深圳市住宅物业管理有限公司、朱斌物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

深圳市住宅物业管理有限公司、朱斌物业服务合同纠纷民事
二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院
【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院
【审结日期】2021.10.08
【案件字号】(2021)黔01民终5795号
【审理程序】二审
【审理法官】田勇颜云李云鹤
【文书类型】判决书
【当事人】深圳市住宅物业管理有限公司;朱斌
【当事人】深圳市住宅物业管理有限公司朱斌
【当事人-个人】朱斌
【当事人-公司】深圳市住宅物业管理有限公司
【代理律师/律所】张旭华贵州融律师事务所;陈明凤贵州合敬律师事务所;安红霞贵州合敬律师事务所
【代理律师/律所】张旭华贵州融律师事务所陈明凤贵州合敬律师事务所安红霞贵州合敬律师事务所
【代理律师】张旭华陈明凤安红霞
【代理律所】贵州融律师事务所贵州合敬律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】深圳市住宅物业管理有限公司
【被告】朱斌
【本院观点】本案二审围绕当事人上诉请求进行审理。

【权责关键词】撤销不当得利违约金支付违约金合同约定证明力证据不足证据交换关联性合法性质证证明责任（举证责任）诉讼请求反诉
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【更新时间】2021-12-18 02:02:32
深圳市住宅物业管理有限公司、朱斌物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
贵州省贵阳市中级人民法院
民事判决书
(2021)黔01民终5795号当事人上诉人(原审原告、反诉被告)：深圳市住宅物业管理有限公司，住所地深圳市福田区益田村中心广场康乐中心二楼。

法定代表人：李东升，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：张旭华，贵州融为律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵腾飞。

被上诉人(原审被告、反诉原告)：朱斌。

委托诉讼代理人：陈明凤，贵州合敬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：安红霞，贵州合敬律师事务所实习律师。

审理经过上诉人深圳市住宅物业管理有限公司(以下简称深圳物业公司)与被上诉人朱斌物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2018)黔0115民初6573号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。

二审上诉人诉称深圳物业公司向本院上诉请求：1、撤销原判第二项，改判上诉人无需返还被上诉人2016年4月1日之前的物业费；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实及理由：一审法院认定事实错误和适用法律错误。

首先，一审法院仅以被上诉人未办理入驻时间为依据，而忽略了业主缴纳物业费开始的时间是以房开商通知业主办理交房手续的实际通知日期起开始计算；被上诉人2016年4月收房时缴纳了前期所欠的物业费，恰好证明了被上诉人认可之前所欠的物业费。

在一审中，上诉人向一审法院申请了调查令，申请向绿地集团(贵阳)置业有限公司出具涉案物业的交房时间，但绿地集团(贵阳)置业有限公司仅出具了未盖章的交房公告登报复印件，但一审法院未予认可，也未采取相关强制措施要求绿地集团(贵阳)置业有限公司对该证据予以盖章并作出说明；在一审法院判决后，上诉人为维护自己合法的权益，为了补强该项证据的证明力度，特去贵阳日报资料室查到2011年12月8日的这则交房公告。

交房公告的内容为：“尊敬的绿地·联盛国际业主：绿地·联盛国际负一层商铺、5、8、9号楼工程已通过相关部门验收，具备交房条件。

请相关业主于2011年12月23日至12月28日到本公司办理交房手续。

”因此，被上诉人缴纳物业费的时间应为2012年12月1日起，事实上，被上诉人也从2012年12月1日开始缴纳了物业费。

其次，交纳物业费是每个业主的基本义务。

本案上诉人与房开绿地集团(贵阳)置业有限公司于2013年3月19日签订的
《前期物业服务合同》后，上诉人已按约依规提供了物业服务。

因此，被上诉人推迟办
理入驻时间至2016年4月并不能成为拒缴之前拖欠的物业费或要求上诉人退还之前被上诉人已缴纳的物业费，本案被上诉人的反诉请求没有事实和法律依据，一审法院的判决
有失公允。

综上，被上诉人要求退还其已交的物业费于法无据，请贵院依法改判，以维
护上诉人的合法权益。

二审被上诉人辩称被上诉人朱斌答辩称，请求依法驳回上诉人上诉请求，维持一审法院的判决。

上诉人在其上诉状中认可朱斌收房时间是2016年4月，一审判定时间也是2016年4月，因此一审判决认定事实正确，关于法律适用，一审适用的是《物业管理条例》41条第二款，一审中上诉人收取了被上诉人未收房前的物业服务费没有事实和法
律依据，因此一审判决其返还物业费事实清楚，适用法律正确。

原告诉称原审原告深圳物业公司向原审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物
业管理费5459.1元，并按每日0.3%支付违约金至支付日；2、诉讼费由被告承担。

原审被告、反诉原告朱斌向原审法院提起反诉请求：1、判令被反诉人退回2012
年1月1日—2016年3月31日向反诉人收取的5号楼1单元22层08室物业管理费9042.33元；2、判令被反诉人承担全部诉讼费用。

一审法院查明原审法院经审理认定事实如下：2013年3月19日，绿地集团(贵阳)置业有限公司(委托方/甲方)与原告深圳物业公司(受委托方/乙方)签订《前期物业服务
合同》，约定甲方选聘乙方对绿地联盛国际提供前期物业管理服务事宜。

在物业管理区
域内，乙方提供的前期物业管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、
物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、使用；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车
辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。

物业服务收费选择包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积
交纳，具体标准为：办公楼4.9元/月·平方米(不含能耗)、公寓式办公楼1.98元/月·平方米、商业4.9元/月·平方米(不含能耗)、公寓式办公楼裙房商铺3.9元/月·平方米(不含能耗)。

业主应于接到开发商正式书面通知之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用(物业服务资金)由甲方交纳；．．．．．．．物业服务费用(物业服务资金)按季交纳，业主或物业使用人应在每季的首月10日之前履行交纳义务。

同时约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条(交费标准和期限)的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按欠费金额每日0.3%的标准向乙方支付违约金；甲方违反本合同第十七条(甲方的物业保修责任)的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担；本合同期限自2013年4月1日起，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

被告(反诉原告)朱斌为联盛国际5某楼1单元22层08、10、11、12室等房的买受人，于2016年1月28日委托案外人兰茜代为办理收房事宜。

兰茜于2016年4月1日代朱斌签署业主资料表。

同日，朱斌就联盛国际5某楼1单元22层08、10、11、12室缴清购房款，并就朱斌的物业一并向深圳物业公司缴纳2012年1月1日至2016年3月31日的物业费46，676.6元(其中含5某楼1单元22层08室物业费)。

因朱斌未缴纳5某楼22层08室2016年4月1日至2018年10月31日的物业费，原告深圳物业公司遂起诉来院要求判令如前诉请。

朱斌认为深圳物业公司无权向其收取物业费，其向深圳物业公司缴纳的2012年1月1日至2016年3月31日的5某楼1单元22层08室的物业费属于物业公司的不当得利，遂提起反诉，要求判令如前诉请。

在与本案同日开庭的原告深圳物业公司与被告余新一案中，原审法院查明，绿
地·联盛国际小区，在原告提供物业服务期间，存在车库门外墙柱破损失修、走廊吊顶破损失修、绿化带积水未清理且部分面积无绿植、路面积水等情况。

还查明，从2016年12月底开始，案外人(2017黔0115刑初517号、2018黔01刑终423号刑事案件被告人)王文、熊峰经预谋后至贵阳市观山湖区绿地联盛连续、多次实施盗窃、抢劫犯罪，直至2017年2月22日王文、熊峰被公安机关抓捕归案。

对此原审法院认定深圳物业公司虽然采取了基本必要的安保措施，但其机械履行安保责任，加大了案涉小区短时间内多次、重复发生被盗损害的盖然性，深圳物业公司履行的安保义务并不全面的情况。

一审法院认为原审法院认为，本案争议的焦点为：1、原告深圳物业公司的是否有权请求被告支付物业费；2、被告朱斌是否应当支付欠缴的物业费并支付违约金；3、反诉被告深圳物业公司是否有权收取反诉原告朱斌2012年1月1日至2016年3月31日的物业费。

对于深圳物业公司的主体资格问题，首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

”、第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

”，以及《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

”规定，在业主委员会重新选聘物业服务企业前，建设单位与所选聘企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。

选聘物业服务企业的目的，是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理以及维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等。

对前述设施、场地等共有部分的维护、养护是全体业主的权利，亦是享有共有部分权益的业主的义务。

在业主可
以自行行使或履行相关权利义务前，建设单位为保证房屋交付，并保证房屋的共有部分和设备得到必要的物业服务管理，可以按照法律、法规的规定选聘物业服务企业、签订前期物业服务合同。

其次，被告认为该《前期物业服务合同》与购房合同的约定不同，原购房合同注明物业服务企业为上海科瑞公司，并以此否认原告深圳物业公司的主体资格。

但根据深圳物业公司的说明，案涉小区更换物业服务企业系因为原服务企业上海科瑞物业管理发展有限公司因其发展战略调整而退出物业市场，即原物业服务合同已不能履行。

小区的建设单位签订物业服务合同，根本目的是通过委托物业服务企业对小区共有部分的设施、设备、场地等进行有效的养护和维护。

值得强调的是，案涉小区在2013年3月19日签订《前期物业服务合同》时，并未成立业主委员会，不具备由业主自行选聘物业服务企业的条件。

因此，在2013年3月19日，原前期物业服务合同不能履行，业主也不具备重新选聘物业服务企业条件的情况下，建设单位与深圳物业公司签订物业服务合同并无不当。

且根据法律规定，前期物业服务合同具有临时性的特点，在业主委员会重新选聘新的物业服务单位后即得终止。

鉴于从2013年至2018年超过五年的时间内，绿地·联盛国际小区均未成立业主委员会，也未重新与其他物业服务单位签订物业服务合同，应视为该小区业主在这期间接受了深圳物业公司提供的物业服务。

深圳物业公司依据合法签订的物业服务合同，在绿地·联盛国际小区提供了物业管理服务，有权请求业主缴纳相应的物业管理费。

由此，被告朱斌以无合同基础及案涉房屋不具备生活条件为由抗辩的，原审法院不予支持。

对于被告朱斌是否应当支付欠缴的物业费并支付违约金。

原告深圳物业与建设单位绿地集团·贵阳(置业)有限公司签订的物业服务合同约定了物业费的缴纳期限和计费方式，朱斌应当按照约定缴纳费用。

朱斌主张原告没有履行基本的物业管理服务，且由于本案物业没有得到相应的基本物业管理服务，导致本案的物业没有达到业主的使用条件，给业主朱斌造成了相应的损失。

对此，朱斌举证了照片一组，深圳物业公司对该组
证据三性均不予认可，朱斌也未能提供其他证据予以佐证，原审法院不予采信。

但在原告深圳物业公司与其他被告的案件中，原审法院查明深圳物业在案涉小区提供服务有至多属于一般瑕疵的情形，深圳物业公司仍然就物业服务管理合同履行了大部分合同义务，物业管理服务基本正常运转，朱斌仍应按照约定支付物业费用，具体金额为1.98元/月/m2×31月×88.92m2=5457.9元。

对于主张深圳物业提供服务存在的瑕疵，朱斌可通过向业主委员会提请磋商、更换物业服务企业等方式维护自己的权益，如因此产生损失，可于案外与深圳物业公司协商或另案主张。

深圳物业公司未提供任何证据证明其向朱斌履行了催收的义务，故原审法院对原告主张的违约金不予支持。

对于朱斌于反诉中请求法院判令深圳物业公司返还其已收取朱斌就联盛国际5某楼1单元22层08室缴纳的2012年1月1日至2016年3月31日物业费，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

”规定，在案涉物业所有权登记在朱斌名下或朱斌合法占有案涉建筑物专有部分时，方能认定朱斌为相关的业主。

鉴于未缴清购房款通常不会办理所有权登记手续，深圳物业也未主张或举证证明案涉物业在缴清房款前产权已转移至朱斌所有，应依法认定朱斌从2016年4月1日起成为该物业的业主，《前期物业服务合同》从该日起对朱斌具有拘束力，朱斌应从2016年4月1日起应按照合同约定的义务缴纳物业费．对于2016年4月1日前的物业费，因朱斌并非业主，无需承担向深圳物业缴纳的义务。

深圳物业公司主张房地产开发单位于2012年通知了朱斌收房，系朱斌不履行收房义务，物业费应由朱斌承担，但并未提供任何证据予以证明。

且即使深圳物业公司所述属实，根据《物业管理条例》第四十一条第二款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

”规定，同时根据合同的相对性，即使朱斌未履行商品房买卖合同的相关
收房义务，也应当对合同的相对方上海绿地集团(贵阳)置业有限公司承担责任。

即案涉物业从2012年1月1日至2016年3月31日的物业费是否最终应由朱斌负担与本案并非同一法律关系，不在本案审理的范围，相关当事人应于案外与相关人协商或另案起诉。

因此，深圳物业公司无权向朱斌收取案涉四物业2012年1月1日至2016年3月31日的物业费，因深圳物业公司已收取该费用，现朱斌要求深圳物业公司返还，原审法院予以支持。

深圳物业公司应返还的具体金额应为1.98元/月/m2×51月×88.92m2=8979.1元。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“事人应当按照约定全面履行自己的义务。

”、《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

”、第四十一条第二款、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二十一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

”之规定，判决：一、被告朱斌于本判决生效之日起十五日内支付原告深圳市住宅物业管理有限公司物业费5457.9元；二、反诉被告深圳市住宅物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还反诉原告朱斌物业费8979.1元；三、驳回原告深圳市住宅物业管理有限公司的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱
义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费25元，由被告朱斌负担；反诉案件受理费25元由反诉被告深圳市住宅物业管理有限公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

上诉人向本院提交案涉小区开发商关于案涉小区5号楼的交房公告及案涉小区同一栋楼房的购房合同，拟证明：案涉物业符合交房条件，开发商已经登报公告，被上诉人怠于行使收房的权利使得房屋产生物业费，被上诉人业主本人逾期接房，自公告约定的房屋验收交接第二日起视为业主已经接房，房屋的相关风险及物业管理费等由业主承担，上诉人收取被上诉人2016年4月1日前的物业费是按合同约定履行正当收费。

被上诉人质证称，对该组证据三性均不予认可，达不到其证明目的，上诉人强调了合同约定的收房通知，其认为可以通过公告的方式通知收房，我方认为公告通知收房的前提是房屋符合合同约定的交付条件，我方一直未收房是由于我方的房屋没有达到收房条件，所以其出示的同楼栋其他购买人的合同对该事实予以认定达不到证明目的。

上诉人向本院提交(2018)黔0115民初6573号、(2018)黔0115民初6574号、(2018)黔0115民初6575号、(2018)黔0115民初6576号四案立案通知书、一审判决书，证明一审法院认定事实错误及审限严重超期，请求改判四案一审判决第二项判决上诉人无需返还收取被上诉人朱斌的2016年4月1前的物业费。

被上诉人质证称，朱斌四案的判决书和通知书对该证据的真实性合法性无异议，但对其关联性不予认可，一审有无超审限不应仅以立案通知书做依据，案件重大复杂是可以延期的，即便案件超审限也达不到深圳物业认为的其不应向我方返还物业费的证明目的。

上诉人向本院提交《金华园街道关于要求深圳住宅物业服务有限公司贵州分公司履行管理义务的通知》，证明与上诉人提交的3378号判决书相互印证，在该判决未下判
前仍然由深圳物业提供服务。

被上诉人质证称，对该组证据的真实性合法性关联性均无异议，但达不到深圳物业的证明目的。

该通知下发时间为2020年8月24日，这正是贵阳市卫生文明城市评审期间，街道办事处是基于深圳物业没有履行物业服务义务导致绿地联盛国际小区脏乱差所下发的整改通知并在通知中表明不做整改将承担相应的责任，恰好证明了深圳物业在2018年9月27日后没有履行物业服务合同所以收到了街道办的整改通知，另街道办事处下发通知后深圳物业是否履行了应尽的业务也没提供相应证据予以佐证，因此应当认定深圳物业自与绿地联盛解除合同后没有履行过物业服务的义务。

被上诉人向本院提交(2020)黔01民终3378号民事判决书，拟证明(2020)黔01民终3378号判决第十页倒数两段明确记载了2018年9月26日绿地联盛小区召开了选聘新物业会议并全票通过选聘贵阳欣和物业，2018年9月27日绿地联盛业委会与欣和物业签订了服务合同，至此与本案中的深圳物业服务合同已于2018年9月27日终止，深圳物业无权在案涉小区继续收费。

2018年9月27日后的物业费深圳物业无权主张。

被上诉人质证称，对该份判决书三性认可，判决日期为2020年9月25日，反而证明在该判决未下判决前，仍然由深圳物业为业主提供服务，下判后深圳物业按照政府街道办、业委会的会议约定，于2020年9月30日撤场。

本院查明经二审审理查明：2011年12月8日，案涉房屋开发商绿地集团(贵阳)置业有限公司登报公告通知小区业主交付房屋。

二审查明的其余事实与原审一致，本院予以确认。

本院认为本院认为，本案二审围绕当事人上诉请求进行审理。

对于当事人没有上诉的原审判项，本院不再进行审查。

关于上诉人深圳物业公司收取被上诉人朱斌2012年1月1日至2016年3月31日期间的物业费是否应当退还的问题。

本案《前期物业服务合同》约定：“业主应于接到开发商正式书面通知之日起交纳物业服务费用(物业服务资
金)”，在符合交房条件的情况下，业主无正当理由延迟收房而拒付此期间物业服务费的，因不符合合同约定，应不予支持。

本案中，被上诉人朱斌表示房开公司发出交房公告之时并未达到交房合格条件，但其对此并未举证证实，应承担举证不能的不利后果，故本院对其该项主张不予采信。

一审法院认定朱斌缴清房款并办理产权手续的2016年4月1日起成为该物业的业主、《前期物业服务合同》从该日起对朱斌具有拘束力，属于适用法律错误，本院予以纠正。

鉴于《前期物业服务合同》约定的生效时间为2013年4月1日，即使开发商公告通知收房之时符合收房条件而朱斌未及时收房，但根据物业服务合同确定的物业服务起算时间，也应当从2013年4月1日起算物业费，对于在此之前2012年1月至2013年3月底期间的物业费，深圳物业公司没有正当理由收取，依法应当退还被上诉人。

据此，深圳物业公司应返还朱斌的物业费为1.98元/月/m2×15月
×88.92m2=2640.92元。

综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，其合理部分本院予以支持，超出合理范围的上诉请求本院予以驳回。

原判认定事实基本清楚，但对于2016年3月31日以前物业费是否退还的认定和裁判部分错误，本院依法予以改判。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
裁判结果一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2018)黔0115民初6573号民事判决第一项、第三项；
二、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2018)黔0115民初6573号民事判决第二项为：深圳市住宅物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还朱斌2012年1月至2013年3月底期间的物业费2640.92元；
三、驳回反诉原告朱斌的其余反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。