2019年9月房企融资环境及具体融资渠道情况(包括发债、信托、ABS、股权等)

1、本月房企整体融资环境
在8月房企融资大幅下跌后，9月房企融资出现大幅反弹，其中境外债券融资较为活跃，不过，融资成本也在持续上涨。

克而瑞研究中心的统计数据显示，本月95家典型房企的融资总额为1124.48亿元，环比上升45.3%，同比上升17.2%。

具体的融资方式来看，境内债权融资565亿元，环比上升17.1%；境外债权融资额399亿元，环比上升49.1%。

本月融资上升主要由于境外债权融资、永续债以及资产证券化融资的上升，如本月房企发行了65亿元的永续债，而8月为0；在境外债权融资方面，本月融资额399亿元，环比上升49.1%，在经历政策影响后，9月房企调整好境外的融资节奏，进行境外融资的房企数量也较于8月份增长较多。

不过，由于8月融资总额为今年的最低点，因此，9月即使大幅反弹后，仍处于中等水平。

对于9月房企融资反弹的原因，同策研究院总监张宏伟对证券时报记者表示，继5月银保监会发布23号文整治房地产融资乱象后，7、8月份，监管部门又密集发布了多条收紧政策严控房企融资渠道，8月当月房企融资大幅下滑，可能前面积压的审批到9月有一些释放出来。

但整体来看，从5月以来，融资趋势是呈现一点点下滑的，毕竟政策监管起作用，而个别月份的波动也很正常。

在融资收紧的环境下，融资成本也在持续上涨
克而瑞研究中心的数据显示，9月，95家典型房企融资成本6.47%，环比上升0.76个百分点；其中境外债券单月融资成本6.85%，环比下降0.10个百分点，主要由于碧桂园发行了一笔78.3亿港元的有抵押可换股债券，利率为4.5%，数额较大，从而拉低了9月的融资成本，若剔除碧桂园发行的这一笔债权，则9月房企的单月融资成本为6.83%，境外融资成本为7.50%，分别环比上升1.22和0.55个百分点。

2019年截至9月，房企新增债券类融资成本7.03%，较2018年全年上升0.50个百分点。

其中，境外债券融资成本达8.08%，较于2018年全年增长0.86个百分点。

在已披露的数据中，9月融资成本最低的是万科2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第二期），发行规模25亿元，融资成本为3.55%；其次是龙湖发行的8.5亿美元10年期投资级优先票据，票息3.95%，创近两年民企10年期美元债票息新低。

融资成本最高的是中梁发行的1亿美元优先票据，票面利率为11.5%；其次是泰禾子公司发行的2亿美元境外债券，票面利率为11.25%。

根据中原地产研究中心的统计，今年以来，恒大、佳兆业、景瑞、花样年、弘阳地产、正荣地产、阳光城、朗诗、新湖、、泛海、当代置业、融信等多家房企美元融资成本超过10%。

克而瑞研究中心指出，目前，在境内外融资环境全面收紧的情况下，无论是大型房企还是小型房企，均面临融资难，融资成本持续上涨的状况，超过10%以上的境外债融资已不再是行业个例。

2、房企发债
本月企业境内外发债总量500.23亿元，环比上升29.5%。

具体的融资方式来看，境外债发行量为327.83亿元，环比大幅上升168.0%，主要由于8月份房企境外发债受新规影响发债量基数较小。

此外，本月境内债环比下降了34.6%至172.4亿元，境内房企的发债量持续下降，其中，公司债发行量环比下降11.4%到146.9亿元，中期票据发行20亿元，环比下降63.6%。

本月房企国内发债汇总：
本月房企海外发债汇总：
3、房地产信托发行动态
2019年三季度7、8、9月集合信托产品的发行规模分别为2043.35亿元、1967.53亿元和1801.04亿元，发行规模逐月下滑。

从三季度发行市场的整体表现来看，监管趋严是影响集合信托产品发行的重要因素，集合信托产品的发行受到较大的影响，集中体现在房地产业务上的收缩，信托公司在展业上存在一定的困难。

房地产信托受监管影响，募集规模大幅下滑，业务转型成为信托公司的主要任务。

2019年第三季度，
房地产类信托资金募集规模依旧占据首位，达到1529.18亿元，环比减少27.50%，规模占比达到35.84%，环比减少5.47个百分点。

基础产业类和金融类信托的规模占比出现较为明显的上升。

在房地产类信托收紧已成定局的背景下，迫于业绩压力，基础产业信托和金融类信托成为下半年的重点。

从月度数据来看，房地产类信托在7月和8月中下滑的情形比较突出，8月募集规模更下滑至400亿元线，9月募集规模略有回升，达到455.55亿元。

监管趋严已是下半年集合信托市场的主基调，而作为监控的重点领域，房地产信托业务短期内难以逆转颓势。

从月度数据来看，房地产信托产品的收益率较为稳定，7、8、9三个月的收益率均维持在8.27%。

自5月末“23号文”出台以来，监管政策接连出台，房地产业务进入了收缩的节奏。

目前房地产业务的监管实行的是余额管控，且信托公司对交易对手的资质和资金实力有较高的门槛。

在经历7、8月的大幅下挫之后，9月房地产类信托募集规模有企稳的迹象，且产品平均预期收益率的走势相对稳定。

从投向地区来看，信托资金偏好房地产项目的首选是经济发达地区的城市，其次是中西部地区的省会城市。

据统计，三季度已披露投向区域的1201款房地产信托产品中，广东省以131款产品高居第一位。

其中，房地产信托数量超过100款的地区有两个：广东和江苏。

4、房地产股权融资
（1）拟上市房企：排队房企及物业公司为11家
本月仍然没有房企向港交所递交上市申请，因此截至9月底，在港交所等待IPO的房企依然是汇景控股、海伦堡中国控股、奥山控股、新力控股、万创国际以及景业名邦六家，下半年房企赴港上市的热情明显冷却。

在房企旗下物业管理公司方面，本月没有新增企业向港交所提交上市申请，因此截至9月底，在港交所等待IPO的房企旗下物业管理公司有、银城生活服务、保利物业以及宝龙商业管理、鑫苑物业服务以及蓝光嘉宝服务五家，其中鑫苑物业以及蓝光嘉宝都已经通过了上市聆讯，都将在10月份进行招股。

（2）IPO和增发：没有房企上市或增发配股
本月没有房企或房企旗下物业公司上市。

同时，本月也没有房企有增发配股的动作。

（3）其他资本运作
本月房企和金融机构的合作较少，可能与目前不断收紧的房企融资环境有关，这导致金融机构对于和房企的合作也越发谨慎。

本月比较引人注目的是9月19日朗诗西安公司与开封新区基础设施建设投资有限公司签约合作。

这项合作代表朗诗正式登陆中原地区，同时双方将就地产开发、商业运营、养老服务、物业服务等业务全面展开合作。

新建投作为开封市资产规模最大的基础设施建设投融资平台，预计将对朗诗首入中原的开封第五大道项目提供较大的资金帮助，降低了朗诗在新入区域的压力。

5、其他融资
本月发行的房地产ABS产品如下：
本月共发行房地产ABS产品6只，募集规模共85.14亿元，环比上月数量减少了1只，规模下降13.5%。

今年上半年房地产ABS高歌猛进，5月，银保监会下发“23号令”，要求严查房地产融资乱象之后，受房地产融资政策整体收紧影响，ABS的审核开始放慢。

据国盛证券相关分析称，5月、6月份通过发审会的房地产ABS项目均低于10个，而在3月、4月，通过发审会的项目均超过20个。

而到了8月之后，这一数据还在走低。

包括房地产行业在内，新发行的企业ABS的数量也出现大幅减少。