云南省房地产估价师《制度与政策》：物业服务企业资质管理制度试题

云南省房地产估价师《制度与政策》：物业服务企业资质管理制度试
题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、从科学且可操作性上看,能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是。

A：估价对象的真实价值
B:估价对象的重置价格
C：估价对象的实际成交价格
D:合格估价师的重新估价结果
E：工业用地的监测点评估价格
2、某房地产估价机构就其房地产估价质量向保险公司投保的险种属于。

A：财产损失保险
B：责任保险
C:意外伤害保险
D：保证保险
E：执行层的组织协调
3、某高层楼房占用的土地总面积为800㎡,总建筑面积为2 000㎡,某人拥有其中120㎡的建筑面积。

那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为㎡.
A：40
B:45
C：48
D:50
E:工业用地的监测点评估价格
4、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10％，此项目的财务净现值是__万元.单位：万元
A．年份
B．0
C．1
D．2
E．3
F．4
G．5
H．现金流入
I．
J．200
K．200
L．200
M．200
N．200
O．现金流出
P．800
Q．
R．
S．
T．
U．
V．净现金流量
W．-800
X．200
Y．200
Z．200
Z．200
Z．200
5、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的影响因素是__。

A．城市或区域产业结构与布局
B．人口数量与结构
C．土地资源状况
D．建筑技术进步
6、房地产开发项目可行性研究的详细可行性研究阶段，是开发建设项目投资决策的基础，对建设投资估算的精度在±__%。

A．5
B．10
C．15
D．20
7、下列情况中会导致房地产价格上升的是．【2007年考题】
A：上调贷款利率
B:收紧房地产开发贷款
C:开征房地产持有环节的税收
D：增加土地供应
E：工业用地的监测点评估价格
8、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（).
A．被烧损前的状况
B．被烧损后的状况
C．被烧损前与被烧损后的差异状况
D．未来修复或重建后的状况
9、《房地产估价机构管理办法》规定,房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于年。

A：1
B：3
C：5
D：10
E：执行层的组织协调
10、在估价报告中应包含一份由（）的估价师签名、盖章的声明。

A．本估价机构所有
B．所有参加该估价项目
C．对该估价项目负第一责任
D．任本估价机构法定代表人
11、建设单位应当在工程竣工验收__个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

A．7
B．10
C．15
D．20
12、土地使用税采用的税率是。

A：四级超额累进税率
B：四级超额累退税率
C：分类分级的幅度定额税率
D：比例税率
E：执行层的组织协调
13、在某房地产开发商开发建设的一个综合小区内，既有普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场，也有保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施。

开发商根据不同物业之间的成本差额、不同顾客对不同物业的评价以及竞争对手的价格来确定各种不同物业之间的价格差距.这种定价方法属于产品组合定价方法中的__。

A．产品线定价
B．选择品定价
C．补充品定价
D．产品束定价
14、硅酸盐水泥终凝时间不得迟于h。

A：6．5
B：7．5
C:8．5
D：9．5
E：执行层的组织协调
15、下列不属于优先股股东享有权利的是。

A：分配股息的优先权
B:股票转让权
C：有限的表决权
D：要求赎回权
E：执行层的组织协调
16、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于。

A:物质折旧
B:功能折旧
C:经济折旧
D：会计折旧
E：工业用地的监测点评估价格
17、下列房地产估价相关活动中,属于传统价值评估业务范畴的是。

A：高层建筑地价分摊
B：房地产投资价值评估
C：因环境污染导致的房地产价值减损评估
D：城市房屋拆迁中的停业损失评估
E：工业用地的监测点评估价格
18、下列关于需求规律,表述错误的是。

A：在其他条件不变的情况下,某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动B：需求量随商品本身价格的下降而增加
C:需求量随商品本身价格的上升而增加
D:需求量随商品本身价格的上升而减少
E：执行层的组织协调
19、需求价格弹性系数是的比值。

A：需求与价格
B：需求量与价格量
C：需求量变动率与供给变动率
D：需求量变动率与价格变动率
E:执行层的组织协调
20、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。

如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年,按月偿还，首次月还款额为20005元,月还款额增长率为0。

2％,则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。

A．2277.4
B．2281。

9
C．2728。

8
D．2741.95
21、__是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。

A．投资机会选择与决策分析
B．前期工作
C．建设阶段
D．租售阶段
22、某银行存款的计息方式采用单利,假设其一年期存款的年利率为5％，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于。

A：4．25％
B：4．75%
C：5．25％
D：5．33%
E：工业用地的监测点评估价格
23、基准地价是城市中均质区域内的土地__。

A．最低价格
B．最高价格
C．平均价格
D．成交价格
24、的作用主要是促进商品流通,引导居民消费。

A:商业信用
B:银行信用
C：消费信用
D：民间信用
E：执行层的组织协调
25、报酬资本化公式的假设前提不包括.
A:净收益A每年不变
B:收益年限n为有限年
C:报酬率Y不等于零
D：价格y符合评估时点市场情况
E:工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得0。

5 分）1、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括．【2007年考题】A：土地补偿费
B:安置补助费
C：地上附着物和青苗的补偿费
D:土地使用权出让金等土地有偿使用费用
E：安排被征地农民的社会保障费用
2、在土地增值额扣除项目中，对从事房地产开发的纳税人可按取得建设用地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计__的扣除。

A．10％
B．15%
C．20%
D．25％
3、在求取土地的重新构建价格时，通常是假设土地上的建筑物并不存在，再采用(）等方法求取其重新取得价格或重新开发成本。

A．比较法
B．成本法
C．基准地价修正法
D．标定地价修正法
E．假设开发法
4、个人转让购买满5年并且是家庭唯一的普通自用住房,对交易双方可以免征的税种有。

A：土地增值税
B:个人所得税
C:营业税
D:契税
E：印花税
5、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。

A．受托财产总值
B．信托范围
C．信托收益
D．信托信用等级
6、各类房屋的残值率一般为__。

A．钢筋混凝土结构3％
B．砖木结构一等6％
C．砖混结构一等0%
D．简易结构0％
7、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。

如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为。

A:7。

1％
B：12。

0％
C：13.1％
D：19。

1％
E：借款合同
8、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是__。

A．物权
B．知识产权
C．人身权
D．撤销权
9、根据工程量清单计价法，下列应计入建筑安装工程费用税费的包括。

A:营业税
B:教育费附加税
C：城乡维护建设税
D:企业所得税
E:个人所得税
10、某幢大厦的总建筑面积为10000m2房地总价值为6000万元，其中土地总价值为2000万元。

某人拥有该大厦的一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为80万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（)。

A．2。

4％
B．1.5％
C．2％
D．3％
11、房地产贷款担保通常有三种形式，其中不包括__。

A．保证
B．信誉
C．抵押
D．质押
12、住房公积金管理的基本原则不包括__。

A．住房公积金管理中心动作
B．银行专户
C．低存低贷
D．财政监督
13、下列不属于房地产拍卖特征的是__。

A．房地产拍卖数量多，价值高
B．房地产拍卖的时间短
C．房地产拍卖法律性强
D．拍卖结束后续工作多
14、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有。

(2005年试题)
A：文献查阅
B：观察
C:专题讨论
D：问卷调查
E：实验
15、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（)。

A．12。

55％
B．12。

68%
C．14。

75%
D．15.01％
16、拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有__。

A．线条图
B．散点图
C．网络计划技术
D．统筹法
E．抛物线
17、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致,不能确定如何适用时，具体规定是。

A:由国务院提出意见,国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定
B:由国务院提出意见,国务院认为应当适用地方性法规的，提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决
C：国务院认为应当适用部门规章的，决定在该地方适用部门规章的规定
D：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请最高人民法院裁决
E：国务院认为应当适用部门规章的,应当提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决
18、土地储备贷款的风险因素有。

A:土地储备中心自有运作资金严重不足
B:房地产市场状况变化的不确定
C：开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多,建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支
D：土地出让计划不明确
E：土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险
19、城镇房屋拆迁的货币补偿金额,按照被拆除房屋的__等因素,以房地产市场评估价格确定。

A．区位
B．用途
C．权益
D．建筑面积
E．产权性质
20、当房地产的需求和供给同方向变化，且供给增加小于需求增加，则均衡价格和均衡交易量的变化分别是__.
A．不变和减少
B．上升和减少
C．下降和不变
D．上升和增加。

21、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。

A．投资利润率
B．资本金利润率
C．财务内部收益率
D．成本利润率
22、我国有期限的出让土地使用权应计提__.
A．利率
B．损失
C．升值空间
D．折旧
23、在建工程抵押贷款,是以开发商与施工单位签订的依法生效的设定抵押权，按其在建工程已完工部分分次发放贷款。

A:房屋建筑物
B:土地使用权
C：在建工程
D：房屋期权
E：借款合同
24、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在__。

A．第一阶段
B．第二阶段初期
C．第三阶段初期
D．第三阶段
E．第四阶段
25、维修资金的归属权属于__。

A．物业公司
B．当地房地产主管部门
C．全体业主
D．开发商。