房地产业务员培训大纲

房地产业务员培训大纲
基础
业务员培训大纲篇
第一章房地产基础知识
1、什么是房地产？
答：一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物。

2、什么叫房地产业？
答：是指从事房地产开发、经营、管理的行业，它包括土地的开发、经营、管理，房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等。

3、什么叫房地产交易？
答：城市房地产管理法所称的房地产交易，包括房地产转让，房地产抵押和房屋
租赁。

其中房地产转让是指房地产权利人通过买卖、增与或者其他合法方式将其
房地产转移给他人的行为。

4、什么是房地产市场？
答：房地产市场分狭义和广义的两类：
a、狭义：狭义的房地产市场就是房地产商品进行交易活动的地方或场所。

也
就是房地产商品在供给及需求的相互作用中，通过流通实现其价值。

b、广义：广义的房地产市场，出让（或批租），转让、抵押、开发、房产的
买卖、租赁、互换、信托以及一些房地产有关的开发、建筑、修缮、
装饰等劳务
活动。

5、什么是建筑法规？其主要内容有那些？有何作用？
答：建筑法规是国家和各地政府规定在该地区的建筑所必须遵守的规
范性文件。

其主要内容有：
a、确定建筑基地四周的交界线，称“建筑红线”。

b、建筑的高度、型体和处理与城市市容或周围环境相协调的规定。

c、防火和三废处理的要求。

d、基地主要道路最小宽度的限定，包括消防道路。

e、最高建筑密度和最少绿化设施的系数定额。

f、红线上建筑基础处理的规定；建筑设计方案和施工图的修改要求，以及在红线
外建筑施工和堆料允许范围规定。

建筑法规是在各地基本建设执行中
必须遵循的
依据，以保证建筑质量、保障安全，具有良好卫生环境和市容。

6、什么叫建设用地？
答：建设用地主要是指非农业用地，包括国家建设用地和村镇建设用地。

7、什么是生地？
答：待开发的国有土地叫生地。

这类土地主要是指离城镇较远、无市政基础建设、未开发利用的土地。

8、什么是毛地？
答：已有地上建筑物及附属设施的国有土地叫毛地。

这类土地主要是指地上原有
建筑物，附属设施将被改建的土地。

9、什么是熟地？
答：已完成市政基础建设的国有土地叫熟地。

这类土地主要是指完成七通一平的
土地。

10、什么叫“三通一平”？
答：三通一平指：水通、电通、路通、场地平整。

11、什么叫“七通一平”？
答：七通一平是指通上水、通下水、通污水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、场地平整。

12、什么是低多层建筑物？
答：低层建筑物指高度小于10米的建筑物，低层居住一般为一层至二层建筑物，
多层建筑指高度大于10米，小于等于24米的建筑物，多层居住一般为四层至八
层的建筑体。

13、什么是高层、超高层建筑？
答：指高度大于24米的建筑，高层建筑为八层以上（包含八层）的建筑物，超过
二十四层的为超高层建筑。

14、什么叫容积率？
是指建筑物地面以上各层建筑面积之总和与建筑面积之比。

15、什么是裙房？
答：指与高度建筑紧密连接组成一个整体的多层，低层建筑，裙层的高度不超过
24米，超过24米按高层建筑处理。

16、什么是房地产登记？
答：房地产登记指土地使用权和房屋所有权登记，以及由土地使用权和房屋所有
权的其他房地产权利登记。

17、房屋产权登记的作用是什么？
答：房屋产权登记的作用是通过产权的审查和确认，核发所有权等手段。

保证公
民房屋及其附属物的所有权得到法律上的认可，从而使得合法权益受
到法律上的
保护。

18、房屋产权登记包括哪几类？
答：房屋产权登记根据建设部房屋产权产籍管理法的规定，分为总登记、转移变
更登记、他项权利登记三类。

19、什么是土地使用证？
答：是政府发给土地使用者的凭证，具有法律效力，受国家法律保护。

土地使用权证记载的内容包括：使用人姓名（法人和自然人）、土地
坐落、
面积、范围、用途、等级、土地平面图等。

对土地建筑物面积权属等
也加以记载。

20、什么是房地产初始登记？
答：房地产初始登记包括土地初始登记和房屋初始登记，又称土地总
登记，即在
一定时间内对辖区内的全部土地，或者全总农村土地，或者全部城镇
土地进行普
遍登记，现将以出让或划拨方式取得的土地使用权登记也列入初始登记范围。

房
屋新建竣工后的登记为房屋的初始登记。

21、什么是商品房？
答：商品房是指则房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及
其他建筑物，是自建或者委托建设或者参加统建，又是自己使用的住宅，商业用
房，和其它建筑物，不属于商品房范围。

22、商品房的公用建筑面积由哪几部分组成？
答：公用建筑面积由以下两部分组成：
a、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、
值班警卫室以及其他整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
b、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平
投影面积的一半。

23、商品房的套内面积有哪几部分组成？
答：套内建筑面积由以下三部分组成：
a、套（单元）内的使用面积
b、套内墙体面积
c、阳台建筑面积
24、《商品房买卖契约》包括哪些内容？
答：《商品房买卖契约》的内容要点如下：
a、买卖双方的名称、地址；
b、房屋的面积朝向
c、土地使用年限；
d、房屋的用途；
e、房屋的实际价格；
f、付款方式；
g、交房日期；
h、违约的责任；
i、纠纷处理的办法；
25、什么是契税？
答：契税系房屋所有权发生转移变动时，就当事人所订契约按房价的一定比例向
新业主（产权承受人）征变的一次性税收。

契税除与其客厅税收有相同的性质和
作用外，还具有证明不动产所有人产权合法性的作用。

26、何谓业主？
答：业主是指住宅区域内居住房屋和非居住房屋的所有人。

27、什么是房屋承重结构？
答：房屋承重结构是指房屋的楼盖、屋顶、梁、柱、承重墙体系。

28、什么是房地产抵押贷款？
答“抵押贷款”是银行要求借款人提供一定实物作抵押，并以此实物作为贷款的
物质保证所进行的贷款方式。

所谓房地产抵押贷款，是指购（建）房者的所购买的或建造的房地产作为抵押品而由金融机构提供给购房者的贷款，
这是以抵押合同为依据的一种对借货双方都有利的抵押贷款形式。

29、什么是空置率？
答：空置率是指可流通空置量占全部流通存量的比例。

自然空置率（国际惯例），即适度空置率，一般认为在4—5%警戒空置率（国
际惯例），即超过警戒变成严重，一般认为在10%。

30、我国房地产市场的结构模式？
答：一级市场具有垄断经营性质。

房地产呈纵向流通，即由国家以土地所有
人的身份，把土地的使用权投入市场运行。

表现为政府与经营者，使用者之间的
交易行为。

二级市场具有经营性质。

房地产呈横向流通，即由经营向使用消费平均
转移。

表现为经营者与消费者之间的交易行为。

三级市场具有消费市场。

表现为使用者之间的交易行为。

31、房地产市场交易的主体？
答：供给方向市场投放房地产商品的一方，亦称卖方。

需求方从市场取得商品店的一方，亦称买方。

是指房地产商品的购买者
和承（批）租者。

融资方用资金投入保证房地产市场交易成功性的一方。

它主要包括银行、国家、政府、社会（企事业单位、社会团体和个人）
32、房地产的特性有那些？
答：（一）产品的特性：
a、不可移动性
b、就地户外生产
c、长期使用性
d、不标准化商品
e、投资金额庞大
（二）市场的特性：
a、区城性诉求
b、交易金额大
c、购房次数不高
d、市场供给与需求的调整力薄弱
33、什么是房地产转让？
答：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与或下列方式将其房屋所
有权、土地使用权转移给他人的行为：
a、以房地产投资、入股的
b、以土地使用权投资，与他人联合开发房地产，使房地产权属发生转移的
c、因房地产权利人合并房地产权属随之转移的
d、以房地产抵偿债务的
e、以产权调换方式安置被拆迁人房屋的
f、按房改规定或优惠政策售房及准予再转让的
g、法律、法规规定的其他情形
34、房地产开发企业申领商品房预（销）售许可证应符合那些条件？
答：a、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
b、持有建设工程规划许可证；
c、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%
以上；
d、已确定工程进度和竣工日期；
e、已与在本市注册登记的银行签定了预售款监管协议；
f、已制定房屋使用公约，并与物业管理企业签订了前期物业管理合同。

销售已竣工商品房的，还应当持有商品房竣工合格证，向境外销售商品房的，除符合前款规定条件，还应当持有准予外销的批准文件。

35、什么是房地产抵押？
答：房地产抵押是指抵押人将其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提
供债权担保的行为。

债务人不履行债务时，债权人有权以抵押房地产转让所得价
款优先受偿。

36、商品房现售需符合什么条件？
答：现售商品房销售除了应具备预售的条件外，还应当持有商品房竣工合格证。

37、商品房预（销）售应当具备哪些资格证书？
答：a、商品房预（销）售许可证
b、土地使用权证
c、建设用地规划许可证
d、建设工程规划许可证
e、开发单位营业执照
38、什么是住宅的三维空间？
答：住宅的三维空间是指住宅的宽度、长度、高度，在建筑学上分别称为“开间”、“进深”和“层高”，并有统一的标准规定。

39、什么是框架结构住宅？
答：框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇注成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、
膨胀珍珠岩、浮石、蛭石等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

适合大规模工业
化的施工，效率较高，工程质量较好。

40、房屋的基本造价包括哪些？
答：房屋的基本造价是指房屋的建造成本，包含以下七个方面：
a、地价包括土地出让金、征地拆迁费及拆迁安置补偿费；
b、勘察设计前期工程费；
c、住宅建设、安装工程费；
d、住宅小区基础设施建筑费
e、住宅小区非经营性配套公共建筑的建设费；
f、管理费；
g、贷款利息；
41、各类商品房的土地出让年限？
答：居住使用70年，工业使用50年，教、科、文、卫、体用地50年，商用40
年，其他用地50年。

42、物业管理单位申报物业管理公共性服务收费须提供那些材料？
答：a、工商行政管理部门核准登记注册的营业执照副本；
b、物业管理行政主管部门核发的物业管理资质证书副本；
c、物业管理委托合同复印件；
d、物业管理收费书面申请，包括物业所在位置、建筑面积、公共设备设施情
况、楼宇功能配置、物业管理机构设置及人员配备、公共服务详细内容、申报收
费项目及标准等；
e、等级收费申报表和公共服务费构成的详细计算及分析说明；
f、已入住物业应提供业主（住户）代表或业主委员会对收费标准的意见和物
业管理单位年度收支明细帐。

答：a、项目批文复印件；
b、《国有土地使用证》复印件（须和原件核对）；
c、《商品房销售许可证》复印件（须和原件核对）；
d、《建设工程规划许可证》（正本）复印件（须和原件核对）；
e、《建设工程竣工验收合格证书》复印件（须和原件核对）；
f、《房屋产权登记备案证明》和实测建筑面积、商品房销售窗口表复印件（须
和原件核对）；
g、规划总平面图复印件（须和原件核对）；
i、《企业法人营业执照》复印件（须和原件核对）；
j、法定代表人身份证明；
k、涉及委托的，还必须提供《授权委托书》；
44、什么是建蔽率:
是指建筑物垂直阴影的占地面积与建筑基地面积之比.
45、配套的内容包括那些:
是指保证单栋和群体建筑发挥其功能,满足人居生活所需要的配套工程.主要内容有:道路,雨污水排水,自来水,煤气,电力,消防,电讯,邮政,有线电视,人防工程,及绿化等其他公建配套内容。

法规
重庆市房地产交易管理办法
（重府令第７８号一九九五年九月四日）
第一章总则
第一条为加强房地产管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《城市房地产管理法》，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市城镇范围内房地产转让、抵押、典当、房屋租赁等交易行为和房地产交易和房地产交易管理活动适用本办法。

第三条境内外的公民、法人和其他组织，可以依法从事房地产交易。

第四条房地产交易应遵循平等自愿、等价有偿和凭证交易的原则。

第五条重庆市房地产管理局、重庆市国土局按职责分工负责全市房地产交易管理工作。

区市县房管部门、国土部门按职责分工负责本行政区域内的房地产交易管理工作。

区市县人民政府按照有关规定将房产和土地管理确定为一个部门行使的，由该部门统一负责本行政区域内的房地产交易管理工作。

第二章一般规定
第六条从事房地产交易的单位或个人，应具备合法的单位证明或身份证明。

作为交易标的物的房地产应具备《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》或《商品房预售许可证》等合法证件。

第七条下列房地产不得进行交易：
（一）权属有争议或权证与标的物不符的；
（二）权证被明令注销、吊销或其他原因失去效力的；
（三）属公告拆迁范围的；
（四）房屋经鉴定为危房的；
（五）房屋系违法建筑的；
（六）其他依法应限制交易的。

第八条房地产转让、抵押、典当时，房屋所有权与该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押、典当。

第九条房地产交易应签订书面合同，并在合同签订之时起三十日内依法办理登记手续。

未经登记的交易合同不能对抗第三人。

交易合同的标准文本，由市房地产管理局统一印制。

第十条房地产交易价格除法律、法规和本办法有特别规定外，由交易双方协商议定。

国有房地产的转让和其他依法需要评估的房地产交易，应当由具备资格的专业评枯机构对该房地产先行评估。

房地产交易成交价格明显低于市场价格的，应按评估价缴纳税费。

第十一条在房改中享受国家优惠政策的房地产交易，按本市有关规定办理。

第十二条房地产交易应依法缴纳交易手续费、监证费。

收费标准由市房管、国土、物价、财政部门另行制定，报市人民政府备案。

第三章房地产转让
第十三条房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

第十四条同幢房屋分割转让的，各房地产权利人按相应比例占有土地使用权，但同幢房屋所占有的土地使用权整体不可分割。

第十五条房地产转让，当事人签订书面转让合同，向房管部门如实申报成交价格，办理合同登记，并凭登记合同径直办理房屋和土地权属变更登记。

预售商品房应当符合《城市房地产管理法》第四十四条第一款（一）至（三）项规定的条件，并向房管部门申办预售登记，取得《商品房预售许可证》。

第十六条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应按《城市房地产管理法》第三十九条的规定办理相关手续。

第十七条房地产现售，转让方应出具《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》。

商品房预售，预方应出具《商品房预售许可证》，并将预售合同报房管部门和同级国土部门登记备案。

商品房预售广告，应注明预售许可证字号。

第十八条预售商品房所得款项，必须专户储存，用于预售商品房工程建设。

第十九条预购的商品房需转让的，应在原合同上背书记载相关事项，并向原登记备案机关办理变更登记备案手续。

第二十条房屋拆迁中的房屋所有权人以产权调换形式获得补偿的期房
可以转让，转让时需签订合同并到房管部门办理登记备案手续。

第四章房屋租赁
第二十一条房屋租赁是指房屋所有权人作出租人将其房屋出租给承租
人使用，由承租人支付租金的行为。

第二十二条房屋租赁，出租人和承租人应签订书面租赁合同，并向房
管部门登记备案。

第二十三条住宅用房的租赁，应当执行国家和市人民规定的租赁政策。

租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁事项。

第二十四条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式了得使用权的
国有土地上建成的房屋出租的，应当依照有关规定将租金中所含土地收益
上缴国家。

第二十五条出租人应承担房屋维修责任，承租人应正常使用房屋，因
承租人的过错损害房屋的，应承担赔偿责任。

第二十六条租赁期内，承租人与他人互换房屋使用权的，必须征得出
租人同意，并重新签订租赁合同。

第二十七条租赁期内，出租人需出售房地产的，应提前三个月通知承
租人，在同等条件下承租人有优先购买权。

非承租人购得该房地产后，原
租赁合同对新业主仍具有约束力。

第二十八条租赁期内，因国家建设需要拆迁的，按国家有关规定办理。

第五章房地产抵押
第二十九条房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

第三十条房地产抵押，当事人应签订书面抵押合同，并按下列规定办理抵押登记：
（一）凡带有房屋等地上建筑物及构筑物的房地产抵押，向房管部门申办抵押登记；
（二）以出让方式取得且无地上定着物（建筑物及构筑物）的土地使用权抵押，向国土部门申办抵押登记。

贷款购买房地产并以预购房地产作为抵押物的，应由抵押人（购买者）、抵押权人（金融机构）、担保人（开发商）共同签订房地产抵押贷款合同。

第三十一条抵押共同共有的房地产，应具备共有人全体成员同意的书面证明；抵押按份共有的房地产，应以抵押人所拥有的份额为限。

第三十二条同一房地产设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该房地产现值。

若干房地产设定同一抵押权时，该抵押权为不可分担保物权。

第三十三条已经出租的房地产设定抵押时，原租赁关系继续有效。

第三十四条已设定抵押的房地产，抵押人如需对房屋翻建、扩建或改变用途时，必须取得抵押权人的书面同意，对抵押合同的内容作相应变更，并办理抵押变更登记。

第三十五条有下列情形之一者，抵押权人可向房管部门或人民法院申请处分房地产，并由其指定的机构进行公开拍卖：
（一）抵押人未依约清偿债务的；
（二）抵押人死亡而无继承人或受遗赠人的；
（三）抵押人的继承人或受遗赠人拒绝履行清偿债务的；
（四）抵押人解散、破产或被依法撤销的。

第三十六条拍卖抵押房地产所得价款，依下列顺序分配：
（一）支付拍卖该抵押房地产之费用；
（二）支付与该抵押房地产相关的应纳税费；
（三）按抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金；
（四）余额退还给抵押人。

第六章房地产典当
第三十七条房地产典当是指房地产权利人作为出典人将房地产让与承典人占有、使用，由承典人向出典人支付典金的行为。

第三十八条房地产典当，当事人应签订书面典当合同，并向房管部门登记备案。

第三十九条房地产典当，应明确典期，典期一般不得超过五年。

典期内，典金无息，典物无租。

典期届满，出典人可回赎出典物或与承典人协调续典；出典人放弃回赎权的，视为绝卖。

第七章中介服务
第四十条中介服务是指为房地产交易各方提供场所、提供咨询、对标的物进行价格评估、撮合交易、代理交易等活动，中介服务机构包括依法设立的房地产交易场所、房地产价格评估机构、房地产咨询机构和房地产经纪机构等。

第四十一条房地产交易场、所，由市房地产管理局根据市场需要，统筹规划，合理布局，定点设置，并报经市人民政府同意。

第四十二条房地产交易场、所的主要功能是：
（一）为交易当事人或交易中介服务机构提供洽谈、协商的场地；
（二）提供交易咨询和市场行情、信息等各种服务；
（三）为政府有关部门提供宣传房地产政策法规、监督检查房地产交易活动和办理房地产登记的场所；
（四）从事房地产拍卖活动。

第四十三条从事房地产价格评估的机构，必须具备三名以上取得有权机关颁发资格证书的价格评估人员。

第四十四条开展房地产经纪活动的机构，必须具备三名以上取得有权机关颁发资格证书的经纪人。

取得资格证书的房地产经纪人必须加入一个合法的经纪机构方能开展经纪活动。

第八章罚则
第四十五条违反本办法未按规定办理房地产交易合同登记的，由登记
机关责令补办登记手续，可并处１０００元以下罚款。

第四十六条预售商品房未取得《商品房预售许可证》的，预售行为无效，并由房管部门责令其停止预售活动，没收违法所得可并处每平方米５
０元以下罚款。

第四十七条未将预售商品房预售款专项用于预售工程建设的，由房管
部门责令其限期改正，逾期不改正的，注销《商品房预售许可证》。

第四
十八条未将预售商品房按期交付使用的，除承担违约责任外，房管部门可
按实际预售商品房欠交付面积处每月每平方米１０元以下罚款。

第四十九条违反本办法第四十三条、第四十四条规定，未取得资格证
书擅自从事交易中介活动的，由有关部门责令其停止活动，没收违法所得，可并处２００元以上至２０００元以下罚款。

第五十条瞒报房地产交易价格的，除依法补交应纳税费外，房管部门
可并处瞒报金额三倍以下罚款。

第五十一条房地产交易合同依法生效后，当事人双方应自觉履行合同。

任何一方不履行或不完全履行的，应当承担违约责任，并赔偿另一方由此
遭受的经济损失。

第五十二条房地产交易当事人因履行合同发生争议的，应当协商解决，协商不成的，当事人可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。

第五
十三条房地产交易管理人员徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权、索贿受贿的，由所在单位、上级机关或有权机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究
刑事责任。