超高层建筑管理与研究

超高层的特点 character1
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城市经济发展 支撑超高层建 筑的开发
风险较大
关于高度，我们通常所认为 的上海金茂大厦420.5米的 高度，其实指的是它的极点 高度，如果按照屋顶高度计 算，它的高度其实是370米; 而上海环球金融中心，它的 极点高度为492米，而当按 照屋顶高度计算时，便得先 去除那个倒梯形的门洞，从 而使得高度降低到460米。 所以，所谓的世界第一高楼， 如果按照不同的评判标准， 那么头衔的归属也会是不同 的。
楼层
B1-B2 1 2-3
4-16 17-18 19-39 40-42 43-72 73-75 76-108 109-110 111-123 124 125-135 136-138 139-154 155 156-159 160-162
用途
停车场及设备用房 酒店、大堂及餐厅 酒店、大堂及 餐厅
酒店 设备用房
哈利法塔有世界最快电梯，速度达17.5米/秒（台北101电梯速度达 16.8米/秒）。大厦内设有56部电梯，另外还有双层的观光升降机， 每次最多可载42人。
哈利法塔不但高度惊人，连建筑物料和设备也“份量十足”。哈利法 塔总共使用33万立方米混凝土、3.9万公吨钢材及14.2万平方米玻璃。
（4）楼层规划 哈利法塔37层以下是 世界上首家ARMANI酒 店，45层至108层则作 为公寓，共有1000套 豪华公寓。 第123层 是一个观景台，站在 上面可俯瞰整个迪拜 市。
旅客需至大楼购票后再乘电梯至89楼室内观景台。若需至91楼室外观 景台，则需抵达89楼后，再另行购票方能进入。
3.3 上海环球金融中心 （1)简介 上海环球金融中心位于上海陆家嘴， 2008年8月29日竣工。是中国目前第一 高楼、世界第三高楼、世界最高的平 顶式大楼，楼高492米，地上101层， 开发商为“上海环球金融中心公司”， 由日本森大楼公司主导兴建。
台北101打地基的工程总共进行了15个月，挖出70万吨土，基桩由382根 钢筋混凝土构成。中心的巨柱为双管结构，钢外管，钢加混凝土内管，巨柱 焊接花了约两年的时间完成。台北101所使用的钢至少有5种，依不同部位所 设计，特别调制的混凝土，比一般混疑土强度强60%。
（3）设施 办公大楼 台北101的9至84楼为出租办公室，其中35、36、59、60楼为“空中大
内部从许多方面来说，台北101大楼运用了许多当代摩天大楼中最先进 的技术。大楼内使用了光纤和卫星网络连线，每秒的传输速率最高可达1Gb。 此外，日本东芝（TOSHIBA）公司制造了两台全世界最快的电梯，能够在39 秒之内从5楼上升至观景台位在的89楼。而游客也能从楼梯上到位在91楼的 室外观景台。
在中国，建筑规范规定 100米以上高度,属于超 高层建筑。
联合国1972 年国际高层 建筑会议上将 40 层以上 即定超高层建筑
日本建筑大辞典将 15层以上 定为超高层建筑。
超高层建筑的特点总结
黄金地段，业态丰富
平均高度逐步增长
丰富的景观资源
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我们可以清楚地看到，随着城市人口高度的集中，高层建筑的发展 是自然的结果，它也是社会发展的产物，特别是近几十年来，在技术上 更取得了一系列显著的成就。
高层建筑的发展，仍存在着不少矛盾，大量建造高层建筑不仅对城 市交通、日照、城市艺术等方面造成令人厌恶的严重后果，而且就高层 建筑本身也有不少非议。有些人指出，高层建筑的造价高，管理费用多， 能量消耗大，使用不便等等。
电梯 在台北101塔楼内，设有34部的双层电梯，大楼管理人员，会依照不同 时段的乘客人数变换三种的不同运转方式。其中10部大运量电梯是从1、2 楼直达四个空中大厅楼层，让乘客可在空中大厅转搭其他运量较小的区域 电梯。
此外也设计有“电梯预叫系统”，可于电梯未到达前，以大楼电梯外的 按钮指定欲到达的楼层，在电梯内不必排队按键。在非上班时间，承租单 位之员工必须利用门禁卡感应启动大楼电梯，电梯才得以运作，以维护大 楼内部安全。台北101也有电梯导览系统及电梯乘场显示系统，以方便乘客 查询电梯相关资讯。
但是良好的弹性，却也让大楼面临微风冲击，即有摇晃的问题。抵销风力所产 生的摇晃主要设计是阻尼器，而大楼外形的锯齿状，经由风洞测试，能减少30-40% 风所产生的摇晃。
工程结构为了因应高空强风及台风吹拂造成的摇晃．大楼内设置了“调谐质块 阻尼器”（tuned mass damper，又称“调质阻尼器”），是在88至92楼挂置一个重 达660公吨的巨大钢球，利用摆动来减缓建筑物的晃动幅度。据台北101告示牌所言， 这也是全世界唯一开放游客观赏的巨型阻尼器，更是目前全球最大之阻尼器。
极点高度492 屋顶高米度460
米 极点高度420.5米
屋顶高度370 米
第二章 经典超高层项目案例介绍
超高层建筑，作为建筑大家庭中十分年轻的一员，发展到21世纪的今天也仅 仅只有100多年的历史。在这短短的一个多世纪里，超高层建筑在其结构形式、 垂直交通、功能布局以及建筑形态等等各个方面都发展出了一套庞大而又丰富的 科学与技术体系。
（2）建筑概况 【开工日期】 ：1997年年初；2003年2月工 程复工。 【竣工日期】 ： 2008年8月29日。 【占地面积】 ： 14,400 m2 。 【建筑面积】 ： 381,600 m2 。 【建筑层数】 ： 地上101层、地下3层 。 【建筑高度】 ： 492米 。 【结构形式】 ： 钢筋混凝土结构（SRC结 构）、钢结构（S结构）。 【建筑造价】 ： 1050亿日元。 【投资单位】 ： 森海外株式会社（Forest Overseas Co., Ltd.） 。 【建筑设计】 ： KPF建筑师事务所 。 【结构设计】 ： 籁思理·罗伯逊联合股份 有限公司(LERA) 。
为了因应高空强风及台 风吹拂造成的摇晃．大 楼内设置了“调谐质块 阻尼器”（tuned mass damper，又称“调质 阻尼器”），是在88至 92楼挂置一个重达660 公吨 的巨大钢球，利
用摆动来减缓建筑物的 晃动幅度。据台北101 告示牌所言，这也是全 世界唯一开放 游客 观
赏的巨型阻尼器，更是 目前全球最大之阻尼器 。
（3）建筑设计
哈利法由美国SOM公司设计。 塔的设计为伊斯兰教建筑风格，楼面为“Y” 字形，并由三个建筑部份逐渐连贯成一核心 体，从沙漠上升，以上螺旋的模式，减少大 楼的剖面使它更如直往天际，至顶上，中央 核心逐转化成尖塔，Y字形的楼面也使的哈利 法塔有较大的视野享受。 建筑设计采用了一种具有挑战性的单式结构， 由连为一体的管状多塔组成，具有太空时代 风格的外形，基座周围采用了富有伊斯兰建 筑风格的几何图形——六瓣的沙漠之花。 内部设计由乔治·阿玛尼设计，一个阿玛尼 饭店将坐落于37楼以下的楼层
观景台 台北101的89楼为室内观景台、91楼为室外观景台。观景台售票处、电 梯入口设在5楼。共有2部电梯可直达观景台，其上行最高速率可达每分钟 1010米，相当于时速60公里，从1楼到89楼的室内观景台，只需39秒；从5 楼到89楼的室内观景台，只需37秒。下行最高速率可达每分钟600米，由89 楼下行至5楼仅需46秒，至1楼仅需48秒。此电梯由美国电梯顾问公司 Lerch, Bates and Associates 规划，日本东芝与台湾崇友公司合作制造。 此台电梯的模型在89楼的室内观景台有展示。
厅”，将整栋大楼分为低、中、高楼段三个区域，大厅楼层提供便利商店、 邮局、管理办公室等设施，其中于2006年5月19日开幕的全家便利商店为世 界最高楼层的便利商店。36楼设有国际会议中心，提供会议服务。84楼为 “风云会”，为多功能活动场地。
办公大楼采用全球首创的“访客发卡系统”（VAKS）。由德国西门子 公司设计制作，访客先利用访客发卡机与租户联系，要求授权进入大楼。 租户摄影留下访客影像档后，即可授权发卡，访客利用该临时访客卡即可 进入大楼门禁，搭乘双层电梯到达参访楼层。访客门禁卡使用磁条插卡式， 承租单位员工门禁卡则使用感应式（RFID）。
酒店 设备用房
住宅 设备用房
住宅 设备用房
办公室 气象台 办公室 设备用房 办公室 设备用房 广播传送 设备用房
3.2 台北101大厦 (1)简介 台北101（Taipei 101），在规 划阶段初期原名台北国际金融 中心，地上101层，极点高度 508米，是目前世界第二高楼 （2010年）。位于台湾台北市， 由建筑师李祖原设计，KTRT团 队建造，
尽管如此，目前由于社会需要的因素仍占主导地位，所以高层建筑还 将继续发展。
附表:目前为止已结构封顶的世界摩天大楼前10名排行榜
世界摩天大楼前10名排行
排
名称
建筑高度（极 所在城市
名
榜
点高度）
1
迪拜塔
828米
迪拜
2
台北101大厦
508米
台北
3
上海环球金融中心
492米
上海
4
双子塔
452米
吉隆坡
5
希尔斯大厦
（2）建筑设计 大楼地上有101层、地下5层，在大楼完工启用时，其所打破的纪录
有： ●含塔尖最高建筑结构高度：509米，取代马来西亚吉隆坡双峰塔
的452米纪录 ●不含塔尖顶层顶板高度：449.2米，取代美国芝加哥西尔斯大楼
的442米纪录（现已被上海环球金融中心取代） ●最高使用楼层地面高度：439.2米，取代美国芝加哥西尔斯大楼
国迪拜的一栋已经建成的摩天大楼。有160层，总高828米，是目前世界上最高的 建筑。迪拜塔由韩国三星公司负责营造，2004年9月21日开始动工，2010年1月4 日竣工启用，同时正式更名哈利法塔。
（2）建筑现况 【动土时间】 2004年9月21日 【封顶时间】 2009年10月 【使用时间】 2010年1月4日 【建筑高度】 总高度： 828米 【建筑用途】 综合 【建筑层数】 162层 【结构形式】 钢筋混凝土结构 【抗震能力】 6.3级地震 【建筑造价】 105亿（RMB） 【占地面积】 34.4公顷 【设计单位】 SOM--阿德里安·史密斯 【建筑温差】 底层-顶层： -10℃ 【开发单位】 伊玛尔地产 【施工单位】 中国南通六建、韩国三 星工程、 BESIX、 Arabtec
443米
芝加哥
6
南京紫峰大厦381米南京 Nhomakorabea7
金茂大厦
415米
上海
8 香港国际金融中心二期
410米
香港
9
中信广场
10
地王大厦
391米 384米
广州 深圳
年代
2009 2004 2007 1998 1974 2010 1999 2003 1997 1996
国内高层建筑的发展简史以及发展现状
由于历史的原因，(超)高层建筑在国内出现得较晚，直到1976年，国 内建成了第一幢超过100米的超高层建筑，它就是广州的白云宾馆，楼高 112米。
2004年台北101大楼的建成一举以508米的高度夺得当时“世界第一高 楼”的称号，而2008年上海环球金融中心也以492米的高度夺得中国内 陆“第一高楼”的称号。
现在已经是世界摩天大楼的聚集地。
2.1 哈利法塔（迪派塔）
（1）简介 哈利法塔（阿拉伯语），又称迪拜大厦或比斯迪拜塔，是位于阿拉伯联合酋长
的436米纪录（现已被上海环球金融中心取代） ●最高的建筑露天观景台：391.8米，第91楼
台湾位于地震带上，在台北盆地的范围内，又有三条小断层，台北101的设计必 须要能防止强震的破坏。为了增加大楼的弹性来避免强震所带来的破坏，台北101采 用新式的“巨型结构”（megastructure），在大楼的四个外侧分别各有两支巨柱， 共八支巨柱，每支截面长3米、宽2.4米，自地下5楼贯通至地上90楼，柱内灌入高密 度混凝土，外以钢板包覆。因此台北101的中心是由一个外围8根钢筋的巨柱所组成。
超高层建筑的综合管理
2013年4月
目录:
第一章 超高层项目定义及特点 第二章 经典超高层项目案例介绍 第三章 超高层的技术难点 第四章 常见业态组合方式 第五章 高空写字楼 第六章 高空酒店 第七章 高空住宅 第八章 物业管理的重点
第一章 超高层项目定义及特点总结
超高层 建筑通过“竖向型”增长，对有限土地高效集约的利用， 提高了规模效益，为城市发展创造了新的空间。而超高层的界定在不 同国家也有所不同。