顺德大良某项目调研报告

T威胁
•周边同等规模大盘林立，竞争激烈； •佛山地区交通的发展带动了地区内房 地产的竞争，对项目有一定的冲击；
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顺德大良某项目调研报告
•我们对于本项目目标的理解
•叫好 •叫座
•成为片区高价（12000元/㎡）
•实现方圆地产品牌的市场导入 以及提升
•销售周期4年内完成17万平方 米的销售面积，实现逾18.5亿 元的销售额
•新区
•万科新城湾畔 •洋房：13000元
•毛坯洋房：9500-13000元 •毛坯公寓：9000元•毛•坯龙洋光房水：悦1城05邦00元
•毛坯公寓：7400元
起
•西山上筑 •毛坯洋房：11000元
•送学位
•顺德雅居乐 •毛坯洋房：8300元
•海悦新城
•东区
•8500元 •毛坯洋房
•明日华府
•公寓：13000元
•东向农用 地
•项目初步印象4—现有产品及规划：现行规划缺乏特色，产 品类型较单一，利润不高
产品类型 高层洋房
商铺
货量 ㎡ 155859㎡ 16690㎡
数量 1774
/
面积区间 ㎡
平均面积：87 ㎡ 90㎡ 以上50% 90㎡以下50%
/
车位
/
1125
/
合计
172549
/
• 根据现行本案规划蓝图，我们发现产品类型较单一，未能充分 结合项目的区位优势考虑规划设计；
套内面积 套内使用面积+墙体面 根据顺德区土地房产交易中心2006年网址声明，顺德商
销售
积
品房仍以“套内建筑面积”计价销售。
土地控制
地块必须7月前动工、 车位要求1：1
2007年已经获得地块，根据国家防止土地囤地政策，必 须在2~3年内动工。 按照本地政策法规的规定，房地产项目停车位配套，每 户须配0.8－1.2个车位。
•四、区域发展研究
• 根据《佛山市顺德区产业发展规划》显示：顺德的现有八大产业提升战略中，顺德产业升
级包括对部分传统产业的升级，以及部分传统产业的提升和外延等两大主要战略。其中总部经 济要成为珠三角具有国际影响力的总部基地。
•总部经济的发展方针：服务外包、工业设计、企业总部。
• 顺德启动顺德CBD ，搭建聚集高端人才的高标准现代服务业平台， 打造总部经济产业战略。
•本 案
•东区
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•五、区域房地产市场研究
• 根据2009年至今，大良镇内共有22个项目取得33个预售证，共供应 了5677套单位，现时已经基本消化了3907套；其中东区供应及成交为1603 套、1313套，分别占全镇总供应和总成交的28%、34%。
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顺德大良某项目调研报告
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顺德大良某项目调研报告
•项目初步印象5—地价：地块价格是否合理
•转让价格：12000元/平方米； •总面积：49172平方米； •总地价：5.9亿元；
•疑点： •该地块权属人（发展商）为何不自行开发本案？ •关于该地块转让信息，已成为当地发展商众所周知的事情，为何 没有发展商果断出手成交？ •是否预示着：本案土地成本偏高，开发本案利润较低，投资风险 较高使得众开发商望而却步？
地块
积（万㎡） 积（亩） （万㎡ ） （亿元）
(元/㎡)
(万元/亩)
(元/㎡)
2006年 新区
2
中区
2
2008年
东区
2
2009年 东区
3
新区
1
2010年
东区
1
28.16 0.48 0.67 6.62 3.03 0.68
422.21 7.27 10.01 99.3 45.55 10.24
61.43 2.27 2.46 19.86 •报告演绎思路
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•项目理解 •市场研究，发现问题 •对策一：客户策略 •对策二：产品定位策略
•财务分析 •可行性结论
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•项目初步印象1—区位：与市中心联系较为紧密，商业氛围浓郁
• 项目距离位于新旧 城区交界，拥有良好 的区位资源，商业氛 围浓郁； • 项目距离市中心， 车程在10分钟内，有 较强的经济辐射能力；
5.97
2121
141.45
972
0.29
6022
401.68
1288
0.34
5091
339.58
1381
6.85
10342 689.83
3450
5.2
17115 1141.62 6846
0.74
10829 722.31
3868
•详细可看土地附件
• 项目位于大良东区区域，该区域在2009年开始，土地市场受到金地集 团的进入，和区域市场的迅速升温，使现时该区域楼面地价基本达到3868 元/平方米，而且每亩由08年的339.58万/亩升至722.31万/亩，增长达到 112%。
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•大良老区中 心—中区
•10分钟到市中 心
•新区
•15分钟到新区 府
•位于新旧区交 界 •东区 •新商圈已现雏 形
•本案
•1分钟到顺峰 山
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•项目初步印象2—指标：中等规模，高密度；熟地
•基本指标 • 位置：东区南国东路北去150米 • 占地面积：49172平米； • 建筑面积：17.7万平米 • 容 积 率：3.6 • 建筑限高：58米 • 建筑密度：37.8%；绿化率：30%
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•本案SWOT分析—本案机会点较多，可塑性较强
S优势
W劣势
•东南远眺顺峰山； •东区商圈已成形； •周边配套完善，交通便利； •区域经济辐射能力较强；
•本案规模较为欠缺； •本案土地成本较高； •南向农民房影响项目档次及景观；
O机会
•地产市场升温，刺激买家入市； •珠三角路网建设不断完善，使项目辐 射能力日益提高； •大良东区新城规划利好，发展潜力巨 大； •利用珠三角城轨路网建设，圈层辐射 力增大，利于发掘新客源； •区域产品同质化，缺乏特色产品；
限制“偷 面积”
未公布
据业内人士透露：政府为了防止偷面积成为各个楼盘的 销售手段，所以将其进行规范化。详细将需要进一步调 查。
•本地块按照当地规划和国家法规政策的影响，主要面临的问题：
建筑物的控高。
地块受70/90限制。
由于顺德以“套内建筑面积”计价销售。
地块必须在今年7月前动工。
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•四、区域发展研究
•中区：顺德旧城区
•项目位置
•大良东区:大良新商圈中
•新城区：顺德CBD发展区域
• 顺心德CBD的启动，是大良区房地产升级换代的新引擎。尤其是该CBD
的确立，将提高大良对周边镇乡的辐射性，吸引周边镇乡大批高端人才和
原居民等聚居。
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•人文环境较浓郁：市重点中小学，吸引外 来人口定居；（本案属顺峰小学地段）
•自然景观良好：距离顺峰山风景区仅1分 钟车程，生态形象良顺德好大。良某项目调研报告
•项目初步印象3—环境：四至实景
•西向新桂路住 宅
•南向农民 房
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•新 •本案
•桂
桂
峰
路
路
•南国东路
•北向明日华 府
•地块现场 顺德大良某项目调研报告
82-94㎡ 71-80㎡
119 90 75.63% 360 346 96.11% 761 637 83.71% 1240 1073 86.53%
94-106㎡ 81-90㎡
197 149 75.63% 53 23 43.40% 831 299 35.98% 1081 471 43.57%
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•三、政策及规划法规研究
本地法规
详细解析
政策分析
控高
建筑物高度不能高于58 据业内人士透露：顺德大良建筑物高度不能高于当地建
米
筑“顺峰塔”。以保持当地地标性建筑物形象。
70/90
套型建筑面积为90平方 以下的户型必须占到整 个项目的70%以上
当地房地产项目遵守70/90政策，但在销售过程中会采 用小户型合并成户型，从而避开政策的影响
•基本属性： • 土地性质：典型的熟地，待平整； • 土地形状：地块整体性良好，呈东西走 向长方形；，行成独特的景观资源； • 景观资源：规模决定内部园景有限，东 南向远眺顺峰山公园； • 空气及噪音：东南向开阔的顺峰山以及 东向农田与桂畔河带来新鲜空气，但也受 到南国东路交通主干空气质量良好，存在 一定噪音及尾气污染； • 开发要求：今年7月动工
顺德大良某项目调研报 告
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2021/1/6
顺德大良某项目调研报告
•前 言
•本报告旨在解决以下核心问题 •本地块价值基本研判 •摸清顺德房地产市场、核心客户群 •大户型还是小户型热销？谁更容易提升单价？ •有无必要取得本地块？ •看清本地块潜在风险 •如何开发本地块，获利更佳？
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新区
老城区
合计
建筑面积 套内面积 供应 成交 销售率 供应 成交 销售率 供应 成交 销售率 供应 成交 销售率
59㎡以下 50㎡以下 240 121 50.42%
371 84 22.64% 611 205 33.55%
59-82㎡ 51-70㎡
120 91 75.83% 23 17 73.91% 287 223 77.70% 430 331 76.98%
根据顺德市房屋局数据显示，由于本月顺德区没有新增供应量进入市场，讲明本月市场主要 消化各项目前期剩余货量为主，所以本月成交价格出现小调较为合理。
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•page 13
•二、土地市场研究
年份
区域
成交土地 总供应面 总供应面 总建面积 交易价格 单位地价 单位地价 楼面地价
，它比中区有更好的生活环境；与新城区相比，它的高端商圈和教育配套
已成型，生活气氛更加浓厚。 已经成为本地人心目中的豪宅地段。
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•蓝色海岸 •毛坯洋房：
7300
•中区
•中区 •毛坯洋房：7300-8300
元 •部分带学位洋房：11000
元
•嘉信城市花园 •毛坯洋房：9500元 •五一新货洋房：1000元
•君御花园 •毛坯复式：9300
•毛坯洋房：9000 元
•东区
元 •洋房：8300元
•毛•本坯案洋房：8500-9300元
•毛坯复式：9300元
•豪装公寓：13000元
•——问题2:本项目能否突破市场的价格惯性，实现更高
价格？ PPT文档演模板
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•新区
•各板块面积供求情况
区域
东区
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•报告核心内容
•第一部分：项目面临的问题
•——界定问题
•第二部分：目标及达成目标的举措
•——全面突破解决方案
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顺德大良某项目调研报告
•一、宏观市场研究
消化尾货为主，价格微调合理
2月顺德区成交量基本维持。但受到政策调控和农历新年的影响，成交价格出现小幅度的小调， 成交价格达到5613元/平方米，环比下滑2.23%。
•五、区域房地产市场研究
•大良各板块分析一览表
板块定 义
核心定义
板块优势
配套
楼盘分布
东区
商圈+教育
众多名校进驻，新商 圈的崛起
商业：沃尔玛、吉之岛 教育：一中附小，李兆基 中学，一中幼儿园 资源：顺峰山公园
明日华府、海悦新 城、君御花园等
旧城区
中心城区
配套齐全，生活气氛 浓厚，但配套较为陈
旧。
商业：乐购 教育：西山小学
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•五、区域房地产市场研究 •大良板块划分
•根据我们的市场调研， 高端楼盘集中在大良镇 东南向区域；我们又根 据一下几点进行该区域 板块划分： •1.项目所处区位 •2.价格区间 •3.项目规模 •4.当地人士生活习惯
•项目将位于东区板块
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•大良老城区 中心
•新区
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•本案
•新
•桂
桂
峰
路
路
•南国东路
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•项目初步印象3—环境：地块周边主要为商住区、存在部分农
用地，市政配套齐全，•东大良南街 方向远眺顺峰山
市
•桂畔河
•桂南公 园
•李兆基 •顺德一 中学 中附小
•沃尔玛
•本 案
•高尔夫
•顺德医 院第三
•现代街市 •顺峰中学 •东区小学
多为旧住宅或自建 房，新建住宅较少。 西山上筑、顺德雅
居乐等
新区
未来顺德 CBD
区域规划定位，令多 个知名发展商进驻。
但生活配套缺乏。
商业：嘉信城市广场
嘉信城市花园、龙
教育：顺德一中，嘉信西 光水悦城邦、万科
山小学
兰乔圣菲和万科新
资源：史路比主题•公—园 —问题城湾1畔：等本项目如何
• 三个板块进行对比，项目所在的东区板块是新充老分城区利的于节区点和域桥优接势？
门诊
•实验小学 •吉之岛
•顺峰山公 园
• 公共配套设施齐全：学校、购物广场、医院、 银行、高尔夫练习场、街市等大型配套齐全；
• 周边同类型楼盘林立，但在售项目不多：区位 整体竞争力较强，商住形象突出；
• 高压线影响：项目西北侧有高压线擦边而过， PP对T文部档演分模板住户带来影响较严重；
•人流车流较大：临近交通主干道，未来商 业中心；