新城顺城立水桥项目 133页PPT文档

买主力； 工作地点多在地铁沿线或地铁沿线附近； 自住客户多为过渡居住。
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数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测
新城顺城·立水桥项目
东方郁金香大厦（在售）
项目位置：立水桥北，安立路东侧，地铁立水桥 站东南侧
产权年限：50年 总建筑面积：34489.41 ㎡，总户数492套 建筑形式：14层塔楼 装修标准：精装修，精装修标准1000元/㎡ 水、电收费标准：商业水、电收费标准
84.5万-170万 一次性付款97折
截止07年7月全部入
市面积售罄，最后一 70万左右
次报价8000
无
数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测
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新城顺城·立水桥项目
住宅研究项目——销售速度
06、07年市场环境较好，销售速度较快，月均销售100套以上。 08年客户积累时期长，受整体楼市氛围影响销售速度下降明显。
中、小学：中滩中学、中滩小学、东小口小学、和平街一中（市级示范学校）、和平街一中分 校(区重点)、中山实验学校、亚奥学校等
幼儿园：东小口幼儿园、英华幼儿园、红苹果双语幼儿园、新世纪幼儿园、、幸福泉幼儿园、 东方幼儿园、春天幼儿园等
医院：航空中心医院、万和颈椎医院、红十字会中心医院、东小口医院、天通仁和医院、 北京市北郊肿瘤医院
销售，影响项目整体品质 商业面积比例大 受规划用地所限，园林规划难出亮
点
SWOT分析
O（机会）
奥运来临，奥北商圈价值的迅速提升 10＃线等地铁线的开通，地铁交通
更加发达，人们更依赖地铁交通
T（威胁）
周边住宅供应对商品住宅形成竞争 压力
周边大配套商业丰富，商业规划 存在难点
项目位于城乡结合部，西侧为单村， 环境较差
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新城顺城·立水桥项目
1
项目情况分析
2
项目SWOT 分析
3
区域市场研究
4
项目定位建议
5
项目总体规划建议
• 住宅市场研究 • 商业市场研究 • 写字楼市场研究 • 公寓市场研究 • 未来市场供应量
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新城顺城·立水桥项目
住宅市场研究 公寓市场研究 商业市场研究 写字楼市场研究
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新城顺城·立水桥项目
电器 水、电收费标准：民用水、电收费
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新城顺城·立水桥项目
华发颐园（在售）
户型情况： 全部为东西向60-70㎡一居，四梯18户 开盘时间：2019年11月 销售情况：开盘至今销售56套 销售报价：均价17000元/㎡ 成交均价：16578元/㎡ 销售折扣：9-9.9折不等 客群特征： 部分山西、内蒙投资客购买； 本地购买者中，25-30岁之间年轻客群为购
单位
项目总用地面积37560.194平方米。其
建筑总面积
平方米 83444.963
中建设用地面积30968.321平方米，代
居住用地（托幼用地） 平方米
4300
征道路用地面积6591平方米。 项目绿地率：30％ 建筑产品及指标见右表。
容积率
指 标
建筑密度
限高
多功能用地（F1）
平方米
0.8 30%
30
新城顺城·立水桥项目
东方郁金香大厦（在售）
户型情况：30-48㎡零居，58-80㎡一居，80-100㎡二 居。六梯41户。
开盘时间：2019年3月15日 销售情况：销售43套 销售报价：12500元/㎡ 成交均价：10813元/㎡ 销售折扣：9-9.8折不等 客户特征： 自住客户为主； 购买客户多为年轻白领； 购买客户最看重项目优越的交通条件和低总价。
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新城顺城·立水桥项目
住宅市场研究 公寓市场研究 商业市场研究 写字楼市场研究
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新城顺城·立水桥项目
公寓市场研究
地
铁
五
研究范围：
号 线
地块所在奥北区域内，在售 或即将发售公寓，包括：
酒店式公寓
地块位置
龙德紫金
50年、40年产权，以公 建立项，开发为公寓产品进 行销售
东亚·奥北 中心
东方郁金香大厦
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新城顺城·立水桥项目
项目开发难点探讨
项目双限商品房与商品房共同开发销售， 如何解决双限商品房对商品房的影响？
项目总体量不大，规模性较差，市场影响力不足 如何解决市场影响力不足？
商业规划比例较大 如何解决商业面积过大的难题？
开发商对商业销售价格预期高于市场水平 如何解决商业销售实现价值最大化？
12 800004.96
住宅建筑面积 平方米 56003.474
其
中
其
两限商品 房
平方米
40002.482
其
中 普通商品 住宅
平方米 16000.992
中 商业建筑面积 平方米 24001.489
容积率
指 标
建筑密度
限高
3
25%
60
10
新城顺城·立水桥项目
1
项目情况分析
2
项目SWOT 分析
3
区域市场研究
Hale Waihona Puke 来源：外地80%；职业：中关村IT，亚运村；目的：为结婚购买，自住
年龄：30岁左右 ；
来源：外地70%
职业：地铁沿线工作人群；目的：自住为主
数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测
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新城顺城·立水桥项目
区域住宅市场整体特征
户型面积集中在70-100之间，研究区域内住宅户型面积80平米左右占多数； 总价较低，区域内住宅在单价不高、面积适中的前提下，总价较低； 销售速度较快，07年较好市场环境下，住宅月均销售100套以上； 08年销售受淡季和北京楼市整体氛围影响明显； 年轻客户为主力购买群，客群多为工作在地铁沿线的年轻外地人群； 对销售价格敏感度高； 客户多为自住需求，其中部分过渡型居住。
住宅市场研究
研究范围
项目所在区域内，在售商品房 项目： 媒体村、公园2019、北京北
地 铁 五 号 线
地块位置
北京北
公园2019
媒体村
北五环
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新城顺城·立水桥项目
住宅研究项目 产品特征
塔楼和板塔结合形式的产品较多，面积集中在70-100之间。
项目名称
项目总规模 （含商业、配 套等）（㎡）
建筑形式
但由于开发节奏不一致，商业配套档次参差不齐。
6 E:龙德广场
新城顺城·立水桥项目
地块区域环境——自然、人文环境优越
距占地680公顷的奥林匹克森林 公园4公里；
与奥运场区遥相呼应。2019奥 运会结束后，那里的场馆设施将 对外开放。
水立方
680公顷森林公园
鸟巢
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新城顺城·立水桥项目
地块周边其他配套—— 各项生活设施齐全
13000
52万-130万 无
公园2019 北京北
2019年3月18日
2019年3月10日: 9、11号楼; 2019年11月17日:8号楼; 2019年10月28日:6号楼; 2019年9月6日:10号楼; 2019年8月17日: 7号楼; 2019年6月27日: 4、5号楼.
板楼15800 塔楼13000
主力户型（㎡）
装修标准
媒体村
92万
14栋32层塔楼； 2栋11层板楼
一居（40-80） 21层以下简装，送 占50%；两居 分户中央空调；
(100)占50% 21层以上毛坯
公园2019
35万
5栋14层板楼； 6栋23层塔楼； 2栋23层板塔结合
两居（90103）占60%
毛坯
北京北
21万
两居（80左 11栋23层板塔结合 右）占70% 毛坯
近年来，随着多个商品房的成功开发销售，此
区域已由原来的低端居住区转变为高品质居住
区。
C:东亚·奥北中心南区
B:5北京北
新城顺城·立水桥项目
地块周边商业配套——规模较大，档次参差不齐
E：龙德广场 F：万意服装批发城
亚奥海龙电子城 G：祥和宏兴建材 H：零散小摊位
F:万意、海龙
项目周边商业配套比较完善。大型商场、各类餐饮已具备一定规模。
邮局：黄金苑邮局、大羊坊邮局、东三旗邮局、天通西苑邮局、霍营邮局 银行：中国银行、工商银行、北京银行、农业银行、交通银行、广发银行等
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新城顺城·立水桥项目
地块自身条件——开发条件优越
地块无拆迁，土地已实现三通一平 地块内有两排原生树
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新城顺城·立水桥项目
本项目基本经济技术指标
项目
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新城顺城·立水桥项目
项目双限商品房与商品房共同开 发销售， 如何解决双限商品房对商品房的 影响？
1、产品规划中区域分开，产品类型区分; 2. 营销过程案名、推盘期、形象等区分。
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新城顺城·立水桥项目
项目总体量不大， 规模性较差，市场影响力不足 如何市场影响力不足的难题？
1、开发区域内差异化产品 2、优化产品，提高户型使用功能和竞争力
已售供应量 （㎡）
22万
28.4万
15.3万
数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测
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新城顺城·立水桥项目
住宅研究项目——销售价格
在售价格13000元/平米（在售项目位置明显优于本项目），平均套总价在100万左右。
项目名称
开盘时间
销售均价（元/㎡）
套总价区间 （元）
折扣情况
媒体村
2019年10月7日
研究项目：
旭辉·奥都
华发颐园（在售） 东方郁金香大厦（在售）
华发颐园
旭辉·奥都（售完）
东亚奥北中心（售完）
龙德紫金（未售）
北五环 27
新城顺城·立水桥项目
华发颐园（在售）
项目位置：朝阳区北苑路18号，地铁5号线立水桥南站旁 产权年限：70年 总建筑面积：48848㎡，其中公寓面积约33960㎡，共570套 建筑形式：19层东西向塔楼 装修标准：精装修，精装修标准3000元/㎡，包括全套家具
数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测 23
新城顺城·立水桥项目
住宅研究项目——客群特征
地铁沿线工作的年轻人、外地客源多，自住需求较大。
项目名称 媒体村 公园2019 北京北
客户来源
年龄：25-45岁之间； 来源：本地60%； 职业：企业中层收入者； 目的：自住占70%
年龄：30岁左右；
项目名称 媒体村 公园2019 北京北
月均销售套数
南区进行4.5个月客户积累，于07年10月开盘，目前签约1357套，月 均销售129套
07年月均销售100套； 08年106#C座进行4个月客户积累，240套房开盘当天销售1/3，月 均销售20套 3个月客户积累，06年7月-07年7月完成8栋1536套销售，月均销售 102套
4
项目定位建议
5
项目总体规划建议
• 项目SWOT分析 • 开发难点探讨
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新城顺城·立水桥项目
项目SWOT 分析
S（优势）
W（劣势）
紧邻地铁交换站,道路通畅公交发达； 交通出行方便 位于奥北商圈，地段升值潜力大 邻近国家奥林匹克森林公园，
人文资源优越 土地平整，无拆迁问题
地块小，缺少规模优势 双限商品房与商品住宅共同规划、
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新城顺城·立水桥项目
旭辉·奥都（已售磬）
户型情况： 70%为零居或一居。40～60㎡零 居室、 50～70㎡一居、 80～90㎡二居，少量 90～110㎡三居 销售情况：已售磬 开盘时间：2019年6月 成交均价：8442元/㎡ 目前二手房价格：约10000元/㎡ 客户特征： 自住客户为主，少量投资客户； 外地留京学生或远郊区年轻人购买较多； 工作地点多为地铁沿线或地铁沿线附近。
新城顺城立水桥项目 定位方向探讨
思源经纪 二OO八年四月
新城顺城·立水桥项目
1
项目情况分析
2
项目SWOT 分析
3
区域市场研究
4
项目定位建议
5
项目总体规划建议
• 地块位置 • 地块周边环境 • 基本经济技术指标
2
新城顺城·立水桥项目
地块位置——立水桥西北，奥北核心地段
本项目位于北京市昌平区东小口镇立水 桥西北方向 ，为原北京第二汽车制造厂 。 本项目处于奥北核心地段，位于城铁5号 线与13号线换乘处。乘坐城铁5号线可直 达奥运场区。
3
新城顺城·立水桥项目
地块周边交通——轨道交通便捷
距城铁5号线、13号 线立水桥站600余米
沿中东路向西经西小 口路达昌平路
距北五环4.0公里 20多条公交线路组成
四通八达的公交通网
5 5
本案
中东路
城
铁 858、479、984、358、432、
号 758、运通117、昌平22等 线
数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测
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新城顺城·立水桥项目
旭辉·奥都（已售磬）
项目位置：立水桥东南岸 产权年限：50年 总建筑面积：约19万㎡ 2682套 建筑形式：10-27层板楼、塔楼 装修标准：8个楼毛坯房，2个楼为精装修，精装 修标准800元/㎡ 水、电收费标准：民用水电收费标准
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新城顺城·立水桥项目
商业规划比例较大， 如何解决商业面积过大的难题？
1、产品规划中对商业业态进行合理把控 2、 适当缩减商业面积
3、将剩余部分商业产品进行合理转换
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新城顺城·立水桥项目
开发商对商业销售价格预期高， 如何解决商业销售实现价值最大 化？
使商业产品具备稀缺性和领先性，提高产品附加值
北五环中路
北 苑 路
北五环 安
立
路 城 铁
号北 四 环 线
北三环
4
新城顺城·立水桥项目
地块周边住宅—— 北京居住聚集区之一
A：东亚·奥北中心北区
O
B：北京北
C：东亚·奥北中心南区
D：北方明珠
O：中滩村
在地块的东北1公里为天通苑西区 A:东亚·奥北中心北区
经过多年的建设，项目自身所处区域将为居住 聚集区。