居民仍以区域商业设施为主要消费场所。

工薪阶层主要到友谊、华美等传统百货商场，或者专业市场购买；高
收入者一般选择到金鹰、徐百、专卖店购物，这一小部分群体除了追求能够买到商品的使用价值外，更重视商品的精神价值。

⏹项目周边居民在餐饮、休闲娱乐消费方面和徐州市民具有共同的特征，即更重视消费的软环境和硬环境的“特色”，对消费地点没有太多
的要求，当然这些各具特色的娱乐场所往往都有一个很庞大的固定消费客群。

⏹本区域属商业氛围浓厚。

从区域所处的商业地位来看，本区域处于市中心边缘区，是承接城郊与市中心的纽带，长期以来该区域一直受
古彭商业圈的辐射，业态以服饰、家电、鞋帽、小百货等满足日常生活消费的传统临街商业品种为主，商业业态层次较低，能满足区域内居民的生活需求。

但由于该区域离市中心只有2公里，会分散区域消费人流，不利于区域内高档消费的聚集。

（3）地段居民消费能力分析。