房地产工程项目设计阶段的成本控制策略与管理方法

房地产工程项目设计阶段的成本控制策略与管理方法
摘要：成本控制对于房地产项目开发的成功与否起着关键性作用，而设计阶段的成本控制又是整个成本控制过程的关键环节。

房地产项目的设计阶段的成本控制过程是一个系统工程，对控制项目成本能够起到事半功倍的效用。

本文阐述了房地产工程项目设计阶段的成本控制现状及必要性，探讨了设计阶段控制成本控制策略与管理方法。

关键词：房地产设计阶段成本控制管理方法
房地产业面临着新的竞争和挑战。

在新的市场面前,开发商不但要从规模化、集团化、品牌化等方面发展自己外,更应从内部着手,通过加强工程质量管理与监督,严格控制工程成本,争取以最低的投入,获得最佳的经济效益,从而提高企业在市场中的竞争能力。

一般来讲,工程造价的确定与控制可分为四个阶段,即决策阶段、设计阶段、施工阶段、竣工阶段。

要合理确定与有效控制工程造价,就必须从这四个阶段入手。

设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。

特别是从方案设计阶段到施工图设计阶段,这个阶段对房地产的影响相当的大,优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提,对项目造价的影响达70%～95%。

成本的管理水平在一定程度上是公司专业水平的反映。

一、设计阶段的成本控制现状及必要性
当前设计单位的经济观念和市场观念普遍淡薄，重技术、轻经济，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，使得设计保守、不合理、浪费大。

国内设计单位考虑到企业效益，经常安排员工同时负责多个项目设计，对员工的奖励也是表现在设计任务量上，一般按提成进行奖励，这就形成员工在单个项目上投入的精力不够，导致设计质量下降，给设计变更留下隐患。

另一方面，面对房地产市场激烈的竞争，只有降低或保证成本的目标控制才能使企业处于市场竞争优势。

设计阶段的成本控制是建安工程费控制的关键，优秀的设计是项目获利最基本的保障。

设计采取何种结构形式、布局，选用何种材料等与项目成本有着直接的关系。

精明的开发商经常会按建筑、结构、机电、园林及精装等专业分别委托实力较强的设计单位进行设计，有时建筑中外立面特别委托有名气的设计单位，在做正式施工图之前还会请本单位专业技术人员，甚至请一些专家对建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求最优方案。

因为科学合理的设计不仅能较好地满足用户的使用要求，能比较容易销售出去，同时在满足建筑物本身结构、抗震等要求的基础上还能大大降低工程造价。

二、设计阶段控制成本控制策略与管理方法
首先，建设单位通过设计招投标，运用价值工程理论选择最优的规划设计方案；其次，建设单位在委托设计任务书中设定设计限额，要求中标的设计单位根
据设计任务书要求进行限额设计；再次，要求设计单位编制设计概算提交建设单位核定，使建设单位能比较直观的了解设计方案的成本指标并进行决策；最后，在施工图设计过程中，建设单位要着重加强与设计人员的沟通、协调，运用价值工程统筹考虑各设计专业的功能与成本，力求做到功能最大化，成本最小化。

1、通过招投标方式选择最优规划设计方案
一般来说，规划设计方案是以规划、设计规范，项目规划、设计条件，以及建设单位的功能要求为主要设计依据的。

规划、设计规范和规划、设计条件反映了当地政府对房地产项目的建设规模、容积率、绿地率、配套设施、建筑密度、建筑层数和建筑物高度等方面提出的强制性限制要求。

建设单位的功能要求是建立在满足政府强制性要求的基础上，同时体现出建设单位自身个性化偏好上的。

所以，建设单位在规划、设计方案的招投标中，要运用价值工程理论对方案进行分析、比较，从中选择出既满足功能要求又不违背政府强制性规定的，且最具经济价值的规划设计方案，这是项目取得投资收益最大化的前提，也是项目开发成功最关键的一步。

2、在设计各个阶段进行限额设计
建设单位在确定规划、设计方案的基础上，编制设计各阶段成本控制建议及限额设计指标值，与细化的项目定位、开发理念、技术经济指标等形成设计任务委托书。

规划、设计单位按照此委托书开展规划设计、建筑方案设计和施工图设计。

限额设计是设计阶段控制成本的有效手段。

在每个专业设计满足使用功能的前提下，以不突破限额指标为抓手，对设计阶段的工作进行成本控制。

限额设计不是单纯的考虑节约成本，而是建立在参与人员科学设计、精细化设计和满足建筑产品使用功能基础上的工作要求，是取得利益最大化的价值工程理论的体现。

这需要建设单位与设计单位相关人员密切沟通，相互协调，在设计各阶段逐步推进。

（a）建设单位应优先选择已经在内部建立限额设计责任制的设计单位，对于有实力、有信誉、配合意识强但尚未建立限额设计责任制的设计单位要认真督促其尽快建立限额设计责任体系。

真正做到限额设计工作人人有责，事前有指标、事中有检查、事后有总结，形成严密的科学管理体系。

（b）在每个设计阶段，科学制定合理的限额设计控制指标。

从一开始的方案设计，到随后的初步设计，最后到施工图设计，各个阶段应依次逐步实现限额设计指标，并且每一设计阶段贯穿于每个专业的各道工序中。

方案设计阶段编制《成本匡算》，对成本影响较大或成本容易流失的单项工程，需做专项成本分析，形成《方案设计阶段成本分析报告》。

该报告主要对方案设计阶段所做的主要成本工作进行总结，并对下一阶段扩初设计提出成本控制建议。

扩初设计阶段编制《成本概算》，针对扩初图纸中的典型配套（如地下室、会所、网球场馆等）及不同层高塔楼标准层的主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、墙面装修等分项工程，计算单位含量并套用现行价格按规定取费，并按平均市场下浮水平计算估算指标值，形成《扩初设计阶段成本分析报告》，对下一阶段施工图设计提出成本控制建议。

在施工图设计阶段，针对各分项工程的不同特点，分别制定相应的限额设计经济指标、技术指标，或对主要材料选型、成本控制点提出建议，对分项工程中影响成本较大或容易造成成本流失的关键点作为施工图设计阶段成本控制重点。

如：土方工程中的挖运土方数量，挡土支护工程的方案比选以及挡土支护的经济指标，桩基工程的桩基形式方案比选及经济指标，结构工程的钢筋和混凝土含量的限额设计值，建筑、装修工程的外墙面砖、门窗、防水等建筑材料选择，安装工程的电梯、机房（设备）及材料（管线）等主要控制设备选型及方案优化，景观工程的施工图质量控制、材料选型以及为满足营销要求所采用特殊材料、绿化等。

（c）施工图出图后，建设单位在根据施工图计算重点控制点的经济或技术指标值，与限额设计数值比较，及时向设计单位提出反馈意见。

同时，编制设计成本控制分析总结报告，并聘请有丰富设计及造价专业经验的专家对设计进行评审，最后由设计评审委员会对限额设计要求完成情况进行最终评定。

如仍有超出限额的设计，要及时提出预警，通过设计评审委员会的评判予以调整或认可。

总之，设计阶段的造价控制看似简单，其实并不简单，整个控制过程也是一个动态、系统的工程，只要我们充分认识设计阶段的造价控制的重要性，创造适宜的条件，合理确定控制目标，采用科学的控制方法，就一定能搞好设计阶段的造价控制。

设计阶段的造价控制虽然并不那么轻松，但它确实是真正体现了事前控制的思想，能起到事半功倍的效果，达到花小钱办大事的目的，只有当业主(建设单位)真正把控制造价的关键阶段确立在设计阶段时，才能收到投资省、进度快、质量好的效果。

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